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【2019年1月】フラット35金利は0.08%下がる！欧州中央銀の量的緩和終了の影響も←的中！

住宅ローン金利予想

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2019年1月のフラット35金利と長期金利の動向

最新予想

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どうも千日です。今回は良いニュースです！

12月19日に2019年1月のフラット35の金利のもとになる機構債の表面利率が発表されました。機構債の表面利率は0.38%と前月から0.08%下がり、前月の0.04%の下降からさらに下がりました。

フラット35の2019年1月金利も同程度下がるでしょう。以下が千日の予想で、ほぼ確定しましたね！21年〜35年については0.08%下がりました。

フラット35
1月確定		 団信込み 団信抜き
10年～20年 1.26% 1.06%
21年～35年 1.33% 1.13%

ちなみに12月の実績は以下のとおりでした。

フラット35
12月実績		 団信込み 団信抜き
10年～20年 1.32% 1.12%
21年～35年 1.41% 1.21%

長期金利が再び下降局面に入っているので日銀は動けない

日本の長期金利の推移

10月まで上昇を続けていた長期金利は一転下降しています。そもそもの上昇のきっかけは日銀がこれまで上下0.1%としていた金利変動幅を0.2%にまで拡大した政策修正でした。

この政策修正が発表されてからは、2019年初めにも日銀が金利変動幅の再拡大などの政策修正に動くのでは？との観測があり、また米国の好調な長期金利にも引っ張られて上昇を続けていたのです。

しかし、10月25日の世界同時株安をきっかけとして米中貿易戦争懸念や米景気の先行きへの警戒が強まり一転して日本の長期金利は下降し始め、もしかしたら再び0%を割るんじゃないか？という観測も出ています。

その後12日にはカナダ裁判所が中国の華為技術（ファーウェイ）の最高財務責任者（ＣＦＯ）の保釈を許可し、 トランプ大統領の対中協議に関する前向きなコメントを表明したことで投資家が株を買い戻し、債券は売りが優勢になり、長期金利が再び0.05%まで上昇しました。

欧州中央銀行が量的緩和を終了し、取り残された日銀の今後

その後、欧州中央銀行（ＥＣＢ）が12月13日の理事会で金融政策の量的緩和（民間銀行の保有する国債を購入してお金の流通量を増やす政策）を年内に終了することを正式に決めました。

この決定は、米中央銀行（ＦＲＢ）に続くものであり、現在もまだ大規模な金融緩和政策を続けている日本銀行は世界に取り残される形となってしまいました。

ただ、ユーロ圏の景気は減速ぎみなので、この決定によって金融政策が正常化していくのか？という点については不透明ですね。

ドラギ総裁は理事会後の会見で「保護主義の脅威などにより、リスクは悪化の方向に傾いている」と景気の先行きについては慎重な見方を示しています。

これに対し日本銀行は14日、長期国債買い入れの１回あたりの購入額を減らしました。

世界的なリスク回避の買いで国内長期金利が４カ月半ぶりの水準まで低下しており、現物債市場の需給逼迫（ひっぱく）を緩和させる狙いとの見方が出ています。

そして日本の新発10年国債利回りは、14日には0.025%、17日には0.03%と再び下がり今に至ります。

この状況下で日銀が円高や株安を招きかねない政策修正に動くとは考えにくいでしょうね。

万一の金利上昇があっても株安をもたらすので日銀が抑え込む

可能性は低いですが、今後もし急激に長期金利が上昇しても、日銀が市場に介入して金利を抑えに動くはずです。

欧州の利上げがあったとしても、金融政策決定会合で採用されたフォア―ドガイダンス（当分の間は今の低い長短金利水準を維持する）に変化は無いでしょう。

長期金利が下落した場合、株価は上昇します。投資家は、利回りの低い債券よりも株式に投資を行った方が有利だと考え、株を買うので株価は上昇します。

長期金利が上昇した場合は、投資家はリスクの大きい株式投資を行うよりも国債を買う方が安全確実と考え、株を手放すので株価が下落するといわれています。 

なので急激な長期金利の上昇があった場合には、株価の下落を防ぐために日銀が即座に抑えつけに動くのですね。

つまり、今後2019年1月までという短期のスパンで考えれば、まず金利が急激に上昇する可能性は低く、仮に上がったとしてもその影響は日銀によって抑えられるという予想になります。

下がることはあっても上がることはなしです。

米国の長期金利と連動し日本の長期金利は再び0％を割るトレンドにある

今後の日本の長期金利の動向を考えるうえで、米国の長期金利の影響は無視できない要素です。以下のグラフは日米の長期金利を直近の12日まで推移を取り、目盛りのスケールを合わせて重ねたものです。

