Errentamendu kontratua

Errentamendu kontratua borondatez egiten den negozio juridikoa (hitzarmena) da obligazioak sorrarazteko, aldatzeko edo iraungitzeko helburuarekin. Beste helburu bat badu, ez da kontratua izango. Obligaziozko erlazio juridikoen iturria den moduan, kontratua obligazioak sortzera zuzenduta dagoen adostasuna da.

Adostasunezko kontratu sinalagmatiko perfektua da errentamendu kontratua, zeinaren bitartez alderdi batek (locator edo errentatzailea) beste alderdi bati (conductor edo maizter) prezio baten truke (errenta) gauza kontsumiezin baten erabilera utzi edota lan edo zerbitzua eskaintzera behartzen duen. Gauza baten erabileraren entrega baten aurrean gaude, besteak diru baten truke (errenta) gauzari probetxua atera diezaion.

Locare hitzak lekutu esan nahi du. Locus hitzak, euskaraz, leku esan nahi du. Hortik dator, kokatu, lekutu, konfidatu, norbaiten erabilerara utzi... Conducere latinezko secum duceretik dator (berarekin eraman, gozatu). Locatio-conductio batek jarri, utzi edo eman eta besteak eraman edo gozatu esan nahi duen harremana da.

Gauzen errentamenduzko kontratu bat izango dugu alderdietako batek besteari gauza gozatzeko edo erabiltzeko ematen dionean, epe zehatzerako eta prezio zehatz baten truke. Obra edo zerbitzuen errentamenduzko kontratuetan, alderdi batek bere gain hartzen du beste alderdiarentzat obra gauzatu edo zerbitzua egiteko obligazioa, prezio zehatz baten truke.

Jatorria

Kontratu honen jatorria Erromatar Zuzenbidean aurki dezakegu. Hiru errentamendu mota desberdin ezagutu ziren Erroman: gauza errentamendua (locatio conductio rei), zerbitzu errentamendua (locatio conductio operarum) eta obra errentamendua (locatio conductio operis).

Erromatarrentzat gauzaren entrega ematen zen: esklaboarena, zerbitzu errentamenduan, eta materialena, obra errentamenduan.

Kontratua akordioarekin jaiotzen zen (consensus). Hortik aurrera sortuko ziren bi alderdientzat obligazioak. Errentatzailea (locator) gauza higigarri edo higiezin baten edukitza baketsu eta baliagarria entregatzera behartzen zen (locatio conductio rei horretan).

Errenta (merces) dirutan izaten zen normalean, baina onartzen zen ordaina espezietan egitea ere; landa errentamenduetan, adibidez, maizterrak lurretik ateratako fruituekin ordainduko zituen askotan.

Errentamenduaren luzapena akordioaren araberakoa izaten zen eta, eperik jarri ezean, lekuaren ohituraren araberakoa. Epea agortu eta maizterraren aldetik inolako oposiziorik ez bazegoen, isilbidezko errentamendu luzatze bat ematen zen (relocatio tacita).

Gauza errentamendua izan da gainerako errentamendu guztien eredu nagusia, honek eman dizkie besteei azaltzen duten egitura eta izaera juridikoa.

Gauza errentamendua (locatio conductio rei)

Pertsona batek (errentatzailea), beste bati (maizterra), gauza bat uzten zion honek erabili zezan prezio, errenta edo merces baten truke eta erabakitako epean itzuli ziezaion, bitarte horretan gauzaren fruituez nagusitzeko ahalmena izango zuelarik. Obligazioak aurreko akordiotik jaiotzen ziren.

Gauza edozein izan zitekeen (higigarria edo higiezina), baina kontsumiezina izan behar zen, gauza bera itzuli beharko zuelako errentatzaileak. Kontratuaren iraupena alderdien borondatearen araberakoa zen. Erroman eperik gabeko errentamenduak ere ezagutu ziren (locationes perpetuae). Epea iristeaz aparte, errenta iraungitzeko nahikoa zen errentatzaileak errenta ez ordaintzea edo adostutako gauza honen izaeraren arabera ez zaintzea. Errentatzaile edo maizterraren heriotzak ez zuen beti kontratua iraungitzen.

Zerbitzu errentamendua (locatio conductio operarum)

Errentamenduaren objektua lanak eta zerbitzuak (operae) ziren eta bere jatorria esklaboen errentamenduan zegoen. Errentatzaileak esklaboa (gauza) entregatzen zuen objektu gisa.

Alderdi batek (locator) beste alderdi bati, zenbait lan edo zerbitzu egiten zizkion ordainketa edo soldata baten truke. Jabeak esklaboa gauza izango balitz bezala beste hiritar bati errentatuko zion honi lan bat burutu ziezaion. Honela jaio zen gaur egungo zerbitzu kontratu edo lan kontratua.

Kontratu mota honek sekulako arrakasta izan du. Egun Zuzenbidean, Lan Zuzenbide arloan, leku garrantzitsua du. Hortaz, bi alderdi ditugu: langilea (locator), bere zerbitzuak nagusi bati (conductor) entregatzen dizkiona soldata baten truke.

Obra errentamendua (locatio conductio operis)

Errentatzaileak materialak entregatzen zizkion maizterrari (egungo kontratista) honek lan bukatu bat egin eta entrega ziezaion. Alderdi batek (conductor, kontratista) bestearengandik jasotako materialen bidez eta bere lanaren bitartez, obra bat burutu eta beste alderdiari (locator) bukatuta emango dio prezio baten truke.

Kontratistak obra, osoa edo zati batzuk, subkontratatu ditzake beste obra kontratu batzuk burutuz.

Funtzio ekonomiko eta soziala

Kontratuaren funtzio ekonomikoa gauzak elkartrukatzea edo zerbitzua ematea da. Ikuspegi ekonomikotik, ondasunak eta zerbitzuak elkartrukatzeko baliabide juridikoa da, interes ekonomiko horiek baliatzeko tresna, alegia.

Errentamendu kontratua legislazio zibilak erregulatutako garrantzitsuena da, erabilera kontuan hartuta, salerosketa kontratuaren atzetik. Garrantzi ekonomiko zein juridiko hau dela eta, merkatuko subjektu asko kontratu mota honetan espezifikoki espezializatu dira.

