株式会社セクト　代表取締役社長のブログ

北見市・美幌町の不動産投資や賃貸経営など

退去のたびに家賃の見直しをしてますか？～安定した賃貸経営のために～

こんにちは！株式会社セクトの近江陵太郎です。

いつもブログを読んでいただき、ありがとうございます。

今回は、収益物件をお持ちのオーナー様へ「退去のたびに家賃の見直しをしてますか？」 というテーマでお話ししたいと思います。

家賃は「生き物」？

一般的に、建物の老朽化とともに家賃は下がっていくものと考えられています。これは、建物が古くなるにつれて、その価値が下がっていくからです。

しかし、近年では建築費の高騰などの影響で、新築物件の家賃が上昇傾向にあります。北見市でも、その傾向が見られるようになってきました。

そのため、少し前に建てられた物件の家賃が、相対的に割安に感じられるようになっています。

まるで、家賃が「生き物」みたいに、周りの状況や時代の変化に合わせて姿を変えているようですね。

退去は「チャンス」！

入居中の家賃を上げるのは、なかなか難しいものです。しかし、入居者が退去されたタイミングは、家賃を見直す絶好のチャンスと言えるでしょう。

募集時に少し家賃を高く設定することで、家賃収入を上げることができます。例えば、今まで5万円だったお部屋を5万3千円にするだけでも、年間3万6千円の収入アップです。

「たった3千円？」と思うかもしれませんが、長い目で見ると大きな差になります。例えば、10年間で36万円の収入アップです。

現在の北見市では、リフォーム代や光熱費などの経費が高くなっています。これらのコストを家賃に転嫁することで、安定した賃貸経営に繋げることができるでしょう。

築10年～15年程度の物件であれば、間取りや設備もまだ十分に魅力的です。多少の家賃の値上げでも、入居希望者は現れる可能性が高いでしょう。

家賃見直しの注意点

ただし、家賃の値上げには注意が必要です。

相場を把握する

周辺の類似物件の家賃を調べ、相場から大きく外れないようにしましょう。

入居者のニーズを考慮する

設備やサービスを充実させるなど、家賃に見合った価値を提供することが大切です。

長期的な視点を持つ

目先の収入だけでなく、長期的な入居率や物件の価値も考慮しましょう。

例えば、近くに同じような間取り、築年数、設備の物件があった場合は、その物件の家賃と同じくらいにするなど、客観的に見て妥当な金額かどうかを検討することが大切です。

自分で調査し考えることの大切さ

募集家賃は、相場を知らずに値上げしてしまうと長期空室の原因ともなりえます。

不動産投資は、物件の立地や築年数、周辺環境など、様々な要因によって大きく左右されるため、他の人にとっての成功事例が、あなたにとっても成功するとは限りません。

自分で考え、判断する力を養うことで、より安定した賃貸経営に繋がるでしょう。

もし、家賃の見直しについてお困りのことがあれば、お気軽に株式会社セクトまでご相談ください。

株式会社セクトは、北見市を中心に地域に根差した不動産会社として、オーナー様の賃貸経営を全力でサポートいたします。

せっかくの株価下落局面で積み立てNISA解約しちゃうんですか？

こんにちは！

株式会社セクトの近江陵太郎です。

最近、株価が下がって、積み立てNISAの評価額が減ってしまった…と不安に思っている人も多いのではないでしょうか？

確かに、含み益が減ってしまったり、含み損となってしまうと、焦って「もうダメだ！売ってしまおう！」と考えてしまうかもしれません。

しかし、ちょっと待ってください！

今日は、そんなあなたに、積み立てNISAの賢い活用法をお伝えしたいと思います。

積み立てNISAは長期投資が基本！

積み立てNISAは、毎月コツコツ積み立てて、将来のための資産形成を目指す制度です。つまり、長期投資を前提としているんですね。

株価は、常に変動します。時には大きく下落することもあるでしょう。しかし、過去の歴史を振り返ると、株価は一時的に下がっても、長期的には回復・上昇を繰り返しています。

