自分では難しいことを代わりにプロにやっていただくことができるのが、不動産経営ですね。
・初めて住民の退去を勧告
所持しているアパートの住民で、隣の部屋の住人に怒鳴り込むなどの問題をたびたび起こす居住者に対し、更新のタイミングでに契約書の内容を変更。それを守れなかったので、違反したことを理由に、退去を勧告しました。
とはいっても、退去の促しはプロである管理会社様にお願いしたもので、2年以上かかりましたがやっと円満に収束することができます。
・大規模修繕と借入れ
屋根と外壁塗装を本格的に検討。ブログを読み返せば、2011年くらいから手をかけてきた物件…屋根の修繕はそろそろか遅いくらいです。
大きなお金はかかりますが、税金の面で15年ほど有利になりそうですので実施したいと思います。税金のプロの税理士さんに相談し、銀行を紹介していただく予定です。
時期がいいか悪いかと言えば悪いかもしれませんが、先延ばしにしても費用が安くなるとは思えないです。建て替えにはまだ躊躇がありますし、もし修繕してから上手に売れれば、その先のことも考えられます。
メリークリスマス、良いお年を。
過去に起きた所有物件での事故を、時期をぼかした形で書いていきたいと思います。
本文は当時のメモからコピーしています。
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03 コミュニケーション
事故が起きた室内の回復について、ご依頼した会社との打ち合わせと契約は指定の喫茶店でした。
発注内容他を書面で確認し、代金の銀行振り込みはその場でスマートフォンから目の前で振り込み処理ボタンを押し下げて、発注の確定をしました。
その後、なんと打ち合わせた日程までに工事開始連絡がありませんでした。驚いて何度か電話をしましたが、事務と思われる方から「担当者が現場へ行っている」ということで本人と連絡がつかず。こちらから連絡をした証跡を残すためにメールを数通出しましたが、返信がありません。
打ち合わせた担当者はほぼ会社の代表者でホームページでも大きく顔を出されているので、大胆な契約不履行を起こすとは思えず、単に誠意のない対応をされているだけだと思いました。
女性大家だと思ってあしらわれ、勝手に対応を先送りされているのでしょうか。他の取引が大事ならその旨をご連絡いただければまだましなのですが、連絡がつかないのはとても不安になります。
私は「約束の工期が遅れれば新しい住人の入居が遅れ、それにより得られたはずの家賃の損失につながる。収益の機会損失が起こっている」という旨の書面を書留で送りました。
やっと先方から電話が来ました。
当初より1ケ月も勝手に遅らせた工期を「この日になります」と、当たり前のような口調で言ってくるので、「当初の契約とは違いますよね」と、キツめに返しました。清掃やリフォームのための資材が手に入らないとか、それらしい遅れの理由も言いません。
すでにお金を払っているので、腹が立ちました。
あとからこの担当者の方を検索しましたが、事故物件修繕の分野は同じでも勤務されていた会社を何度か転々とされた方のようですので、基本的に仕事にルーズな部分があるのかもしれません。
ですが、通常と違って退去毎に頻繁にご依頼するリフォーム案件ではなく、入居者が亡くなるという特殊なケースでのみご対応いただく会社ですから、「今後もひいきにして繰り返しお世話になるつもりですから、姿勢を正してください」とも言えません。そんなに頻繁に入居者は孤独死に至らないからです。
「今後は工期の日程変更を無断でそちらで決めないでください、変わるなら連絡をして下さい、こちらの事業に影響します」と当たり前のことを言って釘を刺し、修繕日を確定し、実施していただきました。
現場で施工されたのは別の方で、提携されている内装工務業の方のようでした。修繕完了の連絡後に現場に確認しに行くと、室内の窓際に残留物がありました。容器に入った見た目がタールのような半液体の何かです。作業者がまだ使う接着剤だったら忘れ物ですので、契約した会社に回収をするよう連絡をしました。すると、そちらから施工をした現場作業者本人に連絡をしてくれと返されました。会社として担当者であるあなたが手配するべきだと思いましたが、それ以上会話するのがイライラしそうだったので、電話を切りました。