Kontratuko elementuak

Adostasuna

Kontratuak adostasunezko egitura dauka, alegia, alderdien adierazpenen bat-egitea funtsezkoa da. Adostasuna ukanbehar garrantzitsuena da, kontratua bera definitzen baitu. Adostasuna, objektu komuna duten bi alderdi edo gehiagoren borondate adierazpena da.

Adostasunak baliozkoa eta eraginkorra izateko, beharrezkoa da alderdiek jarduteko gaitasuna izatea (adin nagusia izatea eta ezgaitua ez egotea); horrela ez bada, beharrezkoa izango da ordezkariaren parte hartzea.

Adostasuna eman beharreko subjektuak ondorengoak dira:

Errentatzailea: gauza baten behin-behineko erabilera edo gozamena uzten duen alderdia da prezio edo errenta bat eskuratuz.
Maizterra: errentatzaileak uzten dion gauzaren behin-behineko erabilera edo gozamena eskuratzen duen alderdia da prezio edo errenta bat ordainduz.

Objektua

Ezingo dira errentamendu-kontratu horren objektu izan erabileraren erabileraz kontsumitzen diren ondasun suntsikorrak. Objektuaren ukanbeharrak ondorengoak dira: existitzea, ahalgarria (posible izatea), zilegia eta zehazgarria izatea.

Kausa

Kontratuak, merkatuan eskubideak eta zerbitzuak eskualdatzeko bidezko tresna izanik, bere kausa, kontratuak betetzen duen ondarezko funtzioarekin identifikatzen da. Dena den, kontutan hartu beharko da baita ere alderdiek kontratuaren bitartez lortu nahi duten xedea edo asmo praktikoa zein den.

Alderdi batek (locator edo errentatzailea) beste alderdi bati (conductor edo maizter) prezio baten truke (errenta) gauza kontsumiezin baten erabilera utzi edota lan edo zerbitzua eskaintzera behartzen duen. Gauza baten erabileraren entrega baten aurrean gaude, besteak diru baten truke (errenta) gauzari probetxua atera diezaion.

Forma

Alderdiek forma askatasuna izango dute kontratua perfekzionatzeko, beti ere, legeak formari beste izaera edo funtzioa esleitzen ez dion bitartean. Borondatea adierazteko modu desberdinak daude, printzipioz, nahi bezala egiteko aukera egongo da: esanbidez, zeinuen bitartez…

Kontratu motak

Aurrez esan bezala, gauza errentamendua izan da gainerako errentamendu guztien eredu nagusia, honek eman dizkie besteei azaltzen duten egitura eta izaera juridikoa. Beraz, errentamendu honen garrantzi eta erabilera dela eta, hurrengo azalpenean honetan oinarrituko gara eta honen garapena egingo dugu, bereziki, hiri errentamenduetan murgilduz eta, honen barruan, erabilera ematen zaien etxebizitzetan.

Behin ondasun higiezinen arloaren azterketari helduta, aipatzekoa da, hauen gaineko jabetza, tradizionalki, hirian edo landan dute kokapenaren eta beren xede ekonomikoaren arabera bereiztu dira: hiri-jabetza eta landa-jabetza, hain zuzen ere.

Hiri-jabetzaren xedea, normalean, hirugarren sektoreari lotuta egon da (etxebizitzak, zerbitzuak, industria…) eta landa-jabetza, aldiz, lehenengo sektoreari (nekazaritza, abeltzaintza, basoen ustiapena…). Klasifikazio hau krisialdian dagoela azpimarratu dute zenbait egilek, Bercovitz tarteko, izan ere, egun, hiru motatako lurzoruak bereizten dira bere xede ekonomikoari erreparatuz: hiri-lurra (suelo urbano), lur urbanizagarria (suelo urbanizable) eta lur urbanizaezina edo landa-lurra (suelo no urbanizable o rústico).

Landa-lurra hirigintza-planeamenduetan lurzoru urbanizaezinaren edo landa-lurraren kalifikazioa jasotzen duena da. Landa-lurrak kalifikazio hori jasotzen du hainbat arrazoi direla medio. Maiz, paisaiagatik, garrantzi historiko, zientifiko, arkeologiko edo kulturalagatik, eta nekazaritza- edo abeltzaintza-ustiapenengatik jasotzen du landa-lurraren kategoria. Bestetan, ordea, urbanizaezinak diren lurzoruak direlako. Hainbat xede izan ditzake, beraz, landa-lurrak eta horietako batzuk ez dira haien artean bateraezinak.

Landa-finken errentamendua

Landa-finken errentamenduak izango dira, kontratu bidez finka bat edo anitz denboraldi baterako lagatzen badira haren nekazal, abere edo baso aprobetxamendua egikaritzeko, prezio edo errentaren truke.

Ez da nahikoa izango finka landatarra izatea, errentamendua landatarra izatea zehazten duen irizpidea aprobetxamendua izango da, hau da, jarduera jakin bat burutzea eskatzen da (enpresa-jarduera) landa-errentamendutzat hartzeko.

Landa errentamenduko kontratua, nekazal kontratua dela esan daiteke eta, normalean, aprobetxamendu ekonomikoa jabea ez den beste norbaitek ateratzen du. Nekazal ustiapena burutzeko elementuetatik garrantzizkoena finkako lurra izango da beraz.

Kontratuaren objektua, bai finka baita ustiategia ere izan daitezke. Errentamendu kontratu berean hainbat finka egon daitezke eta, kasu horretan, dokumentu bakar batean agertu beharrean, kontratuaren objektu bakarra edo desberdina osatzen duten arazoa sorrarazten da. Ustiategiak, bere aldetik, baserri bezala ezagutzen diren kategorian barnebildu daitezke.

Hiri-finken errentamendua

Hiri finken errentamenduari dagokionez, etxebizitza edota etxebizitza ez den beste erabilerarako errentamenduak bereizten dira. Etxebizitza-errentamendua badela uste da, errentariak bertan bizi daitekeen eraikin bat errentan hartzen duenean, eraikin horren lehen helburua etxebizitza iraunkorra izateko beharra asetzea delarik. Honen barne sartuko direlarik altzari, trasteleku, garaje-plaza edo gainerako gelak.

Aldiz, etxebizitza erabileraz besteko errentamenduak, eraikin bat errentan ematen denean aurreko etxebizitzarako ezarritako erabileraz bestelakoetarako. Honen adibide, lokal komertzialak direlarik edo udarako zein beste denboraldirako sinatzen diren hiri-finken errentamenduak direlarik.

