千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える

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2021年に家を買う人向け金利・減税・補助金おトク情報まとめ

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2020年12月11日　令和3年度税制改正で加筆修正

どうも千日です。引き続き住宅ローンは低金利が続きそうです。加えて2020年は消費増税後に最も減税と補助金面で優遇されるタイミングであり、2021年にずれ込むと優遇が減ることが多いです。分かりやすくポイントを解説しておきます。

2020年住宅ローンの固定金利は1.2％

わたしの著書の家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本では無理なく返済できる住宅ローン４つのルールを推奨しています。

  1. 毎月返済額は手取り月収の４割以下でボーナス払いなし
  2. 元利均等返済方式
  3. シミュレーションは固定金利
  4. 定年時残高は１千万円以下

この固定金利については、2020年のフラット３５（買取型）の予想金利を当てはめるのですが、現時点においては1.2%と予想しています。

４つのルールで固定金利を1.2%とし、ご自身の手取り月収、年齢（定年までの年数）を当てはめてシミュレーションすれば、自ずと借入額に無理が有るのか無いのかがわかるということですね。

2020年の固定金利1.2%で無理なく返済できる住宅ローンの金額

下記は各月収、年齢ごとに４つのルールを当てはめて計算した住宅ローンの借入額です。家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本のP44図表2-4が固定金利1.38%となっている方はこちらに読み替えてください。

（単位：万円）

  月収15万 月収20万 月収25万 月収30万 月収35万 月収40万
25æ­³ 2056 2742 3428 4113 4799 5485
30æ­³ 2056 2742 3428 4113 4799 5485
35æ­³ 2056 2742 3320 3890 4410 4910
40æ­³ 2056 2490 2890 3390 3760 4250
45æ­³ 1815 2155 2470 2870 3130 3510

前提条件：６０歳定年、元利均等返済ボーナス払いなし、固定金利1.2%

2020年に家を探すにあたり、そのときの金利水準で無理なく返済できる住宅ローンの金額の目安となる表です。

マイホームの予算を決めるときの参考にして頂ければと思います。

住宅ローンの残高の1％の税金が返ってくる「住宅ローン控除」10年と13年の違いとは？

「住宅ローン控除」は、住宅ローンの利息を国が肩代わりしてくれる減税制度です。12月末時点の住宅ローン残高の1％を上限として10年間、所得税等から還付されます。家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本を2019年に購入された方はP196を以下の内容に読み替えてください。

令和3年度税制改正で、住宅ローン控除を受けられる期間が3年延長されるケースが延長され、11～13年目については次のいずれか少ない額が限度額となっています。

  • 12月末の住宅ローン残高×1ï¼…
  • （住宅取得等対価の額－消費税額）×2％÷3
13年の住宅ローン控除となる条件
  • 建物代金に１０％の消費税が課税される「特別特定取得」であり、
  • かつ2022å¹´12月31日までに「居住の用に供する」こと。
10年の住宅ローン控除となる条件
  • 「特別特定取得」でない、
  • または2021å¹´1月1日以降に「居住の用に供する」こと。

建物代金に１０％の消費税が課税される特別特定取得とは？

「特別特定取得」とは、建物代金に10％の消費税が課税されている住宅の取得をいいます。

土地はもともと非課税なので、消費増税の影響はありません。消費税がかかるのは建物代金なのです。注文住宅を建てる場合の建築費用も同じく消費税がかかります。このように建物代金や建築費用に対して10%の消費税が課税される場合には「特別特定取得」となり、住宅ローン控除が13年となります。

では2019年10月以降に買うマイホームで消費税がかからない場合があるのか？というと、一般的には中古住宅がそれですね。わたし達が読まなくなった本をブックオフに売る場合や、着なくなった服をフリーマーケットで売る場合には消費税を取りませんが、それと同じことです。

ただし、中古住宅なら全て消費税が非課税とも限らないので注意が必要です。不動産会社が所有し、商品として販売する中古住宅については、建物部分に消費税が課税されるのです。

2020年12月31日までに住民票を移していないと10年になってしまう！

住宅ローン控除は「居住」がスタートであり「取得」ではないので注意が必要です。例えば家を建てるための土地を住宅ローンで購入しても、家が未完成で住んでいなければ住宅ローン控除を受けることができません。いつから住み始めたかを証明する書類は住民票です。

