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【金利予想】フラット35の2018年8月金利は米長期金利の横ばいによって横ばい←的中！

住宅ローン金利予想

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2018年8月のフラット35金利は1.34%の横ばい

どうも千日です。7月21日に2018年8月のフラット35の金利のもとになる機構債の表面利率が発表されました。

発表された機構債の表面利率は0.39%と前月から横ばいで、フラット35の2018年8月金利も同じく横ばいと予想し的中しました！

フラット35
8月確定		 団信込み 団信抜き
10年～20年 1.29% 1.09%
21年～35年 1.34% 1.14%

ちなみに7月の実績は以下のとおりでした。

フラット35
7月実績		 団信込み 団信抜き
10年～20年 1.29% 1.09%
21年～35年 1.34% 1.14%

今後のフラット35を予測する上でのポイントはやはりアメリカの長期金利ですが、米中貿易戦争への懸念が債券買いを支える（債券価格が上がり、長期金利が下がる）一方で米利上げの継続見込みなどが債券売りを誘い（債券価格が下がり、長期金利が上がる）相殺されています。

千日としては今回の貿易戦争によって、世界的な経済成長にストップがかかっていると見ています。

長期金利とフラット35（機構債の表面利率）の関係

フラット35は民間金融機関やモーゲージバンクで申込をしますが、実質的に融資をしているのは住宅金融支援機構という国の機関です。そして、住宅金融支援機構は投資家に機構債を販売してフラット35の資金を調達しています。

f:id:sennich:20171109234447j:plain

なので、フラット35の金利は投資家達が長期の安全資産に投資するときの金利＝市場の長期金利の影響をモロに受けるのですね。その長期金利の指標となる新発10年国債利回りの推移とフラット35（機構債の表面利率）の推移を並べてみましょう。

10年国債利回りとフラット35（機構債表面利率）の推移

グラフで推移を見ると10年国債利回りとフラット35の機構債の利率は、ほぼ連動していることが見て取れます。

f:id:sennich:20180722141758p:plain

年月 10年国債利回り 機構債表面利率
2016年5月 -0.134% 0.34%
2016年6月 -0.102% 0.36%
2016年7月 -0.208% 0.23%
2016年8月 -0.229% 0.19%
2016年9月 -0.084% 0.33%
2016年10月 -0.040% 0.37%
2016年11月 -0.056% 0.34%
2016年12月 0.013% 0.41%
2017年1月 0.076% 0.48%
2017年2月 0.065% 0.46%
2017年3月 0.093% 0.47%
2017年4月 0.071% 0.46%
2017年5月 0.014% 0.40%
2017年6月 0.048% 0.43%
2017年7月 0.050% 0.44%
2017年8月 0.074% 0.46%
2017年9月 0.043% 0.42%
2017年10月 0.035% 0.42%
2017年11月 0.064% 0.43%
2017年12月 0.025% 0.40%
2018年1月 0.045% 0.42%
2018年2月 0.079% 0.46%
2018年3月 0.060% 0.42%
2018年4月 0.045% 0.40%
2018年5月 0.035% 0.40%
2018年6月 0.060% 0.42%
2018年7月 0.030% 0.39%
2018年8月 0.035% 0.39%

（注）年月は対象のフラット35の適用金利なので、時点としては前月の20日前後の金利です。例えば2018年8月のフラット35に対応する機構債の表面利率の発表は7月21日ですので、2018年8月には7月20日終値の金利を書いています。

  • 長期金利は前月から0.005％上がった、
  • これに対して機構債は横ばいということです。

長期金利に対して機構債が下がりぎみな感じですね。2017年10月の長期金利は0.035%で機構債は0.42%でしたから、去年よりもベース的に0.03%低いのです。

去年の今頃よりもフラット35の金利は低い水準で推移しているということですね。これについては米中貿易戦争が無関係ではないでしょう。

最近の長期金利（新発10年国債利回り）の動向

長期金利は米朝首脳会談の後にやってきた米中貿易摩擦の影響から、いったん大きく下がりました。

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米中貿易戦争後の米長期金利の動向は横ばい

その後、2018年7月6日にトランプ大統領は中国のハイテク製品などに関税を上乗せする制裁措置を発動し、中国もアメリカ産の大豆や自動車などに関税をかける報復措置で応酬しました。

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どうなる？と一時は緊張が走ったのですが、翌週はグローバルな株高で拍子抜けでした。長期金利に動きなし。

その後7月10日に米国が更に2000億ドル分もの品目に関税引き上げを予告した後も、同じでした。むしろ長期金利はすこし上がったくらいです。

一度目には即座に対抗措置を発動した中国もタイミング的に利が無いと見たのか、最初のような反米宣伝はなりを潜めています。

長期金利は一旦さがってからは、ほぼ横ばいで推移し、今に至っています。

FRBパウエル議長とトランプ大統領のちぐはぐ

北朝鮮情勢が一服してからは、市場は政治リスクよりも金利差に注目するようになってきていますが、概ねそのトレンド通りと言って良いでしょう。

アメリカの金融・債券市場では、この貿易戦争への懸念が安全資産としての債券買いを支える一方で、FRB（アメリカの中央銀行）のパウエル議長が「緩やかな利上げ継続が最善」と上院銀行委員会で強調したことから、債券が徐々に売り戻されて、米長期金利が押し上げられました。

