ワンルームマンション投資　－失敗せず成功する方法－

あなたより先にワンルームマンション投資などの不動産投資を始めて、成果を出している人のやり方を、そのまま真似ることが失敗せず、成功への早道になります。

不動産投資のノウハウは「再現性」があるので、同じような方法でお買い得物件を発見して、同じような方法で価格交渉して、同じような方法で入居率を上げることが可能です。

不動産投資の知恵を学び知識を蓄えることによって、自らの力で投資してお金を増やす能力がつき、それは同時に自分の資産を守るための能力にもなります。

このサイトの情報やいろいろな不動産投資の情報に触れ、できるだけ早く不動産投資の知恵を身につけることが大切です。

ワンルームマンション投資は東京都内又は横浜中心部の中古ワンルームマンションで築浅物件を選ぶことが失敗せず成功の確率が高くなるポイントになります。
投資用ワンルームマンションを選ぶ際のポイントは、入居者が 容易に確保できて安定した家賃収入が期待できることに尽きます。


ワンルームマンション投資は都内・中古・築浅が成功のポイント

不動産投資で一番リスクが少なく、賃貸効率がよい不動産投資は、
東京都内又は横浜中心部の中古ワンルームマンション投資だといわれています。

東京都内や横浜中心部の中古ワンルームマンションを複数所有していくような不動産投資戦略を立て、実行していくことが長期的に安定した収益を上げるワンルーマンション投資になるのではないでしょうか。

少ない資金で不動産経営が始められる
東京都内は地方に比べて圧倒的に空室リスクが少ない
複数物件所有することで空室リスクを分散することができる
お金が必要になったとき、切り売りして現金を調達することも可能

といった理由があります。

都内中古ワンルームマンション投資が良い最大の理由は、少ない自己資金でも不動産投資が始められることです。
そして東京都内の中古ワンルームマンション経営は、
不動産投資の戦略として、長期的に安定した家賃収入を得るために、コツコツ地道に資産を増やしていく。
安い物件を買える範囲でコツコツ買って不動産投資のリスクを分散していける。
ということに繋がるからです。
また、東京都内は地方に比べて圧倒的に空室リスクが少ないことも重要です。
賃貸にしても売買にしても、都心マンションの人気は衰えることはなく、需要という点では地方のマンションとは大きく異なります。

中古ワンルームマンション投資は、一棟を丸ごと購入するような、かなり高額な投資に比べて少ない資金で投資を始めることができ、さらに長期間その物件を保持し維持管理することで、安定したリターンを得る確率は高くなるといえるのではないでしょうか。

中古ワンルームマンション投資が良い理由

新築は登記したらその時点で中古に変わります。
自分の居住スペースとして考えているのであれば、新築マンションには魅力があります。
しかし、ワンルームマンション投資に限って言えば、新築であるメリットは多くはありません。
新築というプレミアム価値は一番初めの入居者だけが享受できるものでしかなく、そのときは相場より高い賃料を計算できますが、それ以降は中古の家賃相場に合わせないと入居者を確保することは容易ではないからです。
賃料を下げずに募集することもできますが、入居者が決まらなければ確実に利回りは低下してしまいます。
また、もし現金が必要になり売却しなければならなくなった場合、特にワンルームマンションでは新築分譲時の価格と売却価格では、時には30％以上の差が出てしまうのことがあります。

中古物件は新築の7割以下の価格で購入できます。また、もともと「中古」であるため賃料も安定しており、安価な「中古」へのニーズも高まっていることから、安定した家賃収入と利回りを見込めるのです。
「中古」の最大の魅力は「始めやすさ」と「安定した収益力」です。

ワンルームマンションは、主に単身者をターゲットとする為、ファミリータイプに比べ回転率が良い傾向があります。
単身用マンションに住む方は、一時的な住まいとして利用するケースが多く、また、お部屋の専有面積が小さい為、壁紙、フローリングなどの張替え面積が少なくリフォーム費用が安く済みます。
専有面積、土地の持分が小さく税金（固定資産税・都市計画税）が安くすみます。
RC造（鉄筋コンクリート）がほとんどなので、長期間の運用が可能です。（一般に耐用年数50～60年）
価額の安価性と投資利回りの高さから新築より中古、中古のなかでもファミリータイプよりワンルームタイプを推奨します。

