R30::マーケティング社会時評

　今どきマンションを買う人というのは、大きく以下の3種類に分かれると僕は思う。

1. 子育て中の30代ファミリー
2. 結婚相手の代わりに自分の根城がほしい30～40代独身女性
3. 第2の人生のための家がほしい50～60代定年退職夫婦

　昔なら2．の層（俗に言う「負け犬」）は一定年齢が経過した時点で親族によって田舎に強制的に引き戻され結婚相手を引き合わされたりしたものだが、最近はマンション1棟まるごとこういう人たちが買うところもあるほど“顧客層”として厚くなってきた。一方3．の人々も、60歳の定年から後の人生がまだ30年も残っていることをはっきりと意識し、自分の築いた資産を次世代ではなく自分のために使い切ることを決意した、戦後初めて現れた人種である。

　2．と3．はどちらも、山手線内側の都心マンションが飛ぶように売れる「都心回帰」現象の原動力である。だが「これらの人々（とその需要）は、10年後もある（orさらに強まっている）と思うか？」と問われれば、「分からない」としか答えようがない。何しろ、バブル崩壊で地価が20年前の水準にまで下がると同時に、含み益重視からキャッシュフロー重視へと経営の舵を大きく切った日本企業の保有地放出が相次ぐという環境要因が2つ重なったところに現れた、これまでに類のない人生の価値観を持つ人々だからだ。

　彼らが一時的に都心のマンションの需要を増やし、価格をつり上げてプチバブルを演出しつつも時代のあだ花で終わるのか、それともこういう社会構造がますます強まるのか、予測は不可能だ。彼ら自身も、自分がマンションを買って10年後にどうなっているか、正直なところ分からないだろう。ただ、現状に対する漠とした不安と、万が一のときにも生活の支えとなる資産を持っておきたいという気持ちが、YW曰く“資産価値のある”都心マンションの購入に彼らを走らせるのである。

　個人的な（そして不吉な）直観を言っておくと、2．と3．のこうした投資は一部を除き「失敗」に終わるのではないかという気がしてならない。あくまで直観なので明確な根拠はないけれども、本質的にどちらの層も「しっかりした計画があれば買わなくてもいいもの」を買っているという点で、需要（つまり価格）が実態以上にかさ上げされているように見えるからだ。かさ上げの実態が見えた時点でバブルは必ず弾ける。

　それに対して、（1）の顧客というのは今も昔も伝統的な住宅1次取得者層である。自分も含めてこの層の住宅取得動機は明確だ。「子供が育っていくに連れて間取りを増やす必要が生まれるなど、数年単位でライフスタイルの変化が生じる。しかし子供の教育環境を考えると、頻繁な転居はしたくない。少なくとも子供が中学か高校を卒業するまでの15～20年は居住地域を固定したい」というものだ。

　つまり、自分のライフスタイルに合わせて家を「住み替える」のではなく、「つくり変える」ことを希望するからこそ、マンションの賃貸でなく購入を選ぶのである。

　都心マンションの10年後の価格がどうなっているかはさておき、こうした「子育てのために居住地を固定したい」という顧客層にとってのマンションの価値とは何だろうか。マンションそのものに付随するハード的価値（ライフスタイルに合わせた間取り変更などのリフォームのしやすさ、設備や躯体の耐久性etc.）を除けば、それはおそらく公共交通へのアクセス利便性などと並び、いやそれ以上に「その地域の教育環境」が重要な価値になると思う。

　教育なんてどこに住んだって変わらないんじゃ？とか言ってる場合じゃない。10年後を予測するカギとなるのが、今総務省主導で見直しが進んでいる地方財政改革の中の「義務教育に対する国庫負担金廃止」（リンク先はまとめサイト）である。

　義務教育国庫負担金というのは、市町村立学校（主に小中学校）の教職員給与の半分を国が負担する制度のことだ。これが廃止されて地方自治体（実質的には市町村）に財源が委譲されれば、教育にカネをかける自治体とそうでない自治体の差がはっきりと出る。

　これまで、公教育というのは日本全国どこで受けようが同じ、というのが建前だった。実際には教員によって当たり外れがあるとかいろいろ言われてきたが、それでも学習指導要領に縛られた授業内容は、全国共通のものだった。

　しかし、2002年に文科省はゆとり教育に対する批判から、「学習指導要領は最低基準」と方針を翻し、今年の教科書からは指導要領を超える内容を盛り込んだものがほぼ全教科で登場している。つまり、公教育に明確な学校格差が生まれ始めたのだ。このことは、小学生の通信教育最大手の「進研ゼミ」のコース内容の変化や、1対1や2対1の個別指導を軸にしたIE一橋学院のような学習塾が急速に業績を伸ばしていることからも伺える。小中学校での全国共通、あるいは都道府県ごとに共通のカリキュラムというルールは既に崩壊しているのだ。

　となると、公教育にカネをふんだんに使うと宣言している自治体に住まいを構えることは、それだけでカネに代えられない「居住のメリット」を得ることに等しい。あえて金額換算するなら、小中学校の9年間を一定レベルの私学に通わせるのにかかるコストと公立に通わせるコストとの差額（こちらのサイトによると、約660万円）が、そのメリットと言えるだろう。つまり、公教育にカネを使っている自治体内のマンションは、それ以外の条件が同等の他の自治体の不動産に比べて子供1人当たり660万円分は高くてもいいことになる。

　こうした観点から見て、現時点で首都圏でマンションを「買って」でも住むに値する自治体は、「ハタザクラプラン教育特区」で少人数教育を始めようとしている埼玉県志木市、小中学校へのチーム・ティーチング用教員の増員を100％市費で賄っている千葉県浦安市、1学級20人台の小学校を研究指定校内に設置した神奈川県の一部地域などだろう。ちなみに、文科省の調査に対し「少人数学級実施の希望校はない」と返答し、知事自ら「教育にはスケールメリットが必要である」などと意味の分からない発言をくり返している東京都には、間違ってもマンションを買ってはいけない（笑）。

　そして、長期的にはこうした公教育の改革が行われていくかどうかは、その地域の住民の教育への意識が高いかどうかに依存する部分が大きい。インターネットで「少人数学級」などのキーワードで検索して、住民のつくったサイトがひっかかってくるような地域は、マンション購入の条件を満たす可能性が高いと言えるだろう。

　端的に言えば、今後10年はこういう「地方自治体のソフトパワー」が、地域の不動産価格だけでなく、あらゆる意味の生活インフラに大きな差をつけるようになると僕は思う。だから、10年後に価値の下がらないマンションはどこですか、と聞かれたら、僕はこう答えるだろう。「今いる住民の自治意識が高い地域を選びなさい」と。住民のコミュニティーの強度が、ハードの資産価値を左右する時代が、もう目の前まで迫っているのである。