千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える

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住宅ローンに精通した公認会計士千日太郎による専門サイト、21時からYouTube生配信、最新の金利動向から失敗しない住宅ローン、マイホームの購入計画についてWBS（テレビ東京）ほか多数の経済専門メディアでコメントしています。本サイトにはプロモーションが含まれています。

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金利の低い順住宅ローンランキングなんか見てる時点で失敗フラグ立ってまっせ！

住宅ローンの千日メソッド 住宅ローンの千日メソッド-住宅ローンの基礎 住宅ローンの千日メソッド-変動か固定かどっち？

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住宅ローンのプロが年齢・年収別に最適な住宅ローンのランキングを作りました

どうも千日です。のっけから挑戦的ですが事実です。「最も金利が安い銀行で決めとけばいいんだ」と思ってる住宅ローンの素人がランキングを作っているからです。

それだと各金利タイプで一番金利の安い住宅ローンしか売れなくなりますが、実際はそうはなっていません。

金利タイプによって金利の変動リスクが違い、その時の実勢の金利も絶えず変化します。そうした環境下で、借りる人の年齢や収入（資金力）によってピッタリな住宅ローンが違うからです。

今回は住宅ローンのプロである千日が新たに作成した住宅ローン年齢・年収別パーフェクトランキング | 千日の住宅ローン無料相談ドットコムについてお話したいと思います。

住宅ローンの利用者が自分にとってベストな選択をするためのランキングの構造

根本的な話を先にしますね。ずばり住宅ローン利用者の最終ニーズは「一番安い金利の住宅ローン」ではないのです。

一般的に数値としての金利が最も低いのは変動金利です。しかし6か月ごとに金利が見直され、銀行の都合によって上がる可能性があります。だから安い。

これに対して固定金利はその固定期間にわたって金利が固定されていますが、その固定期間が長い分だけ金利は高いです。

以下のようなトレードオフ（あちらが立てばこちらが立たず）状態になっていることが、何となく分かってきますよね。

  • 安い金利（変動金利）なら金利の変動リスクを負う。
  • 金利の変動リスクを負いたくないなら高い金利（固定金利）を払う。

だったら、自分の場合はどうなの？

自分にとってベストな住宅ローンは何なの？

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ということが知りたいわけです。

従来型の住宅ローンランキングは金利の順にただ並べただけ

それに対して情報を提供する側は「金利のタイプごとに金利の安い順」のランキングを提供するに終始していたんですよね。

素人なので、それが正しい選び方なんだと思っているからです。もちろんそれは間違ってます。住宅ローンの初心者が、素人の作ったランキング（検討資料）をいくら穴の開くほど眺めても、正しい答えにたどり着けないのは自明の理なのです。

だったら、オマエはどうやって作ったのよ？という声が聞こえてきそうなので、それに答えます。

年齢、年収によって違ってくるリスクへの傾向と対策をマトリックス状に整理する

年齢と年収、二つの軸が住宅ローンのリスクを決定づける重要な要素です。

  • 年齢：定年までの年数によるリスクの傾向
  • 年収：資金力による金利変動リスクへの対応力

重要なのは、サイトのユーザが自分にとって最適の住宅ローンにたどり着くことが出来るサイトの構造＝ランキングの構造にすることです。

そして、年齢と年収はユーザの要素でもあります。この二つの要素を縦横2次元でのマトリックス状に展開し、それぞれの年齢層と年収層で最適な住宅ローンをランキングすることにしました。

具体的には下表のような構造です。中の数字はその年齢層と年収層の平均の物件価格と住宅ローンの金額です。

（単位：百万円）

世帯年収（万円） 年齢
20代 30代 40代 50代以上
400未満 物件36.8 ﾛｰﾝ33.3 物件28.4 ﾛｰﾝ24.5 物件30.2 ﾛｰﾝ22.6 物件20.6 ﾛｰﾝ17.3
400～600
600～800 物件41.2 ﾛｰﾝ37.8 物件41.2 ﾛｰﾝ35.7
800～1000 物件47.6 ﾛｰﾝ44.5
1000～1200 物件44.2 ﾛｰﾝ35.0
1200～1500 物件69.5 ﾛｰﾝ57.2 物件62.9 ﾛｰﾝ59.3
1500～2000
2000以上