しかし7月19日、トランプ大統領はCNBCのインタビューでFRBのパウエル議長について「とてもよい人物を起用した」としながらも、「景気が上向くたびに金利を引き上げたがるのは面白くない、それでもFRBにはベストだと思うことをやらせてる」と答えました。

異例の米大統領の金融政策批判にニューヨーク金融・債券市場は動揺し、長期金利も低下し2.83%台で推移しています。

一時期は安定して3％を超えるだろうと言われていたんですがね。長期金利は、こうしたちょっとしたことに過敏に反応することもあるので、なかなか読みにくいのです。

 

フラット35の金利は国が操作している

フラット35は国民の住宅金融の円滑化のために国政として行う事業であり、低金利に安定しやすいことから、2018年におすすめする住宅ローンのベスト３の一つです。

①国が操作し金利上昇を緩和させるフラット35

②価格競争の目玉で低金利が続くメガバンクorネット銀行の変動金利

③申込日～実行日までで一番低い金利が適用される地銀や信金の当初固定金利

直近では、米中貿易戦争の影響から長期金利が上がりにくい状況になっているため、フラット35を選択するのは正解でしょうね。

 

2018年のフラット35の金利は1.38%前後で推移するという予測

千日の分析によると、今のところ国はフラット35の金利（団信0.28%込み）で1.38%に抑えたいと考えていると見込んでいます。

2017年10月の申込からは団信保険料0.28%が金利に込みになっています。それ以前の長期金利の推移とフラット35（団信抜き）の金利推移をみるとそれが見えてきます。

家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本で固定金利について1.38%という前提でシミュレーションしているのはそうした理由です。

詳しくは2018年以降のフラット35の金利を予測している記事で詳しく書いていますので、まだ読んだことのない方は読んでみてください。

2018年に入ってからのフラット35の金利推移は以下のようになってます。

2018年 フラット35 期間21～35年
1月 1.36%
2月 1.40%
3月 1.36%
4月 1.35%
5月 1.35%
6月 1.37%
7月 1.34%
8月 1.34%

今のところ、なぞったかのようにこの予想通りに進んでいる感じですよね。

いまは米中貿易戦争の影響があるので、平均の1.38%よりも低い水準で推移しているので、お得なタイミングと言えるでしょう。

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まとめ～変動か固定か早くから決めずに両方審査を通しておく

基本的にはフラット35を中心として固定金利が低い状況が続いていますのでフラット35はオススメしやすい金利タイプです。

そして、変動金利は今も最低金利ですよね。変動金利の方は日銀が政策金利をゼロ金利政策で抑えている限り、短期的に動くことは無いでしょう。

しかし、今後数年で上がる可能性がありますので、原則として金利が上がる前提で準備をしておかねばなりません。わたし個人としては、今の変動金利の低金利が続くのはおおむね5年程度までではないか？と考えています。

変動金利で借りるならば、上がった時にちゃんと対応できることが条件です。

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以下がそのランキングへのリンクです。

世帯年収（万円） 年齢
20代 30代 40代 50代以上
400未満 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
400～600
600～800 30代600～1200 40代600～1200
800～1000 20代800以上
1000～1200 50代1000以上
1200～1500 30代1200以上 40代1200以上
1500～2000
2000以上

このランキングの上位から複数の金利タイプをミックスして本審査に通しておくことをお勧めしています、これもいわゆる『ポートフォリオ』です。 

マイホームを買うときには住宅ローンを組まなくてはいけません。その住宅ローン金利は金融市場の影響をモロに受けます。投資家でもないのにそうした市場の動きに影響を受けてしまうのですよね。

住宅ローンで家を買う人は、まさに数千万円という元本でもって金融市場に参加しているのだ、という心構えでいる必要があるのですよ。

  • 2018å¹´7月31日に、フラット35の8月の金利を更新しました。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

直近のフラット35の金利動向を読む上でのキーワードは「米中貿易戦争」ですね。千日も次のような記事を公開しました。

しかしいまのところ、これによる目立った動きは無くて拍子抜けした感じです。住宅ローンの金利、特にフラット35の金利は長期金利の影響を強く受けます。そして長期金利は金融・債券市場での投資家の動きの影響を受けます。

マイホームを買う人は、別に市場の投資家ではないのにもかかわらず、債券市場の動きに影響を受けてしまうのですよね。なので、まとめでも書いてますが、念のため変動金利の方でも審査を出しておくことをお勧めします。

2018年7月21日

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