Willyの脳内日記

先日、古いタウンハウスを買ったので
固定資産税(Property Tax) の請求書が届いた。

一般的に言ってアメリカの住宅の固定資産税は日本に比べて高い。
私の住むＴ市は、周辺の市に比べれば比較的低いほうだが、
大雑把に言って、年額で住宅時価の2.0～2.5%程度となっている。
これを年２回に分けて請求される。

固定資産税額を調べるのはアメリカでは非常に簡単だ。
Zillow のような住宅情報のWebsite に行けば
全米の大多数の家の固定資産税額は一発で検索できるし、
詳しい情報が知りたければ、市のウェブサイトに行って
住所を入力すればすぐに出てくる。

仕組みは整っている一方で、個別の計算は結構いい加減だ。
隣町のＢ市の物件では、
目と鼻の先のほぼ同じ物件の安い方に8,000ドル、
高いほうに1,700ドルの税額がついていたことがある。
税額が高いと物件価値は下がるので
税率の差は無茶苦茶なことになる。
住民には年に一回、不服申し立てのチャンスがあるが、
高い確率で成功させるには専門の弁護士を雇う必要が
あるそうだ。

日本の固定資産税は消費者にとっては分かりにくい。
例えば、都内に5000万円のマンションを買って
毎年いくらの税額を払えばよいのかすぐには検索できない。
どうも日本の官僚組織は、過程を省いて入力から出力を
直接出す仕組みを作るのが弱いようだ。
大雑把に調べたところによると、
土地については時価の0.2%程度、
建物については新築の場合で時価の0.5%程度、
といったところだろうか。
従って、税額は0.2-0.5%という感じだ。
アメリカのほとんどの都市より安いのは間違いなさそうだ。

例えば、Ｔ市で50万ドル(約4,200万円)の家というと
日本の感覚ではかなりの豪邸だが、
実際、光熱費や修理費などの維持費や家具の費用がかさむ上、
年間１万ドル強の税金を払うことになるわけで
実際に東京で同じ価格帯の家に住んでいる人より
かなり裕福でないと住めないのは事実だ。

固定資産税は基本的に市、郡、州の税収となる。
税額の半分強は教育予算として使われ、
残りが市（や郡）の運営費用や公共交通機関に使われる。
税率を上げすぎれば市の経済や不動産価格にはマイナスとなるし、
税額を下げすぎれば教育水準が下がる可能性があり、
やはり不動産価格にはマイナスだ。
ちいさな市の財政を考えるにも
結構高度な判断を迫られているようだ。

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ずっと以前に少し触れたが、
アメリカの中古不動産の売買には、
売り手と買い手の間に二人のエージェントを挟む
という摩訶不思議な制度が存在する。
一人は、売り手側のエージェント(listing agent)であり、
もう一人は、買い手側のエージェント(buyer's agent)である。
「４階から目薬」（４階が買い手、３、２階にエージェント、１階に売り手）
と表現すればその不便さを理解して頂けるだろうか。

しかも、二人のエージェントは両方とも売り手から手数料を貰っており、
売買価格が高いほうが多くの手数料を受け取ることができる
（手数料の合計は売買価格の６％）。
裁判で言えば、原告が原告側と被告側の二人の弁護士を雇い、
原告と被告のどちらが正しいか争って
判決で出た賠償金の額が多い方が双方の弁護士の報酬が高くなる、
というイメージだろうか。

そんなわけで、buyer's agent というのは本質的に
買い手のために働いているわけではない。
ただしエージェントは、
物件情報(multiple listng system)への独占的なアクセス権
を持っていることなどから、
ほとんどの買い手が buyer's agent を使っている。
どのエージェントも同じデータベースを使っているので
情報量にほとんど差はない。
また、物件の下見の際にも、彼らは検査士ではないので
それほど有用なアドバイスができるわけではない。
法律の専門家でもないので、
法律的な知識も大抵はかなり限定的だ。

したがって、エージェント選びにあたっては、
いかに
１．自分の意見を主張せず
２．時間の融通が利いて
３．手続きに詳しく迅速かつ正確な人
を選ぶかということが重要である。