また、一棟を丸ごと購入するような、かなり高額な投資に比べて少ない資金で投資を始めることができ、さらに長期間その物件を保持し維持管理することで、安定したリターンを得る確率は高くなるといえるのではないでしょうか。

中古ワンルームマンションが新品同様ということは、様々なメリットがあります。
新しいということで借り手がすぐにつくので、家賃が確実に入る。
新品同様なのでしばらくの間はリフォームも修繕費用もかからない。
といったメリットがあります。
新品同様の中古マンションは、これからの耐用年数を考えると、20年以上経過した中古マンションに投資するより、はるかに投資効率が良いのです。

完成後の年数が浅い物件は、不動産投資にとって願ってもない絶好のチャンスです。
新築ワンルームマンションを購入して手放すと、おおむね7～8割の価格まで下がるといわれています。
新品同様のワンルームマンションが新品価格の7～8割の価格で手に入れることが可能ということです。

東京都内中古ワンルームマンションは、「バブル期物件」と「築浅物件」の2つに大きく分けることができます。
バブル期物件は価格も手ごろで高い利回りを期待でき、また築浅物件はバストイレ別、高速インターネット設備、宅配ロッカーなどグレードの高い設備が備えられているのが特徴です。

激戦区のワンルームマンション賃貸市場で勝ち残る条件としては、地域、立地、新しさ、賃貸水準の全ての面で、競合マンションとの競争力を持っていないと、厳しいかと思います。
一般論としては、都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）)のマンションで、築5年以内、表面利回り10％以上であれば、買ってもいいレベルだと思います。

東京都内は地方に比べて圧倒的に空室リスクが少ないからです。
賃貸にしても売買にしても、都心マンションの人気は衰えることはなく、需要という点では地方のマンションとは大きく異なります。

マンション投資では、元本であるマンションの資産価値を維持できること、そして想定される家賃で入居者を確保することができることが重要ですので、入居率や流動性を考慮すると都心のマンションのほうが無難であるのは間違いありません。
都心のマンションは地方のマンションに比べ、価格が高いので、一般的に期間の利回りは低くなり、そのため、利回り重視でマンション投資を考えていると、都心のマンションは敬遠されがちですが、利回りが高い理由には注意が必要です。
利回りが高いのは土地が安いから。建物がボロボロだからなどの理由が考えられます。
そのような物件には長期間の空室リスクや建物のスラム化などの致命的なリスクがあることに注意しなければなりません。


東京都内、横浜・川崎の駅徒歩10分以内の物件を推奨

賃貸需要が安定している東京都内、横浜・川崎など都心部の物件を選ぶことが空室リスクを防ぐ最大のポイントとなります。
良好な立地、駅近物件を選ぶことで、空室率を低く抑えることができるとともに、都内の駅近物件であれば、売却のしやすさ、つまり流動性を高くすることも可能です。

激戦区のワンルームマンション賃貸市場で勝ち残る条件としては、地域、立地、新しさ、賃貸水準の全ての面で、競合マンションとの競争力を持っていないと、厳しいかと思います。
一般論としては、都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）)のマンションで、築5年以内、表面利回り10％以上であれば、買ってもいいレベルだと思います。

ワンルームマンション投資で成功する人と失敗する人の差はどこにあるのでしょうか。

ワンルームマンション投資で失敗する人の多くは物件選びと買い方で失敗するケースが多いようです。
その失敗を学び、ワンルームマンション投資で成功へ近づけばよいのではないでしょうか。


ワンルームマンション投資で失敗する人のケースを紹介すると、

①高利回り物件に投資することが成功への近道だと信じている
②新築物件しか興味が無い
③借りられるだけ借金して物件を買いたいと思っている

主に以上の3つがワンルームマンション投資で失敗する人のケースで多いといえます。


高利回り物件は「ハイリスク・ハイリターン」物件

なぜ高利回りなのかを考えてみましょう。
高利回り物件のほとんどの理由は、「土地が安いから」「建物が古いから」「長期空室・長期滞納の可能性が高いから」です。
高いリスクがあるからこそ、高利回り物件だと思いましょう。
高利回り物件は、本当は要注意物件だということです。


