千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える

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【2024年12月】日銀が2025年度末までに政策金利を1％まで上げたときの変動金利は？既存客１．２％新規客０．９％と予想

住宅ローン金利予想 住宅ローン最新ニュース

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2024年12月23日公開　

どうも千日です。12月19日の日銀政策決定会合で利上げを見送りましたが、経済物価がオントラックで推移すれば、早くて2025年度末までに政策金利を1％まで上げていくというスタンスは変わっていません。

つまり、見送った分だけ次回以降の利上げ可能性が増えていくということになり、これは日銀の植田総裁も否定はしませんでした。そこで、2024年最後のブログは2025年度末に日銀の政策金利が1％に達したとき、変動金利の水準がどのあたりになりそうか？既存客と新規客それぞれ予想をしたいと思います。

千日のブログでは、毎月最新の金利動向と住宅ローンの選び方について分かりやすく解説しています。

今回は以下のテーマでお届けします

  • お勧めする金融機関
  • 日銀の利上げに対して金利を上げない度合い
  • どんな人にお勧めか？（どういう返済計画で借りるべきか？）

通常のランキングサイトではあまり取り上げない情報も多数含まれていますので、ぜひ参考にしてみてください。

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また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。

日米金利の最新動向

日銀利上げは1回あたり0.25%ずつで3回行う想定

2024年12月で政策金利を0.25%に据え置いたことで、中立金利の1％まではあと0.75%となっています。利上げ幅は1回の会合ごとに0.25%というのが通常の上げ幅であるため、今後段階的に上げるということであれば、あと0.75%を3回に分けてげていくことになります。

2024年7月にゼロから0.25%へ上げたときの変動金利の上昇

下表は直近の変動金利の水準と、2024年に日銀が政策金利をゼロ%から0.25%へ上げたときの新規客に対する変動金利の上げ幅と既存客に対する変動金利の上げ幅を並べたものです。

あえて変動金利の上げ幅を抑えている銀行が多数派となっていますね。日銀の利上げ幅0.25と同じ幅上げているのは住信SBIネット銀行とauじぶん銀行の既存客に向けての金利です。

特に新規客に対して日銀と同じ幅の0.25%上げている銀行は皆無で、既存客よりも上げ幅を小さく抑える傾向が強く出ています。

これは、過去から千日太郎が予想していた銀行によるバラつきと、安定して預金をしてくれる新規客を取り込むため、あえて新規向けの変動金利を上げない傾向が出ているためですね。

そして2025年に日銀が中立金利1％の水準を目指して0.25%ずつ3回にわたり利上げを続けていく過程でも、このような傾向が続いていくと見ています。

既存客は0.75%上がり新規客は0.45%の上昇に抑えられる

2024年には1回0.25%の利上げが行われ、新規客と既存客で上げ幅に概ね0.1%の格差がありました。これと同じことがあと3回行われるとすれば、次のようになると予想できるわけです。

  • 既存客の上げ幅：0.25%×3回＝0.75ï¼…
  • 新規客の上げ幅：0.15%×3回＝0.45ï¼…

2024年の最終の金利にこれを加算してみたものが下表です。

2025年度末までに政策金利が1％まで上がったときの変動金利の水準は、下記のように予想しています。

  • 既存客の変動金利は1%～1.4%（中央値1.2%）
  • 新規客の変動金利は0.8%～1.1%（中央値0.9%）

お勧め住宅ローンの金融機関（金利を上げない順のランキングＴＯＰ３）

今後は利上げできる状況になってきたと見ていますので、中立金利（景気を焚きつけも冷やしもしない）の水準まで政策金利を上げていくというスタンスを維持しています。基本的には住宅ローンの金利は上がっていく局面にあります。

そんな環境下で、いいえそんな環境下だからこそ、少しでも金利の上昇を食い止めそうな金融機関で住宅ローンを組みたいものですよね。

そこで、次の３つの基準からスコアリングしてランキング形式でまとめます。

  1. 今の環境下で金利を上げない可能性：１～５
  2. 住宅ローン金利のお得度：１～５
  3. 金利以外の面でのお得度：１～５

1位：住宅金融支援機構【フラット３５】（特に子育て世帯）

  1. 今の環境下で金利を上げない可能性：５
  2. 住宅ローン金利のお得度：５→団信外しで0.4％前後で固定できる
  3. 金利以外の面でのお得度：４→10月からペアローンで最大1.6億円融資

住宅金融支援機構の【フラット３５】は公的と、受付事務を民間銀行が担うハイブリッド型の住宅ローンです。毎月投資家向けに機構債を販売したお金で住宅ローンを融資しています。