なお、エージェントになるためには、
通信講座を数百ドル払って受講して簡単な試験にパスすれば
良いだけなので、アルバイト感覚でやっている人も多い。
米国人の300人に１人は不動産エージェントだそうだ。

結果的に私は４人のエージェントを首にして、
５人目のエージェントを使って家を買った。
以下、それぞれのエージェントの印象を記しておく。

１人目：
応対は丁寧な女性のエージェント。
しかし、質問に正直に答えない人だったので解雇。
「昨年１年間で何件の物件を扱い、そのうちforeclosureやshort saleは何件か？」
という質問に対する答えが、
「最近、お得な物件は foreclosure や short saleが多いですね。」
であった。
ちなみに、foreclosure 物件を買うと
「前のオーナーの借金を取り立てに来られることがある」
そうだ。
要するに、権利関係が複雑な物件は扱いたくないのだろう。
取り扱い件数を答えられないというのは専業ではない証拠でもある。

２人目：
投資家としても活動しているということで
詳しそうなのでE-mailでコンタクト。
５分でできそうな簡単なＭＬＳのセットアップに２週間を費やす。
下見の依頼をすると、一軒一軒、難癖をつけてきた。
要するに、一応Webに名前は載せてるものの、
基本は自分の売買のためだけにエージェントをやっているらしい、
ということで解雇。解雇されて、本人も喜んでいた。

３人目：
非常に人当たりの良い男性エージェント。年間取り扱い４件。
しかし、とにかくセコく、安い物件を必死にけなしたり、
物件のリストから除いたり、
安いオファーに必死に反対したりして、手続きを遅らせる。
専業だと主張していたが、平日に全く手続きや連絡が進まず
嘘であることが発覚。手続き書類のことも全く理解してない、
ということで解雇。

４人目：
初めて専業のエージェント。年間１６件の取り扱い。
仕事はまあまあだが、自分勝手で押しの強い性格。
３人目よりはましだが法的な手続きにも間違いが多い。
法律的な質問をすると「弁護士に聞け」が口癖。
売り手側の重要な情報を私に隠していたこと、
顧客である私にキレたことから解雇。
解雇後「後から手数料を請求する！」と脅してきたので、
「弁護士に相談したほうがいいよ。まあ頑張ってね。」
と助言。

５人目：
専業エージェント。年間１６件取り扱い。
法律面はしっかりしているがケアレスミスが多い。
顧客の要望に反対することはなく、礼儀正しいが、
自分の時間節約が優先で対応が遅い。
満足できるサービスではないが、変えるのも面倒なので妥協。

まとめると、
１．せめて専業で手続きくらいちゃんとできる人を選ぶべき
２．ただし、どっちみち多くは期待できない
３．営業成績トップとかのエージェントを選べば良かったのかも
という感じであった。

３人くらいのエージェントにインタビューしてみて
良さそうな人を選ぶのが最終的には時間の節約になるだろう。
インターネットを検索すれば、初めに聞いてみるべき質問が
まとめてある。しかし、仕事を取る時はどのエージェントも
一生懸命なので見極めはなかなか難しいところでもある。

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家を買おうと思い立ったら、
エージェントと会って本格的に家探しをする前に
取りあえずネットで地域の不動産情報を探したいと思うのが普通だろう。

１．物件情報

一番便利な形で不動産情報を提供しているのは、
Zillow と Trulia だ。
いずれも地図上に売り出し物件の位置や価格、面積、エージェント名などの
物件情報、推定市場価格、税額、過去の売買情報などを表示してくれる。
売り出されていない家についても、推定価格を見ることができる。
友人の住所を知っていれば、どんな家に住んでいるかほぼ分かってしまう。
また、各地域の不動産市況の分析や、利用者の掲示板なども利用でき大変便利である。
Google Map のページでReal Estate のオプションを使って
Zillow や Trulia と似た操作感で検索することもできる。

他の大手不動産会社もデータベースを提供しているが、
そこまで interactive で 使い易いサイトはあまりない。

これらのサイトの最大の問題点は、
売却済となった物件の更新が遅いことだ。
新着物件はかなりすぐに更新されるが、
すぐに売却された物件がそのまま残っていることも多い。
この問題は、Google Map では特に顕著だ。

