千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える

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定年後も住宅ローンの返済を続けつつ老後破産しないための方法とは？

住宅ローンの千日メソッド 住宅ローンの千日メソッド-老後の安心のために 住宅ローンの千日メソッド-賢い繰上げ返済の方法

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どうも千日です。定年までの１０年間に今からやっておくべきTODOリストです。

５０代から住宅ローンをスタートして７０代での完済を目指す人、３０代４０代で住宅ローンをスタートしたもののアクシデントや浪費などが原因で予定どおりに繰り上げ返済できずに５０代を迎えてしまった人向けに作りました。

 

やること

期限

解説

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定年時のローン残高を確認する

今スグ

まだ定年時のローン残高を確認していない人は、すぐにシミュレーションで確認してください。

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退職金の支給額を確認する

今スグ

ウワサで何となく…ではなくちゃんと把握してください。会社の総務人事へ退職金制度、計算方法を確認して試算します。

â‘¢

年金受取額を確認する

今～定年まで

５０歳以降に届く「ねんきん定期便」では、６０歳まで同じ条件で働き続けた場合の年金支給額がわかります。

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借り換えメリットがあるか確認する

定年まで

諸費用を含めて借り換えメリットがあるなら、健康で安定収入のあるうちに借り換えます。それだけ老後資金が増えます。住宅ローンの借り換えタイミングと金利先読みランキングをどうぞ。

⑤

固定費を見直して老後資金の不足に備える

定年まで

特に固定費を見直しは一度の節約効果が長期に持続します。

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定年後も働く準備をする

定年まで

勤め先の定年が６０歳でも、本人の希望があれば最長６５歳まで雇用（再雇用）することが義務づけられています。

①②③は自分の老後の前提条件を知るための行動です。そこで自分の条件を把握して、具体的に行動に移すのが④⑤⑥です。このＴＯＤＯリストに着手するのが早ければ早いほど、老後の安全度が上がります。そして、着手のタイミングは、「今」が一番早いのですよ。

今日は特に住宅ローンの返済計画に焦点を当てて解説を行います。

何が何でも定年でローンを完済しようとするのは危険

定年時のローン残高を確認するのですが、それは全額繰り上げ返済を目指すためではありません。

初めて住宅ローンをスタートするにあたり、定年完済を目標にするのは良いことです。しかし、アクシデントや自分の浪費などによって予定どおりに繰り上げ返済できずに５０代を迎えてしまった場合に、ムリに帳尻をあわせようとして繰り上げ返済を急ぐのは自らの首を絞めることになります。

年金が減ることが分かっている状況では、支払う利息の節約よりもまとまった貯蓄を残しておくことの方がより重要なのです。年金は少なくなるとは言え、ゼロになるわけではありませんからね。家計の見直しによってねん出できるような支払いに抑えれば、生活に響くことはありません。

収入が少なくなるなかで、自己資金を全て完済にあててしまうと、長く続く人生のアクシデントに対応できなくなってしまいます。そこで、わたしは自己資金を温存しつつ、定年退職後の支払いを少なく抑えて、細く長く継続するという作戦をお勧めしています。

『細く長く』ということは、利息を長く払うということにもなりますので、いわゆる損得勘定の物差しで考えたら損な方法ということになるのですが、家の購入については、損得よりも持続可能性が優先されると考えています。

今ある自己資金と退職金にはできるだけ手を付けず、定年後の支払いはどれだけ長くなっても年金で維持できるなら良しとするのです。

①１０年固定（又は変動金利）と当初２０年固定（又は３０年固定）のミックスローン

もし５０代から住宅ローンをスタートし、７０歳くらいまでに完済するプランで住宅ローンを組むなら、期間のミックスローンがオススメです。

１０年固定（又は変動金利）と当初２０年固定（又は３０年固定）を半分ずつミックスするローンを組みます。今の自己資金には出来るだけ手をつけないために、あえてフルローンとし、借入期間は最長の期間にします。

50代からおススメのミックスローン

  • １０年固定（又は変動金利）は１０年（又は定年前）に全額繰り上げ返済。
  • １０年固定を完済すると、当初２０年固定（又は３０年固定）だけになる。定年以降は年金収入で返済を継続できる程度に元本を減らす。それ以降は繰上げ返済しない。

現役の収入があり、かつ住宅ローン控除を受けられる期間は繰り上げ返済しないので、減税制度による還付の恩恵は出来るだけ受けるようにする構えです。

１０年固定（変動）だけを全額繰り上げ返済すれば、その後の毎月返済額は半分に減るので、自己資金を温存しつつ、定年退職後の支払いを少なく抑えて、細く長く継続できます。

②６０歳からはリバースモーゲージという選択肢もある

リバースモーゲージとは、住宅を担保に金融機関等から資金を借りる住宅ローンの一種です。住宅ローンと違う点は、住宅ローンを借りている間、元金の返済は不要で利息の支払いだけを行い、債務者死亡後に住宅を売却し元本を一括返済する点です。

 