なぜ、株価下落時に売ってしまうの？

株価が下がると、含み損が拡大し、「これ以上損をしたくない」という心理が働きます。また、将来への不安から、現金を手元に置いておきたいと考える人もいるでしょう。

しかし、ここで売ってしまうのは、非常にもったいない！

株価下落は絶好のチャンス！

株価が下がっている時は、同じ金額でより多くの株や投資信託を購入できるチャンスです。つまり、安く買えるということですね。

たとえば、リーマンショックのような大暴落でも、世界株式はおよそ6年で元の水準に戻っています。この期間中、積み立て投資を継続していれば、その後の株価上昇で大きな利益を得ることができました。

長期目線で積み立て投資を続けるメリット

ドルコスト平均法: 毎月一定額を積み立てることで、株価が低い時には多くの口数を購入し、高い時には少ない口数を購入できます。これにより、平均購入単価を抑え、価格変動のリスクを軽減できます。

複利効果: 投資で得た利益を再投資することで、利益が利益を生み、雪だるま式に資産が増えていきます。

時間分散: 長期間にわたって投資することで、短期的な市場の変動に左右されにくくなります。

目先のお金が必要なら売却もOK

もちろん、目先でどうしても必要なお金があるなら、積み立てNISAを解約しても構いません。しかし、長期目線で資産形成を目指すなら、株価下落時に慌てて売却するのは避けたいところです。

さいごに

積み立てNISAは、長期的な資産形成に有効な手段です。株価下落時に焦って売却せず、長期目線を維持し、賢く投資を続けましょう。

もちろん、これからの世の中、何があるか分かりません。投資は自己責任でやりましょう。

え、お金ないのに税金！？不動産投資の儲けの落とし穴

皆さん、こんにちは！

株式会社セクトの近江陵太郎です。

今日は、不動産投資における「儲け」について、掘り下げてみましょう。

不動産投資の「儲け」って、なに？

不動産投資の「儲け」と聞いて、パッと何を思い浮かべますか？

おそらく、こんな感じでしょう。

収入（家賃など）－ 支出（ローンの返済 ＋ 経費）＝ 儲け

もちろん、これも「儲け」です。これを「キャッシュフロー」とか「手残り」といいます。手元に残るお金のことですね。

でも、不動産投資には、もう一つの「儲け」の考え方があるんです。

それが「帳簿上の利益」です。

「帳簿上の利益」って？

「帳簿上の利益」は、税金を計算するときの元になるものだと思ってください。

税金は、この「帳簿上の利益」に税率をかけて計算します。

つまり、「帳簿上の利益」が多ければ多いほど、払う税金も高くなるんです。

ここでややこしいのが、「帳簿上の利益」の計算方法が、さっきの「キャッシュフロー」とは違うということ。

こんなことが起こりうるんです。

なんでそんなことが起こるの？

理由は二つ。

  1. お金は出ていかないけど、経費になるもの
    • 建物の価値が時間とともに減っていく「減価償却費」というものがあります。
  2. お金は出ていくけど、経費にならないもの
    • ローンの返済のうち、元本にあたる部分です。

これらの違いを理解することが、「キャッシュフロー」と「帳簿上の利益」のズレを理解する鍵になります。

※減価償却費と返済については以下の記事をご覧ください。

不動産投資における重要な仕組み：減価償却のメリットと注意点

どっちがお得？元利均等返済と元金均等返済、不動産投資家のための徹底比較！

具体例で見てみよう！

ちょっと具体的な数字で見てみましょう。

ケース1：投資初期

  • 年間の家賃収入：600万円
  • 年間のローン返済：300万円（元本160万円、利息140万円）
  • 経費：60万円
  • 減価償却費：年間400万円