自分で現場作業者に連絡したところ、「余ったものを欲しいって言う大家さんがいるもんで置いて行ったんです、いらないならそちらで捨てて下さい」という返事。聞けば、成分は明らかに産業廃棄物。「こちらが希望していないものを残していかれたら、こちらは忘れものだと思います。産業廃棄物ですので普通にゴミの日に捨てることができず、困ります。」と、これまた当たり前のことをお伝えし、回収を依頼しました。その移動には県をまたいだようですが、知りません。
今回の件は、商取引においての『自分の当たり前』が、色々と通じませんでした。
この業界では、この程度は当たり前なのかもしれませんから、OL/会社員としての自分の当たり前を押し付けるのも、おかしいのかもしません。
「変更は事前に連絡をして下さい」「連絡をしたら無視せずに返事を返して下さい」
これを当たり前だと会社の先輩に教わったことが、揺らぎます。
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特に劇的な展開はないのですが、対処したことについて以降のエントリに続きます。
※事故についてのエントリの順番は前後します、内容が飛ぶことがあります
オンラインの青色申告サービスを解約。
解約手続きのURLを発見できなかったのですが、封書で更新をお知らせする案内の紙に小さく書いてあり、それを手打ちでブラウザに入力する必要がありました。
契約者ごとに個別のURLになっているんですね。
物件を増やしたり他の仕事も複雑になってきたので、24年度からは税理士さんにご依頼します。
不動産関連のお金を正確に処理する気苦労や、毎年手続きの疲れが重いので、もうここは節約を頑張りたいところではなくなりました。もちろん、毎年1回、自分の不動産のお金を把握し、上手にコントロールしていくことは大切です。
AIが発達して、いずれ自分で簡単に申告できるようになるかもしれませんが、まだそこまでの未来は来ていませんね。
過去に起きた所有物件での事故を、時期をぼかした形で書いていきたいと思います。
本文は当時のメモからコピーしています。
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02
事故が起きた室内の回復について、3社にお見積もりをお願いしました。
強い薬品を使う方法、特殊な機械を使う方法、床下を剥がして調べて直す方法など、ご提案は様々でした。
オゾンを発生させる特殊な機材があり、臭いの分子をオゾンの力で分解するという方法が、最も短時間に根本的に臭いを消すことができると説明を受け、その方法を選ばせてもらいました。
私は皮膚アレルギーがあり、小学校時代からトイレ清掃でも強い薬品に抵抗がありましたので、室内回復後も壁紙の下などにどの薬品の成分がどれだけ残存するかわからないのが生理的に怖かったためです。
もちろん、処置の工程で薬品は併用していると思われますし、部屋に使われている材質や汚損具合によって、適切な対処方法が異なると思います。そのため、一概にどの方法での殺菌や異臭除去の方法がベストとも言えません。今回事故が発生した部屋は床がクッションフロアだったため、その下の床下にほとんど影響していなかったそうです。フローリングや畳だと、浸潤で建材に強く臭いが染みついてしまうことがあり、その場合は大掛かりなリフォームも必要なケースがあり得ます。私の物件のケースでは、床下の修繕は必要ありませんでした。
業者の方にお見積もりに室内に入っていただいた時、中から咳ごんでいる声が聞こえました。慣れているプロの方でも、異臭には生理的な反射があるのでしょう。
私は事故発生から修繕の手続きに至るまで、恐ろしくてどうしても室内に入ることができず、確認や処理は管理会社と業者の方にほとんどお願いするという形になりました。
そのため、ご遺体が発見された後の修繕前の室内を自分の目では見ていません、見ることができていません。
にもかかわらず、詳しくアドバイスをいただくことができ、安心してお任せすることができました。
私の代わりにやって下さるプロの方々がいることに、心から感謝します。
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特に劇的な展開はないのですが、対処したことについて以降のエントリに続きます。
※事故についてのエントリの順番は前後します、内容が飛ぶことがあります
久しぶりの記事執筆です。
過去に起きた所有物件での事故を、時期をぼかした形で書いていきたいと思います。
