Reguleringsplan

Reguleringsplan er et arealplankart med tilhørende reguleringsbestemmelser over et avgrenset område i en eller flere kommuner som viser fremtidig arealutnyttelse i området. Planen skal angi bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser. Utarbeidelse av reguleringsplaner er hjemlet i plan- og bygningsloven (PBL), kapittel 12 (§ 12). I utgangspunktet er det kommunene som vedtar reguleringsplaner. Loven forvaltes sentralt av Kommunal- og moderniseringsdepartementet.

I de områder i kommunen hvor det er bestemt i arealdelen av kommuneplanen at utbygging m.v. bare kan skje etter slik plan, og for områder hvor det skal gjennomføres større bygge- og anleggsarbeider skal det utarbeides reguleringsplan. Tillatelse til igangsetting av større bygge- og anleggsarbeider etter § 93 i PBL kan ikke gis før det foreligger reguleringsplan.

Typer reguleringsplaner

Det finnes to nivåer av reguleringsplan: områderegulering og detaljregulering. Områderegulering er en reguleringsplan for et relativt sett større område, mens detaljregulering inneholder mer detaljer. Vanligvis vil det kreves detaljregulering som detaljering av intensjonene i en områdeplan. Det er ikke nødvendig med en områdeplan for å kunne utarbeide en detaljplan. En områdeplan kan kun utarbeides av kommunen, men det kan skje i samarbeid med private parter. Detaljregulering kan utarbeides av kommunen selv, eller foreslås av private. Reguleringsplaner, uavhengig av type, skal vedtas av kommunestyret selv.

Frem til ny plan- og bygningslov i 2008 fantes "Bebyggelsesplan" og "Reguleringsplan". Bebyggelsesplan var da en mer detaljert plan for en mindre del av en reguleringsplan, bebyggelsesplan kunne ikke lages uten at den var i tråd med en reguleringsplan.

Reguleringsformål (§ 12-5)

Det er seks ulike arealformål som kan avsettes i en reguleringsplan, arealformålene kan deles inn i underformål og hvert formål vil få sin egen farge i planen:

Bebyggelse og anlegg. – Boligbebyggelse, Fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig og privat tjenesteyting, fritids og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer, grav og urnelunder .
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. – veg, bane, lufthavn, havn, hovednett for sykkel, kollektivnett, kollektivknutepunkt, parkeringsplasser, trasé for nærmere angitt teknisk infrastruktur.
Grøntstruktur. – naturområder, turdrag, friområder og parker
Forsvaret.
landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift, samlet eller hver for seg. – jordbruk, skogbruk, reindrift, naturvern, jordvern, særlige landskapshensyn, vern av kulturmiljø eller kulturminne, friluftsområder, seterområder, og landbruks-, natur- og friluftsområder der kommuneplanens arealdel tillater spredt bolig- fritidsbolig- og næringsvirksomhet.
bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone,. – herunder områder for ferdsel, farleder, fiske, akvakultur, drikkevann, natur- og friluftsområder.

Hensynssoner (§12-6)

Det kan i en reguleringsplan angis hensynssoner. Hensynssonene viser restriksjoner og hensyn som har betydning for bruken av arealet. Sonene er uavhengig av formålet området er avsatt til og kan utgjøre hele eller deler av et eller flere formål. Hensynssonene kan gis bestemmelser etter PBL § 12-7. I reguleringsplanen skal det alltid vises fareområder og bevarings- eller verneområder, dersom det er slike innenfor området omfattet av reguleringsplanen. Hensynssoner angis i reguleringsplankartet med ulike typer skravering.

Det kan fastsettes følgende hensynssoner:

Sikrings-, støy- og faresoner med angivelse av fareårsak eller miljørisiko.
Sone med særlige krav til infrastruktur med angivelse av type infrastruktur.
Sone med særlig hensyn til landbruk, reindrift, mineralressurser, friluftsliv, grønnstruktur, landskap eller bevaring av naturmiljø eller kulturmiljø, med angivelse av interesse.
Sone for båndlegging i påvente av vedtak etter plan- og bygningsloven eller andre lover, eller som er båndlagt etter slikt rettsgrunnlag, med angivelse av formålet.
Sone med krav om felles planlegging for flere eiendommer, herunder med særlige samarbeids- eller eierformer, samt omforming og fornyelse.
Sone hvor gjeldende reguleringsplan fortsatt skal gjelde uendret. Ved bruk av denne hensynssonen skal kommunen vurdere om reguleringsplanene er i samsvar med nasjonale og regionale interesser.

Reguleringsbestemmelser (§ 12-7)

Reguleringsbestemmelser for Trolldalen (Side 1 av 4).

Til en reguleringsplan skal det være utarbeidet reguleringsbestemmelser (fra gammelt av også betegnet som vedtekter), som mer detaljert beskriver hvordan de enkelte områdene i planen kan utnyttes. Reguleringsbestemmelsene er for en del generelle for hele planområdet, men vil for det vesentlige være spesielle innenfor de enkelte avgrensede områdene i planen, som er nummerert (for eksempel A1, A2, A3…, B1, B2, B3 osv.).