この場合、

手元には240万円残っているのに、税金は0円！投資家としては嬉しい状態です。

ケース2：投資を始めて10年

  • 年間の家賃収入：540万円（ちょっと下がった）
  • 年間のローン返済：300万円（元本240万円、利息60万円）
  • 経費：120万円（修理費が増えた）
  • 減価償却費：0円（償却期間が終わった）

この場合、

  • キャッシュフロー：540万円 - 300万円 - 120万円 ＝ 120万円
  • 帳簿上の利益：540万円 - 60万円（利息） - 120万円 ＝ 360万円

10年前と比べて、

これでは税金も高くなってしまいます。

なぜこうなる？

  • 建物の老朽化：
    • 家賃収入が下がります。
    • 修繕費などの経費が増えます。
  • ローンの返済：
    • 返済が進むにつれて、元金の割合が増え、利息の割合が減ります。
    • 利息は経費になりますが、元金は経費になりません。
  • 減価償却：
    • 期間が終わると、減価償却費はなくなります。

つまり、時間が経つにつれて、キャッシュフローは悪くなり、税金は高くなる傾向があるんです。

対策は？

不動産投資は、長期的な視点が大切です。

  • 将来を見据えた資金計画を立てる
  • 早めの修繕で、建物の価値を維持する
  • 税金の知識を身につける
  • 物件を売却する
  • 新たな物件を取得する
  • 繰り上げ返済する

など、できることはたくさんあります。

さいごに

私たち株式会社セクトは、不動産投資に関する様々な情報提供とサポートを行っています。お気軽にご相談ください。

なお、今回の事例で用いた数字は厳密なものではありませんのでご承知ください。

どっちがお得？元利均等返済と元金均等返済、不動産投資家のための徹底比較！

こんにちは！株式会社セクトの近江陵太郎です。

不動産投資を始めようと思ったとき、ローンの返済方法で「元利均等返済」と「元金均等返済」という聞きなれない言葉を耳にします。その違いが分かりにくく、どちらを選ぶべきか迷う方も多いのではないでしょうか？

この記事では、それぞれの返済方法のメリット・デメリットを比較し、あなたに合った返済方法を見つけるお手伝いをします。

ローンの返済方法、あなたはどっちを選ぶ？

不動産投資ローンを組むとき、返済方法は大きく分けて2つあります。

元利均等返済：毎月の返済額がずっと一定

元金均等返済：毎月の返済額がだんだん減っていく

どちらも一長一短があり、あなたの状況によって最適な選択は異なります。

元利均等返済：毎月の支払いを一定にしたいあなたに

元利均等返済は、毎月の返済額が一定なので、返済計画が立てやすいのが特徴です。

メリット

毎月の返済額が一定なので、家計の管理がしやすい

返済初期の負担が少ない

デメリット

元金の減りが遅く、総返済額は元金均等返済よりも多くなる

例えば、毎月10万円ずつ返済する場合、元利均等返済では、そのうちの一部が元金の返済に、残りが利息の支払いに充てられます。返済が進むにつれて、元金の返済額が増え、利息の支払いが減っていきます。

元金均等返済：総返済額を抑えたいあなたに

元金均等返済は、毎月の元金返済額が一定なので、返済が進むにつれて返済総額が減っていくのが特徴です。

メリット

元金の減りが早く、総返済額は元利均等返済よりも少なくなる

デメリット

返済初期の負担が大きい

例えば、1,000万円のローンを10年で返済する場合、元金均等返済では、毎年100万円ずつ元金を返済します。それに加えて、残りの元金に対する利息を支払うので、返済額は年々減っていきます。

どっちがおすすめ？あなたのタイプ別診断

どちらの返済方法がおすすめかは、あなたの状況によって異なります。

元利均等返済がおすすめな人
  • 毎月の返済額を一定にしたい
  • 返済初期の負担を軽くしたい
  • 不動産投資を拡大したい
元金均等返済がおすすめな人
  • 総返済額を抑えたい
  • 繰り上げ返済を積極的に行いたい
  • 収入に余裕がある