フラット３５買取型の仕組み

機構債の利率に住宅金融支援機構の運営費にあたるスプレッドを足して私たちが借りる住宅ローンの金利になるのですが、この運営費部分がここ最近下がり続けているのですよ。

今はあらゆるものが高くなっていますし、利上げで住宅ローンの金利も上がっているのですが、住宅金融支援機構の住宅ローンについては身銭を切って値下げしているのですよ。今の環境下で金利を上げない度ではMAXポイントになるわけです。

2024年から始まった『子育てプラス』は特に魅力的です。これは、子どもの人数や住宅の性能、地域の取り組みに応じて初期の金利が優遇される制度で、適切に利用すれば最初の10年間で最大1％の金利引き下げが可能です。

下表が引下げ前のフラット３５の金利推移ですから、団信の不加入を選べるARUHIスーパーフラットで１％の引下げならば0.4%～0.5%で当初の期間固定できるわけですね。住信SBIネット銀行にも保証型がありますが、団信は必須となっています。

フラット35買取型 10月 11月 12月 ▼１％
ARUHIフラット３５（買取型） 1.82% 1.84% 1.86% 0.86%
フラット35保証型 10月 11月 12月 ▼１％
ARUHIスーパーフラット９ 1.53% 1.55% 1.57% 0.57%
ARUHIスーパーフラット８ 1.41% 1.43% 1.45% 0.45%
ARUHIスーパーフラット７ 1.40% 1.42% 1.44% 0.44%
ARUHIスーパーフラット６ 1.39% 1.41% 1.43% 0.43%
住信SBI保証型90% 1.81% 1.83% 1.85% 0.85%
住信SBI保証型80% 1.75% 1.77% 1.79% 0.79%

sennich.hatenablog.com

つまり、フラット３５は、金利が決まるタイミングと国の少子化対策の両面から長期金利の上昇リスクをヘッジできる住宅ローンなのです。今のところ、ARUHIの保証型であるスーパーフラットは買取型よりも低金利を維持しています。子育て世帯には特にお勧めします。

さらに、10月からペアローンの取り扱いが始まりました。これにより、夫婦それぞれが住宅ローンの借り手となることで、最大1億6千万円までの融資が可能です。従来の上限額8千万円を大きく超えるこの制度は、現時点では限られた銀行でしか利用できませんが、ARUHIスーパーフラットでは対応しています。

ウェブで手続きすれば融資手数料が割引となります。また、団信不加入とすることで団信込みの金利から0.28％引き下げられます。千日太郎がARUHIに取材したときのブログがこちらです。

sennich.hatenablog.com

2位：三菱ＵＦＪ銀行（変動金利で借りるなら）

  1. 今の環境下で金利を上げない可能性：４→日銀利上げへの対応
  2. 住宅ローン金利のお得度：４→最優遇金利を据え置き
  3. 金利以外の面でのお得度：５→1日の短期入院でも住宅ローンがゼロ円

日本では変動金利で借りる人が多いため、金利上昇局面にあってもまだ各銀行の主力商品としては変動金利が根強い人気となっています。銀行横断的に日銀の利上げに対する対応を比較すると、メガバンクの三菱ＵＦＪ銀行が最も低金利でお勧めになってきます。

基準金利を上げてはいるものの、新規向けに引下げ幅を増やしているのは銀行が身銭を切って利用者を集めているためです。基準金利の運用と表示についてもみずほのような不明瞭さが無く、納得感のあるものになっています。

逆を言えばそれを可能とするのが、三菱ＵＦＪ銀行財務的な基盤の強さであり、今後日銀が利上げを加速させるような局面においても極端な対応を取らないと期待できます。今の環境下で金利を上げない可能性、住宅ローン金利のお得度ともに民間銀行の中で高い水準にあると思います。

三菱UFJ銀行が金利を上げるタイミングは、他行も同様に上げるタイミングであり、三菱UFJ銀行が金利を上げる幅は、他行も金利を上げる幅になるだろうと見ています。横並びの基準になる銀行の一つです。

さらに1日の入院でも住宅ローンがゼロ円になる疾病保障付団信が魅力です。詳しくは過去記事をどうぞ。sennich.hatenablog.com

みずほ銀行は新規顧客向けの基準金利を据え置いていますが、これは9月2日に短プラが上がったためです。みずほ銀行は『9月1日の短プラ基準で10月の変動金利を決定』する規定があり、次回は『3月1日の短プラ基準で4月から基準金利が変更される』可能性があります。他行に比べ、この基準金利の運用はやや複雑で、公式サイトでも十分な説明がなされていないため、注意が必要です。