日米長期金利の比較

  • 左の目盛り、青色の折れ線グラフは日本の長期金利
  • 右の目盛り、オレンジ色の折れ線グラフは米国の長期金利

日本の0.25%＝米国の3.25%です。ここ最近は概ね3％の金利差を上回ったり、下回ったりして推移しています。

この3％の金利差というのは、移民の受け入れやＩＴで世界経済をけん引してきた地力の成長率の差です。加えて米ドルが基軸通貨であることもあるでしょう。

10月25日の世界同時株安の直後は乱高下していますが、その後11月14日を境として米国金利の方が3％の金利差よりも低い水準に落ち込んでいます。

12月11日から12日にかけて少し上がっていますが、依然として低い水準ではありますよね。

日本の長期金利は米国よりも狭いスパンで推移していますが、今後米国と同じ水準まで下がるとすれば、米国の2.9%は日本では-0.1%です。少し上がったとはいえ、依然として0％を割るトレンドにあるということです。

長期金利とフラット35（機構債の表面利率）の関係

フラット35は民間金融機関やモーゲージバンクで申込をしますが、実質的に融資をしているのは住宅金融支援機構という国の機関です。そして、住宅金融支援機構は投資家に機構債を販売してフラット35の資金を調達しています。

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機関投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は金融市場の長期金利＝国債の利回りとほぼ連動するのです。

その長期金利の指標となる新発10年国債利回りの推移とフラット35（機構債の表面利率）の推移を並べてみましょう。

10年国債利回りとフラット35（機構債表面利率）の推移

グラフで推移を見ると10年国債利回りとフラット35の機構債表面利率、フラット35の金利はほぼ連動していることが見て取れます。

国債利回り、機構債表面利率、フラット35金利の推移2018年12月

年月 10年国債 機構債 フラット35
2017年10月 0.04% 0.42% 1.36%
2017年11月 0.06% 0.43% 1.37%
2017年12月 0.03% 0.40% 1.34%
2018年1月 0.05% 0.42% 1.36%
2018年2月 0.08% 0.46% 1.40%
2018年3月 0.06% 0.42% 1.36%
2018年4月 0.05% 0.40% 1.35%
2018年5月 0.04% 0.40% 1.35%
2018年6月 0.06% 0.42% 1.37%
2018年7月 0.03% 0.39% 1.34%
2018年8月 0.04% 0.39% 1.34%
2018年9月 0.09% 0.44% 1.39%
2018年10月 0.12% 0.47% 1.41%
2018年11月 0.15% 0.50% 1.45%
2018年12月 0.11% 0.46% 1.41%
2019年1月 0.03% 0.38% 1.33%

（注）年月は対象のフラット35の適用金利なので、時点としては前月の20日前後の金利です。例えば2019年1月のフラット35に対応する機構債の表面利率の発表は12月19日ですので、2019年1月には12月18日終値の金利を書いています。

  • 長期金利は前月から0.08％下がった、
  • これに対して機構債は0.08%下がったということです。

概ね機構債の表面利率は長期金利と連動するんです。

フラット35の金利は1.38%から大きく上がらないように政府が操作

千日の分析によると、今のところ国はフラット35の金利（団信0.28%込み）で1.38%に抑えたいと考えていると見込んでいます。

これはフラット35を手掛ける住宅金融支援機構が国民の住宅金融の円滑化を目的としたものだからです。

民間銀行は営利企業ですから利益を増やそうとしますが、住宅金融支援機構は公的機関ですから自分の利益を増やすことは目的じゃないのです。

家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本で固定金利について1.38%という前提でシミュレーションしているのはそうした理由です。

詳しくは2019年以降のフラット35の金利を予測している記事で詳しく書いていますので、まだ読んだことのない方は読んでみてください。

直近から現在までのフラット35の金利推移は以下のようになってます。

2018年 フラット35 期間21～35年
1月 1.36%
2月 1.40%
3月 1.36%
4月 1.35%
5月 1.35%
6月 1.37%
7月 1.34%
8月 1.34%
9月 1.39%
10月 1.41%
11月 1.45%
12月 1.41%

 

2019年 フラット35 期間21～35年
1月 1.33%

2018年はおおむね私の予想どおりに推移してきています。11月に市場先行でちょっと上がり過ぎたので、まずいなと思っていたのですが、12月に戻しました。

2019年1月が私の予想どおり1.36%となれば、政府の考える『概ね1.38%』という水準にもどるでしょう。

住宅金融支援機構としても、今後も急激なフラット35の金利上昇を緩和する方針に変わりはありません。

フラット35のオススメ住宅ローンはアルヒ（ARUHI）

フラット35は安心の固定金利です。今後金利がどれだけ上がったとしても、実行時の金利が絶対に変わらない唯一の住宅ローンです。 35年固定（団信込み）で1.41%ですが今後2019年にかけて金利は下がりそうです。