返済額シミュレーション：具体的な数字で比較しよう

実際に、返済額をシミュレーションしてみましょう。

条件

借入金額：3,000万円

金利：2.0%

返済期間：30年

この条件で計算すると、

元利均等返済：毎月約11万円の返済、総返済額は約3,990万円

元金均等返済：初回約13万円の返済、総返済額は約3,900万円

となり、元金均等返済の方が総返済額を約90万円抑えることができます。

返済方法を選ぶ際の注意点

返済方法を選ぶ際は、以下の点に注意しましょう。

金利：金利が高いほど、総返済額に占める利息の割合が大きくなります。

返済期間：返済期間が長いほど、毎月の返済額は少なくなりますが、総返済額は大きくなります。

繰り上げ返済：繰り上げ返済をすることで、元金を減らし、利息を抑えることができます。

まとめ：自分に合った返済方法を選び、賢く不動産投資をしよう！

元利均等返済と元金均等返済は、それぞれメリット・デメリットがあります。

毎月の返済額を一定にしたいなら元利均等返済

総返済額を抑えたいなら元金均等返済

あなたの状況に合わせて、最適な返済方法を選びましょう。

どちらの返済方法を選ぶにしても、大切なのは返済計画をしっかりと立てること。無理のない返済計画を立て、賢く不動産投資を成功させましょう！

もし、ローンの返済方法について疑問や不安があれば、お気軽に株式会社セクトまでご相談ください。あなたの不動産投資を全力でサポートします！

入居率アップの秘訣！部屋を魅力的に見せる写真撮影術

この画像は当社で管理している物件のお部屋で、募集時には各種不動産サイトにて公開するものです。

当社のスタッフが撮影したものですが、きれいに撮れていると思いませんか？

近年、インターネットでの部屋探しが主流となり、室内写真の質が入居率を大きく左右するようになりました。

そこで今回は、当社でも実際に活用しているお部屋を魅力的に見せる写真撮影術の一部をお伝えします。

写真撮影３つのポイント

撮影のコツとしてはたったの３つです。

①広角レンズを使用すること

広角レンズを使用することで画角が広がり、部屋を広く撮影できます。

②壁を５面収めること

下の画像のように壁を５面収めます

 

③縦の線を全て垂直にします

上の画像でいうところの赤い線です。

壁や柱などの縦のラインを全て垂直にします。カメラのグリッド機能が便利です。

 

さいごに

これら３つのポイントをおさえるだけで、このように魅力的な室内写真に近づきます。

インターネットでの部屋探しが主流の現代において、質の高い室内写真は必要不可欠です。ぜひご自身の物件にも活用してみてください。

長く住み続けたい！と思われる賃貸物件へ ～入居者の「小さな不満」解消が鍵～


こんにちは！株式会社セクトの近江陵太郎です。

賃貸経営において、入居者に長く住んでもらうことは、安定収入と物件価値の維持に不可欠です。しかし、オーナーや管理会社が「些細なこと」と見過ごしがちな入居者の不満が、実は退去の引き金になることも少なくありません。

今回は、入居者が抱えやすい「小さな不満」に焦点を当て、その具体例と解消によって得られるメリット、そして実践的な対策について詳しく解説します。

入居者が抱える「小さな不満」とは？

入居者アンケートや日々のコミュニケーションから浮かび上がる不満は、多岐にわたります。

例えば、音の問題。例えば換気扇は劣化すると異音が発生します。この異音は「うるさい」と感じても我慢されがちですが、新品に交換するだけで満足度が大きく向上します。

また、建具の開閉時に発生する軋み音も、意外と気になるものです。これらは建具の調整や潤滑油の塗布で解消できます。

臭いの問題も軽視できません。排水口やゴミ置き場からの異臭は原因が特定しづらく、放置されがちです。定期的な清掃や消臭剤の設置、場合によっては専門業者による配管洗浄が必要となるでしょう。