新築物件は登記したらその時点で中古物件に変わる

自分の居住スペースとして考えているのであれば、新築マンションには魅力があります。
しかし、マンション投資に限って言えば、新築であるメリットは多くはありません。

新築というプレミアム価値は一番初めの入居者だけが享受できるものでしかなく、そのときは相場より高い賃料を計算できますが、それ以降は中古の家賃相場に合わせないと入居者を確保することは容易ではないからです。

賃料を下げずに募集することもできますが、入居者が決まらなければ確実に利回りは低下してしまいます。
また、もし現金が必要になり売却しなければならなくなった場合、特にワンルームマンションでは新築分譲時の価格と売却価格では、時には30％以上の差が出てしまうのことがあります。


借りられるだけ借金して物件を買うとリスクが高くなる

金利が上昇したとき、その借金を返す見込みは立っているのでしょうか。
入居者が入らなくなったとき、その借金を返す見込みは立っているのでしょうか。
家賃が下落したとき、その借金を返す見込みは立っているのでしょうか。


空室リスク、金利上昇リスク、家賃下落リスクを見込んだ資金計画を立てることが、ワンルームマンション投資で失敗しないために必要です。

失敗ケースを踏まえ、ワンルームマンション投資で成功するにはどうすれば良いのでしょう。

不動産投資で一番リスクが少なく、賃貸効率がよい不動産投資は、

東京都内又は横浜中心部の中古ワンルームマンション経営だといわれています。
また、東京都内又は横浜中心部の中古ワンルームマンションを複数所有していくような不動産投資戦略を立て、実行していくことが長期的に安定した収益を上げる不動産投資になっていくと思われます。

安い物件を買える範囲でコツコツ買っていけば、不動産投資のリスクを分散していけます。
また、東京都内又は横浜中心部は他の地方都市に比べて圧倒的に空室リスクが少ないことも重要です。
賃貸にしても売買にしても、都心マンションの人気は衰えることはなく、需要という点では地方のマンションとは大きく異なります。


新築10年以内の都内又は横浜中心部の
中古ワンルームマンションに投資にするのがべスト

完成後の年数が浅い物件は、不動産投資にとって願ってもない絶好のチャンスです。
新築ワンルームマンションを購入して手放すと、おおむね7～8割の価格まで下がるといわれています。
新品同様のワンルームマンションが新品価格の7～8割の価格で手に入れることが可能ということです。

中古のワンルームマンションが新品同様ということは、様々なメリットがあります。
新しいということで借り手がすぐにつくので、家賃が確実に入る。
新品同様なのでしばらくの間はリフォームも修繕費用もかからない。
といったメリットがあります。

新品同様の中古マンションは、これからの耐用年数を考えると、20年以上経過した中古マンションに投資するより、はるかに投資効率がいいのです。

ワンルームマンション投資をするにあたっては、ワンルームマンション投資における「リスク」を十分に理解しておく必要があります。

ワンルームマンション投資のリスク
「空室リスク」「長期滞納リスク」「家賃滞納リスク」「流動性リスク」

ワンルームマンション投資のリスクの中でもっとも大きなリスクといえば、「空室リスク」です。
区分所有しているワンルームマンションが空室になれば当然、家賃収入はゼロになり、購入資金を金融機関から借り入れている場合は、返済や利息を自分でかぶらなければならなくなるため、ワンルームマンション投資 及び不動産投資にとっては「空室リスク」は最大のリスクになります。

そのほかに、ワンルームマンション投資で想定される十分に理解しておく必要がある重要なリスクには、「長期滞納リスク」「流動性リスク」「流動性リスク」などがあります。


ワンルームマンション投資のデメリット

空室や滞納者が出ると、一時的に賃料収入がゼロになる
入居者がいなくても管理費・修繕積立金は常に発生する
ローンを組んで購入した場合、インカムゲインがほとんど見込めなくなる恐れもある
　（居住用ではない為、住宅ローンよりも返済ローン金利が高い事業用ローンになります。）
事前に内見ができない場合がある（中古マンションの場合）
　（オーナーチェンジ物件を購入する場合は、入居者がいる為に、購入前にお部屋の中を確認することができません。）