【不動産奮闘記】2号物件で得たこと、学んだことをまとめてみた

こんにちは、わたぞう（@asahitv）です。

 

朝から、3号物件で何をしようかな～と考えていました。

 

何をするというのは、リフォームどうしようという話ではなく、大家として新しい学びや経験値をアップできることにチャレンジしたいと、大家になるときに決めてました。

 

例えば、1号店では、アパートなので管理会社にお願いしたものの、なかなか決まらなかったので、自分で客付けしたり、マイソク作ったりしました。

 

2号店のことはあまり書いて来なかったけど、そんな感じで2号店も新しいチャレンジをしました。

 

今日は、3号店で何をするかを考える前に2号店でチャレンジしたことをまとめようと思います。

 

2号店ざっくりスペック

• 埼玉県某市
• RCテラスハウス
• ç´„70平米
• 駅15分以内
• 築40年超え
• 空き家

 

新しくチャレンジしたこと

• 県外での物件購入（プチ遠方）
• DIYの幅を広げる
• 自主管理
• エリア内最高家賃設定
• 不動産屋営業
• 知らない土地でのリフォーム業者選定
• 一番やりたくないお風呂のリフォーム（バランス釜）
• 保証会社「casa　家主ダイレクト」を使う

 

県外での物件購入（プチ遠方）

まあ、そこまで言うほどではないですが車で1時間ちょいのところ、これからちょこちょこDIYで通うのも考えたときにできるのか？また自主管理でやりたいと考えていたので、クレームが入ったときに迅速に対応できるのか？が課題でした。

DIYの幅を広げる

マイホームではペンキ塗ったりしてましたが、1号店アパートでは、柱を塗ったり押入れにパイプハンガーをつけたりしていた程度だったけど、家全体をいじりました。

壁紙を張り替えるのが面倒だったので、塗ったり、天井のコンクリ部分を平らにしてぬったり、和室の砂壁を全部剥がして塗ったり。ペンキ三昧でした。

自主管理

これが今回一番やりたかったこと、サラリーマン大家である私が一番恐れていた事でした。仕事中に連絡来たらどうしよう？本業に影響が及んだらまずいな。。。とか思って躊躇してましたが、いつかは超えないといけない壁！早めに経験したい。。

でも戸建てなら自主管理で余裕っす！って大家さんが多く、やってみることにしました。結果最初だけあれが使えない、これを直してくれと連絡がありましたが、それを直したら後は全く連絡がなくなりました。

でも一番の決め手は物件近くにいいリフォーム屋さんを探したことでした。

エリア内最高家賃設定

これは買う前から周辺不動産屋さんに片っ端から連絡して、こんなの買おうと思っているんだけどいくらくらいで貸せそうですかね？みたいなヒアリングをした結果。

1件だけやたらと強気な値段設定をしてくる業者さんがいて、それ大丈夫？？って思っていましたが、結果当初よりは値引きをしましたが、相場より高く貸せて利回りもアップできました。

そこら辺のエリアだと、45000円くらいと散々言われましたが（なんなら空き家が多いからもっと下げても貸せないという業者さんも）、結果64000円で貸せました。

 

安くすれば貸せる。でもオーバースペックではない程度のリフォームをしつつ、でもここに住みたいな！と思えるリフォームを目指して値段は高めに設定しました。

毎回こうは行かないだろうけど、一度はチャレンジしてみたいことの一つでした。

 

ある大家さんがyoutubeで言ってました。

 

家賃は安くすればどんな家でも大体貸せる。

高くても住みたいって思える家を作り上げて（客付けも含めて）こそ大家力が試される。

 

この言葉を頭の中でずっとぐるぐるさせてました。

 

不動産屋営業

1号店も色々な業者を回ったりしましたが、今回は自主管理だったので、自分で募集も行いましたが、周辺不動産屋さんを片っ端から回って、隣の市にもまわりました。

だいたいgoogle mapで探しました。

知らない土地でのリフォーム業者選定

これが今回のキーにもなるなと思って、徹底的に色々な業者さんに問い合わせをしました。

 

自主管理×遠方×家賃高め×利回り重視

 

を考えると色々な意味でいいリフォーム業者を見つけなければいけません。

今までもマイホームのリフォームなどで自分で業者さんを探したり、アイミツとったりしていたので、なんとなくいいフォーム業者さんがどういう感じか自分の中でありました。

 

・値段が安い（まあこれは当たり前ですね・でも安かろう悪かろうの業者さんは多いです）

・臨機応変に対応してくれる

・最初からネガティブなことを言わない（これはできないですね。これやると値段が跳ね上がります）

・代替え案を出してくれる（出来ないで終わるのではなく、これなら出来ますよ！とか）

・リフォーム終了後、入居者が住んだ後でもなにかあったら直してくれる

 

要は、値段だけではなく人間力を結構見てました。

とは言えやってみないとわからない世界ですが、結果いい業者さんとつながることができて、3号店も見積もりもらうことにしました。

入居決まっても、すぐにクレームが入りましたが、すぐ行ってもらってちょちょっと対応してもらって、入居者の方も迅速な対応がありがとうございます。と満足っぽい感じでした。

 

正直、ギリギリのところで決めていた業者さんに不審点（という程ではないですがレスポンスが遅くて・・）があり、途中で今の業者さんに変更しました。

 

保証会社「casa　家主ダイレクト」を使う

これも1号店のときからつかってみたいと思ってました。

詳細は下記記事に書いており、ちょっとした認識の違いはありましたが、使ってよかったです。

stmoo.hatenablog.com

 

とまあ、結果いい条件で入居してもらいましたが、

決まるまで数ヶ月かかり、やっぱリフォームやりすぎたかな。。家賃下げようかな。このエリアの不動産はやっぱだめなのかな。。もっと営業いかないとだめかな・・

とずっとモヤモヤしている期間がありました。

 

今朝もyoutubeで地方全空アパートで客付けを頑張った大家さんの動画をみてましたが、チャレンジが多い分だけ皆ドキドキですよね。。。でもそれが不動産投資と賃貸経営との違いなのかなと自分に言い聞かせて、3号店も頑張って行きたいと思います。

 

ではまた