いよいよ今年もシーズンです。自然現象としての雲海は昨年と同じですが、サービス内容は進化しています。RT @snowtomamu 星野リゾート トマム 雲海テラス5.29まさしく雲の海！雲海発生‼ twitter.com/snowtomamu/sta…

— 星野佳路さん (@skier1960) 2013年5月28日

プロフェッショナル 仕事の流儀 　リゾート再生請負人星野佳路の仕事

凄く面白い試みだと思いますが、①グループの成長戦略は？（海外進出するみたいですが）、②そもそも論としてグループの強みが普遍的なのか、③やはりAUM１５０億はスタートとはいえ低過ぎないか、と。→星野リゾート系旅館ＲＥＩＴ、７月上場を承認 s.nikkei.com/11ufGwH

— Sumio Mitamuraさん (@sumio_mitamura) 2013年6月6日

※AUM＝受託資産残高（運用される不動産の取得金額合計）

（承前）もっと知りたいのは、どういう理屈であんなに低い鑑定CR（取引CRはそれよりも平均1%超）が付いたのかということです。シティホテル等と異なり、完全に「星野仕様」＝ほぼ代替性無いのだから、評価の根拠として、会社全体だけではなく、施設別収支も是非知りたいですね。

— Sumio Mitamuraさん (@sumio_mitamura) 2013年6月6日

※CR（キャップレート）＝不動産の期待利回り（基本的に良質な不動産ほどキャップレートが低くなる）

星野の流動化による資金繰りと小銭稼ぎのためかと…。RT @takahato: ホテルや旅館をREITにすんの？素人なんだよ…教えて‼

— ムハンマド・アヌス・ノリヲさん (@Norio_Muhammad) 2013年6月6日

星野リゾートグループの決算は平成24/11期で売上186億円経常12億円、当期利益11億円。総資産280億円（有利子負債168億円）か。。

— 哲戸☆次郎さん (@ted_70) 2013年6月6日

当初ポートで言うと軽井沢星のやが50％を占めて76億円（鑑定比85%）で取得。これに再生で取得したリゾナーレが30％で2物件でポートの80％とは最早なんの分散効果もないという...

— 哲戸☆次郎さん (@ted_70) 2013年6月6日

星野リゾートってきっとだだっ広い敷地を田舎に構えて的なヤツなのかな？と漠然とイメージしているのだけど、REIT化するときのDDどうやったんだろね？越境もさることながら、不法占拠がないことの確認とか大変そうですよね。

— 雅城@酒の国さん (@would_be_artist) 2013年6月6日

DD（デューデリジェンス）＝不動産が投資適格かどうか判断するために行う詳細な事前調査

地理的分散でも北軽井沢と小渕沢なので150ｋｍ圏内だし、浅間山噴火したら北軽の星のやの被害甚大だけどどうするべ？

— 哲戸☆次郎さん (@ted_70) 2013年6月6日

星野やの賃貸借契約は、固定賃600百万円と変動賃で構成されていて、基準売上（実績26億円）に変動率（25％）を乗じて計算するとさ。実績ベースだと年間稼働率76％（8月98.9％/4月53.7％）。ADRは5.6万円で子の稼働率は流石ですな。

— 哲戸☆次郎さん (@ted_70) 2013年6月6日

※ADR＝宿泊単価

星のや軽井沢のADRの高さに驚愕

— KMさん (@Kokies519) 2013年6月6日

星野さん、やっぱ界シリーズの旅館は稼働率悪 いねえ。伊東で年平均55%すか。宿泊者あたりの単価が28000円、稼働率で掛けると15000円ねえ。これって、前回ミニバブルでよく見た、不動産屋 が親会社のゴミ箱REITみたいに見えてしまう。界の旅館、人件費叩いてるようでサービス不安だな。

— たにやんさん (@t_taniyan) 2013年6月6日

ビジホのADRなんか地方では、５千円程度。土地をただで仕入れなきゃ収支合わない。これでどうやって開発しろと・・・

— KENYA　OSUMIさん (@the99tokyo) 2013年6月6日

まあ、別に悪い意味だけでなく、未上場を選択している星野にとってはレバレッジと内部留保だけでは開発スピードが上がらないので、開発後の巡行物件をオフバラして、オペレーターとしての成長性を高めるというのはストーリーとしては間違ってないよね。ストーリーとしては

— 哲戸☆次郎さん (@ted_70) 2013年6月6日

うん、既にH野さんがかなりのバリューupさせてるんで、伸びしろは少ないと思われ・・・

— KENYA　OSUMIさん (@the99tokyo) 2013年6月6日

星野リゾート・リート投資法人の鑑定キャップレート8.3％とな。しかし、リゾナーレ八ヶ岳はNOIが433百万円に対して、長期修繕費の年平均179百万円はポートフォリオの中でも突出してるな。

— jo_takaさん (@jo_taka) 2013年6月6日

賃借人たるオペレータとオーナーたるSPC間で、どこまでどっちが負担するかって話は絶えませんよね。 RT @ted_70: リゾート物件の場合、賃借人のホテル売上を大きく左右するリニューアルコストを賃貸人である投資家が負担し続けるって、利益相反甚だしいよね。