本文は当時のメモからコピーしています。
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201X年 冬
所有しているアパートで、事故が発生してしまいました。
お住まいの方が室内でお亡くなりになっていたとのことです。
管理会社からご連絡をいただいた時に衝撃を受け、とても悲しい気持ちになりました。
心よりご冥福をお祈りいたします。
警察からの御連絡を管理会社経由でうかがいましたが、ご自身で命を絶ったという事情ではなく、持病の悪化による病死であるとのことでした。
十分に気持ちを処理している間もなく、管理会社からは早めに物件の状態を回復をする必要があると促されました。
特に、室内のお体があった場所は、薬品などによる処置が必要で、早ければ早い方が良いとのことです。
物件の事故について検索すると、薬品以外でもたんぱく質を分解する方法などが出てきて、どの方法が良いのか、どのくらいの費用が掛かるのかを比較し、考えて、決める必要があります。
日頃も色々と事故物件についてのニュース記事などを読んではいたのですが、いざとなると知識は足りず、自分事の使う情報としては学びが足りなかったように思います。
管理会社に保険についても確認し、現実に向き合って対処して行きます。
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特に劇的な展開はないのですが、対処したことについて次のエントリに続きます。
確定申告を終えて、一息ですね。
しばらくぶりですが、少しづつ書いていこうと思います。
アパートの火災保険と地震保険に入っているのですが、管理業者に代行を
お願いせず自分で申し込みをしてあります。
カードで支払いができる保険だったので、45万円ほどの支払い分のポイントを
獲得した覚えがあります。
7年間、保険を使用することはありませんでした。
昨年台風があって、初めて申請をしてみました。
現場をチェックする会社が屋根修理の工務店を連れてアパートに来てくださり、
破損個所の確認に立ち会いました。
雨が降っていて壁や手すりが濡れていたからか、ご担当の方は建物によじ登ったりは
せず、長い棒の先端についたカメラを建物の壁伝いに伸ばして撮影していました。
私は双眼鏡で破損個所を見たりしていたわけではなかったので、ぜひ写真を
見せてもらいたかったのですが、さっとバッグにしまわれたのでお願いできませんでした。
見てはいけないものなのかな。
その後、20日間も待たされたので、こちらから保険会社にお問い合わせしたところ、
申請のうちの一部がOKということでした。
43万円の保険がおりました。
管理会社から見積もりと現場写真をもらうやり取りに7日間、
申請書類が届いてボールペンで記載するのに20分ほど、
保険審査で建物の現場チェックの同行に45分ほどでした。
台風で破損が発生したら、当たり前ですが、面倒がらずに申請しようと思います。
わりと大きな額ですので、助かりました。
一度自分で保険申請と入金の流れを体感して、ほっと安心したので、あまりにも
頻発するようなら管理会社にお願いしてもいいかな。
災害の国とはいえ、地震も台風も、あまりないといいですね。
安定経営をしておりましたので、ずっとブログから手を放しておりました。
●やることメモ
・銀行の借り換え相談
粛々と。
・不動産の管理会社の変更
ご担当者の対応があまりにもふざけているので変更を決意しました。
大きな台風が連続して来るので、毎回、物件が心配です。
照明DIYにチャレンジ中。
玄関がどうにも寂しかったので、電球ソケットを利用しておしゃれなシーリング照明器具をつけるために、こちらのアダプタを検索。
 | ELPA セパラボディ A-14H 0円 Amazon |
※ソケットが深い場合はこれで延長
 | ELPA ボール球アダプター A-95H 0円 Amazon |
先端をシーリング用にさらにジョイント。
上記で変更しても、きっと100Wまでなので、Wの小さいLED電球なら複数つくかしら。
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人感センサー付きのLED電球で、利便性もUP。（ちょっと変な形だけど、レビューが良好）
よし、やってみます。照明器具が重いといけないから天井フックとチェーンもいるかな。
