独身者（４０代半ば）の住宅ローンの組み方の話ざんす。
おそらく、今後は増えていくと思うのだ。
「男性」も「女性」もだ。
自然に少子化になり、税収が減り、国力が下がっていくね。
仕方が無いことだと思う。
結婚は素晴らしい！って言う人が少ないものね。
（私？私は幸せデスカラ。ホホホホホホホホ あれ？乾いた笑いに聞こえる？）
大体、住宅購入に関してで言えば、独身者の方はまずこう思うのではないだろうか？
（ちょっと言い方悪くなるけど、ご勘弁ね。）
「独身なのに、自分所有の住宅が必要かな？いらないよな？
賃貸の方が気楽だし、このままでいいんじゃないか？
結婚するとなったら考えればいいよな。」
ってな。
いや、それはそれで正解と思うよ。間違いではないからさ。
だって、お金を貸す金融機関も同じ考えだもの。
金融機関の気持ちを代弁してみましょう。（毎度やってますが。）
【大事】って部分が「ローン審査」に係ってくる部分です。
あくまでも気持ちの代弁です。（推測で、ですが）
絶対に金融機関の担当者が口に出してこない部分も書きますからね。
ご了承くださいませ。
では、いってみよう！
「独身なのに居住用住宅（←これが大事）を購入するの？
何で？必要ですか？家賃が勿体無い？でも、気楽でしょ？
だって、もしもアナタが払えなくなる状況になったら、
誰もフォローしてくれないわけでしょ？（ここも大事）
しかも本当に自分で住むの？金利の低い住宅ローンで家を買って、
他人さまに貸す気があるんじゃないの？（これも大事）
居住用っていうけど、本当は事業用じゃないの！？
（賃貸に出すために購入する場合は、住宅ローンではない。
当然に事業用だから金利は高いわけさ。）
失礼ですが、年はおいくつです？（本題部分）
えっ！？４４才ですか？（この44才が別れ道です。）
ギリギリ35年ローンが組める年齢ですね。（※１ 後述する。）
ご勤務先の定年はおいくつですか？60才ですか。
ということは、15年後には収入がなくなるということですね？
代わりに払ってくれそうな配偶者もご子息もいないわけですしね。
（↑要は「代わりに支払いをする配偶者・近しい親族」が大事ってことだよね。）
ちなみにお勤め先はどこですか？データバンクで調べますから。
（公務員とか、倒産が考えられない優良企業が大好きだよ。金融機関は。
逆に言えば・・・て考え方もあるわけだよ。）
退職金は出るのですかね？勤続年数は何年ですか？（※２ 後述）
退職時の住宅ローンの残高が、最悪は定年時の退職金で支払って
いただけるぐらいの安心が、当行としても欲しいわけでしてね。
勤続が短かったら、退職金なんて少ないでしょうからね。
それも重要な判断基準になるに決まってるじゃないですか。
もちろん、お勤めの会社の経営状況・規模なんかも大事ですけどね。
要は、８０才の誕生日までに完済条件と言ったって、
本当は
定年時までにいくら返せているのかを心配だし、
いくら定年時に残債が残っているのか？
その残債を収入がないのに、どのように返済していくのか？
を心配するのですよ。
それらを、ちゃんと返せるであろう、保証が欲しいだけなのですよね。
それが見えなければ、貸すわけないじゃないですか？
抵当権つけて、払えなければ住宅を取り上げるとしてもさ？
物件価格（実際は担保評価額なのだが）の８０％以上を貸すってことは、
将来的には残債割れもありうるわけだしね？
競売にかけて売っても赤字になる可能性が大なのですよ？
ちゃんと３５年間払ってくれる人が嬉しいわけですよ。
上記の借入条件なんて、あくまでも【建前】に決まってるでしょ！？
アナタ様はどうかなぁ。年収次第かなぁ。
物件に対して、２０％ぐらいの自己資金は欲しいですねぇ。
ちょっと怖いものなぁ～。１５年後以降が。
１５年後の残債金額を考えると、ちょっと・・・ダメですね、多分。
否決理由？【総合的判断で否決】としか言えませんわなぁ。
貸したくないなんて言えないですものね。」
って感じに思ってるのではなかろうかと。
いやぁ、イヤな言い方したなぁ。でも、大体はこんなものだと思うよ。
貸す方の責任ってあるのですよね。