年収と年齢によって、ある程度の傾向があることが分かるのですよ。例えばこの表だけから分かることを例としてあげてみましょう。

  • 20代は年収に対して住宅ローンの金額が高い傾向があります。定年までの年数が最も長いグループだからです。
  • 30代は家を買う人が最も多く、平均の住宅ローンの金額で最高となります。
  • 40代は定年までの年数が30代より10年短いのですが、住宅ローンの金額は30代と変らないです。定年時の残高が高く完済にリスクのある人が多いです。
  • 50代は40代から一転して慎重となり、住宅ローンの金額は抑えられたものになります。

年齢だけでもこれだけリスクの傾向に差異があることが分かりますよね。

ならばリスクに対する対策も違ってくるし、当然に選ぶべき住宅ローンの優先順位も違ってくるという訳です。

さらに各年齢層に対する年収（資金力）によっても違ってきます。資金力は、金利の変動リスクへの対応力です。

  • 年収が低い人：金利変動リスクへの対応力が低い。
  • 年収が高い人：金利変動リスクへの対応力が高い。

これによって10個の格子が出来上がりました。12星座じゃないですが、年齢と世帯年収を要素とした10のタイプごとのランキングを作ったのです。

以下がそのランキングへのリンクです。

世帯年収（万円） 年齢
20代 30代 40代 50代以上
400未満 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
400～600
600～800 30代600～1200 40代600～1200
800～1000 20代800以上
1000～1200 50代1000以上
1200～1500 30代1200以上 40代1200以上
1500～2000
2000以上

このような構造のランキングは今までに無いものですよね。

年齢や年収によって、リスクの傾向と対策が変わり、つまり住宅ローンの組み方というのも変わってくる、ということは何となくは分かると思います。

しかし、それを具体的な資金計画に落としこみ、今現在でリアルに選択可能な銀行の商品に当てはめるということは素人には出来ないことです。

ランキングの構造としては、ユーザは自分の年齢と年収を選択することで、自分の年齢と年収に特有のリスクに適合したFPの提案を受けたのと同等の効果を得ることが可能となります。

単なる「金利の安い順」とは次元の異なるランキングなんです。

年齢・年収だけでなくさらに「奥行き」を加えたパーフェクトなランキング

年齢と年収だけで住宅ローンは決まるのか？というと、もちろん違います。

例えば、世帯年収は同じであっても、夫が医者とかで年収1000万超えのケースと夫婦がそれぞれ年収500万円で世帯年収として1000万なのかによって、かなりイメージは違いますよね。

特に最近は、妻もフルタイムで定年まで勤めるという５０：５０の共働き夫婦が増えています。

このような夫婦の収入格差が少ない共働き夫婦で「高所得」となっている世帯が抱える住宅ローンのリスクについては、千日を含めまだ一部の専門家しか警鐘を鳴らしていません。

年齢が同じ、世帯年収が同じであれば、リスクの質量は同じです。しかし、その収入の形態が異なるということはリスクへの傾向と対策が変わって然るべきですよね！

だったら、住宅ローンのランキングも変わってきて当然なのです。

５０：５０の共働き夫婦の住宅ローンランキング

そこで、特に30代40代のランキングの中には年収ごとに分けた上で、

さらに、

  • ほぼ単独での収入（８０：２０の共働き含む）ケース
  • ５０： ５０の共働き夫婦のケース

この二つに分けて、それぞれに最適な住宅ローンのランキングを行っています。20代で年収800万以上のケースはほぼ５０：５０の共働きなので、共働きでのランキングを行っています。