建具のゆるみやがたつきも、日々のストレスにつながります。扉や引き出しがスムーズに開閉しない場合、ネジの締め直しや部品交換を検討しましょう。

水回りに関する不満も多く寄せられます。シャワーの水圧不足は、特に女性や髪の長い方にとっては切実な問題です。節水型高水圧シャワーヘッドへの交換や、給水管の点検・洗浄を検討すると良いでしょう。

また、少量であっても水漏れは放置せず、パッキン交換など早急な修理が必要です。

「小さな不満」解消で得られる３つの大きなメリット

長期入居の促進

快適な住環境を提供することで入居者の定着率が高まり、空室期間を減らせます。結果として、安定した賃貸経営につながります。

入居者満足度向上と信頼関係構築

「些細なことにも対応してくれる」という安心感は、オーナーや管理会社への信頼を深めます。良好な信頼関係は、口コミや紹介による新規入居者獲得にもつながるでしょう。

物件価値の維持・向上

定期的なメンテナンスは建物の寿命を延ばし、資産価値を維持します。手入れの行き届いた物件は、内見時の印象も良く、入居希望者に選ばれやすくなります。

まとめ

入居者に「長く住みたい！」と思ってもらうためには、日頃からの細やかな配慮が欠かせません。「小さな不満」を放置せず、積極的に解決することで、入居者の満足度を高め、安定した賃貸経営と物件価値の向上を実現しましょう。

株式会社セクトは、入居者とオーナー様、双方にとってより良い賃貸管理を目指しています。賃貸経営に関するお悩みは、ぜひお気軽にご相談ください。

空室対策、侮るなかれ！「におい」改善で入居率アップ！

皆さん、こんにちは！株式会社セクトの近江陵太郎です。

今回は、空室対策の中でも意外と見落としがちな「におい」についてお話したいと思います。「におい」は、実は入居希望者の印象を大きく左右するものです。せっかくお部屋を気に入ってもらえても、少しでも気になるにおいが残っているだけで、入居をためらってしまうこともあります。逆に、「におい」対策をしっかり行えば、他のお部屋と差をつけて、入居率アップも期待できます。

なぜ「におい」が重要なのか？

お部屋に入った瞬間の「におい」は、そのお部屋の第一印象を大きく左右します。

どんなに綺麗なお部屋でも、嫌なにおいがすると印象が下がってしまうものです。「におい」対策をしっかり行っているお部屋は、他のお部屋と差別化できます。入居希望者に「清潔で快適な部屋」という印象を与えることができるでしょう。

におい対策、何から始めれば良いの？

まず、においの原因を特定することが重要です。主な原因は①排水②前入居者の生活臭③（稀に）隣室からのにおいの漏れの3つが考えられます。

①排水

排水からのにおいは、排水トラップの水が枯れてしまうことで、下水のにおいが上がってくることが原因です。

そのため、空室であっても定期的に水を流すようにしましょう。

水を流すのを忘れがちなのが洗濯排水です。コップなどを用いて洗濯排水にも水を流しましょう。

また、排水に水を流しても、防臭キャップが外れていると、同様に下水のにおいが上がってくるため、台所や洗面台の底板を外して確認し、正しく取り付ける必要があります。

②前入居者の生活臭

前入居者の生活臭は、ペットやタバコのにおいが主な原因です。これらのにおいは、壁や床に染み付いている場合があるため、通常の清掃では除去できません。壁紙等の張り替えが必要となります。

張り替えても匂いが取り切れない場合は、またオゾン脱臭も有効です。

③隣室からのにおい

稀に、隣室がゴミ屋敷になっている場合など、隣室からのにおいが漏れてくることがあります。この場合は、隣室の入居者に改善を求めるか、退去してもらうしかありません。

さいごに

空室対策において、「におい」は非常に重要な要素です。原因を特定し、適切な対策を行うことで、入居率アップが期待できます。

空室のにおいにも気を使い空室対策を実施しましょう！