空き家の買取とは？仲介による売却と買取の違い、不動産会社（業者）の査定が変わるポイント、空き家にかかる税金など

空き家を売るときには、不動産会社の「仲介」によって買主を見つける売却方法を思い浮かべるのではないでしょうか？

しかし、仲介だけが空き家の売却方法ではありません。本記事では、仲介より早く空き家を売却できる「買取」という売却方法をご紹介します。

記事の目次

• 1. 空き家の買取とは不動産会社に「買い取ってもらう」売却方法
• 2. 空き家買取のメリット・デメリット
• 3. 空き家買取のメリットは時間と手間の節約
• 4. 買取のデメリットは「価格」
• 5. 空き家買取の流れは？
• 6. 空き家を所有するのにかかるコストは？固定資産税が6倍になるリスクも
• 7. 空き家を売るなら早めがおすすめ。空き家売却に関する法律と税制
• 8. 買取に向いているのはどんな空き家？
• 9. 空き家の買取価格は不動産会社次第！適切な選び方

空き家の買取とは不動産会社に「買い取ってもらう」売却方法

空き家の買取とは、不動産仲介会社の「仲介」により空き家の買い手を探すのではなく、不動産会社に空き家を買い取ってもらう売却方法です。

（画像作成／Amy）

「買取」とは

不動産会社が不動産を買い取る目的は、転売して利益を出すことです。つまり、不動産会社にとっての「買取」は「仕入れ」と同義。買い取った空き家は、リノベーションやリフォームなどによって不動産の価値を高めたり、解体して更地にしたり、新たな建物を建築したりして転売されます。

▼買取についてさらに記事を読む
「不動産売却の買取・買取保証とは？　仲介との違いや住み替え時の注意点も解説」

「仲介」とは

「仲介」とは、不動産仲介会社が買主と売主を取り持つことをいいます。スムーズかつトラブルなく不動産売買を成立させるための物件調査や契約書作成、立ち合いなどが仲介業務に含まれます。

仲介には「仲介手数料」が発生します。仲介手数料の上限は、物件価格×3％+ 6万円（税別）。「買取」は「仲介」にはあたらないため、仲介手数料は発生しません。

（画像／PIXTA）

「買取保証」という売却方法も

「買取」と「仲介」を組み合わせた「買取保証」という売却方法もあります。

まずは「仲介」で個人の買主候補に向けて売却活動を行い、一定期間、買主が現れなかった場合に限り不動産会社が買い取ります。

「買取保証」に対し、仲介での売却活動なしに買取で売却することを「即時買取」と呼ぶこともあります。

空き家買取のメリット・デメリット

ここからは、空き家を買取で売却するメリットとデメリットを紹介します。

空き家買取のメリットは時間と手間の節約

買取の大きなメリットは、空き家の売却にかかる時間と手間を節約できることです。

早期売却できる

個人ではなく不動産会社が買主になることで、早期に売却できることが期待できます。

その理由はまず、条件交渉がほとんどないこと。個人が買主になる場合は、価格や契約条件に対して交渉が入ることがあります。しかし買取は、リノベーションなどを行って転売することを目的としていますので、現状のまま引き渡しとなることも多いものです。

また法人は、個人と比較して資金調達もスムーズです。個人のようにローンの仮審査、本審査に時間がかかることもありません。買い取ってくれる不動産会社にもよりますが、契約から引き渡しまで即日というケースもあります。

契約前後のトラブルが起きにくい

また、買取では、売主の「契約不適合責任」が免責となるケースが一般的です。

契約不適合責任とは、売却後に売買契約と適合していない設備不良や故障が発覚した場合に、売主が修繕や原状回復しなければならない責任。買取の場合、多くはリノベーションや建て直しを前提としているため、売却後の責任が問われにくいのです。