例えばローンが払えずに「破産」したとする。
支払金額も納得して買ったし、問題ない計画だったが
色々な要素が重なり、「破産」となってしまった。
ああ・・・・あの時に買っていなければ・・・・
「不動産屋に会わなければ！！チキショー！
あいつらに騙されたんだ～！！
いや、金融機関もヒドイんだ。ヤツラが問題なく貸すから！
支払計画なんて、やはり無理があったんだ！！
みんな、ヤツラが悪いんだ！！」
ってな意見が取り上げられる場合が多いでしょ。
不思議だよね。もちろん不動産屋とか金融機関が悪い場合も
あるかもしれないけれどさ。
でも、購入者が悪い場合もあると思うのですよ。
また、違うケースで言いますと、
冷たい言い方だけど、納得しているわけでしょう？
無理くり買わされたなんてことは、今はないと思うよ。
（脅された！嫌がらせをされた！って方は、即警察を呼ぶべきです。）
でも、業者側（不動産屋・金融機関）が悪く言われるケースが多いよね。
全く業者側が悪くない場合でも、あるかもしれないでしょ。
だからさ。貸す側・売る側ってのも怖いのですよ。
特に金融機関のローン審査担当者は、事故があれば責任かぶるかもでしょ？
（実はローン担当者でなく、保証会社が一番ダメージがきついのだが。
それでも、貸すＧｏサインを出したものにはペナルティがあるかもじゃない？）
だから、危うきには貸したがらないのですよ。金融機関は。
危うきには売りたがらないのですよ。普通の不動産業者は。
（悪徳不動産屋はいるもの。多分ね。）
特に金融機関は「クリーンなイメージ」が大事だからね。
だからハッキリ言う。
４０才を超えて、独身の方（特に男性※３）は住宅ローンを通すには
それなりの自己資金がないと厳しい場合が多いのです。（通常は）
また、勤続年数が３年以上でないと、基本的にはローン審査は厳しい。
職種が一緒とか、転職しても給与が上がったなどであれば問題はないが。
一つのところに３年以上働いていれば、新人などではない「通常の給与金額」を
貰っていると判断できる。
もちろん、勤続年数が長ければ、退職金が増えるだろうと推測できるので
更に審査状況は良くなるわけだ。
貸す方は怖いのだ。
当たり前なんです。担保評価度外視で貸しているし
（不景気で不動産価格が底辺。これ以上下がることはないと思って貸してる。）
前にも書いたけど、本来は金融機関は物件担保評価額（※４ 物件価格ではない。）
の８０％しか貸したくないのだから。
タダでさえ不景気で、大手の会社でも「リストラ」「解雇」
規模縮小などがある。
新人は切りにくい。これからの会社を背負う立場だからだ。
というのだけではなく、「給与が低く済むからだ。」ってのも
大きなウェイトを占めるはずだ。
そんなバカなことがあるのか！？ってぐらいあるようだ。
ヒドイ話だ。
こうなると、再就職も難しいだろう。
それなりの高給取りになっていると思うし。
それを見越した生活水準になっているはずだしだ。
でも、現実として、その世代から切られる状況になっている。
お金を貸す金融機関が、この部分に敏感でないハズがないのだ。
一番働き盛りで、給与も高い世代が不景気を理由に
クビを切られやすいってんだから、ふざけているぜ。
だからね。４０才以上。特に４５才以上になると
住宅ローンの審査は厳しめになる。
（前は５０才以上だったけど。）
親御さんと同居している方などで、家を建て直そうとか
買換えようって方も急いだ方がいいかもだ。
ご両親様がお二人とも健在で、年金を貰っているとすれば
世帯年収は高いと思われる。
独身者ですが、一人では暮らしてないってことだからね。
４３，４４才の方は思案のしどころです。
ご参考になれば幸いです。
※１
住宅ローン完済は８０才の誕生日までに。
つまり実際は７９才のときに返済を終わる必要がある。
だから、７９才ー４４才＝３５年ローンとなるのだ。
※２
退職金も最近は出ない会社もあるだろう。
不景気により、大幅減なんてこともある。
それに、退職金は老後の生活にも必要であるだろう。
年金が簡単に出なくなった。定年が６０才ならば年金支給まで
５年ある。（今後はこれも伸びるかもしれない。払われないかもしれん。）
