J-REITの投資信託はETFを利用するのがおすすめ

J-REIT（ジェイ・リート）とは、日本版不動産投資信託のことです。
2001年9月に登場した比較的新しい投資商品で、低金利の現在でも3%～6%と日本国内を投資対象とする金融商品の中で、相対的に高い分配利回りを期待できる金融商品として個人投資家の注目を集めています。

REIT（Real　Estate　Investment　Trust）とは、不動産を所有・運営するために創られた法人です。
投資家にとって、REITへ投資するということは、間接的に不動産へ投資することになります。

J-REITは、投資家から集めた資金をもとに、複数の不動産を購入します。
不動産で得られる賃料収入等をもとに、投資家は法人税が課税される前の利益のほぼ100%を分配金として受けることができます。
それが分配利回りが高い要因です。

J-REITの投資先は、オフィス、住居、商業施設、ホテルなどがあります。


REITの魅力

REITの魅力は一般的には下記のようなことが挙げられます。

少額で不動産投資が可能
不動産投資の分散投資が可能
換金性が高い
プロが運用する

J-REITは、不動産を証券化した金融商品なので、1万円程度の少額から不動産投資ができます。
不動産は、適切に管理運営されているものであれば、賃料収入は比較的安定していると期待されます。
複数の不動産に投資しているため、テナント数が多く、実物不動産への投資と比較すると、格段にリスクが分散されています。
J-REITは市場に上場しているため、売却価格は証券市場に表示されていて、証券会社を通してネットで購入・売却ができるので、ほとんど手間がかかりません。
また、不動産の売買や運営を経験豊富なプロが行っています。
J-REITは、少額から始められる不動産投資として、魅力的な点が多く存在します。

REITを購入し資産運用をするということは、不動産からの賃貸収入や売却益が安定していれば、REITを保有しているだけでリターンがありますので、資産運用の心強い存在でもあります。


J-REIT投資が良い理由

世界最大の人口圏である東京圏の不動産に投資できる
為替変動リスクを取らなくても高い分配利回りを期待できる

東京を中心とした大都市で、大規模で魅力的な再開発が今後も爆発的にすすんでいくといわれています。
そして現在、日本の法人の年間の賃借料30兆円ともいわれています。
こういった巨額な賃料の一部がJ-REITの収入になるということです。

日本は依然として低金利で、今後もしばらくは低金利が続くと思われますが、高金利を求めて外国債券などを購入する場合は、為替変動リスクを取らなくてはなりません。
J-REITの場合、為替変動リスクを取る必要がなく、日本国内を投資対象とする金融商品の中で、相対的に高い分配利回りを期待できます。


J-REIT投資にETFが良い理由

数あるJ-REITの銘柄に効率よく投資するには、投資信託を利用する方法がありますが、投資信託の中でもETFを利用する方法がおすすめです。
J-REITを幅広く分散でき、少額から投資できるといった点でもETFを利用するのがおすすめです。

ETFとは、Exchange-Traded Fundの頭文字を取ったもので、日本語では「上場投資信託」と訳されます。
簡単に言うと、「株のように株式市場で売買される投資信託」という金融商品です。
また、ETFは、上場している市場の取引時間内であれば、リアルタイムでファンドの売買ができます。


ETFを使うメリットは

長期的なコストを安く抑えられることができる
証券取引所に上場され、市場が開いている時間はいつでも取引ができる
取引所に上場されていることから、現時点での市場価格を常に把握できる
ETFに含まれる構成銘柄が毎日更新・公開されていることから、最新の情報が把握できる
などがあります。

ETFは、一般的な投資信託よりも信託報酬という投資家のコストが安く設定されていることが多い金融商品です。


おすすめのJ-REIT ETF

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信（銘柄コード：1343）

東証REIT指数の値動きに連動するように設計されているETFです。
東証REIT指数に採用されている銘柄または採用が決定された銘柄の不動産投資信託証券のみに投資を行ない、東証REIT指数に連動する投資成果を目指します。