Etxebizitza errentamenduak, errentariak eraikin bat errentan hartzean datza hori etxebizitza iraunkorra izatera bideratzeko helburuarekin. Hala, errentariak etxebizitza horren erabilera eta gozamena izango du diru kopuru baten truke.

Etxebizitza errentamendua izateko, eraikin bat beharko du izan (beraz, lursailak ez dira barnebiltzen) eta habitagarria (familia edo pertsona batentzako bizitzeko egokia). Errentamendu kontratu bat egikaritu ahal izateko, betekizun hauek izan beharko ditu eraikinak.

Errenta zehaztea errentamendu kontratuen oinarrizko betekizuna da. Kontratu horretan ordaindu beharreko diru kopurua eta denboraren muga ezarri beharko da, etxebizitzaren erabileraren truke.

Etxebizitza erabileraz besteko errentamenduak, eraikin baten gaineko errentamendu baten inguruan diharduen kontratua den arren, erabilera ez da etxebizitzarena. Etxebizitza hitzak nolabait denboratasun bat inplikatzen du eta, bigarren talde honetan, uda bezalako denboraldirako errentamenduak arautzen dira, baita jardun industrial, kultural edo komertzialera bideratutako eraikinak ere.

Etxebizitza ez den bestelako erabilera duten errentamenduek ere, betekizun bezala eraikin bat izatea inplikatzen dute, baina, ez, aldiz, habitagarritasuna.

Zerbitzu errentamendua

Zerbitzu errentamendu kontratuan, alderdi batek beste alderdiari zerbitzu bat emateko obligazioa hartzen du bere gain eta horren truke prezio zehatza eskuratzen du.

Adostasunez egindako kontratua da eta ez da forma zehatzik behar. Kontratu mota honetan bi alderdik parte hartzen dute: bata, zerbitzu-emailea eta, bestea, nagusia nahiz bezeroa (errentaria). Zerbitzu ematea jarduera hutsa da, zerbitzu-emaileak ez du bere gain hartzen emaitza zehatza lortzeko konpromisorik eta zerbitzuaren izaera materiala edo intelektuala izan daiteke.

Horrez gain, kontratua kostubidezkoa izan behar da nahitaez, zerbitzuaren truke prezioa eman beharko baita. Prezio hori zehatza izan behar da, hau da, hasieratik zehaztutakoa edo zehazteko modukoa.

Zerbitzu kontratuaren bitartez harreman iraunkorrak sortzen dira, iraupen hori mugagabea izan baitaiteke, baina mugatua ere izan daiteke, amaiera data finkatu delako edo zerbitzuaren izaera aldi baterakoa delako.

Obra errentamendua

Obra kontratuei dagokionez, alderdi batek (kontratariak) bere gain hartzen du beste alderdiaren (obra jabearen) mesedetan, obra egiteko obligazioa eta hori beste alderdiari ematekoa prezio zehatz baten truke.

Obra kontratua eta zerbitzu kontratua bereizteko arazoak sortzen dira praktikan, bi kasuetan alderdietako bat zerbait egitera behartuta baitago eta bestea prezio jakin bat ordaintzera.

Obra kontratua adostasunezkoa da eta, horrez gain, kostu bidez egindakoa da, prezio zehatza ordaintzera behartuta baitago alderdia.

Kontratariaren obligazio nagusia hitzartutako obra egin eta ezarritako epean ematea izango da. Beraz, zerbait egitekoa ez ezik, emaitza obligazioa da. Obra ondasun higiezin baten gainekoa bada, zerbait egiteko obligazioa eraikina bera izango da. Kontratariak alde honetan izango duen arreta profesionalari dagokiona izango da, hau da, lex artis-ak zehaztutakoa. Lehen aipatu moduan, obra epe zehatz batean egin beharko da, hala izango ez balitz, atzerapengatiko erantzukizuna izango baitu kontratariak.

Obra emateko obligazioari dagokionez, kontratariak obra eman behar du, obra bera ematean edukitza eskualdatzen da. Komisio-emaileak aldiz, obligazio nagusi bezala prezioa ordaintzea izango du, kontratuan adierazitakoaren arabera. Gainera, kontratatuak obra emateko obligazioa duen moduan, honek hori jasotzeko obligazioa ere izango du.

Leasing kontratua

Leasing kontratuak jatorria zuzenbide anglosaxoian du eta Ameriketako Estatu Batuetan izan du hazkunde progresiboa azken urteetan. Espainiako Estatuak ez zuen inolako erreferentziarik jasotzen leasing kontratuen inguruan, izaera juridiko antzekoa zuen finantzazio errentamendua ezagutzen zen.

Leasing kontratua eratzen da, leasing sozietate edota finantzazio errentamendu sozietate batek enpresari batekin kontratua eratzen duenean, zehazki:

Leasing sozietateak errentariari ondasun baten erabilera transmititzen dio, kanon edo kuota periodiko baten truke, iraupen zehaztu batean. Hori amaitzean, erabiltzaileak ondasuna bueltatu beharko du edo kontratuaren iraupena luzatu edo, baita, ondasuna erosi ere. Normalean, adosten den erabilera iraupena, ondasunaren bizitza ekonomikoarena baino murritzagoa da, hala, ondasunaren zaharkitze graduak zehaztuko du errentariak ondasuna bueltatu edo erosteko asmoa duen.

Errentaria beharturik dago ondasunaren erabileragatik ordaintzera. Leasing kontratuak hainbat modalitate barnebiltzen ditu bere baitan: finantzarioa, higiezinen salmenta etab. Merkataritza arloko doktrina azterturik, autore batzuek kolaborazio kontratu bezala sailkatzen dute; aldiz, beste autore batzuek, finantziazio kontratu bezala.

Leasing kontratuaren funtzioa, bere baitan, finantzaziokoa dela esan daiteke. Ikuspuntu ekonomiko batetik erreparatuta, leasing sozietateak egiten duen mailegu batean oinarritzen da, zeinak horren erabilera transmititzen duen. Leasing sozietateak ondasunaren jabetza bereganatzen du, baina erabilera transmititzen du kuota zehatzen ordainketaren truke, zeinaren bitartez sozietateak berreskuratu egiten duen ondasunagatik ordaindutako prezioa. Beraz, leasing kontratu baten oinarria finantzazioa dela ikus daiteke, ondasunaren erabilera kuota zehatz batengatik transmititzen delarik, iraupen mugatu batean eta erosketa aukera izanik errentariak, prezio baten truke (hau da, ondasunaren prezioa, ordura arte errentariak ordaindu duen kuotaren batura kenduz).