この期間は預貯金で乗り切るなどしかない。
簡単には使えない。
※３
男性は様々な「誘惑」に負けやすいと思われるし、
それにお金を注ぎ込みやすいと思われる。
（何故に独身なのか？それもいろいろ勘繰られるだろうし・・・）
一般的に女性よりも給与は高いが、その分、切られやすい。
それも金融機関からしたら怖い。
居住用でローンを組んで、賃貸に出す人もいる。
もちろん、銀行から見たら「契約違反」だ。
事業用ローンでは組んでいないからだね。
それで、家賃が滞って、ローンの支払が遅れたら大変よ。
調査に来たら、本人住んでないじゃん！！
はい、違反ね。全額返せコラァッ！！ってなるからね。
だから、独身者の男性にはローンを貸したがらない。
かといって、女性も年齢によるがね。
※４
物件価格ってのは「契約価格」のことだ。
例えば不動産チラシか何かで「価格：3,580万円」でも
値引き交渉が成功して3,450万円で契約したら、
3,450万円が物件価格だ。
物件担保評価ってのは、金融機関が周辺相場と比較して、
尚且つ、独自の査定方法を行って、担保能力を定める評価額のことだ。
ほとんどの場合が、契約価格の下を行く。3,300万円とかね。
市場相場とズレていたって関係ない。あくまでもお金を貸す側の
判断だ。ここまでしか、この物件には貸せないってことだ。
もしくは、ここまでしか借入希望者には貸したくない！
って額のことを指すぜ。（厳密に言うと違うけどさ。）
結論
金融機関から借入が出来るって方は、それだけですごいことなのです。
でも、その後に支払っていけるか、いけないかは自己責任です。
Ｊ○Ｌ・東○電○・パ○ソ○ックなど、スーパー大手が
いろいろあって、大リストラを実行するとか、恐ろしいことですよね。
住宅ローンを組んでいる方も、被害を被ったかもしれないし。
ちなみに、こういうときは「金融機関は察知している」ものです。
貸してくれない理由が見当たらないってときは、上記みたいなことが・・
貸してくれる算段がつく。改めて、すごいことだと思ってくださいね。
おそらく、今後は増えていくと思うのだ。
「男性」も「女性」もだ。
自然に少子化になり、税収が減り、国力が下がっていくね。
仕方が無いことだと思う。
結婚は素晴らしい！って言う人が少ないものね。
（私？私は幸せデスカラ。ホホホホホホホホ あれ？乾いた笑いに聞こえる？）
大体、住宅購入に関してで言えば、独身者の方はまずこう思うのではないだろうか？
（ちょっと言い方悪くなるけど、ご勘弁ね。）
「独身なのに、自分所有の住宅が必要かな？いらないよな？
賃貸の方が気楽だし、このままでいいんじゃないか？
結婚するとなったら考えればいいよな。」
ってな。
いや、それはそれで正解と思うよ。間違いではないからさ。
だって、お金を貸す金融機関も同じ考えだもの。
金融機関の気持ちを代弁してみましょう。（毎度やってますが。）
【大事】って部分が「ローン審査」に係ってくる部分です。
あくまでも気持ちの代弁です。（推測で、ですが）
絶対に金融機関の担当者が口に出してこない部分も書きますからね。
ご了承くださいませ。
では、いってみよう！
「独身なのに居住用住宅（←これが大事）を購入するの？
何で？必要ですか？家賃が勿体無い？でも、気楽でしょ？
だって、もしもアナタが払えなくなる状況になったら、
誰もフォローしてくれないわけでしょ？（ここも大事）
しかも本当に自分で住むの？金利の低い住宅ローンで家を買って、
他人さまに貸す気があるんじゃないの？（これも大事）
居住用っていうけど、本当は事業用じゃないの！？
（賃貸に出すために購入する場合は、住宅ローンではない。
当然に事業用だから金利は高いわけさ。）
失礼ですが、年はおいくつです？（本題部分）
えっ！？４４才ですか？（この44才が別れ道です。）
ギリギリ35年ローンが組める年齢ですね。（※１ 後述する。）
ご勤務先の定年はおいくつですか？60才ですか。
ということは、15年後には収入がなくなるということですね？
代わりに払ってくれそうな配偶者もご子息もいないわけですしね。