そのフラット35で一番のオススメはアルヒです。フラット35の取り扱いでは国内最大手というのも安心ですね。

アルヒ（ARUHI）スーパーフラット８と９

全期間固定住宅ローンのフラット35は、金利が上昇しないので安心して借りられ、また融資基準が比較的緩やかというメリットがあります。

その中でも、アルヒの独自商品である「スーパーフラット」は、通常のフラット35に比べて金利を0.1%、または0.05%引き下げています。

従来は、頭金が2割以上必要な「スーパーフラット8」だけでしたが、2017年10月に、頭金が1割以上必要な「スーパーフラット9」も投入し、その後スーパーフラット借り換えもスタートしています。

概要は以下の通りです。

商品名 （通常のフラット35との金利差） 頭金（手持金） 返済負担率
スーパーフラット8 （金利▼0.10%） 2割以上 30％以内（年収400万円未満） 35％以内（年収400万円以上）
スーパーフラット9 （金利▼0.05%） 1割以上 20％以内

 

全国175店舗で対面の相談を受け付けるフラット35業界最大手

また、アルヒは本審査のスピードが早いことでも有名です。仮審査は当日、本審査も最短3営業日という革命的な早さです。

例えば千日のフラット35金利予想を見て急きょフラット35が下がることが分かり、フラット35で借りたい！となったときに、当月中の申込で唯一間に合う可能性があるのがアルヒです。

また、ネット銀行は店舗がなく、電話と郵送での対応となりますが、アルヒは全国175の店舗があり、対面で相談できるのが魅力で国内最大手になっています。

複数の金利タイプで審査を通しておく

2019年1月のフラット35の金利は下がるので。これから12月の下旬に引き渡しを予定している人であれば、延期をして来年に実行してもらうことで低い金利で借りることが出来ます。

例えば4000万円を35年借りた場合では、今年12月の金利か来年1月の金利かで59万円もの違いが出てきます。たった数日延ばすだけで、です。交渉してみてください。

住宅ローンは実行月によってこれだけ金利が変化することがあります。予め異なる金利タイプで本審査を通しておけば直前になってから慌てることは無いですね。

変動金利や3年固定などの短期の固定金利でも審査を通しておく

基本的にはフラット35を中心として固定金利が低い状況が続いていますので、フラット35はオススメしやすい金利タイプです。

しかし11月のように日銀総裁の発言や米長期金利に引っ張られて一時的に上がってしまうということはよくあることです。

姉妹サイトの住宅ローン年齢・年収別パーフェクトランキング | 千日の住宅ローン無料相談ドットコムでは年齢・年収別にマッチする住宅ローンを変動金利も固定金利もミックスしてランキングしています。

以下がそのランキングへのリンクです。

世帯年収（万円） 年齢
20代 30代 40代 50代以上
400未満 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
400～600
600～800 30代600～1200 40代600～1200
800～1000 20代800以上
1000～1200 50代1000以上
1200～1500 30代1200以上 40代1200以上
1500～2000
2000以上

このランキングの上位から複数の金利タイプをミックスして本審査に通しておくことをお勧めしています、これもいわゆる『ポートフォリオ』です。 

マイホームを買うときには住宅ローンを組まなくてはいけません。その住宅ローン金利は金融市場の影響をモロに受けます。投資家でもないのにそうした市場の動きに影響を受けてしまうのですよね。

住宅ローンで家を買う人は、まさに数千万円という元本でもって金融市場に参加しているのだ、という心構えでいる必要があるのですよ。

  • 2018å¹´12月27日にフラット35の確定した金利を更新しました。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

基本的にフラット35などの超長期固定金利をお勧めすることが多いですが、借りるタイミングによって金利が大きく変動しやすいのが玉に瑕なんです。

そこで口を酸っぱくして複数の金利タイプで本審査をオススメしています。

フラット35以外にも保険として民間の住宅ローンも審査をとおしておくべきです。今ですと三菱ＵＦＪ銀行の3年固定がオススメです。

  • メガバンクの変動金利より低金利で3年間固定される。
  • 固定期間が終わっても今の基準金利なら0.625%と十分に低金利。

3年固定金利は12月に0.05%下がったように、今後また下がる可能性があり、もし下がったらかなりの申込が殺到するでしょう。

申込順の取り扱いになりますので、金利が発表される前にネットの仮申し込みを済ませておくことをお勧めします。

2018年12月19日

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ランキング 年齢
20代 30代 40代 50代以上
新規借入 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
30代600～1200 40代600～1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

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