Kontratuaren edukia

Borondatearen autonomiaren eraginez, errentamendu kontratuen edukia oso anitza eta kasuan kasu oso ezberdina izan badaiteke ere, azal daitezkeen elementu esanguratsu eta ohikoenak hurrengoak dira:

Errentatzailearen obligazioak

Gauzaren entrega

Errentatzaileak maizterrari kontratuaren objektua den hori ematean datza, erabilgarri suertatzeko eran. Esaterako, higiezin baten kasuan, bizi baldintza duinetan bizitzea ahalbidetzen duen etxebizitza bat maizterraren esku jartzea errentaren truke.

Maizterrari errentamenduan emandako gauzaren gozatze baketsua bermatzea

Hirugarrenek maizterraren eskubidea urratu edo kolokan jartzen duen egoerarik suertatuz gero, maizterra babestu beharko du bera jabea den heinean, gauzak kalterik jasan ez dezan.

Sanemeandua

Errentatzaileak maizterrarekiko duen legezko obligazio bat da, ezkutuko akats, zamak zein ebikzioarekin harremanetan dagoelarik, errentatzaileak maizterrari ordaindu beharreko kalte galerekin batera. Errentamendu-kontratuari salerosketaren tituluan saneamenduari buruz jasotako xedapenak aplikatzen zaizkio.

Ebikzioa: maizterrak higiezinaren gozamen eta erabilera eskubideak galtzean datza, partzialki edo osotasunean, kontratua gauzatu aurretik hirugarren batek eskubide erreal (erabilera, usufruktua) edo pertsonal bat (kreditua) duelako objektu beraren gain.

Ezkutuko zamak: entregatutako gauzak zamak izan eta kontratuan nahita hauek ez jasotzeari egiten zaio erreferentzia (zortasunak, adibidez). Egoera hau ematean, maizterrak urte beteko epea dauka kontratua sinatu zenetik, kontratua bertan behera gelditzea edo kalteak berdintzeko eskatzeko.

Ezkutuko akatsak: errentatzailea behartuta dago gauzaren gaineko bizio ezkutuengatik erantzutera, gauzak jatorriz duen erabilera oztopatzen baldin bada eta maizterrak ezagutuko balitu, kontratua sinatuko ez bazuen. Egoera honetan, maizterrak kontratua bertan behera geratzea eska dezake eta kalte ordainak eskuratu, errentatzaileak fede gaiztoz jardun izan balu. Honez gain, maizterrak beharrezko konponketak egitea galdatu diezaioke errentatzaileari gauzak adostutako erabilera izan dezan. Supostu tipikoa itxuraz era egokian funtzionatzen duten objektuekin gertatzen delarik, leihoak adibidez.

Errentamenduak irauten duen bitartean gauzaren gainean beharrezko konponketak

Hiri errentamenduetan: errentatzaileak higiezina bizi baldintza egokietan mantentzeko beharrezkoak diren egokitzapen guztiak egin behar ditu, errenta igo gabe, kaltea maizterrari egozgarri zaionean izan ezik. Kalteak suertatzean, maizterrak errentatzaileari jakinarazi behar dio, ahalik eta eperik laburrenean, konponketak gauzatzeko beharra; egoera honetan, maizterrak errentatzaileari higiezina ikuskatzea ahalbideratu beharko dio eta obren exekuzioa jasan, salbu hauek errentamendua bukatzean egin badaitezke.

Landa errentamenduetan: errentatzaileak beharrezkoak diren obra guztiak egin behar ditu, finkak, adostutako helburuetarako balio izan dezan, errenta igotzeko eskubiderik gabe.

Maizterrak errekeritu eta egingo ez balitu, aukera izango du errentatzaileari betearaztea judizialki eskatzeko, kontratua bertan behera uzteko edo errentaren beherapen proportzional bat jasotzeko, baita ez-betetzetik sortutako kalteengatik kalte-ordainak jasotzeko. Hala ere, maizterrak gauzatutako doluzko zein zuhurtziagabekeriazko ekintza batean jatorria duten konponketak, bere kontura izango dira. Honen ildotik, maizterrak finkan kalte handiak sortu izan balitu, errentatzaileak kontratua bertan behera uzteko eskubidea izango du. Indar gaindiezina emango balitz, hau da, zordunari erantzukizuna egotz ezin dakiokeen suposturen bat ematen bada, uholdea kasu, errentatzaileak ez du suertatutako kalteak konpontzeko obligaziorik izango, kalteak aseguru baten bitartez babestuta daudenean izan ezik.

Errentatzaileak hobekuntzak egin ditzake

Errentatzaileak errentan eman den gauzaren gainean balio handitzeak egin ditzake, errentamendu motaren arabera izaera ezberdina izango dutelarik.

Hiri errentamenduetan: errentatzaileak hobekuntza obrak gauzatu ditzake kontratua amaitu aurretik, baldin eta maizterrari idatziz jakinarazten bazaio hobekuntza hauen izaera, hasiera data, iraupena etab. Hala ere, obrek etxebizitzari modu esanguratsuan eragiten badiote, maizterrak kontratua bertan behera utzi dezake. Maizterrak obrak jasatea erabakitzen badu, eskubidea dauka errenta modu proportzionalean jaisteko eskatzeko, erabili ezingo den eremuarekiko proportzioan, baita obrak direla eta sortutako gastu eta kalteengatik dagokion kaltea berdintzeko ere. Esate baterako, errentatzaileak egoera makalean dagoen zorua jakinarazpen baldintzak betez gero, egoki deritzonean aldatzeko aukera izango du, haustear dauden ateak konpontzeko aukera etab. Kontuan hartu behar da, obrak hobekuntzarako ez direnean, etxebizitza mantentzeko, alegia, beti izango dela posible hauek atzeratzea errentamendu kontratuaren amaierara arte.

Landa eremuko errentamenduetan: lur hauen izaeragatik, hau da, fruituak emateko gaitasunagatik, beharrezkoa da inbertsio eta hobekuntzak gauzatu ahal izatea, produktibitatea hobetzeari begira, errentatzaile zein maizterrak gauzatzeko aukera izango dutelarik. Azpimarratzekoa da, urteko sasoirik hoberenean gauzatuko direla ahalik eta kalte gutxien eragiteko.

