庶民会社員の今後のマンション戦略を考える

新築マンションが高くなりすぎて買えなくなってしまった庶民20代会社員をやっています、ニイゴです。今回のテーマは「庶民会社員の今後のマンション戦略を考える」です。

いやもう高すぎて買えないのよ…というのは僕だけではなく、わりとある話です。煌びやかなSNSの世界はごく一部のスーパースターの皆様で、世間一般的には限界は来始めているのではないかと。

そんな中で2024年末現在、今買うならどうするのか(前半)&今後のマンション戦略はどうしていくのか(後半)を書いてみたいと思います。

2024年はまだ買いの年、25年もまだギリ間に合うかも

一般サラリーマンが買えそうで見ておきたい新築マンション一覧(1億未満3LDK)

・幕張ベイパーク
・ザ・パークハウス川和町
・クリオレジダンス川越
・パークホームズ上板橋
・エクセレントシティ立川
・パークシティ小岩ザタワー
・パークシティ高田馬場
・シティタワー綾瀬

— ニイゴ (@25MKbaby) 2024年10月26日

上記は僕が2024年でサラリーマン向けにおすすめしやすそうに思った物件です。さらに追加でザ・パークハウス板橋本町とパークタワー川口本町も追加でしょうか。

まずは、「マンション高すぎ！予算足りない～」にぶち当たった方は、ここら辺をチェックしてMR行ってみて欲しいところ。20代ならローン年数伸ばして引っ張っても良いと思います。「新築マンションが買えるということ自体が幸せだった」と言われる時代がすぐそばまで来ています。買えるならば、グッと手を伸ばすのも場合により勧めています。

なお、僕はまだしばらくマンションの価格、特に実需向きは「下がらない方にBETしている」というポジションは明記しておきます。

家探しの中心は中古物件へ

2次取得である僕もあれよあれよと買えなくなりました。現居より心が躍る物件で今と同等かちょい広い部屋でも数千万乗せないと買えない上に立地が悪くなる状況です。2次取得でこれなのですから、今から家探しする方、特に20代のファミリー3LDKは相当痺れる環境なのは間違いないです。

独身やDINKS世帯は投機目的で盛大に無理しても大人が我慢すればいいだけなので良いのですが、子供がいる場合は子供に無理強いするのはやっぱり違うので、そういう意味でもある程度の広さは確保する必要がある、となると、やっぱり中古物件へのシフトが必要になってくる相場感ではあります。

僕が今後QOL重視で狙いたい中古

大前提、やはり心が躍る物件を選びたいですよね、そりゃあせっかく「買う」のですから。しかも今現在の相場がもう限界である場合、今買うマンションは中長期で住むことになる(マンションの価格は下がらなくても住み替え先も上がってしまい移転先が無い)可能性がわりと高いことを踏まえると、ますますココロオドル、QOLに振った家探しが現実的です。

また、築浅の方が満足度は高くなる傾向かと思います。結局マンションも「見栄」なので「パッと見でおしゃれ」「高級そう」「賃貸じゃなさそう」という物件は満足度は高いと。じゃあ築浅が買えるかというと築浅も新築並に高い相場。もちろん、住みたいエリアの新築・築浅が買えるならそれにしましょう！

そんな中で満足度の高そうな条件は築2005年以降物件、できれば2007年以降物件、さらに行けるなら2013年～2014年物件。

マンション外観が

・茶色
・室外機が外から丸出し
・エントランスが開戸
・銘板が石碑
・エントランスドアの上にマンション名

この辺があると古めに思うことが多いのですが、何年築くらいのマンションからこの傾向って切り替わるんだろう？2000年くらい？
ちなみに写真は1999年11月のグランドメゾン pic.twitter.com/85s4TGfATf

— ニイゴ (@25MKbaby) 2024年9月12日

フォロワーさんにもお聞きして、ざっくり2005〜2007くらいが境目な気がしてきました！なので、2040年頃の築35年(SUUMOの最大ソート)は結構狙い目になったりするかも(?) https://t.co/SYin4hK1fd

— ニイゴ (@25MKbaby) 2024年9月12日

上記のように2005年くらいから、イマドキのマンションっぽい見た目になってくる傾向にあると思います。建築基準法に改正があった？というのも理由のようです。なので、狙うならこの辺り以降の中古で予算に合うもので、できるだけ築浅が良いですね。さらに2013年~だとリーマンショック後で仕様の良い物件が多いのでそのあたりは狙い目になってくると思います。

全体で共通している考えとして、専有部は変えようがありますが、外観や共用部は変えられないのでそこを重視しておくことは、将来的な出口戦略としても効いてくると予想しています。

今後のマンション戦略

2戸持ちという選択

高すぎて買えなくなった今、1つ考えていることがあります。それは「2戸持ち」です。子供が大きくなるにつれて4LDKやルーバル住戸が欲しくなってきていますが、昨今は部屋が専有部が広い程、希少価値故に単価が高い傾向になってきており、広い部屋を買うことの難易度が上がってきました。単純に3LDKが1.4憶とか言われても買えないです…庶民です。

とはいえ、数年後またトレンドは変わってるかもしれませんが、子供が大きくなっていくのは確定している未来なので、広さの確保はいずれ必要になると思っています。そこで自己居住用の3LDK+1or2LDKの2戸持ち(セカンドハウスor親族向け住宅ローン)、これは1つの解になっていくのではないかと。

戦略というだけあって、資産性的な話をすると単純に2戸の伸びが享受できます。ただ、2戸買えるエリア(総合的には都心などには普通に伸びで負けます)で買うので、おそらくマンションの目利きはより重要になります。下手な物件掴んでしまうと…。

築古から学ぶ大規模

最近、築古物件がなにかと話題になっていますが、僕も「今後は築年数の古い物件がメインストリームの1つになる」と過去にポストしています。多分なっていくだろうと思います。物理的に新築・築浅が買えないのでならざるを得ないです。そんなわけで築古発信してる方をフォローしてみたり、記事を読んだりし始めています。

情報収集する中で見えてきたのは、築古でも新築でも、今も昔も、変わらないトレンドは「大規模物件」でした。築古を選ぶにもやはり100戸規模を選んでおいた方が良さげなんですよね。おそらくその理由は管理的や設備が立派なところにあります。一般的なエリアの小規模マンションだともはや戸建てで良くない？ということもあり、マンションである必要性が薄まるなと。マンションである理由はセキュリティもありますが、やっぱり見栄なので、戸数によるパワーは享受するべきです。

今現在もなるべく規模感のある物件を中心に見ていますが、今後もこの方向性は変わらないだろうと思います。なので僕が目指すなら「予算が適応する郊外のNo.1物件(戸数多)で棟内2戸持ち」というのが今ちょっと考えている内容です。仮に予算1億なら7000万と3000万の部屋の組み合わせで考えます。生活としては、夜ごはんまでは子供と過ごして、ご飯食べたら1LDKの部屋に子供は帰っていく、みたいなそんなイメージです。

まあぼんやり考えているだけなので、想像の域を出ないですが、こんな考え方にマインドを切り替えいかないといけないんじゃないかなと思っています。