Trulia には、実際には売りに出ていない物件、売買されていない物件の
情報が表示されてしまうという不具合もある。これは、単に銀行が物件の
差し押さえを開始したといったような売買と直接関係のない情報が
載ってしまうためである。

より正確な情報を得るためには、
買い手のための不動産エージェント(Buyer's agent) に頼んで、
Multiple Listing System (MLS)と呼ばれる
データベースから情報を送ってもらう必要がある。
これに登録してもらうと、毎日 Update されたリストが電子メールで
送られてくる。
このデータベースは全米の不動産エージェントの飯の種になっており、
一般人による利用は厳しく制限されている。
どうやら個人が一度に入手できる件数の上限は200件程度のようだ。

２．学区の情報

学区は、アメリカの不動産の価値を決める上で非常に重要だ。
教育需要のみならず、住民の質や犯罪率などの代替指標にもなっているためだ。
隣りのBloomfield 市では小学校を統廃合しただけで裁判になっている。

各学区は通常、ホームページを持っており、そこで学区の境界など
様々な情報を見ることができる。"Attendance Area" とか "Boundary Map"
というようなキーワードで探すことができるのが普通だ。
教育熱心な親の多くは、どこが境界線になっているかを
知っていることが多い。

各学校の評価は、School Matters や Great School といった学校比較サイトで
気軽に調べることができるが、もちろん１次ソースにアクセスすれば
学年別の生徒数、成績、人種構成などをより詳しく調べることができる。
ミシガンであれば、ミシガン教育省のページから、
MEAP, MME, ACT などの学校別スコアなどを教科別、
学年別がエクセルシートで一覧になっている。


日本でも不動産業者は消費者よりも情報に富んだデータベースを持っているようだが、
アメリカの不動産情報は上述のように非常に充実しており、
スペックやデータが好きな人にとってはありがたい環境となっている。

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先週、コンドミニアムを買った。
これから、数回に分けて不動産購入記をまとめていく。

家を買った最大の動機は高い家賃を払いたくないことだ。
そこで、コストの試算から始めてみよう。

デトロイト北部の郊外では平均世帯年収が10万ドルを超えている市が多く
家賃もそれに見合って高額である。一方で、2000年台半ば以降
人口の緩やかな減少が続いているので、不動産価格は比較的安い。
大雑把に言うと、3ベッドルーム(=3LDK)の古いアパートの家賃は、
私の住むＴ市の場合、1,400-1,500ドルくらいである。
それでも需要超過で、私の住んでいるアパートは家族で住めるような
大きめの部屋は常に空室待ちになっている。

一方で、ほぼ同じ条件のコンドミニアム
（日本で言うタウンハウスやマンションのこと）
の価格は10万ドルくらいだ。

直感的には買った方が得だが、
きちんとしたコスト計算をするのは案外難しい。
不動産に関する情報は大半が売り手側からの情報であるため
試算にバイアスがあるためだ。

そんな中、客観的なデータや持ち家所有者の情報から
なるべく中立的にボトムアップ・アプローチで試算した結果が
以下の通りだ。
完全に全ての費用を考慮したわけではないが
ほぼ実体に近いのではないかと考えている。経済見通しは、
インフレ率 = 0%、実質金利 = 1.5%、不動産価格横ばい
と仮定している。これはかなり悲観よりのシナリオだ。




最初に思ったのは、世の中には錬金術はないということだ。
一見買った方がすごく得のように思えたが、
実際には月々３００ドル程度のメリットしかないし、
しかも持ち家なら何か壊れた時は自分で直すか
業者を呼ぶかしなければならない
（ただし修理費用は試算に含んでいる）。

居住年数を6年として計算しているが、
減価償却が遅いアメリカでは居住年数はそれほど損得に影響しない。
コンドの試算を居住年数3年、10年, 20年に変えた場合の
月当たり総コストは 1,489ドル, 1,171ドル, 1,103ドルである。
アメリカ中西部の場合、一番気にしなくてはならないのは、
光熱費、メンテナンス・コスト、固定資産税の３つだ。
もちろん住宅ローンを組む場合には、
転職に支障がでたり、
払えなくなるほどのローンは組むべきではない。