ともあれ、みずほ銀行では約半年遅れて変動金利の基準金利が上がる仕組みになっているということで、35年という長いスパンで見れば、10月から新規の変動を上げたりそな銀行や三井住友銀行などと同じスタンスであると言えます。

りそな銀行が引下げ幅を0.1%増やして適用金利を下げてきましたが、その前の9月から10月にかけて基準金利を0.15%上げているので累計では0.05%上がっています。

また12月時点で新規の変動金利の上げ幅が小さい銀行にSBI新生銀行がありますが、5年ルールの適用が無いのが注意点です。

3位：SBI新生銀行（子育てプラスで金利が下げられない人）

  1. 今の環境下で金利を上げない可能性：３→今は上げていないが今後は不透明
  2. 住宅ローン金利のお得度：４→固定金利は民間の中では低い
  3. 金利以外の面でのお得度：３→標準的

SBI新生銀行は金利を独自の判断で決定することから、変動金利を上げていないのですが固定タイプも上げていないのがポイントです。10年固定、20年固定、35年固定が他行と比べても低金利ですが、10年固定については固定期間の終了後の引下げ幅が0.8%しかなく、11年目からのリスクが高めとなるため、それほどお勧めはできません。

また、20年固定と35年固定については子育てプラスを利用した【フラット３５】の方がはるかに低金利となるため、あえて子育てプラスの恩恵を得られない人が金利を全期間固定したい場合にはお勧めとなります。

ネット銀行は金利引き下げ幅を変更中止することを視野に入れている？

住信SBIネット銀行が住宅ローンの規定を改訂し金利の引き下げ幅についてルール改訂を行いました。

æ–° æ—§
当社は当社所定の基準により、当社の基準金利に対して金利を引下げて適用することができるものとします。また、本規定の条項にかかわらず、当社は金融情勢の変化その他相当の事由があると認められる場合には、いつでもその引下げを中止または変更することができるものとします。 当社は当社所定の基準により、当社の基準金利に対して金利を引下げて適用することができるものとします。また、本規定の条項にかかわらず、いつでもその引下げを中止または変更することができるものとします。

注：赤太字は千日太郎がつけました。

もともと、引き下げ幅の変更中止をいつでも中止変更できる規定だったのですが、これに「金融情勢の変化その他相当の事由があると認められる場合には」という条件が追加になったということです。

一般的に金利の引き下げ幅は、実行時に決めた条件で完済まで適用となるものです。住信SBIを含め、これまでに銀行側から勝手に中止変更したことはありませんでした。

ただし、債務者が支払を延滞するなど、個別の事情がある場合には引き下げをやめることがあり、これは当然の中止といえます。旧の「いつでもその引下げを中止または変更できる」規定はそういうケースを想定してのものだろうと考えることもできます。

そうした意味では、住信SBIに限らずどの銀行であっても、銀行の判断で引下げを中止する運用をしているものと推察されます。ただし、それは個々に約定を守らない相手に対して行っているものです。

今回の住信SBIの改訂は引き下げ幅の変更について、これまでになかった条件を付けるものであり、形式的には変更や中止を難しくしたとも言えないことはないのですが、変更や中止をする「相当の事由」を明記したことで現実的に行いやすくなったとも言えるでしょう。さらに、個々の債務者に原因のあるケースのみならず金融情勢に起因するケースを想定しているのです。

多くの銀行では、引き下げ幅についての規定を公開していませんので、銀行によってはその対応に差が出る可能性があります。頭の隅にいれておきましょう。

金利ある世界で変動金利を選択する人の心構え

民間銀行としては、日銀が利上げすれば、変動金利を上げるだけで確定した利ザヤを得ることができます。変動金利は私たちが金利上昇リスクを負います。つまり、「将来金利が上昇することを想定して利用する」ものであり、「将来金利が上昇しないと信じて利用する」ものではありません。

金利上昇に備えた資金の確保やマイホームの売却相場の把握を行うことを前提に、変動金利を選ぶようにしてください。

変動金利をお勧めする人＝金利上昇を想定できる人

そのため、わたしが変動金利を勧めるタイプの人は「金利上昇を想定できる人」です。具体的には次のどれか１つ以上にバッチリ当てはまるという人は変動金利に向いています。

  1. 毎月返済額にかなり余裕のある人
  2. 繰り上げ返済資金が潤沢にある人
  3. 物件のリセールを想定して物件選びをしている人

毎月返済額にかなり余裕のある人とは、具体的には毎月の元利均等返済額が手取り月収の3割以下である人です。共働き世帯では、夫婦の収入を合算することで3割以下に収められるケースが多いですが、片方の収入が減少した場合には、余裕がなくなるリスクもあります。そのため、慎重な検討が必要です。