（↑要は「代わりに支払いをする配偶者・近しい親族」が大事ってことだよね。）
ちなみにお勤め先はどこですか？データバンクで調べますから。
（公務員とか、倒産が考えられない優良企業が大好きだよ。金融機関は。
逆に言えば・・・て考え方もあるわけだよ。）
退職金は出るのですかね？勤続年数は何年ですか？（※２ 後述）
退職時の住宅ローンの残高が、最悪は定年時の退職金で支払って
いただけるぐらいの安心が、当行としても欲しいわけでしてね。
勤続が短かったら、退職金なんて少ないでしょうからね。
それも重要な判断基準になるに決まってるじゃないですか。
もちろん、お勤めの会社の経営状況・規模なんかも大事ですけどね。
要は、８０才の誕生日までに完済条件と言ったって、
本当は
定年時までにいくら返せているのかを心配だし、
いくら定年時に残債が残っているのか？
その残債を収入がないのに、どのように返済していくのか？
を心配するのですよ。
それらを、ちゃんと返せるであろう、保証が欲しいだけなのですよね。
それが見えなければ、貸すわけないじゃないですか？
抵当権つけて、払えなければ住宅を取り上げるとしてもさ？
物件価格（実際は担保評価額なのだが）の８０％以上を貸すってことは、
将来的には残債割れもありうるわけだしね？
競売にかけて売っても赤字になる可能性が大なのですよ？
ちゃんと３５年間払ってくれる人が嬉しいわけですよ。
上記の借入条件なんて、あくまでも【建前】に決まってるでしょ！？
アナタ様はどうかなぁ。年収次第かなぁ。
物件に対して、２０％ぐらいの自己資金は欲しいですねぇ。
ちょっと怖いものなぁ～。１５年後以降が。
１５年後の残債金額を考えると、ちょっと・・・ダメですね、多分。
否決理由？【総合的判断で否決】としか言えませんわなぁ。
貸したくないなんて言えないですものね。」
って感じに思ってるのではなかろうかと。
いやぁ、イヤな言い方したなぁ。でも、大体はこんなものだと思うよ。
貸す方の責任ってあるのですよね。
例えばローンが払えずに「破産」したとする。
支払金額も納得して買ったし、問題ない計画だったが
色々な要素が重なり、「破産」となってしまった。
ああ・・・・あの時に買っていなければ・・・・
「不動産屋に会わなければ！！チキショー！
あいつらに騙されたんだ～！！
いや、金融機関もヒドイんだ。ヤツラが問題なく貸すから！
支払計画なんて、やはり無理があったんだ！！
みんな、ヤツラが悪いんだ！！」
ってな意見が取り上げられる場合が多いでしょ。
不思議だよね。もちろん不動産屋とか金融機関が悪い場合も
あるかもしれないけれどさ。
でも、購入者が悪い場合もあると思うのですよ。
また、違うケースで言いますと、
冷たい言い方だけど、納得しているわけでしょう？
無理くり買わされたなんてことは、今はないと思うよ。
（脅された！嫌がらせをされた！って方は、即警察を呼ぶべきです。）
でも、業者側（不動産屋・金融機関）が悪く言われるケースが多いよね。
全く業者側が悪くない場合でも、あるかもしれないでしょ。
だからさ。貸す側・売る側ってのも怖いのですよ。
特に金融機関のローン審査担当者は、事故があれば責任かぶるかもでしょ？
（実はローン担当者でなく、保証会社が一番ダメージがきついのだが。
それでも、貸すＧｏサインを出したものにはペナルティがあるかもじゃない？）
だから、危うきには貸したがらないのですよ。金融機関は。
危うきには売りたがらないのですよ。普通の不動産業者は。
（悪徳不動産屋はいるもの。多分ね。）
特に金融機関は「クリーンなイメージ」が大事だからね。
だからハッキリ言う。
４０才を超えて、独身の方（特に男性※３）は住宅ローンを通すには
それなりの自己資金がないと厳しい場合が多いのです。（通常は）
また、勤続年数が３年以上でないと、基本的にはローン審査は厳しい。
職種が一緒とか、転職しても給与が上がったなどであれば問題はないが。
一つのところに３年以上働いていれば、新人などではない「通常の給与金額」を
貰っていると判断できる。
もちろん、勤続年数が長ければ、退職金が増えるだろうと推測できるので