一戸建てはどうだろうか？
敷地面積1,500平米、リビングが二つもある一戸建てが
わずか７万ドル上乗せしただけで買えるという事実は
日本人の感覚では大変お得に思えるだが、
肥料、芝刈り、雪かき、落ち葉集めなどを全部自分で
やらなければならないという手間を考えてしまうと、
子供が多いとか、どうしても大きい家に住みたいと言う
理由がない限り、あまり経済合理性があるとは思えない。

奴は当初
「きれいなエリアにある一戸建て買おうよ！」
と言っていてそれも悪くないと思っていたのだが、
金銭的・時間的コストを一覧にして「どっちにしたい？」と聞いたら
「やっぱり、コンドの方が無難なんじゃね…。」
と言い出した。奴は基本的に買い物が嫌いなのだ。

不動産エージェントに試算をさせれば、
買った方が得という結論が出るに決まっている。
家を買おうと思っている人は、取りあえず
上の試算をじっくり眺めて検討されることをお勧めする。

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アメリカでは中古住宅市場のプレゼンスは日本よりもずっと大きい。
アメリカの新築住宅販売戸数が住宅バブル崩壊後の今では年間わずか
４０万件ほどのペースであるのに対し、
中古住宅は年間５００万件を超えるペースで売れている。
つまり家を買う人の９割以上は中古住宅を買っていることになる。

日本には中古住宅販売戸数に関する代表的な統計がないので、
残念ながらうまい比較はできないが、
日本の人口が減少しており人口規模もアメリカの４割しかないにもかかわらず、
日本の新設住宅着工戸数が約８０万件もあることからも
アメリカでは新築住宅のプレゼンスが低いことが分かる。

アメリカで市場に出ている中古住宅のうち通常個人が購入するものには３種類ある。

１. Private-Owned

最もオーソドックスな、現在のオーナー兼居住者が買い手に売却する形式。
通常、売り手側および買い手側のエージェントを介して価格を交渉して売買する。
売り手が手数料を節約するためにエージェントを介さずに売却する場合もある。
これを、FSBO (For Sale By Owner) という。

２. Bank-Owned/Real Estate Owned (Foreclosure)

住宅の前オーナーがローンを払えなくなったため銀行が差し押さえた物件。
銀行が買い手に売却する。売り手が違うだけで、基本的にはPrivate-Ownedに似ている。
ただし差し押さえられた前オーナーが、不動産の一部である配管や家電製品を
売ってしまったり、腹いせに壁を壊したりして状態が悪いことも多い。
（ただしこれは違法である）。

３. Short Sale

住宅の所有者がローンを抱えており、ローンの残額以下で売却する形式。
通常、売却額でローンを返しきれない部分は返済が免除されるため、
住宅ローンの貸し手の承認が必要となる。

この３つの形式の他に
銀行が差し押さえをする前にpublic auction というステップがあるため、
そこで購入することもできるが、この方法では
物件の状態を見ることが出来ないこと、cashで支払う必要があることなどから、
投資家以外の購入者にとってはあまり一般的な方法となっていないようだ。

Private-Owned と Foreclosure の方式の売買は、比較的スムーズで
１ヶ月程度で引渡しが完了するとのことだが、Short Sale の形式は
債権者（銀行）の処理に時間がかかり、平均で４～６ヶ月、最長で
２年くらいかかることもあるという。

私は家を探しているところなのだが、
今度オファーを出そうと思っている物件は運悪く、
short sale　になっている。

現在の売却希望価格(listing price)は１０万ドル(*1)だが、
現在のオーナーは２００４年に１５万８千ドルでこの物件を購入しており、
ローンがまだ１４万２千ドル残っている。
第一抵当権(senior lien)はＡ銀行が持っており
ローン残高は１２万８千ドル、
第二抵当権(junior lien)はＢ銀行が持っており
ローン残高は１万４千ドルだという。