年齢と年収が平面としたら、それにさらに奥行きを与える、3次元の構造になっているのですね。

20代世帯年収800万以上の最適住宅ローンランキング | 千日の住宅ローン無料相談ドットコム

30代世帯年収600万以上1200万未満の最適住宅ローンランキング | 千日の住宅ローン無料相談ドットコム

30代世帯年収1200万以上の最適住宅ローンランキング | 千日の住宅ローン無料相談ドットコム

40代世帯年収1200万以上の最適住宅ローンランキング | 千日の住宅ローン無料相談ドットコム

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10歳以上歳の差夫婦共働きの住宅ローンランキング

また、共働きで10歳以上歳の差夫婦となってくると、例えば以下のようなコンビでの住宅ローンを考えることになります。

  • 40代後半になり定年まで10数年という夫
  • 30代後半でまだまだ定年まで20年以上ある妻

先に夫が定年で収入がゼロになり、残りを事実上妻一人の収入で返済していくという場合には？という問題が出てきます。

同じ共働きでも、同年代の夫婦と年の差夫婦では住宅ローンの返済計画は違います。

住宅ローンの返済計画が違うということは、最適な住宅ローンのランキングも違ってくるはずです。

これも年収と年齢によるランキングにさらに奥行きを加えるランキングになっています。

40代世帯年収600万以上1200万未満の最適住宅ローンランキング | 千日の住宅ローン無料相談ドットコム

独身女性の住宅ローンランキング、団信不加入orワイド団信ランキング

このようにランキングを訪れた人が、自分にとってベストな住宅ローンを選ぶことが出来るような構造となっています。

またさらに、団信に加入しない場合、団信に入れない場合に最適な住宅ローンも設置しました。

20代ワイド団信or団信に加入しない住宅ローンランキング | 千日の住宅ローン無料相談ドットコム

20代ワイド団信or団信に加入しない住宅ローンランキング | 千日の住宅ローン無料相談ドットコム

40代ワイド団信or団信に加入しない住宅ローンランキング | 千日の住宅ローン無料相談ドットコム

50代ワイド団信or団信に加入しない住宅ローンランキング | 千日の住宅ローン無料相談ドットコム

今後は、独身女性が家を購入する場合の最適な住宅ローンのランキングを作成する予定です。

そして作りました！

商業主義になってしまうと、ボリュームの多い層しか相手にしない感じになってしまいます。でも、私のブログは個人でライフワークとしてやってるブログです。

情報が少なくて困っている人は大勢いるんです。

そういう人のために、プロによって十分に練られた高品質なランキングを提供するんです。

すごくワクワクします！

まとめ～千日の住宅ローン無料相談ドットコムにアナタのご相談を寄せてください 

以上がこの投稿で千日が言いたかったことです。ハッキリいって当初は住宅ローンランキングなんて興味なかったんですよ。

単に毎月金利の低い順に並べるなんて意味ないし、面白くないし、ワクワクしないし。

それに、一人ひとりに最適な住宅ローンランキングなんて、そんなの不可能だと思っていたからです。

しかし、千日の住宅ローン無料相談ドットコムをスタートしてから約2年、実に様々な人のナマの相談に答えていくうちに、そして先日、その相談事例を統計にして分析していて分かってきたんですよね。

サイトを訪れた人が自分で最適な住宅ローンにたどり着くようなランキングの構造が出来る！ということです。

これに至ったのは、何と言っても、多くの人がリアルの相談をサイトに寄せてくれたからです。ありがとうございます。

皆様のナマの相談をお待ちしています。

「あまりないケースなのであまり皆さんの参考にならないかも…」 

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こんな風に言われる方がおられますけど、むしろそういうケースこそ、多くの人が情報が無くて困っているものかもしれません。

むしろ大歓迎なのですよ！

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

最近は本を読んで千日太郎を知り、ご相談して下さる方が増えてきました。嬉しいことです！全国の大型書店と通販で発売中です。

 

家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
posted with カエレバ
千日 太郎 日本実業出版社 2018-01-31
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楽天市場
 

 

なお、この千日のブログではhttps://sennich.hatenablog.com/mortgage-ranking/201903をスタートしました。こちらは今、低い金利のランキングではなく、2019年3月までの完成引き渡しを想定し、その時点で低くなるだろうランキングです。

千日のブログの方はニュースとか金利予想が主なコンテンツということで、金利予想を前面に出しています。

ここで将来安くなるだろう（又は上がりにくいだろう）と予想した住宅ローンを中心として住宅ローン年齢・年収別パーフェクトランキング | 千日の住宅ローン無料相談ドットコムの個別のランキングに反映させるというようにしています。

なので、両方読んで審査に出すというのがお勧めです。

2018年10月29日

毎月更新！千日太郎の金利先読み住宅ローンランキング

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ランキング 年齢
20代 30代 40代 50代以上
新規借入 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
30代600～1200 40代600～1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

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