A-POT Investment

今年の7-8月の話になりますが、ヒューストンに続いて、同じテキサスの内陸部、ダラス近郊のAllenという町でも一軒家を購入しました。閑静な住宅街にある2階建ての4ベッド／3バスで、約2800スクエアフィートという、シリコンバレーだったら2ミリオンは超えそうでとても手が出ない物件ですが、テキサスならば大変リーズナブルな価格。しかもテナントが入ったままのオーナーチェンジ物件なので、クロージングした瞬間から家賃が入り始めます。

この物件はラムデンボーグ明子さんというリアルターの方に紹介していただきました。売主の希望でけっこうタイトなスケジュールでしたが、最初から最後までちゃきちゃきと大変手際よく手続きを進めてくださり、売主と価格を合意した後、約2週後に無事クローズすることができました。

私が行っている不動産購入は、可能な場合はすべて私個人の名義ではなく、日本に設立した法人名義で行っています。実践しながらいろいろ学んでいるので、テキサスに2軒買った後で知ったのですが、日本の法人がテキサスでビジネスを行うにあたっては、テキサスでも法人登録をし、さらにIRSから納税者番号（EIN）を取得する必要があります。

こういったことにもひとつひとつ費用がかかりますが、それをしないと一律（30%とか？）源泉徴収されてしまいます。必要な費用は惜しまずやるべきことをやって、経費にできるものはすべて計上することで、結果的に節税となり、手元に残るお金が多くなる・・・はずです。

ちなみにヒューストンの物件のグロスリターン（表面利回り）は10%を超えています。これはハイリスクな新興国のような数字で、先進国では通常ありえないような話ですが、やり手の紀子さん にはなぜかそういった物件情報が入って来るのです。今回のAllenの方はそこまでいきませんが、それでも7%以上あります。

投資案件として複数の不動産の購入を進めていますが、私自身は今まで社宅か賃貸のみで、自分が住む家やマンションを買ったことは一度もありません。フレキシビリティを優先してきたといえば聞こえはいいですが、自分の家はなかなか決められないというのも正直なところです。

（写真は本文とは関係ありません）

ハリケーンの被害を受けた多くの方々に、心よりお見舞い申し上げます。

6月末に購入したヒューストンの一軒家。いくつもの修理を終えて、8月には無事テナントも入りましたが、その直後のハリケーンHarvey！何かあったら復興支援と思ってできる限りサポートしようと覚悟を決めていましたが、何とうちの物件は奇跡的に無事との報告が！周囲はほとんど浸水したのに、ちょっとだけ高くなっていて難を逃れ、テナントもびっくりだったそうです。

多くの方々が家や車やいろいろなものを失っていて、自分のところさえ無事ならいいというものではないので複雑ではありますが、被害があるよりはないほうがいいので、とりあえずひと安心でした。

それにしても、このエリアにハリケーンが来るというのは当然想定内ではありましたが、24時間で50インチ（1270ミリ！）という聞いたこともない降水量はちょっと想定外だったと思います。いろいろなところで想定外を想定しなければいけないことが増えているような気がします。

（写真は本文とは関係ありません）

5月に訪問したヒューストンですが、その後いくつか物件を紹介していただき、その中のひとつを購入してみることにしました。市の北西部、住宅開発が進んでいて比較的治安もよく、ハリケーンによる洪水のリスクも低く、人口も増加中といわれるエリアにある3ベッドの一軒家です。

ネットであれこれ見ていると、テキサスはなかなかよさそうです。その中で今回は、ヒューストンの視察に行って来ました。こちらの紀子さんが現地で精力的にビジネスをされているようなのと、一度行きたかったNASA Johnson Space Centerがあるからです。

紀子さんにお目にかかり、いくつかの物件を見せていただき、いろいろなお話を伺いました。現地で実際に仕事をされ、自ら多くの物件を購入、運用されておいでですので、非常に説得力があります。

ヒューストンは継続的に人口も増加し、住宅地やフリーウェイが郊外に広がり続け、まだまだ伸びる都市という印象で、よさそうな物件があればぜひ投資してみたいと思いました。

本題からはそれますが、テキサスといえばステーキ！ということで、こちらのブログ記事で紹介されていた、The Hideawayというお店に行ってみました。ちょうど火曜日だったのでSTEAK NITEということで、16オンス（約450グラム）のリブアイステーキ、サラダ、ベイクドポテト（私は野菜に変更）が驚きの$14.00！