住宅ローン控除の期間を13年にするには2020年12月31日までに住民票を移さなくてはなりません。一日でも遅れて2021年になると、10年しか受けられませんのでこれは重要なポイントですね。

延長された３年は繰り上げ返済すべき？

現行法の住宅ローン控除では建物の種類によって4種の上限が定められています。

10年間の住宅ローン控除の上限 新築 中古
一般の住宅 40万円 20万円
長期優良住宅 50万円 30万円

大前提として、上記の表の金額を１％で割り戻した住宅ローン残高が住宅ローン控除の上限ということになりますね。

そこで気になるのが、11年目～13年目は繰り上げ返済した方がいいのか？それとも、同じように繰り上げ返済しない方がトクなのか？ということです。

実際にシミュレーションしてみると土地がタダように安い特殊なケースを除いて、「建物価格の２％÷３」で住宅ローン減税額が決まります。

そのため、一般的な新築物件を購入する場合を前提とすると、11年目以降は建物価格の基準の方で住宅ローン控除が決まることが多いので、11年目からはローン残高が建物価格×2÷3を下回らない範囲で繰り上げ返済した方がおトクということになりますね。

親からの住宅資金贈与の非課税枠は契約時期に注意

親子間の贈与であっても、税法上はそれぞれ独立した個人として贈与してもらった人に贈与税が課せられます。

住宅資金贈与の非課税枠とは、住宅を購入する人に対して、親から資金援助された贈与税を非課税にして、消費増税による消費の冷え込みを防ぐ目的の減税制度です。

この非課税枠の大きさが2020年３月までに売買契約した場合に対して、2020年4月以降に売買契約した場合は半分になってしまうのですよ。2019年に家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本を購入し、2020年に購入予定の方はP213とP214を以下の内容に読み替えてください。

両親や祖父母が資産家だと言う人はこの少しの違いで何百万円も違ってきます。

「契約」が2020年3月までなら最大で3000万円

2020年3月までに住宅の売買契約をした場合で住宅の引き渡しが2019年10月1日以降で10％の消費税の適用を受けて住宅を購入した人

  • 省エネ等住宅…3000万円
  • それ以外の住宅…2500万円

2020年3月までに住宅の売買契約をして、 個人間売買で中古住宅を購入した人

  • 省エネ等住宅…1200万円
  • それ以外の住宅…700万円

「契約」が2020年4月以降だと最大でも1500万円

2020年4月～2021年12月までに住宅の売買契約をした場合で 10％の消費税の適用を受けて住宅を購入した人

  • 省エネ等住宅…1500万円
  • それ以外の住宅…1000万円

2020年4月～2021年12月までに住宅の売買契約をして、 個人間売買で中古住宅を購入した人

  • 省エネ等住宅…1000万円
  • それ以外の住宅…500万円

すまい給付金を受けられる範囲が拡大

すまい給付金とは消費税率引き上げによる住宅取得者の負担を緩和するために創設された制度です。

消費税率8％のときには年収510万円以下の人を対象としていましたが、消費税率が10％になると収入額の目安が775万円の人も給付金をうけられるようになっています。

すまい給付金の年収条件

すまい給付金の申請期限は住宅を取得してから１年以内とされていますので、知らないと受けられずに終わってしまいます（当面の間１年３か月に延長）。

まとめ

家を建てる、購入するというのは、個人としては人生でもっとも大きなお金を動かすことであり、個人レベルで目に見えて社会経済に貢献することでもあります。

ですから国は、私たちが家を購入しやすくするために減税制度や補助金制度でその後押しをしているのです。

マイホームを買うことで出ていくお金のことばかりでなく、減税制度や補助金制度を知り、最大限に利用することで何百万円もの違いが出てきます。

千日太郎に出会った皆様が家と住宅ローンで賢い選択をし、素敵な人生を送られることを願っています。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

今回はわたしの家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本の内容をアップデートする内容でもあります。2019年（第４刷）までに本書を購入して2020年に家を購入する方は、ブログの該当ページの内容をこちらの記事に読み替えておいてください。

次の第５版のときに修正する予定です。その際には帯に「新制度対応」と目立つように表示してもらうつもりです。

家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
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千日 太郎 日本実業出版社 2018-01-31
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今回はYouTube動画を先行し、その後にブログで詳細を公開するというスタイルをとりました。

動画を撮って出す方がスピードは早いナと実感してます。チャンネル登録よろしくお願いします。

2019年11月30日

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