Hobekuntzak finkaren egoera mantentzetik haratago baldin badoaz, honen erabateko eraldatzea ekarriz, zein produktibitate maila igoz, errentatzaileak eskubidea dauka errenta balioa handitzea eskatzeko eta maizterra ados ez baldin badago, kontratua bertan behera utz dezake.

Maizterraren eskubide eta obligazioak

Gauzaren erabilera eta zaintza

Gauza erabiltzea da maizterraren eskubidea, edukitzan izatea suposatzen du eta, honek berarekin fruituak badakartza, hauek bereganatu ahal izatean datza. Hau da, gauza nagusitik eratortzen diren osagarriak, bere errendimenduarekin harremanetan daudenak eskuratzea (sagarrondoak landatzetik sagarrak eskuratzea, alegia).

Erabilera jakinari dagokionez, errentamendu kontratua sinatzean zehaztuko da. Bete ezean, errentatzaileak kontratua bertan behera uzteko eskubidea duelarik.

Maizterraren obligazioa gauza zaintzea eta jaso zuen moduan entregatzea ere bada, gauza arduraz zainduz eta hitzartutako erabilera emanez. Kontratuan jasota egon ezean, dagokion erabilera gauzaren izaeraren arabera tradizionalki eman zaiona izango da. Berari dagokiona gauzaren gaineko mantentze ohikoa da. Hau da, eguneroko konponketak, erabileraren ondorioz sortzen direnak, obligazio hau gauza jaso den moduan entregatzeko obligazioekin hertsiki harremanetan dagoelarik.

Maizterraren kontu izango dira bere erruz edo berarekin bizi diren pertsonen errua dela eta sortu badira gauzaren gainean kalteak, bietan berak erantzun beharko duelarik. obligazio hau bete ezean, errentatzaileak kontratuaren desegitea eskatu dezake, dagokion kalte-ordainez gainera.

Gauza kontserbatzeko obligazioak hirugarren batek ez eskuratzeari edo kalteak ez jasateari egiten dio erreferentzia. Maizterrak, horrelako egoeraren bat ematen baldin bada, errentatzaileari ahalik eta eperik laburrenean jakinarazteko obligazioa izango du, baita gauzak berehalako konponketak behar baditu ere. Aintzat hartu behar da, bi egoeratan, berandu jakinaraztearen ondorioz kalteak sortuz gero, zuhurtziagabekeriagatik maizterrak erantzun beharko duela.

Errenta ordaintzeko obligazioa

Gozamen eta erabilera eskubideengatik, dagokion prezioa ordaintzean datza. Izan ere, maizterra derrigortuta dago adostutako baldintzetan ordaintzera. Orokorrean, prezioa periodikoki ordaindu behar den errenta bat izaten da. Hasierako zenbatekoa alderdiek libreki erabakitzen duten hori izango da, errenta aldaketak jasotzea posible delarik.

Gastuen ordainketa: zenbait egoeratan maizterrari gastuen ordainketa esleitu dakioke, adibidez:

Etxebizitzen alokairua: alderdiek etxebizitzaren gastuak adostu ditzakete idatziz jasota, urteroko gastu orokorrak (komunitate gastuak, esaterako, jabetza horizontaleko pisu batean).

Landa errentamenduetan: errentatzaileak maizterrari gastu guztien ordainketa galdatu diezaioke.

Gauzaren itzulera

Behin errentamendu kontratua amaituta, maizterrak errentan hartutako gauza itzuli behar du bere osagarri guztiekin eta jaso zuen moduan, denboraren poderioz aldaketaren bat suertatu bada salbu. Gauza nolako baldintzetan jaso zuen kontratuan jasotzen ez bada, egoera onean jaso dela presumitzen da iuris tantum, kontrakoa frogatu daitekeelarik.

Errentatzaileak egindako hobekuntzak errentatzailearentzat izango dira. Maizterrak egindako hobekuntzak, berriz, berarekin hartzeko eskubidea izango du, berau gauzatzeak ez baldin baditu kalteak sorrarazten eta ez du horregatik kalte-ordainik jasotzeko eskubiderik izango. Kalterik egotekotan, posible da kalte horiek egindako hobekuntzekin konpentsatzea.

Ezaugarriak

Kontratuko elementu zein obligazioekin batera, esanguratsuenak diren hurrengo ezaugarriak ere jaso ohi dira kontratuan:

Prezioa edo errenta. Prezioa ondasun bat saltzen edo erosten den diru kopurua, salneurria da. Gauzen errentamendu kontratuetan ordainketa egin daiteke dirutan, gauza bidez, edo errentatzailearen onuran jarduera bat aurrera eramanez. Edozein kasutan ere, prezioa zehaztua egon behar da edo, salerosketan gertatzen den moduan, alderdiek finkatu beharko dituzte prezioa zehazteko irizpideak.

Denbora. Ez badute alderdiek eperik ezartzen, ulertuko da errentamendua urtebeteka egin dela urteko alokairua ezarri denean, hilabeteka alokairua hilekoa denean edo, egunka, eguneko finkatu denean. Garrantzitsua da zehaztea errenta kalkulatzeko zein epe-garairi egin zaion erreferentzia eta ez, aldiz, prezioaren epekako ordainketa egiteko finkatu den modua edo epea.

Iraupena

Etxebizitza errentamenduen iraupenari dagokionean, alderdien artean adostutakoa izango da. Hala ere, hiru urte baino gutxiagokoa bada aipatutako kontratua, luzapena urterokoa izango da honek hiru urteko iraupena izan arte. Urteroko luzapenak beraz, beharrezkoak izango dira errentatzailearentzat eta aukerakoa maizterrarentzat, hiru urteko iraupena bete arte.

Errentatzailerentzat salbuespen bat xedatzen da beharrezko luzapenenaren aurrean, zeinaren arabera ez den beharrezko luzapena emango, lehen urtea igarota, errentatzaileak maizterrari komunikatzen badio etxebizitza hori harentzat edota bere familiarentzat beharrezkoa dela.

Isilbidezko luzapena emango da, hiru urteko iraupena beteta, alderdietako inork ez badu hilabeteko aurrerapenarekin kontratua berritzeko intentzio eza komunikatzen eta ondorioz, kontratua luzatuko da urtebetez.