▼契約不適合責任についてさらに記事を読む
「【契約不適合責任とは】特約による免責、売主と買主の注意点、瑕疵担保責任との違いについて解説」

また売買契約後に解約されるリスクも、一般的な仲介による不動産売却と比較して低いといえるでしょう。個人が買主となる売買契約では、買主の融資が否認されたときに契約解除が可能となる「ローン特約」が盛り込まれることも少なくなく、その場合、売却活動は、またふりだしに戻ってしまいます。

▼売買契約の解除についてさらに記事を読む
「不動産の売買契約を解除する方法。契約解除の条件と違約金の額は？」

（画像／PIXTA）

売却の手間もかからない

仲介で買い手を探す場合、買主候補に物件を実際に見て検討してもらうために、「内覧」を行うことが一般的です。

売主は内覧者を受け入れるため、売却期間中は、常にきれいな状態を保っていなければなりません。内覧対応を不動産仲介会社に一任したとしても、内覧に備えるための片づけや清掃は不可欠でしょう。

買取であれば、物件の清掃状況は価格に影響しません。買い取ってくれる不動産会社が、不用品回収や遺品整理、ゴミ出しなどを一手に引き受けてくれることもあります。

周囲に知られずに売却できる

仲介による売却では、不特定多数に物件情報を周知させる必要がありますが、買取はすでに買主が決まっているため広告が不要です。

チラシを配る必要もなければ、不動産ポータルサイトに物件情報が掲載されることもありません。このため、親戚や隣人に知られずに空き家を売却できます。

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買取のデメリットは「価格」

メリットが多い買取ですが、大きなデメリットもあります。それは、仲介で売る場合と比較して、空き家の売却金額が落ちてしまうことです。

仲介よりも価格は安くなる

不動産会社や空き家の条件によるものの、買取価格は相場の7割前後となります。なぜ、これほどまでに買取価格が落ちてしまうのかというと、不動産会社が買い取る理由が、転売によって利益を出すことだからです。

不動産会社が買い取った空き家は、費用をかけて改修し、個人や法人などに転売されます。再販時は相場価格で取引されるため、空き家を相場通りに買い取ってしまえば不動産会社の利益はでません。

「相場」とは、基本的に居住用物件としてり引される際の目安になる金額です。買取は儲けを出すための「仕入れ」にあたるため、どうしても居住用物件と比較して価格が落ちてしまうのです。

立地や築年数によっては買取を断られることも

買取なら、どんな空き家も売却できるというわけではありません。「再販が難しい」つまり「利益を出すことが難しい」と判断された空き家は、買い取ってもらえません。

そもそも、不動産会社によって買取が可能な不動産の条件は異なります。エリアや物件種別、築年数によっては、買取査定にも応じてもらえないこともあります。

とはいえ、1社に断られたからといって、その他、全ての不動産会社が買い取りできないということではありません。買取査定額も不動産会社によって差がありますので、複数社を比較して選ぶことが大切です。

＜空き家買取と仲介の比較＞

	空き家買取	仲介
売却する相手	不動産会社に売る	仲介会社経由で買い手に売る
仲介手数料の有無	不要	必要
売却期間の目安	即時	買い手が見つかり次第
売却金額の目安	相場価格の7割前後	相場価格
内覧の有無	不要	必要

空き家買取の流れは？

続いて、空き家買取の流れを見ていきましょう。

1. 査定依頼

一般的な不動産売却と同様に、まずは不動産会社に査定してもらいます。

仲介における「売却査定」との違いは、査定額で買取価格が決定するということ。売却査定額は「買い手が見つかる相場はこのくらいだろう」という当初の見立て価格にすぎませんが、買取査定は「この金額で買い取ります」と不動産会社が宣言する価格です。

なお、買取にも仲介にも対応している不動産会社であれば、それぞれの査定額を出してもらうことも可能です。

2. 簡易査定（机上査定）・訪問査定（現地査定）

査定の方法は「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定（現地査定）」の2つに大別されます。読んで字のごとく、簡易査定は物件情報などを基に簡易的に机上で行う査定。訪問査定は、実際に現地を訪問して行う査定です。