住宅ローン

リバースモーゲージ

担保

自己居住の建物に第一順位の抵当権を設定する。支払を継続できなくなると、家を売却して元本を完済する。

毎月の返済

毎月、元本の返済と利息を支払う。

毎月の支払いは利息のみなので、自己資金を温存しつつ、定年退職後の支払いを少なく抑えて、細く長く継続できる。

債務者死亡後に元本を一括返済する。

金利タイプ

変動金利、固定金利などを選べる。

変動金利のみ。

相続

家を配偶者や子に相続させることができる。

名義人（夫）が亡くなった後は配偶者（妻）にそのまま引き継げる金融機関が多い。しかし子への相続はできない。

毎月の支払いは利息のみとなりますので、住宅ローンよりも自由に使える自己資金を温存できます。老後資金に枯渇した場合に、自宅に住みながらお金を工面できる方法として注目されています。

リバースモーゲージは主に老後資金を融資する商品であるため、ある程度の年齢になった人がその対象になっています。一般的な定年退職の60歳から申込み可能という金融機関が最も多いですが、中には50歳から申込可能という金融機関もあります。

利用上の注意点としては不動産価値の下落、変動金利の上昇、長寿化の３つです。

リバースモーゲージでは、１年に１回程度の頻度で不動産価値や金利の見直しが実施されます。つまり、地価が下がり、その家を売って借りたお金を完済できないということになったら、元本の一部を繰上げ返済しなければなりません。また、変動金利が上がると即座に毎月の返済額に反映されます。

また、自分の想定よりも長生きしすぎてしまうと、リバースモーゲージで借り入れした資金を使い切ってしまう長寿化リスクもあります。

元本を返さなくて良いのはあくまで存命中の間であり、死亡時には最終的に家を売却して元本を完済することになります。多くの金融機関では契約者が死亡した後は配偶者に引き継げるので、元本は夫婦両方が他界した後に銀行が家を売却した代金で充てられます。

ですからその家を子供たちに相続させるということは出来ません。なので、リバースモーゲージを組む場合には推定相続人全員の書面での同意が必要になります。

団信を割安の生命保険、医療保険として利用する

５０代からは健康リスクが高くなってきますので、２０代では優先順位の低かった団信（団体信用生命保険）の重要性が如実に上がってきます。

保険料の負担が一律でトクをする５０代

生命保険は若い時に加入したら保険料は安く、年を取ってから入ると高いです。しかし団信は利息を通じて全ての利用者が一律に負担するので、相対的に安いコストで生命保険に加入できることになります。

リスクの高い高齢者の期間に高い保険金を受けられる

この団信に加入できる年齢は８０歳未満までですので、６５歳を過ぎて高齢者となってもまだ１５年は保険に入れるということですね。金利≒保険料と考えても割安ですので、あえて繰り上げ返済せずに、高い住宅ローン残高をキープしておくということも一つの手です。特に最初の１０年～１３年は住宅ローン控除（年末のローン残高の１％が所得税等から還付される）の恩恵もあります。

以下の二つを比較してみてください。

  1. 定年時に多額の繰り上げ返済をした後に死亡や高度障害によって団信の保険金が支払われたケース
  2. あえて貯蓄を温存して繰り上げ返済しなかった後に死亡や高度障害によって団信の保険金が支払われたケース

１．のように繰り上げ返済すると、手許資金も減り、もしものときの保険金も減ってしまいますが、２．のように手許資金を温存していれば、ローン残高＝保険金も多くもらえます。

どちらのケースでも住宅ローンはゼロ円になりますが、遺族に残る貯蓄額は２．の繰り上げ返済しない方ですよね。一般の団信のみならず疾病保障特約を付ければさらに保障は厚くなるでしょう。

ただし、この考え方が採用できるのは住宅ローンと同額かそれ以上の貯蓄がある人です。キャッシュで購入することも出来るけど、あえて住宅ローン控除の還付の恩恵と、団信の保険を目的に住宅ローンを組む場合を前提にしています。

まとめ～損得よりも持続可能性

繰り上げ返済しない方がいい。細く長く返済する方がいい。

というような事を言うと、「銀行に儲けさせようとしている」と思われる恐れがありますよね。「細く長く」ということは、利息を長く払うということにもなりますので、いわゆる損得勘定の物差しで考えたら損な方法です。

しかし、これから年金の支給開始時期はドンドン後ろ倒しになり、支給額も減っていくでしょう。 収入が少なくなる環境で、虎の子を全て完済にあててしまう方が怖いです。

目先のトクを取って家を手放さなければならなくなるなんて、それこそ本末転倒ですよ。

なので千日は自己資金を温存しつつ、定年退職後の支払いを少なく抑えて、細く長く継続するという作戦をお勧めしています。

家の購入については、損得よりも持続可能性が優先されると考えています。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

2019年11月は第二弾の住宅ローンセミナーを開催しました。そのレジュメの準備や、来年に出版予定の本の締め切りに追われています。

住宅ローンセミナーは参加者にもれなく著書家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本をプレゼントしました。

セミナーは現在終了しています。youtubeでセミナーの内容を一部公開していますので、良かったら観てみてくださいね。

2019年11月18日

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20代 30代 40代 50代以上
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30代600～1200 40代600～1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

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