東証REIT指数とは、東証市場に上場する不動産投資信託全銘柄を対象とした「時価総額加重型」の指数です。

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信（銘柄コード：1343）
は楽天証券で購入することができます。

REITは、主に不動産や不動産証券化商品などで運用するタイプの投資信託です。
多くの投資家から集めた資金でオフィスビルなどの収益物件に投資し、そこから生じる賃料収入や売却益を投資者に分配する仕組みとなっています。

REITは、欧米では以前から一般的な金融商品でしたが、日本では平成12年の規制緩和で組成が可能となりました。
日本版の不動産投資信託ということでJ-REITと呼ばれています。REITの登場で、従来は難しかった不動産への小口投資が可能となりました。
J-REITは、東京証券取引所に上場されています。
オフィスビルや商業施設、住宅、ホテルなどさまざまな物件を対象としたバラエティにとんだJ-REITが上場されています。

REITは、運用収益の安定的分配が期待できる金融商品です。
不動産の運用収益を投資家に分配するしくみになっています。

不動産は、適切に管理運営されているものであれば、賃料収入は比較的安定していると期待してもいいでしょう。
短期的なキャピタルゲインを狙うようなタイプの金融商品ではなく、中長期的な投資に向いた金融商品であるのではないでしょうか。

また、REITは、定められた一定の要件を満たすことで、法人税が実質的に非課税になり、また収益のほとんどが分配にまわされるという特徴をもっていますので、相対的に高い配当利回りが期待できる金融商品ではないでしょうか。

個人では投資することができないような物件の不動産投資が少額でできるのもREITの魅力です。
しかも物件を分散して投資できることも魅力の1つです。

利益の90パーセント以上を分配
REITは一般の株式会社に比べると分配金を多く出せる仕組みとなっている REITの利益の源泉は、おもに賃料収入です。
賃料収入は、投資口の価格が急に下落したところで、それに引きずられて大幅に下落することは無いことが多いので、REITの利益は安定しているといわれています。
さらに、分配可能利益の90%以上を分配すれば、REITは法人税がかからない仕組みになっています。
一般の株式会社に比べると分配金を多く出せる仕組みとなっていて、安定的な利益が見込めるうえに、そこからの分配も多く見込めるのがREITの魅力の一つです。


不動産特有の流動性リスクの軽減
不動産は流動性の低さがリスクになりますが、同じ不動産への投資であっても、REITへ投資するのであればそのリスクが軽減されます。
REITは、株式と同じように、証券会社を通して自由に売買できる金融商品です。
不動産の運用をプロに任せられ、入居者の入替えなどの維持管理の手間もかからず、入居者とのトラブルの心配もありません。


少額から投資が可能
不動産への投資には、ある程度まとまったお金が必要で、中古ワンルームタイプであっても500万円程度は必要になり、ファミリータイプとなれば、数千万円のお金が必要になってしまいます。
REITであれば、30万円程度からの投資が可能です。
結果として、現物不動産への投資ではなかなか難しい「複数の不動産への投資」が可能になります。
少額からの投資ができるということは、分散投資もしやすくなるということです。
REIT ETFを利用すればさらに少額からの投資が可能で、同時に銘柄分散投資にもなります。

J-REITへの投資には、不動産投資固有のデメリットから解放されるという魅力があります。

不動産投資が少額から投資できる
現物不動産投資では、まとまったお金が必要です。
中古のワンルームマンションを購入する場合でも最低数百万円はかかりますが、J-REITへの投資であれば、数十万円からという少額から投資可能です。
ETFを利用することで、数万円からの投資も可能となります。

投資対象（物件）の分散が効く
通常、現物不動産投資をする場合は、所有できる物件数に限りがあります。
このため、テナント撤退などによる収益変動の影響を受け易いということがあります。
J-REITは、複数の不動産を所有しているため、収入を少数のテナントに依存するということがありません。
ひとつのJ-REIT銘柄への投資でも、投資先不動産物件の分散が可能となります。