査定の精度は、訪問査定のほうが勝ります。買取の目安額を知りたい場合は机上査定を、実際にいくらで買い取ってもらえるかを知りたい場合は現地査定を依頼しましょう。

3. 買取査定額の確認

買取査定は、不動産会社が「この金額で買い取ります」と宣言する価格ですが、売主が交渉することも可能です。

複数社に買取査定してもらったうえで交渉し、納得できる買取価格を提示してくれる不動産会社を探しましょう。

4. 売買契約

不動産会社が決まりさえすれば、売買契約となります。仲介による売却と異なり、売買契約までに売却活動をする必要はありません。

比較的トラブルが少ない買取ですが「売買契約」に変わりはありません。売買金額はもちろん、引き渡し条件や売却後の責任、特約など、売買契約書の隅々まで目を通してから締結しましょう。

5. 引き渡し・決済

仲介による空き家売却では、売買契約後に買主のローン本審査を通す都合上、売買契約から引き渡し・決済まで1～2ヶ月ほどかかるのが一般的です。

一方で買取は、売買契約と引き渡し・決済が同日であったり、数日から数週間後となったりすることも少なくありません。とはいえ、引き渡し・決済までの期間は、不動産会社の都合や資金力にもよるところです。もちろん売主の都合も考慮してもらえますので、希望の日取りを伝えましょう。

（画像／PIXTA）

空き家を所有するのにかかるコストは？固定資産税が6倍になるリスクも

空き家は、所有しているだけでコストがかかるものです。特に「空き家対策特別措置法」が施行されてからは、空き家を所有することに対するリスクが高まりました。

空き家の所有コストとは

空き家を所有し続けるには、次のようなコストがかかります。

• 管理費
• 固定資産税・都市計画税
• 町会費　など
• ライフライン（解約も可能）

人が住まなくなった空き家は、湿気やホコリがたまりやすくなるものです。定期的に清掃しなければ、建物の劣化も進んでしまうでしょう。

空き家が遠方にあったり、管理者が高齢であったりすれば、費用だけでなく維持・管理に伴う労力の負担も大きくなります。空き家の管理を委託することもできますが、その場合にはさらに管理委託費がかかってしまいます。

空き家対策特別措置法

2015年に全面施行された「空き家対策特別措置法」により、空き家を適切に管理する重要性は高まりました。

同法では、自治体に対し、管理不行き届きの空き家を「特定空家」に指定したうえで、管理状況改善のための指導や命令をする権限を与えています。

（画像作成／Amy）

さらに指導の過程では、空き家所有者に“ペナルティー”が科せられることも。その1つが、「住宅用地の特例」からの除外です。

「住宅用地の特例」とは、住宅の建つ土地の固定資産税および都市計画税の課税標準額が、次のように軽減される税制特例です。

	固定資産税課税標準額	都市計画税課税標準額
小規模住宅用地 （200m2以下の部分）	1/6	1/3
一般住宅用地 （200m2超の部分）	1/3	2/3

たとえ空き家だったとしても、住宅が立つ土地は、上記のように固定資産税の優遇措置が受けられます。しかし、特定空家に指定された後の助言・指導に従わなかった場合、自治体から「勧告」を受けたタイミングで、住宅用地の特例から除外されます。実質的に、固定資産税・都市計計画税が大幅に増税してしまうのです。

さらに、勧告の後の「命令」に違反した場合は、50万円以下の過料に処せられます。続く「代執行」では、空き家の一部または全部が強制撤去され、撤去にかかった費用が徴収されます。

▼特定空家についてさらに記事を読む
「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる？ 空き家の税金対策と売却で使える補助金」

空き家を売るなら早めがおすすめ。空き家売却に関する法律と税制

空き家を適切に管理・維持していくには、金銭的・労力的負担がかかります。さらに、売却時の節税効果に期待できる控除や特例には適用期日があります。現在使っておらず、今後、誰かが住む予定もない空き家は、早期売却することをおすすめします。

3000万円特別控除の特例（通称：マイホーム特例、正式名称：居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例）

