購入に値する物件と出合った際、不動産会社があっせんする銀行が特別になければ、自身で金融機関を探すことになります。しかし面談時に、物件の良さを十分にアピールできないまま終わってしまった、という方も多いのではないでしょうか。 そこで本企画の第1回目では、現役支店長との模擬面談の様子をお届けします。楽待スタッフが「購入を検討している物件がある」という体で、面談に挑みます。その様子を別室で見ていた、融資獲得アドバイザー・安藤さんのアドバイスは？ ＜登場人物＞ T支店長 中部地方にある某金融機関の現役支店長。23年のキャリアを持つ。安藤さんの著書にも、「某金融機関の現役支店長コラム」として登場。今回は、融資相談のアポイントを取ってきたサラリーマン投資家に、どう対応するのかを再現してもらう。 楽待スタッフ 年収700万円、妻（年収400万円）・子1人、不動産投資に使用できる貯金は800万円、という設定

普通に利益を出していれば、2つの作戦と3つの交渉パターンの組み合わせで交渉が可能です。 まず2つの作戦とは、 A：自社の財務改善 B：複数金融機関と取引し、適度な緊張感を保つ 続いて、3つの交渉パターンとは、 ①プロパー融資 ②保証協会付融資（制度融資）からプロパー融資への切り替え ③高い利率の制度融資から低い利率の制度融資への切り替え ということになります。 その前に少し横道にそれますが、大事なところですので、「普通に利益を出していれば」という前提条件について説明しておきましょう。 「利益が出ない」には大きく分けて、次の2つのパターンがあります。 ①役員報酬が過大で赤字 ②役員報酬を一般従業員並みに下げても赤字 パターンの方は利益が出る程度まで役員報酬を下げましょう。 借入は税引後利益のおおよそ10倍が限度です。つまり、借入の10分の1程度が税引後利益となるように役員報酬を設定すれば良い

前回の記事では、スルガ銀行の不正融資問題の影響で地方銀行の融資姿勢が厳しくなっている現状を紹介した。これまで不動産融資に積極的だった地銀も引き締めに舵を切り、投資家にとっては新たな資金調達先の確保が課題となる中、注目度が高まっているのが「信用金庫・信用組合」だ。 地銀とは営業方針や融資姿勢が異なる信金・信組の特性を理解し、うまく活用して規模を拡大している投資家は多い。全国の信金・信組は「スルガショック」によって融資姿勢を変化させたのか、そして、現在はどんな投資家にどういった条件で融資を実行しているのか。活用の仕方次第で強力な味方となる信金・信組の「攻略法」を、投資家たちの生の声から検証していく。 地銀と何が違うのか まず、信金・信組とはどのような組織で、不動産投資においてはどのような存在なのか、あらためて確認する。 信金・信組は株式会社である銀行とは違い、

かぼちゃの馬車の一件以来、不動産購入のための融資は厳しさを増す一方といった状況です。スルガ銀行はもちろん、これまでサラリーマンの方への融資を積極的に行っていた金融機関も、次第に融資基準が厳しくなっているのを感じます。 かつては当然だった「フルローン」「オーバーローン」という言葉も死語になりつつあり、購入価格の２割＋諸費用の拠出で残額の融資が受けられるなら十分だ・・というような状況にもなってきました。 １億円の物件を買うためには、３千万円近い現金を実際に拠出するということですから、物件購入のハードルは相当上がったと言えます。 そんな中、注目を集めつつあるのが「日本政策金融公庫」です。 実は金融公庫は、ぼくが１４年前に不動産投資をスタートさせる際に初めての融資を受けた金融機関ですし、今でも継続的な取引があります。 今日は、知っているようで知られていない、公庫のお話をしていきましょう。 ■公庫と