次の２．繰り上げ返済資金が潤沢にあるというのは、金利が上昇したときに即座に繰り上げ返済して金利上昇を相殺できれば良いという考え方です。金利がどれだけ上がったら、いくら繰り上げ返済しなければならないか？は下記のシミュレーションアプリでやってみてください。

AI住宅ローンシミュレーターは「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」の豊富な相談事例とロジックをAIに応用させたハイエンドなスマートフォンアプリです。

  • プロフィールに応じたレーダーチャートとアドバイスにChatGPTも使える。
  • 変動金利の上昇シミュレーションは元利均等と元金均等に対応する。
  • 住宅ローン控除のシミュレーションは年収も加味しペアローンにも対応する。

金利上昇に合わせて必要な繰り上げ返済する資力があるなら、お勧めできます。ただしこの金額を見て大きなプレッシャーを感じるならば、それは金利上昇リスクが無視できない心理的な圧力になるということです。変動金利はお勧めしません。

最後の３．物件のリセールを想定して物件選びをしている人は、将来の状況によっては売却することで住宅ローンを清算することを選択肢として持っている人だとも言えます。資産の処分について一つでも選択肢が多いということは、具体的な金額として換算はできなくても、経済的な資産と同等に捉えることができます。つまり、１．の収入や２．の資金に代替しうると言えます。

金利が上昇して維持が困難と判断したら、比較的ためらうことなく任意売却を実行に移すことが出来る人です。現実的に変動金利をお勧めすることが出来ます。

３つに共通するのは現実的に「金利上昇を想定できる人」なのです。

お勧めする変動金利は5年ルールと125%ルールのあるもの

金利が上昇した場合、すぐに毎月の返済額が増えるとは限りません。これが５年ルールと125％ルールです。

  • ５年ルール：金利が上昇しても５年は従前の毎月返済額を維持する。
  • 125％ルール：6年目から毎月返済額を増加させる場合、直前の1.25倍を上限とする。

この２つのルールが適用されると、変動金利がどんなに急上昇しても5年間は毎月の返済額が増えません。ただし利息は増えますので、元金が予定どおりに減らないということになります。そのため6年目から帳尻を合わせるために毎月返済額を増やすのですが、その場合の上限は直前の1.25倍までに制限されるというものです。

この２つのルールはすべての銀行の変動金利に適用されるものではありません。例えばPayPay銀行、SBI新生銀行、ソニー銀行の変動金利にはありません。

5年ルールと125%ルールの適用がない銀行は毎月更新コロナ禍の利上げ金利先読み住宅ローンランキング - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答えるの「デメリット」で注意を喚起していますので確認してください。

また、５年ルールと125%ルールの適用がある銀行でも、「元金均等返済」方式を選択すると、５年ルールと125%ルールの適用がなくなるのでこれも注意が必要です。

変動と固定の折衷案としてのミックスローンはＮＧ

現在の金利を取り巻く環境は、非常に不安定なため、金利が大きくうごきやすいタイミングです。複数の金利タイプで審査を通しておき、直前に特定の金利タイプが高騰した場合には別の金利タイプで実行できるようにしておくことをお勧めしています。

その延長線上の考え方で、固定金利と変動金利をミックスしようと考える人もいます（複合型ローンやミックスローン）。しかし、そうしたリスクヘッジの動機で金利タイプをミックスすることはお勧めしません。

支払額が安くなるように変動をミックスするならば、おのずと変動金利で借りる金額も大きくなり、結局のところ金利上昇リスクへのケアが必要になります。固定金利だけを選んでいたら不要なタスクを今後自分に課すことになります。こういうタスクは貨幣単位で測定できませんが、まぎれもなくコストです。

金利タイプを固定にするか変動にするかは住宅の所有ポリシーによって最終的には一つに決めることをお勧めします。変動か固定かを決められないのでミックスに逃げようとしていないか？ご自身の胸に手を当てて考えてみてください。

住宅ローンの詳細についてさらに詳しく知りたい方は、本文のリンクから無料相談やシミュレーションをお試しください。また、最新の金利動向や住宅ローン選びのポイントをYouTubeチャンネルで解説していますので、ぜひチャンネル登録をしてご確認ください。

以上、千日のブログでした。

5月31日に発売となりました千日太郎のマンガでわかるシリーズです！各章の導入部のマンガで理解しやすい構成になっていますので、初心者の方には特におすすめします。

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2024年12月23日千日太郎

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