空き家となった自宅を売却する際には「居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除の特例」が適用となるケースがあります。「マイホーム特例」ともいわれるこの特例は、マイホームを売却したときの譲渡所得を最大3000万円まで控除するものです。

譲渡所得とは、簡単にいえば売却益のこと。譲渡所得には、最大39.63％の税率で住民税・所得税が課税されます。

譲渡所得の計算式
譲渡所得＝収入金額（譲渡価額）−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額

マイホーム特例による節税効果は非常に大きいわけですが「所有者（名義人）」が「マイホーム」を売却した際にしか適用となりません。つまり、所有者が亡くなってしまったり、マイホーム以外の不動産を売却したりするときには適用外となります。

またマイホーム特例は、所有者が住まなくなった日から3年後の12月31日までの売買契約をしなければ適用されません。

▼3000万円特別控除についてさらに記事を読む
「【3000万円特別控除とは】マイホーム売却で知っておきたい制度と適用条件を解説」

相続空き家の3000万円特別控除（被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例）

出典／国土交通省資料より（画像作成／Amy）

前述のマイホーム特例同様、相続した空き家の売却時にも、譲渡所得が最大3000万円控除される「相続空き家の3000万円特別控除」が適用となるケースがあります。ただし、マイホーム特例と最大控除額は同じであるものの、対象物件は次のように限定的です。

• 昭和56å¹´5月31日以前に建築された家屋
• 区分所有建物登記されていない建物（集合住宅はNG）
• 上記要件を満たした家屋を耐震リフォームor取り壊して更地に

なお、相続空き家の3000万円特別控除は、相続開始日から3年後の年12月31日までの売却に限り適用となります。

取得費加算の特例（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）

相続した空き家の売却時の譲渡所得税が軽減できる特例として「取得費加算の特例」というものがあります。

この特例では、譲渡所得そのものを控除するのではなく、納税した相続税の一部を取得費に加算することで、結果的に譲渡所得を引き下げることができます。

取得費加算の特例は、相続開始から3年10カ月以内の売却にのみ適用となります。

出典／国土交通省資料より（画像作成／Amy）

相続税納税期限は10カ月

空き家売却にかかる譲渡所得税の節税効果がある各種特例には、適用期限があります。

また相続によって空き家を取得した場合は、相続税の納税期日にも注意しましょう。納税期日は、被相続人が亡くなったことを知った翌日から10カ月後です。

相続税の納税までには、相続資産の把握や法定相続人の確認、遺言書の有無の確認、遺産分割協議、相続登記……と、やるべきことが膨大です。遺産分割協議が円滑に進まない場合、あるいは相続税のための資金が足りない場合には、空き家の早期売却も視野に入れて協議することをおすすめします。

買取に向いているのはどんな空き家？

早く売れるものの、価格は落ちる買取。どんな空き家でも、買取で売却することが適切というわけではありません。

買取に向いている空き家には、次のような特徴があります。

早く売りたい事情がある

• 維持・管理が負担になっていて一刻も早く売りたい
• 相続税の納税資金が足りない
• 空き家の売却金を新居購入の資金に充てたい

このように早く空き家を売却したいと考えている方は、買取が1つの選択肢となります。

仲介では、買主が現れない限り売却できないため、いつ売れるかはわかりません。買取は、早ければ1週間以内、遅くとも1カ月ほどで決済・引き渡しまで終えられます。

仲介で売りに出しているけどなかなか売れない

仲介では売れない空き家も、買取であれば買い手がつく可能性があります。

ここまでお伝えしたように、買取の目的は再販。そのままでは価値が低い空き家でも、改修や解体によって需要が出ると判断されれば、不動産会社は積極的に買い取るものです。

近隣の方や親戚に知れずに売りたい

仲介による不動産売却では、不特定多数の人に物件を周知させて買主を募るのが一般的です。とはいえ、非公開物件として、不動産会社が知っている購入検討者（見込み客）に内々に紹介してもらうこともできないわけではありません。