Reguleringsbestemmelsene sier gjerne noe om følgende forhold:
1. utforming, herunder estetiske krav, og bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet,
2. vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet, eller forbud mot former for bruk, herunder byggegrenser, for å fremme eller sikre formålet med planen, avveie interesser og ivareta ulike hensyn i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet,
3. grenseverdier for tillatt forurensning og andre krav til miljøkvalitet i planområdet, samt tiltak og krav til ny og pågående virksomhet i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet for å forebygge eller begrense forurensning,
4. funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer, herunder krav for å sikre hensynet til helse, miljø, sikkerhet, universell utforming og barns særlige behov for leke- og uteoppholdsareal,
5. antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til tilgjengelighet og boligens utforming der det er hensiktsmessig for spesielle behov,
6. bestemmelser for å sikre verneverdier i bygninger, andre kulturminner, og kulturmiljøer, herunder vern av fasade, materialbruk og interiør, samt sikre naturtyper og annen verdifull natur,
7. trafikkregulerende tiltak og parkeringsbestemmelser for bil og sykkelparkering, herunder øvre og nedre grense for parkeringsdekning,
8. krav om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse
9. retningslinjer for særlige drifts- og skjøtselstiltak
10. krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, helse- og sosialtjenester, barnehager, friområder, skoler mv. er tilstrekkelig etablert,
11. krav om detaljregulering for deler av planområdet eller bestemte typer av tiltak, og retningslinjer for slik plan,
12. krav om nærmere undersøkelser før gjennomføring av planen, samt undersøkelser med sikte på å overvåke og klargjøre virkninger for miljø, helse, sikkerhet, tilgjengelighet for alle, og andre samfunnsinteresser, ved gjennomføring av planen og enkelttiltak i denne,
13. krav om fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike felles tiltak innenfor planområdet
14. hvilke arealer som skal være til offentlige formål eller fellesareal.

Fremgangsmåte og saksbehandling

Oppstartsmøte

Så vidt ikke kommunen selv fremmer en plan (jf. Oppstart av reguleringsplanarbeid § 12-8) holdes et offisielt oppstartsmøte mellom forslagstiller og plan- og bygningsetaten for å avklare rammer av reguleringsarbeid slik at kommunens administrasjon skal ha et best mulig grunnlag for å gi tidlige tilbakemeldinger og innspill i en planprosess. Dersom administrasjonen i kommunen ikke kan anbefale at det startes en reguleringsplanprosess for det aktuelle området med det formålet kan ikke forslagsstiller gå videre med varsling og kunngjøring. Beslutning om å nekte oppstart av planprosess kan ikke påklages, men forslagsstiller kan kreve at avgjørelsen legges frem for kommunestyret (eller et utvalg om kommunestyret har delegert sin myndighet).

Melding om oppstart

Når det skal utarbeides reguleringsplan for et område, skal den som står for arbeidet sørge for at det blir kunngjort en melding om dette, som regel i minst 1 avis som er alminnelig lest på stedet og gjennom elektroniske medier. I kunngjøringen skal det kort gjøres rede for påtenkte formål med reguleringen, hvilke følger den kan ventes å få for området og om det skal forhandles en utbyggingsavtale. Så vidt mulig bør grunneiere, rettighetshavere (herunder leietakere) og naboer underrettes ved brev og få en rimelig frist for å uttale seg før kommunens eventuelt behandler reguleringsforslaget. Ved regulering og omregulering av områder med eksisterende bebyggelse skal kommunen legge forholdene til rette for aktiv medvirkning fra de som bor i området eller driver næringsvirksomhet der.

Politisk førstegangsbehandling

Når et forslag til reguleringsplan er utarbeidet, skal det legges frem for politisk nivå (varierende fra kommune til kommune) som avgjør om det skal legges ut til «offentlig ettersyn».

Utlegging til offentlig ettersyn

Kunngjøring av utlegging av plan for offentlig ettersyn, og for vedtatte reguleringsplaner i Bærum kommune 2007.

Kunngjøringen om offentlig ettersyn skal som regel skje i minst én avis som er alminnelig lest på stedet og elektroniske medier. Den skal klart angi det området forslaget omfatter og skal gi en rimelig frist for merknader som ikke må settes kortere enn 6 uker. I mindre reguleringssaker kan det likevel fastsette en kortere frist. Så vidt mulig bør grunneiere og rettighetshavere i området underrettes ved brev.

Politisk annengangsbehandling - Vedtak/egengodkjenning

Når fristen er ute kan saken tas opp til behandling med de merknader som er kommet inn. I mange kommuner behandles saken først i et utvalg før saken endelig behandles i kommunestyret. Kommunestyret må treffe vedtak senest 12 uker etter at planforslaget var ferdigbehandlet. Er kommunestyret ikke enig i forslaget, kan det sende saken tilbake til ny behandling, i tilfelle med retningslinjer for det videre arbeid.

Dersom kommunestyret er enig i planforslaget, vedtas planen. Slikt vedtak kalles for egengodkjenning.

Innsigelser mot planen fra fylkeskommunen, nabokommunene eller fra statlig fagmyndighet

Dersom det foreligger innsigelser mot planen fra fylkeskommunen, nabokommunene eller fra statlig fagmyndighet hvis saksområde blir berørt, må reguleringsplan som er vedtatt av kommunestyret sendes departementet som avgjør om planen skal stadfestes.

Kunngjøring

Kommunen skal kunngjøre planen straks den er vedtatt og i tilfelle stadfestet. Avtrykk av planen sendes til fylkeskommunen og departementet. Kunngjøringen skal som regel skje i minst 1 aviser som er alminnelig lest på stedet.

Klage på kommunestyrets vedtak

Kommunestyrets egengodkjenning av en reguleringsplan er regnet som et enkeltvedtak som kan påklages til Statsforvalteren. Klagefristen er tre uker fra kunngjøringsdatoen. Statsforvalteren kan enten stadfeste kommunestyrets vedtak, eller sende planen tilbake til ny behandling i kommunen med retningslinjer for planendring.