— jo_takaさん (@jo_taka) 2013年6月6日

@jo_taka ホテルなら大規模リニューアル続ければ短期的に売上上がるのわかってるけど、投資家が最終的にペイするかは別ですもんね。ここは所有と分離するのはあまり適してないですよね。

— 哲戸☆次郎さん (@ted_70) 2013年6月6日

@ted_70 スポンサーが唯一のテナントというのは、利益相反の塊ですからねぇ。上場が噂されてるイオンREITも同じかな。ま、某リゾートとは資産規模やテナントクレジットは全然違うけど。

— jo_takaさん (@jo_taka) 2013年6月6日

これオンバラ上等でファンドに突っ込んだ後も、オペレーター続けるのかな？。全くもってH野さんとこ以外美味しくないビジネスモデル。

— KENYA　OSUMIさん (@the99tokyo) 2013年6月6日

基本的にはOPに一括賃貸する方式だと思うので当初賃料は安定してるけど、赤字でオペレーター飛んだらバックアップOPがいても賃料は維持できないかもね　RT @takahato: てか、商業ビルやレジデンスは賃料安定してるかもわからんが、ホテル旅館って…客入らなかったらどーすんだよw

— 哲戸☆次郎さん (@ted_70) 2013年6月6日

※OP＝オペレーティング・パートナーシップ（下の図を参照）

http://www.re-words.net/japan/description.php?n=1238

更に観光系は特にF&Eの更新がずっと付きまといますしね。RT @the99tokyo: 業界人の認識で、ホテル系はアセット以外のメリットが無いと難しいです。関連会社でオペレーターの仕事が貰えるとか、夜の席で『ホテル』持ってるんだぜ。と言う為とか。w　

— 哲戸☆次郎さん (@ted_70) 2013年6月6日

んで最終的に正直このREITは利回りの問題以前に無理。不動産リスク以外に営業リスクが高いｇ業態にも関わらず、未上場の未監査財務諸表しかないオペレーター１社に頼り、かつ、たった百キロそこそこの２施設でポートの７割を占めるとか、最早分散も何もなく現物所有してるレベル

— 哲戸☆次郎さん (@ted_70) 2013年6月6日

そこまでリスクテイクしてる割に変動賃料で狙えるアップサイドは現状の稼働率とADRから考えるとかなり限られていると思う。開示書類に運営実績が1年分しか開示されておらず昨年以前がないのもなんだか気になる。

— 哲戸☆次郎さん (@ted_70) 2013年6月6日

星野リゾートは、インドネシアのバリ島ウブドに「星のやバリ」を2014年内にオープンする。敷地面積は約3ヘクタール、客室は30室で全てヴィラ。同社初の海外展開になる。 twitter.com/wingtravel/sta…

— 航空新聞社ウイングトラベルさん (@wingtravel) 2013年6月7日

REITも海外不動産組入解禁されましたしね。RT @call_me_nots: 星野リゾート、バリ島進出…お、おう。。

— 哲戸☆次郎さん (@ted_70) 2013年6月6日

REITで集めた金を、バリで溶かすと。。リッツやフォーシーズンズに勝てるわけないだろうと思いますけどね。RT @call_me_nots: 星野リゾート、バリ島進出…お、おう。。

— たにやんさん (@t_taniyan) 2013年6月6日

REITのスポンサー兼AMってのは良くあるけど、兼テナント(しかもシングル)ってのは星野が始めてだし、その全ての運命を託す星野ホールディングスは未上場で財務状況も未監査で不明だし、コンプライアンス状況も不明ってのは、闇鍋状態だと思うのよね。

— 哲戸☆次郎さん (@ted_70) 2013年6月6日

R-H野　ざっと見たけど、開発者・投資法人・AM・オペレーターの全てをグループが行うのか。　コンプラというか利益相反はどうチェックするのかな？非上場企業が全てを握るBlackboxと化している気が満点なんだけど・・・

— KENYA　OSUMIさん (@the99tokyo) 2013年6月8日

この辺のノウハウはGS様の本領発揮でウハウハなんだろうけど。

— KENYA　OSUMIさん (@the99tokyo) 2013年6月8日

※GS＝米金融グループのゴールドマン・サックス

REIT市場で資金調達→潰れる寸前の施設を底値で買う→手直し再生→REITに突っ込む→初めに戻る。　と他人のふんどしでグルグル回してアップフロント+AMフィー+オペレーションフィーをチュパチュパ、と極めて正しい姿。

— KENYA　OSUMIさん (@the99tokyo) 2013年6月8日

主幹事は、最低限REIT上場に辺りスポン サーの星野リゾートには金商法に準じた監査をやらせるべきじゃなかったのかな。逆に目論見書にあそこまで未監査であるディスクレーマーを謳っても監査人の 意見が貰えなかった事情があるのかと穿った見方をしてしまう小生はすれてるのかな？

— 哲戸☆次郎さん (@ted_70) 2013年6月6日