20代住宅ローン借り換えランキング

2018年11月20日2024年12月4日

20代は初めて住宅ローンを借りてからまだ数年しか経っていませんので、住宅ローン残高が大きく、残期間も長いです。なので少しの金利差でも借り換えメリットがあるのが特徴です。

借り換えによっていくら支払が減るか？借り換えシミュレーションをご利用ください。

20代のうちはまだキャリアが定まっておらず、今後の収入変動リスクが大きいのが特徴です。そして基本的には今よりも10年後の方が収入が増えているという前提で考えて良いです。ただし、その伸びがどの程度なのか、その振れ幅が大きいのですね。

ですから少し背伸びをした住宅ローンであっても固定金利で借りておけば、収入の増加に伴って身の丈に合ったローンとなっていき、後半は楽勝な住宅ローンになります。

長期金利が低い今は、住宅ローンが安全圏の人も危険ゾーンの人も、基本的に長期固定金利へ借り換えることで…

• 確実に完済できる住宅ローンでありかつ、
• 老後資金を残せる住宅ローンになります。

固定金利のランキング

借り換える人のニーズに対して最適（1位）となる住宅ローンの商品とそのメリット・デメリットをまとめています。

2024年12月金利

 

順位←最適な人	１位←金利を固定しつつ毎月の支払を軽くしたい人
住宅ローン名（金融機関）	スーパーフラット借換 団信不加入（ARUHI）
金利	年1.57%
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） 団信に加入しない場合0.28%引き下げとなる（他行は0.2%の引き下げ）。20代デスクワークなら民間生命保険の方が保険料が圧倒的に安く保障も厚い。 借り換え費用も含めることができ、残期間を延ばすこともできる。（「80歳」－「年齢」と「35年」－「住宅取得時に借入れた住宅ローンの経過期間」いずれか短い方） 実行後は住所変更を通知して賃貸への転用が可能。 デメリット（注意） 「S」等の当初期間の金利引き下げはない。借り換え前に「S」の適用がある場合、借り換えによって金利引き下げが無くなる。 返済負担率（年収に占める年間合計返済額の割合）は年収400万未満の場合30％以下、年収400万以上の場合35%以下でなければならない。 団信を付ける場合はARUHIの一般団信となり、機構団信の身体障害保障は付帯しない。

 

 

順位←最適な人	１位←全疾病団信へ加入し低金利で固定したい人
住宅ローン名（金融機関）	対面で相談→フラット３５保証型（SBIマネープラザ 所属銀行:住信SBIネット銀行）
	webで申込→フラット３５保証型（住信SBIネット銀行）
金利	年1.85%
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） SBIマネープラザには全国的に対面店舗があり、業界最低金利の変動金利とフラット３５最低金利を比較シミュレーションした上で申し込みが出来る。 団信込みのフラット３５で最も低金利、全疾病保障が金利上乗せなしで付く。若くてもケガで長期入院の可能性がある職業に適合する。 借り換え費用も含めることができ、残期間を延ばすこともできる。（「80歳」－「年齢」と「35年」－「住宅取得時に借入れた住宅ローンの経過期間」いずれか短い方） デメリット（注意） 銀行指定の一般団信への加入が必須となる。ただし全疾病保障に落ちても一般団信に通れば融資可能。 「S」等の当初期間の金利引き下げはない。借り換え前に「S」の適用がある場合、借り換えによって金利引き下げが無くなる。 返済負担率（年収に占める年間合計返済額の割合）は年収400万未満の場合30％以下、年収400万以上の場合35%以下でなければならない。

 

変動金利のランキング

借り換える人のニーズに対して最適（1位）となる住宅ローンの商品とそのメリット・デメリットをまとめています。

2024年12月金利

 

順位←最適な夫婦	１位←返済には共働きが必須だが出産直前or直後の夫婦
住宅ローン名（金融機関）	変動金利（三菱ＵＦＪ銀行）借り換え
金利	年0.345%～年HPご確認%※
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
※適用金利や引下幅は、お申込内容や審査結果等により決定いたします。
メリット（注目） 世帯年収は高いが夫婦５０：５０の共働きで夫婦両方が働かないと返済できない、でも子どもも欲しい！ケースでマッチする。 女性向け特典として出産前から出産後6ヵ月以内に申し出ることで１年間の金利を0.2%優遇する。特典の適用には条件があるため詳細は公式サイトから確認してください。 借り換え諸費用を含めることができる。また残期間を延ばすこともできる。（「35年」－「住宅取得時に借入れた住宅ローンの経過期間」まで） デメリット（注意） 変動金利に借り換えるなら金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする？シミュレーションで把握しておこう。

 

順位←最適な人	１位←変動金利か固定金利か対面で相談したい人
住宅ローン名（金融機関）	変動金利（SBIマネープラザ 所属銀行:住信SBIネット銀行）
金利(金利プラン)	年0.448%（通期引き下げプラン）
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） SBIマネープラザには全国的に対面店舗があり、業界最低金利の変動金利とフラット３５保証型を比較シミュレーションした上で申し込みが出来る。 通常の団信に加えて全疾病保障（精神疾患以外の全ての病気とケガ）が金利上乗せなしで付く（加入に年齢制限なし）。 借り換え諸費用、同時に行う増改築費用を含めることができる。また残期間を延ばすこともできる。（「35年」－「住宅取得時に借入れた住宅ローンの経過期間」まで） 変動金利の5年ルールと125％ルールの適用がある。5年間は毎月返済額はそのまま、1度に上がる毎月返済額は従前の125%までが上限となる。 デメリット（注意） 「住宅ローン」と「フラット３５」の両方を相談できるが、同時に両方を申し込むことはできない。 銀行指定の一般団信への加入が必須となる。ただし全疾病保障に落ちても一般団信に通れば融資可能。 金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする？シミュレーションで把握しておこう。