しかし、非公開とすることで売却期間が延び、値下げせざるを得ない状況になってしまう可能性も否めません。また、購入希望者がしばしば物件を見に訪れることで、近隣の方に売却の事実を知られてしまう可能性もあります。

買取であれば、複数の不動産会社に物件情報が知られることはあっても、一般の人が情報を得ることはありません。

控除や特例の適用期限が近づいている

先ほど紹介した売却時の節税効果がある各種特例には、適用期限があります。

場合によっては、控除特例が適用されるか否かで税額に数百万円の差が生じることも。仲介のほうが高額売却に期待できるものの、時間がかかって減税効果が損なわれる場合には、買取で早期売却したほうが得になることもあります。

（画像／PIXTA）

空き家の買取価格は不動産会社次第！適切な選び方

仲介による売却では、まだ見ぬ買主に向けて販売するため、売却前にいくらで売れるかわかりません。

しかし、買取では、買取価格を提示してもらったうえで不動産会社を選ぶことができます。そのため、仲介以上に不動産会社を比較する重要性は高いといえるでしょう。

不動産会社の買取実績を見る

「仲介」と「買取」は、不動産会社にとって全く別の業務です。仲介では集客力やサポート力が求められますが、買取では資金力や販売力、リフォーム会社とのネットワークなどが必要です。

特に地方の空き家は資産価値が低い傾向にありますので、買取に対応している不動産会社の数は決して多くありません。また、エリアによって需要のある不動産の特徴は異なるため、買取対象エリアを絞っている不動産会社もあります。

不動産会社を選ぶ際には、買取実績のあるエリアや物件種別、買取スピードに目を向けるようにしましょう。

「仲介」も「買取」も可能なら高値売却にも期待できる

「仲介」で売るか「買取」で売るか悩んでいる状況であれば、どちらにも対応してくれる不動産会社に相談することをおすすめします。

買取は、仲介より早く売却できるものの、売却価格が落ちてしまう点は大きなデメリットです。仲介も買取もできる不動産会社であれば、選択肢が広がり、状況に応じて適切な方法で空き家を売却できます。

相続した空き家の売却は法律相談できる不動産会社が安心

空き家を「相続」によって取得したという方も少なくないでしょう。

• 売却金を納税資金に充てたい
• 換価分割したい
• 共有者が複数いる

このような状況にある場合は、弁護士や税理士のサポートがワンストップで受けられる不動産会社だと安心です。

必ず複数の不動産会社を比較する

買取査定額は、その金額で売れることが保証された価格です。売却査定では、必ずしも高額な査定が良いというわけではありませんが、買取査定は高額であるほど売主の利益が大きくなります。

また、不動産会社の資金力によって、買取スピードにも大きな差があります。早ければ1週間ほどで現金化できますが、融資を受けて買い取る不動産会社であれば決済までに1カ月ほどかかることもあります。

いずれにしても仲介よりスピーディーな売却に期待できるものの、少しでも高く、少しでも早く売るには、複数の不動産会社の買取条件を比較することが大切です。

まとめ

• 空き家買取とは、不動産会社に空き家を買い取ってもらう売却方法。仲介と買取を組み合わせた「買取保証」という空き家売却方法もある
• 空き家買取のメリットは、早く、手間をかけずに売れること。デメリットは仲介より価格が落ちてしまうこと
• 空き家を所有し続けるにはお金と労力もかかり、売却時に節税できる各種控除特例も適用期限があることから、使っていない空き家は早期売却がおすすめ
• 空き家の買取価格は不動産会社の資金力や再販力によるため、必ず複数社に査定依頼を

図版作成／Amy
編集協力／金指 歩（プレスラボ）

●取材・文／亀梨奈美（real wave）

●解説／笠松美香

2018年より「SUUMO」副編集長に着任。「SUUMOジャーナル」をはじめとする情報コンテンツを担当。またスーモ リサーチセンター研究員も兼務。住まいに関するカスタマー動向、物件の最新トレンド全般や住まいに関わる制度や住宅ローンほか、住宅購入や賃貸を借りるためのノウハウ等について幅広くメディア出演や講演などを行う。