新築と中古と債務超過

不動産 - 2013年06月21日 (金)

マンションの新築と中古を比較してみた

住宅ローンに関するエントリーを過去に3回書いている。

住宅ローンに困る人が急増中のようだ
住宅ローンが払えなくなった後の展開
抵抗しても最後は国家権力に放り出される

人生で最高額の買いものだろうし
最高額の借りものなんだろうから
住宅ローンを組む際には、ちゃんと計画しましょう

今回は4回目、新築と中古の比較をしてみたい

マイホームは所詮消耗品で消費物だから
好きな方を買えばいいと思っているんだけど
購入前にきちんとシミュレーションはしておいた方がいい
だから、このエントリーを書いてみた

単純に新築と中古でどのような費用負担になるかの比較だ。
今回の計算では、管理費、修繕費や固定資産税、不動産取得税
ローン諸経費などは一切考慮しない

<資産価値の経年減価は以下のサイトのデータを利用して計算
三井住友トラスト不動産　中古マンションの価格推移

東京、大阪、愛知のマンション価格指数を単純平均した値を採用
新築の坪単価は築1年の2%超を想定

マンション価格は 4000万円、全額を住宅ローン利用
住宅ローン35年元利均等返済固定 2.25% で計算
築50年、60年の数値はデータ不在のため空白

新築の場合、債務超過を解消するのに
23年の年月を要するのに対して
中古の場合、3年で債務超過を脱却している

これはマンション価格の下がり方が
購入した後、急激に進むことに起因している

23年以内に債権を焦げつかせた場合は
債務超過のまま、不動産競売に掛けられ
債務が残るという計算になる

金融機関にとっては住宅ローンはドル箱
不良債権化する割合が低いと言われている

焦げ付くケースは稀なのだろうが
これから、会社も安泰ではなくなる時代
35年ローンという賭けをする必要があるのかなと思う

4000万円を年率 2.25%、35年払いの場合
ローン利息だけで 1783万円掛かる

ローンの総支払額は 5783万円
35年後に得た資産価値は 1576万円

ローン利息は1783万円
物件下落額は2424万円

本来であればローン利息＋物件下落額に
管理費修繕費と租税公課と維持費用等が加算される

今回はローン利息＋物件下落額の単純加算

新築を住宅ローンで購入して40年間住み続けた場合
住居に要した総支出額は 4207万円
1ヶ月当たりでは 8.76万円となります

この金額に各種費用を乗せて計算すれば
大まかな費用負担を想定できるはずです

固定資産税、都市計画税、維持費用、管理費修繕費が
1ヶ月当たり2.8万円くらい掛かると想定すると約11.6万円となりますね

自分自身のプランに応じた選択をすればいい。
買う、借りるの話も含めて新築、中古どっちがいいのか
よくよく考えてからローンを組んでも遅くはない

ここで紹介したシミュレーションは、ほんのさわりにすぎない
賃貸と比較するに際してはもっと複雑な比較をすることが望ましい

いろいろと計算していく過程で
自分なりに納得できる結論が出てくると思う

その段階で、自分自身のライフスタイルと相談して決定すれば
「こんなはずではなかった」と嘆くこともなく
全て承知済みのこととして処理できるはずなんです

自分なりにシミュレーションした結果を書いておきます

築20年前後の中古をできるだけ安く、需要のある地域で
購入しておけば、概ね大損しないだろうと思っています

マンションを購入する場合
出口を意識しなくてはいけない

マンションに関する法律区分所有権法
知れば知るほど不可思議な部分がある

恐らくマンションを購入される方も
出口まで意識してはいないと思う

区分所有権の出口問題は、また今度書いてみます

本エントリーはひでぼうさんからのご指摘により
表に記載されていた数値に問題があることが判明しましたので
2015/06/02 に修正、加筆をしています
ひでぼうさんありがとうございました

なお、引用した築年数の坪単価推移についても
その他の東京カンテイさんの資料と数値に
若干の齟齬がある点も補足しておきます

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