写真からはわかりずらいですが、完璧なミディアムレアで、大満足でした。サラダの器が発泡のトレーなあたりに何ともいえないB級感がただよいますが（^^；）、この値段なら何も文句はありません。

そしてお約束の、

しかしこの季節、すでにかなり蒸し暑かった。

これまで書いてきたとおり、アジアの新興国とイギリスの不動産投資を進めていますが、地元であるアメリカ国内はまだ何もしていません。安定した投資先も必要ですので、今年中にアメリカ国内でも複数件開始したいと思っています。

ネット検索でたどり着いた米国不動産投資.comというサイトと会社を運営されている、Makiko Robertsさんに連絡してみたところ、物件等ご案内するので一度来ませんかということで、先日ロスアンゼルス近郊のオレンジカウンティに日帰り出張してきました。

オレンジカウンティはロスアンゼルスに隣接するエリアで、ディズニーランドがあるところです。シリコンバレーほどではありませんが住宅の値段はかなり高く、借り入れはしない方針（というか多分できないんだけど 笑）の私が求めるレンジのものはあまりないようです。一方でMakikoさんが現在力を入れている商業物件についてご説明いただき、実際の物件をいくつか案内していただきましたが、大変興味深いものでした。

ちなみにこのMakikoさん、実は私の高校の同級生で投資の師匠でもある内藤さんともつながっていて、来月東京でこちらのセミナーを行います。そこでは住宅投資の話がメインになる予定だそうですが、この商業物件の話に興味ある方は、質問すれば詳しく教えてもらえると思います。

話を戻すと、例えばウォルマートのような大規模小売店を中心としたショッピングモールの中には、携帯ショップやカフェといった小規模なお店が数店舗入る、モールの中でも比較的小さめの建物があります。そのような建物が、数ミリオン程度で売りに出されることがあるのだそうです。

超大金持ちは別として、数ミリオンの物件を一人で買うのは難しいので、複数の出資者を募って共同で所有し、リターンも出資額に応じて分配します。家賃による表面利回りは10%前後期待でき、物件購入金額の半分を借入にして15年程度の返済にしても、最初からネットで3%程度のキャッシュフローが得られ、返済完了時には2倍のレバレッジに加えて家賃の値上がりもあり、20%かそれ以上ものハイリターンが期待できるという作戦です。

さらに居住物件と比べた場合の商業物件の利点としては、固定資産税、保険料、さらに修繕やメンテナンス費用の一部がテナント負担になるということがあります。また複数のテナントが入るため、空室リスクがイチかゼロかではなくなることや、5年程度の複数年契約による安定化、将来の家賃の増加率も当初から契約に含めることができるなど、いろいろあります。

一方で、私が考える最大のリスクとしては、これから10年20年先に、そもそもこういったリアル店舗がどれだけ残っているのかという問題です。SearsやKmartなどの大規模小売店が、すでに多くの店舗を閉鎖したり売上減に苦しんでいる通り、小売りビジネスの大部分が今以上にオンラインに置き換わっていく可能性が高いためです。

しかし飲食店、美容室やネイルサロンといった、物理的にそこに行く必要があるサービスはリアル店舗でしか得られないので、入っているテナント（店舗）の性質によって、リスクは下げられるかも知れません。またメジャーなスポット（観光地など）にある場合は、とにかくコンスタントに人がたくさんやって来るので、オンラインとの競合にはならないとも考えられます。ですので、ロケーションと店舗のプロファイルをよく吟味することで、成功確率の高い投資にできるような気がします。

ただし、これはあくまで私の場合ですが、将来のハイリターンよりも今すぐのインカムゲインを重視しています。なので、当面のネットリターンが3%というのはちょっと困ります。そこで考えているのが、出資額の半分を物件への投資に、もう半分を借り入れ部分に組み込むという投資／融資ハイブリッド作戦です。融資分からはおそらく年間で7%相当程度が戻ってきますので、ふたつを平均すると、見かけ上5%程度のリターンとなります。こういったやり方が可能なのか、専門家に確認してもらっているところです。

朝早くからピックアップしていただき、長時間に渡って投資戦略の説明や物件案内などしていただいたMakikoさん、ありがとうございました。

写真は途中休憩で寄ったLaguna Beach付近からの景色です。