この場合、売却価格が１０万ドルではＢ銀行は一銭も受け取れないので
short sale に合意するインセンティブがほとんどない。
Ｂ銀行が全額損金処理することを決心するか、
Ａ銀行がＢ銀行に売却代金の一部を渡して納得させるか、
のどちらかでなければ決まらない。
つまり、売買が成立する可能性は非常に低いということだ。

なかなかうまくいかないなあ、とぼやきつつ、
６年で１万６千ドルしか返していない借り手ってなんなんだろう、
と思ってしまう今日この頃である。

(*1) 匿名性維持のため、物件価格を１０万ドルに規準化して
他の数字を算出した。

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最近、デトロイト郊外のコンドミニアムが激安である。
例えば、デトロイト市内への通勤者に人気の高い Royal Oak 市内の
通勤に便利な場所にあるコンドミニアムは、
1 bedroom の価格が15,000ドル（約140万円）くらいからある。（物件の例）

デトロイトといっても、
郊外のベッドタウンなので環境も治安も良い。
ちなみにこの市の住民の９５％は白人で、
世帯平均所得は年５万２千ドル、二人以上世帯の平均所得は年６万８千ドルと、
貧困層が多く住んでいる地域ではない。
よくあるダウンタウンの投資家向け物件とは違う。

同時に開発した賃貸物件の棟もあり、
月額家賃は５５０ドル前後となっている。
近くに大規模な病院があり医療関係者が結構住んでいるようだ。
コンドミニアムの管理費と税金、公共料金を合わせると
月２５０ドルと上記のリンクに書いてあるので
それを差し引いても年間で
３００（ドル／月）×１２（月）＝　３６００ドル
程度の年間キャッシュフローが見込めるということになる。
物件の状態は不明なので修理費がある程度かかるかも知れないが、
相当な高利回りであることは間違いない。

ここまで下がれば投資家が入ってきても良さそうなものだが、
このコンドミニアムは規約で賃貸が禁止されているので
買い手が限られ安値のまま放置されている。
本来、コンドミニアムの規約は賃貸居住者を排すことで
住民の質を高めることを目的としていると思うのだが、
価格の下支えがないために暴落していることを考えると
誰のための規約なのだろう、と思ってしまう。

実施的なテナントを所有者にするとか、
小規模のコンドの数件を一気に買収して規約を変更するなど
何かうまいスキームを考えついた投資家は一財産築けそうである。

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最近、家を買いたい…というよりはどちらかというと
家賃を払いたくないという動機で家を探しているのだが、
アメリカの住宅市場では、４月末日で政府から住宅購入者に払われる
最高８０００ドルの補助金が終了し冷え込みが予想されている。
買う側にとっては喜ばしいことだ。
８０００ドルの補助金が終われば価格への影響は最大で８０００ドルか
というと必ずしもそうではない。アメリカでは通常２０％程度の
頭金で家を買う人が多いようなので、流動性制約という観点からは
8000ドルにレバレッジがかかって効いてくる可能性もあり
影響を見極めるのは難しい。

これに先駆けて、私の住むデトロイト圏郊外のTroy市周辺では既に
住宅が値下がりを始めているようだ。価格帯別に分けると、補助金の
駆け込み需要のせいで１０万ドル前後までの物件がかなり品薄になる一方、
それ以上の価格帯では大幅に下落している感がある。

昨日不動産エージェントに、ある地域の売買情報を調べてもらったところ、
先週売買された物件が約１０ヶ月前の売買物件と比べて２９％も
安くなっていた。もちろん物件の価格は状態次第なのだが、
２件のスペックはほぼ同じであり、先週売買された物件については
実際に中の状態が悪くない事を確認しているので
大幅な下落であることは事実だろう。

今後は、住宅価格の下落と補助金の終了により
転居・初回購入ともに状況は厳しくなるため、
主役は投資家になると想定され、売買件数は
一層減少するのではないかと思われる。

難しいマーケットになりそうだが、
経済や統計の専門家は自分の資産管理になると
途端に素人同然になることが多いので気をつけなければ。

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