高い換金性(流動性)
現物不動産投資の場合、売買取引が完了するまでに1～2ヶ月かかってしまいます。
そのうえ、買い手が現れなければ取引が成立しない事態も考えられ、どうしても流動性が低くなってしまいます。
J-REITへ投資するのであれば、株式と同じように証券市場においてリアルタイムで売買ができるため、不動産投資につきものの流動性の低さを解消することができます。
譲渡益についても、基本的に株式と同じ税制が適用されます。

不動産管理の必要がない
現物不動産への投資の場合、管理の問題があります。
J-REITへの投資であれば、賃料の徴収、入居者の募集、トラブル対応、定期的なメンテナンス、物件維持などの不動産特有の管理・手間がかかりません。
予想外の修繕費負担に悩まされることもないのは大きなメリットとなります。

安定した分配金
多数の不動産物件から生じる賃料収入を分配金の原資としているので、比較的安定した分配金が期待でる。

魅力的な分配金利回り
REITは、投信法により利益の90%超を分配するなど一定の要件を満たせば法人税がかからない仕組みとなっているので、相対的に魅力的な分配金利回りが期待できます。

インフレヘッジ効果
不動産は株券や債券などの資産との相関性が低いという特徴がある。
インフレ時には不動産価格や賃料がインフレにスライドして上昇する傾向にあるため、インフレヘッジ効果が期待できます。


J-REITは、不動産投資のメリットをしっかり確保しながらも、現物不動産に直接投資する場合のデメリットから解放される投資商品となります。

一般的に投資対象をリスク・リターン度で並べるとすると株式、実物不動産、債券の順でハイリスク・ハイリターンからローリスク・ローリターンとなりますが、REITについても株式と債券の中間のリスク・リターンの位置付けとなると考えられます。



配当、元本の変動リスク

不動産投資信託のJ-REITは、不動産からの賃貸収益を配当する金融商品です。
物件供給過多による賃貸相場の下落や物件競争力の低下による空室率の増加などといった要因で賃料収入が減少すると、配当の減少に繋がり、元本の価格も下落することがあります。
不動産管理コストの増加、火災や震災などによる物件の倒壊による突発的な大規模修繕といったものも、利益の減少に繋がり配当の減少・元本価格の下落に繋がることがあります。


不動産特有のリスク

不動産投資信託は、その運用資産が不動産であることから、不動産そのもののリスクも考える必要があります。
不動産は投資額が大きく、流通市場が整備されていないため換金が困難であるというリスクがあります。
不動産の管理運営の巧拙がその不動産の収益に大きく影響するリスクもあります。
不動産投資信託には従来の金融商品にはなかった特有のリスクが内包されているということです。


金融環境によるリスク

不動産そのものの価格変動は株式市場全体の変動との連関性は低いと考えられていますが、不動産投資信託は利回り株と性格が似ているということから、電力株などの「配当利回り」との比較観が元本価格の変動に影響を及ぼす可能性があります。
金利の上昇は、投資法人が抱える負債の支払金利を上昇させることになり、同時に家賃収入が増えなければ、収益が減少し、配当や元本価格に影響が出てくることがあります。
金利上昇により他商品との利回りの比較優位が低下することで元本価格が下落することもあります。


運用会社の運用手腕

不動産投資信託のパフォーマンスは、保有不動産の収益状況に左右されることになりますが、同時に運用会社の運用手腕にも左右されることになります。
取得する不動産をどのような物件にするか、その取得するタイミング、同様に譲渡についても物件の選定、そのタイミングといったものが運用結果に大きく影響してきます。
資金調達やリスクマネジメントについてのノウハウをどの程度もっているかも運用結果に影響を与える重要な要素といわれています。