Alderdien artean adostutako hiru urtez gaindiko kontratuetan, maizterrak ahalmena izango du uko egiteko, beti ere, errentatzaileari bi hilabeteko aurrerapenarekin komunikatzen badio. Honakoa maizterraren borondate askatasunean oinarritzen den ahalmena izango da. Alderdiek adostu ahal izango dute, maizterraren uko egitea emango balitz kalte ordaina emateko obligazioa, baina hori ez da legez oinarritzen den arau orokorrik.

Landa errentamendu kontratuen iraupenari dagokionean, bost urteko iraupen minimoa ezartzen da eta baliogabea izango da iraupen gutxiagokoa bada. Kasu honetan ez da legezko luzapenik ezartzen, alderdien adostasuna egon ezean bost urteko iraupenekoa izango da eta alderdiek hori betetakoan ez badute ezer adosten kontratua amaitutzat emango da.

Isilbidezko biderapena onartzen da zentzu honetan: errentatzaileak kontratuaren iraupena betetakoan, finka berreskuratzeko maizterrari urtebeteko aurrerapenarekin komunikatu beharko dio. Kontrakoa gertatuz gero, maizterrak ez badu finkaren edukitza errentatzailearen edukitzan jartzen, bost urteko luzapena emango da, eta hauek iraupen mugagabean eman daitezke.

Iraungipena

Errentamendu kontratuak, kontratu guztiak bezalaxe, kausa orokorrengatik iraungiko dira: elkarrekiko liskar, konfusio, gauza galtzea edota alderdietako baten obligazioen ez betetzeagatik. Iraungipena ez da maizter edota errentatzailearen heriotzagatik emango, errentamendua ez baita txit pertsonala, beti ere, alderdiek halakorik adosten ez badute. Kausa hauen bitartez iraungiko dira errentamendu kontratuak:

Baldintzen betearazpena: duen iraupen mugatuagatik, lehen iraungipen kausa ezarritako iraupenaren betetzea izango da. Aldiz iraupen mugagabean ezartzen bada kontratua, ez da iraunkor bezala ulertu behar, errentamenduak duen izaera mugatuagatik, landa errentamenduen kasuan, ez denean iraupen zehatzik zehazten, ulertuko da kontratuak iraungo duela finkako fruituak jaso bitartekoa. Etxebizitza errentamenduen kasuan, urteetakoa xedatuko da urteko errenta egiten denean, hilekoa hilabeterako egitean. Gauza higigarrien kasuan, analogikoki aplikatzen da etxebizitza errentamenduen erregulazioa.

Errentatzailearen eskubidearen suntsitzeagatik: errentatzaileak errentamendu kontratua egikaritzen duenean hartzen duen eskubidea da, zeinak eskubidea galtzen badu errentamendua iraungitzea ekarriko duen. Gozamendunak bere kabuz aprobetxa dezake gozamenpeko gauza, beste inori errentamenduan eman diezaioke gauza hori eta, orobat, gozamen-eskubidea besterendu dezake, baita dohainik ere. Dena den, gozamendunak halako izaeraz egiten dituen kontratu guztiak gozamena amaitzean suntsiaraziko dira, landa-finken gaineko errentamendua izan ezik; errentamendu horrek nekazaritzako urtea amaitu arte dirauela ulertuko da. Beraz, gozamendunak akuratu dezakeen arren, gozamena iraungitzean, errentamendua ere iraungitzen da, landa errentamenduetan nekazal-urtean zehar irungo du. Errentapeko finkaren erosleak eskubidea du, indarreko errentamendua salmenta gauzatzean buka dadin, salbu eta aurkakoa ituntzen denean, eta Hipoteka Legean xedatutakoari kalterik egin gabe. Erosleak eskubide hori erabiltzen badu, errentariak eska diezaioke aribideko nekazaritza-urteari dagokion uztaren fruituak jasotzen uztea; eta saltzaileari, errentariak izan dituen kalte-galeren ordaina ematea.

Prezioaren zehaztapen ezagatik: ahozko errentamendu-kontratuaren betearazpena hasi eta hitzarturiko prezioa ezin denean frogatu, errentariak errentzatzaileari itzuliko dio errentapeko gauza eta araututako prezioa emango dio, gauza lupertu izan duen denboraren arabera. Errentamendu kontratuaren oinarrizko elementua izanik prezio finkapena, honakoa ez dagoenean, kontratua iraungiko da. Legez ahozko kontratuetara xedatzen den arren, doktrinak idatzizko kontratuei aplikagarri zaiela ulertzen du.

Etxegabetzea

Epemuga amaiera. Errentamendu kontratuaren amaiera arruntena, kontratuaren epemugaren amaierarekin ematen da. Kontratua amaitzean, maizterrak hamabost egunez errentaren objektua den gauzaz gozatzen jarraitzen badu errentatzailearen onespenez, presumituko da isilbidezko akura berritzea eman dela, honakoa landa eta hiri finka errentamenduei aplikagarri delarik. Jurisprudentzian antzeman daitekeenez, kasu hau alderdien arteko kontratu berri baten oinarri izango da, eduki bera izango duena, haren epemugari dagokionean izan ezik.

Errentan dagoen gauza saltzea. Errentan dagoen finka baten erosleak eska dezake, finka erositakoan errentamendua amaitu dadin, kontratuan kontrakorik adostu ezean edo errentamendua Jabetza Erregistroan inskribatu ezean. Kasu horretan, maizterra errespetatu beharko da bere izaeran errentamendua amaitu bitartean, hitzartutako baldintzapean edo erregistroan inskribatutakoen arabera.

Kontratu suntsitzea. Errentamendu obligazioaren suntsitzea, alderdietako batek obligazioa behar bezala bete ez duenean besteak ahalmena izango du honakoa baliatzeko. Esan bezala, alderdietako batek obligazio behar bezala betetzen ez duenean beste alderdiak ahalmena izango du kontratua ebazteko, horregatik kalte ordainak eskatuz baita ere. Aipatutako ahalmen hori ez da bete beharrekoa izango alderdi adeitsuarentzat, kontratuaren iraupena mantendu dezakeelako kalte ordainak besterik erreklamatuz.

Errentan dagoen gauzaren galera. Errentan dagoen gauza galduko balitz, kontratua amaitutzat emango da, errentamendu erlazioa amaituz.

