「マイホーム」が頼れる資産になる3つの条件とは何か

沖有人氏が主宰する『住まいサーフィン』は、会員17万人の不動産のセカンドオピニオンサイト

【前回】はこちらをご覧ください。

2013年に私が推奨した「お宝マンション」について、前回は説明しました。

私は、「不動産ビッグ・データ」とでも言える、さまざまなケースを調査・分析してきた経験から、マイホームの資産価値を左右する条件としては次の3つがもっとも重要だと断言できます。すなわち、

1.立地(エリア)
2.タイミング
3.購入価格(適正価格)

です。

この3つの条件のほかにも、マンションの場合は大規模物件かどうか、タワーマンションかどうか、住戸の面積がどれくらいか、といったことも、データ上、資産価値に関係してきます。しかし、立地、タイミング、購入価格という3つの条件に比べれば、どれも副次的なものです。副次的な条件が多少、劣っていても、3つの条件がクリアできていればあまり問題ありません。

逆に、いくら副次的な条件が満たされていても、3つの条件が良くないと資産価値は低い可能性が高くなります。

私は、近著『マイホームを頼れる資産にする新常識』で、歳をとっても困らない、これからのマイホーム選びについてまとめましたが、特に重要な不動産購入の3つの条件について、以下説明しましょう。

都心で高単価のエリアほど有利

立地によって資産価値が大きく左右されることは、データ上、明らかです。

都心立地で高単価なほど有利 ＊ｽﾀｲﾙｱｸﾄ調べ

首都圏の分譲マンションは、新築で分譲されてから最初の1年で平均8%ほど価格が下がり、その後は中古マンションとして毎年平均2%ずつ値下がりすることがわかっています。

しかし、これは首都圏全体の平均であって、東京23区内の新築マンションに限れば、最初の1年で平均5%下がり、その後は毎年平均1.9%ずつ下がります。これに対して埼玉県や千葉県の新築マンションの場合、最初の1年で平均15%下がり、その後は毎年平均2.7%ずつ下がるのです。

また、首都圏全体の平均では70㎡に換算すると、2年目以降は立地を問わず毎年100万円ずつ下がります。

ところが、都心と郊外では価格水準が大きく異なります。6000万円の物件が100万円下がる(マイナス1.7%)のと、3000万円の物件が100万円下がる(マイナス3.3%)のとでは、2倍ほど違います。

いずれにしろ、都心で物件価格(単価)が高いエリアのほうが値下がりしにくいのです。