 

必ず読んでください！ランキング使用上の注意点

借り換えメリットがあるかは、以下の３つの要素で決まります。

1. 住宅ローン残高
2. 住宅ローンの残期間
3. 現在と借り換え後の金利差

例えば借り換え費用に40万円かかったとして、その40万円を払ってもメリットがある金利差は何パーセントか？という表は以下の通りです。

（単位：％）

（上表は借り換えと金利交渉のセオリーより抜粋）

20代で借り換える人の平均的なローン残高と残期間を色付けしました。概ね0.1%の金利差があれば借り換えによって収支トントンになるのです。それ以上の金利差なら、そこから儲けになります。

20代は社会に出て間がなく今後のキャリアが流動的で今後の収入が読みにくいので基本的には固定金利がお勧めです。

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30代住宅ローン借り換えランキング

40代住宅ローン借り換えランキング

50代住宅ローン借り換えランキング

20代からの住宅ローン借り換えのポリシー

次に、下記の表に自分の年収と年齢を当てはめてみてください。現在の住宅ローンの残高が下の表の金額を超えている場合は…

固定金利であれば、毎月の返済が少しキツイ住宅ローンになっているでしょう。もしくはボーナス払いに頼った住宅ローンですね。

変動金利であれば、今のところは返済は大丈夫ですが、もし今後金利が上がったらキツくなる住宅ローンです。

（単位：万円）

20代で無理なく完済できる住宅ローンの金額
年収	月収	25歳	30歳
300	15	1997	1997
400	20	2663	2663
600	25	3329	3339
700	30	3995	3995
900	35	4661	4661
1000	40	5327	5327
1200	50	8325	7996
1500	60	9989	9509
2000	80	13320	12449

注１：年収に対する月収は扶養家族やボーナスに配分される額によっても違ってきますのであくまで目安としてご利用ください。

注２：世帯年収1200万円からは「１．毎月の返済は手取り月収の5割以下でボーナス払いなし」という前提で計算しています。収入が多いので割合が高くなっても生活可能だからです。

そして以下のＹＥＳ／ＮＯでオススメの借り換え住宅ローンが分かります。

住宅ローンの残高は安全圏内か？
ＹＥＳ安全圏内		ＮＯ危険ゾーン
今は変動金利	今は固定金利	今は変動金利	今は固定金利
変動でも固定でも可	固定から固定へ借り換え	固定金利へ借り換え	固定から固定へ借り換え

現時点で住宅ローンの残高が身の丈を超えていても、今後収入が増えれば問題なくなるでしょう。そして、もう一つの選択肢として住宅ローンの借り換えがあります。

必見！借り換え審査に通ったら金利交渉も出来る

ランキングに行く前に、これだけは知っておくべきことをお話ししておきます。金融機関が積極的に宣伝しないため、あまり知られていないのですが、借り換えと金利交渉というのは切っても切れないほど密接でニコイチの関係にあります。

住宅ローンを借り換えるのは、今より低金利の住宅ローンに乗り換えることで毎月の利息が少しずつ安くなって、完済までのトータルでお得になる（借り換えメリットがある）から借り換えるのですよね。

このことを現在の銀行の立場に立って考えると、金利交渉を受けた時点の金利が低ければ低いほど、こちらの金利を引き下げなければ銀行を乗り換えられてしまうということです。

つまり、借り換えメリットがあるライバル銀行の住宅ローンの審査を通した上で現在の銀行に対して金利交渉をすれば、ギリギリまで金利を下げてくれる可能性が高いということです。

借り換えには借り換え費用がかかりますし、平日の昼間に休みをとって金融機関で手続きをしなければなりません。これに対して、金利交渉は、昼休みに10分程度の電話を一本かけるだけで可能です。

私は実際にこの方法で0.2%金利を下げてもらい31万円も得しました。ホントに昼休みに電話を一本かけて、一言こう言っただけです。

『金利の見直しをお願いします』

借り換え審査に通ったら銀行に電話で金利交渉してください。そして、金利交渉できるように、現在の住宅ローンと同じ金利タイプでも借り換え審査を通しておきましょう。

例えば現在は変動金利から固定金利に借り換えるつもりであっても、あえて変動金利でも審査を通しておき、金利交渉で言えるようにしておくのです。

各目的別の住宅ローンランキングへのリンク

ランキング	年齢
	20代	30代	40代	50代以上
新規借入	20代800未満	30代600未満	40代600未満	50代1000未満
		30代600～1200	40代600～1200	50代1000以上
	20代800以上	30代1200以上	40代1200以上
借り換え	20代借換	30代借換	40代借換	50代借換
団信	20代団信	30代団信	40代団信	50代団信