Errentatzaileak maizterraren kaleratzea eska dezake aurreikusirik dauden arrazoiengatik:

Kontratua amaitua dagoenean.
Prezioaren ordainketaren obligazioa betetzen ez duenean maizterrak, errentatzaileak zor dizkion errentak ordaintzeko eskakizuna egin diezaioke.
Maizterrak errentamendu kontratuaren baldintzak beteko ez balitu.
Higiezina adostuta ez zegoen beste ekintzetara bideratu balu maizterrak eta haren erabilera egokia egin ez balu.

Errentamendu kontratua amaitzean, maizterrak gauza egoera berean bueltatzeko obligazioa izango du, salbu denbora edo kausa saihestezinagatik gaizkitu balitz.

Erabilera praktikoa eta gaur egungo gatazkak

Fidantzaren ordainketa eza

Errentatzailearentzako berme bat da; diru kantitate honen bitartez, maizterra, dagozkion kontratuzko obligazioak betetzera konprometitzen baita eta, bete ezean, errentatzaileak fidantza erabiliko du ez betetzetik sortutako kalteak berdintzeko. Fidantzak egingo duen funtzioa gordailuarena izango da eta argi utzi behar da ez hau ez dela fidantza kontratuarekin nahastu behar. Gogoan izan behar da, hiri errentamenduetan, eskudirutan eta hilabeteko errentaren kopuru berdinekoa izango dela eta bi hilabetetakoa, etxebizitzaz bestelako erabilera den kasuetan. Lehendabiziko 3 urteak pasata, honen eguneraketa eman daiteke.

Fidantza Administrazio Publikoan depositatu beharra: dagokion administrazio autonomikoan depositatu behar da, autonomia erkidegoek emandako arauen menpe.

Behin kontratua amaituta, errentatzaileak fidantza itzultzeko obligazioa du, hilabete pasata interes legalak kontatzen hasiko direlarik.

Babesa: guzti hau aintzat hartuz, fidantza bueltatzen ez den egoeran murgilduko gara. Errentatzaileak fidantza erretenitzeko eskubidea izango baitu maizterraren obligazioak indarrean dirauten bitartean, hauek iraungi arte. Azpimarratzekoa da, supostu zehatzetan soilik baimenduta dagoen portaera dela errentatzaileak maizterraren fidantza erretenitzea. Zehatzago esanda, errentatzaileak fidantza erretenitzeko eskubidea izango du, behin kontratua iraungita, maizterrak bere obligazioetariko bat bete ez baldin badu. Esaterako, zenbait kantitateren ordainketa edota higiezina jaso zuen baldintzetan itzultzen ez badu, higiezinaren gaineko kalteren baten errudun zuzena zein zeharkakoa izan baldin bada (kasu honetan, konponketa maizterraren konturako da eta, beraz, errentatzailea fidantza osoarekin edo parte batekin gera daiteke sortutako kaltea konpontzeko).Praktikan, maizterrak bere obligazioak bete dituela uste duen bitartean, errentatzaileak ez betetze bat eman dela ulertzen du eta, ondorioz, fidantza erretenitzen du kaltea konpontzeko. Oso ohikoa da errentatzaileak maizterraren ez betetze bat egon dela ulertzea, gauza jaso zuen baldintza baino okerragoetan entregatzean.
Ondorioa: egoera honen aurrean, alderdien arteko akordiorik ez baldin badago, kalteen erantzule zein denaren inguruan kalteen zenbatekoarekin batera, epaileak erabaki beharko du maizterraren ez betetze baten aurrean gauden edo ez eta, ondorioz, fidantzaren erretentzioa justifikaturik dagoen edo berau maizterrari itzuli behar zaion.
Errentatzailearen ikuspegia: maizterrak fidantza ez entregatzea, kontratua desegiteko kausa da eta, beraz, kontratua bertan behera geratu daiteke. Alderdien artean akordiorik lortu ezean, berau litzateke konponbide posible bat; a priori ere konpondu daiteke higiezineko giltzak entregatzeari uko eginez fidantzarik jaso ez baldin bada.

Azpierrentamendua

Azpierrentamenduaren bitartez erlazio juridiko berri bat sortzen da maizterra, orain azpierrentatzaile eta azpierrentadunaren artean, honakoa kontratu nagusiaren mendekoa izanik. Maizterrak errentamendu kontratuaren objektu den gauza azpierrentatu ahal izango du, guztiz edo partzialki beti ere kontratuak kontrakorik xedatzen ez badu. Zentzu honetan berrakuradunak obligazioa izango du gauza erabili eta kontserbatzekoa, maizter eta errentatzaileak kontratu nagusian adostutako baldintzetan, obligazio hori bai maizter eta baita errentatzailearen aurrean izango ditu berrakuradunak. Errentatzaileak akzio zuzena izango du azpierrentadunaren aurrean honek errentak ordaindu ditzan.

Maizterrak bere egoera juridikoa lagatu dezake errentamendu erlazioan lagapen-hartzaileagatik onartua izango dena, horretarako errentatzailearen baimena gauzatu beharko da. Berrakurapen erlazioarekin konparatuz, errentamendu lagapenean ez da erlazio juridiko berri bat sortzen, alderdietako baten ordezkapena baizik, zeinak maizterraren eskubide eta obligazioak onartzen dituen.

Maizterrak beste norbaiti alokatu dio higiezina errentatzailearen baimenik gabe

Egoera: maizterrak errentatzailearekin daukan harreman juridikoa amaitu aurretik, hirugarrenei alokatuta dagoen higiezina errentan ematen die, osotasunean edo zati batean.
Babesa: a priori, halakorik ekiditeko azpierrentamenduari uko egiten dion klausula bat kontratuan txertatzea aproposa izango litzateke.

Hala ere, maizterrak eta errentatzaileak arlo honetan akordiorik jaso ez badute, hiri errentamenduen kasuan, higiezina ohiko egoitza gisa erabili behar denean, azpierrentamendua aurretiaz errentatzaileak honetarako baimena ematen badu soilik, izango da posible. Aldiz, higiezina behin-behineko etxebizitza gisa erabili behar bada, azpierrentamendua, osotasunean edo partzialki, izango da posible errentatzailearen aurretiazko baimenik gabe, baldin eta ez bada kontratuan espresuki debekatu. Espresuki debekatu bada eta hala ere, maizterrak hala jardun badu, kontratua bertan behera geratuko da. Azpierrentamendu bat ematen bada errentatzailearen baimenik gabe, kontratua bertan behera gelditu daiteke eta sortutako kalte ordainak eskatu. Ondorioa: maizterrak ez dauka azpierrentamendu bat gauzatzeko gaitasunik ohiko egoitza gisa erabili nahi den higiezinean, ez baldin badauka errentatzailearen baimen espresurik. Hau da, kontratuan zehaztapenik egin ezean, maizterrak ez du eskubiderik izango ez partzialki ezta osotasunean ere higiezina berriz alokatzeko eta errentatzaileak kontratua bertan behera utz dezake.