更に審査状況は良くなるわけだ。
貸す方は怖いのだ。
当たり前なんです。担保評価度外視で貸しているし
（不景気で不動産価格が底辺。これ以上下がることはないと思って貸してる。）
前にも書いたけど、本来は金融機関は物件担保評価額（※４ 物件価格ではない。）
の８０％しか貸したくないのだから。
タダでさえ不景気で、大手の会社でも「リストラ」「解雇」
規模縮小などがある。
新人は切りにくい。これからの会社を背負う立場だからだ。
というのだけではなく、「給与が低く済むからだ。」ってのも
大きなウェイトを占めるはずだ。
そんなバカなことがあるのか！？ってぐらいあるようだ。
ヒドイ話だ。
こうなると、再就職も難しいだろう。
それなりの高給取りになっていると思うし。
それを見越した生活水準になっているはずだしだ。
でも、現実として、その世代から切られる状況になっている。
お金を貸す金融機関が、この部分に敏感でないハズがないのだ。
一番働き盛りで、給与も高い世代が不景気を理由に
クビを切られやすいってんだから、ふざけているぜ。
だからね。４０才以上。特に４５才以上になると
住宅ローンの審査は厳しめになる。
（前は５０才以上だったけど。）
親御さんと同居している方などで、家を建て直そうとか
買換えようって方も急いだ方がいいかもだ。
ご両親様がお二人とも健在で、年金を貰っているとすれば
世帯年収は高いと思われる。
独身者ですが、一人では暮らしてないってことだからね。
４３，４４才の方は思案のしどころです。
ご参考になれば幸いです。
※１
住宅ローン完済は８０才の誕生日までに。
つまり実際は７９才のときに返済を終わる必要がある。
だから、７９才ー４４才＝３５年ローンとなるのだ。
※２
退職金も最近は出ない会社もあるだろう。
不景気により、大幅減なんてこともある。
それに、退職金は老後の生活にも必要であるだろう。
年金が簡単に出なくなった。定年が６０才ならば年金支給まで
５年ある。（今後はこれも伸びるかもしれない。払われないかもしれん。）
この期間は預貯金で乗り切るなどしかない。
簡単には使えない。
※３
男性は様々な「誘惑」に負けやすいと思われるし、
それにお金を注ぎ込みやすいと思われる。
（何故に独身なのか？それもいろいろ勘繰られるだろうし・・・）
一般的に女性よりも給与は高いが、その分、切られやすい。
それも金融機関からしたら怖い。
居住用でローンを組んで、賃貸に出す人もいる。
もちろん、銀行から見たら「契約違反」だ。
事業用ローンでは組んでいないからだね。
それで、家賃が滞って、ローンの支払が遅れたら大変よ。
調査に来たら、本人住んでないじゃん！！
はい、違反ね。全額返せコラァッ！！ってなるからね。
だから、独身者の男性にはローンを貸したがらない。
かといって、女性も年齢によるがね。
※４
物件価格ってのは「契約価格」のことだ。
例えば不動産チラシか何かで「価格：3,580万円」でも
値引き交渉が成功して3,450万円で契約したら、
3,450万円が物件価格だ。
物件担保評価ってのは、金融機関が周辺相場と比較して、
尚且つ、独自の査定方法を行って、担保能力を定める評価額のことだ。
ほとんどの場合が、契約価格の下を行く。3,300万円とかね。
市場相場とズレていたって関係ない。あくまでもお金を貸す側の
判断だ。ここまでしか、この物件には貸せないってことだ。
もしくは、ここまでしか借入希望者には貸したくない！
って額のことを指すぜ。（厳密に言うと違うけどさ。）
結論
金融機関から借入が出来るって方は、それだけですごいことなのです。
でも、その後に支払っていけるか、いけないかは自己責任です。
Ｊ○Ｌ・東○電○・パ○ソ○ックなど、スーパー大手が
いろいろあって、大リストラを実行するとか、恐ろしいことですよね。
住宅ローンを組んでいる方も、被害を被ったかもしれないし。
ちなみに、こういうときは「金融機関は察知している」ものです。
貸してくれない理由が見当たらないってときは、上記みたいなことが・・
貸してくれる算段がつく。改めて、すごいことだと思ってくださいね。