Azpierrendatariak ez dio errenta maizterrari ordaintzen

Errentatzaileak azpierrentariari maizterraren ordainketak, gastuak eta dena delakoa erreklama diezaioke, zuzenean edo prozesu zibil bat martxan jarriz. Etxegabetzeak/maizterrak ez du higiezina utzi nahi/ez du errenta ordaintzen.

Egoera: maizterrak ez du errenta ordaintzen eta errentatzaileak bota egin nahi du. Babesa nola lortu:
- A priori: abalak eskatuz edo eta aseguruak kontratatuz.
- A posteriori: alderdien artean adostasun batera iritsiz, ordaintzeko epea luzatuz, alternatibak bilatu, epe bat eman etxebizitzatik alde egiteko etab. Aldiz, adostasunik lortu ezean, beste modu batera esanda, maizterrak ez duenean ordaintzeko asmorik ezta etxebizitzatik irtetekorik ere, hurrengo prozedura jarraituko da
  1. Zordunari jakinarazpen bat bidaliko zaio auzitegietara joateko asmoa adieraziz, ez betetzearen ondorio gisa (gomendatzen da jakinarazpena abokatu bitartez gauzatzea).
  2. Lehen instantziako auzitegian ordainketa ezagatiko demanda tarteratuko da. Prozesua martxan jartzeko abokatu eta prokuradorea beharko da, demanda tarteratzeko beharrezko dokumentazioa hurrengoa delarik: higiezinaren errentamendu kontratua, higiezinaren eskriturak edo Jabetza Erregistroko nota sinple bat, aurretiaz gauzatutako jakinarazpenak egongo balira, ordaindu gabeko ziurtagiriak, ura, argia, gasa etab eta epaitegian jardun ahal izateko ahalordea.
  3. Itxaron egingo da epaitegiak maizterrari errekerimendua bidali arte, zorra ordaintzeko, etxebizitzatik alde egiteko edo alegazioak aurkezteko adieraziz.
  4. Maizterrak jaramonik egin ezean, etxegabetzea martxan jartzeko lehen urratsa emango du idazkari judizialak eta maizterrak alegazioak aurkeztu dituen kasuan, epaitegiak bista egun bat zehaztuko du prozesua luzatuz.
  5. Epaileak data bat finkatu eta maizterrak higiezina utzi ez baldin badu, poliziaren laguntzaz bertaratuko da. Behin higiezinaren barruan, etxebizitza egoera desegokian aurkitzen bada (kalteekin, altzarien faltan…), idazkari judizialak aktan jasoko du bide judizialetik berau ere erreklamatu ahal izateko.
Egoera: alokairuan daukadan etxebizitza berreskuratu nahi dut bizitzeko behar dudalako. Babesa nola lortu:
- Babesa a priori: errentamendu kontratuan klausula bitartez jaso. Horrela maizterrak ezingo du bere luzapenerako eskubidea baliatu.
- Babesa a posteriori: errentatzaileak maizterra etxebizitzan egotea jasan beharko du bere luzapen eskubidea iraungi arte. Epe hori pasatakoan, maizterrari jakinarazi beharko dio kontratua ez berritzeko asmoa. Dena dela, maizterrak ez badu etxea utzi nahi, bide judizialera jotzeko aukera egongo da.

Eraentza Espainiako ordenamenduan

KODE ZIBILA
- VI. TITULUA. Errentamendu kontratua
  - I. KAPITULUA. XEDAPEN OROKORRAK
  - II. KAPITULUA. HIGIEZINEN LANDA ETA HIRI ERRENTAMENDUA
  - III. KAPITULUA. OBRA ETA ZERBITZU ERRENTAMENDUA
LEGE BEREZIAK
- 29/1994 Legea, Hiri Errentamenduei buruzkoa
- 49/2003 Legea, Landa Errentamenduei buruzkoa

Errentamendu kontratua Europan

Frantzia. Code Civil, Titre VII du contrat de louage. 1708.-1831. artikuluak
Portugal. Código Civil português. 1022.-1120. artikuluak
Italia. Codice Civile. 1571.-1654. artikuluak

Bibliografia

MARTÍNEZ DE AGUIRRE ALDAZ (coord.), DE PABLO CONTRERAS, PÉREZ ÁLVAREZ y PARRA LUCÁN, Curso de Derecho Civil (II), Volumen II, Contratos y Responsabilidad Civil, Madrid, 2016.

BERCOVITZ RODRÍGUEZ-CANO (dir.), Comentarios a la Ley de arrendamientos, Pamplona, 1995 (2ª ed., Pamplona, 2000)

GUILARTE GUTIÉRREZ (dir.), La Nueva Ley de arrendamientos urbanos (Valladolid, 1994)

LEÓN-CASTRO Y DE COSSÍO, Arrendamientos urbanos. La Nueva Ley de arrendamientos urbanos de 24 de noviembre de 2004 (Granada, 1995)

O'CALLAGHAN (dir.), Comentarios a la Ley de arrendamientos urbanos (Madrid, 1995)

PANTALEÓN PRIETO (dir.), Comentario a la Ley de arrendamientos urbanos (Madrid, 1995)

PAU PEDRÓN (dir.), El nuevo arrendamiento urbano. Régimen civil y registral (Madrid, 1996)

VALPUESTA FERNÁNDEZ (dir.) y DOMÍNGUEZ PLATAS (ed.), Comentarios a la nueva Ley de arrendamientos urbanos (Valencia, 1994)

CABALLERO LOZANO (coord.), "Comentario de la Ley de arrendamientos rústicos , 2ª ed. (Madrid, 2006) (1ª ed, Madrid, 2004)

PASCUAU (dir.), "Ley de arrendamientos rústicos. Comentarios doctrinales y formularios (Pamplona, 2004)

GUILARTE (dir.) y DOMÍNGUEZ LUELMO (coord.), Comentarios prácticos a la nueva Ley de arrendamientos rústicos (Valladolid, 2004)

Kanpo estekak

Datuak: Q10530881