部屋を借りるときに注意すること

不動産

一連の部屋探しの盛り上がりも落ち着いてきてるようなのでここらで書いておこうか


私は以前にも書いたが売買専門の不動産屋であり、競売を専門に扱っていた時期もあるが、ぶちゃけ賃貸のことなんて(ﾟДﾟ)ﾊｧ?ってことが多い、弁護士にも専門分野があるように不動産屋にも専門分野があると思っていただければわかりやすいと思いますが下手に売買や不動産業の知識があるために素人より性質が悪いかもしれない。

そこで細かなことは色々出ているので以下のリンク先を見ていただくとして、注意する点をひとつだけ後に記します。

トラバ先も参考になる記事が多いですね。

大家に嫌がられる可能性はなきにしもあらず

重要事項説明を口頭でしないとかどんだけぇ〜ｗ

上記のブクマコメントにありました。
これも含めて以下のid:Lhankor_Mhyさんが書かれた記事を読まれるとよいでしょう。

売買でもそうですね、メジャーセブン等の大手不動産業社や協会から吸いあがってきた情報等を基に専門の弁護士が判例や社会通念等を考慮検討の後に作成改善している契約書や重要事項説明書をテンプレにしているケースがほとんどではないでしょうか、それは中小零細にもわりと浸透しております。*1


トラバも含めてこの辺りを見ておけば
あなたも部屋を借りるプロになれる！
かもしれない


そこで気に入った部屋が見つかり重要事項説明までたどり着くとしよう、*2

登記事項証明書に記載されている事項の確認*3

  • 特に乙区*4抵当権に係わる事項

なぜそれが大切なのかだが、平成16年3月31日以降、短期賃貸借保護制度は廃止されている、これがどういうことかかいつまんで言うと

ほとんどの大家はお金を銀行等から借りて所有しているケースが多い、即ち抵当権が設定されている＝担保として差し出している物件だと言うこと、これの何が問題かと言うと大家が返済を滞った場合は不動産競売にかけられる。


では、あなたが借りている部屋もしくは建物（不動産）が競売にかかるとどうなるか、短期賃貸借保護制度が廃止されている昨今では建物明渡猶予制度により競落人の買受日から６ヶ月間以内に明け渡しをしなければならない、*5当然明け渡しに際して立ち退き料等一切請求できないし敷金も返ってきません*6。かろうじて抵当権者の同意による賃借権に対抗力を与える制度により、建物の競売がなされた際に立退きをすることなく賃貸借を継続できる可能性はありますがそんな手かせ足かせなことはほとんどありません。*7運よく落札者が今後も収益を目当てで落札した場合でも新たに賃貸借契約を交わさなければなりません、と言う事は敷金を新たに入れなければならなかったり賃料が上げられる可能性もあります。


以上のようなことを踏まえると出てゆくときや借りる際の細かな条項も大切ですが抵当権が設定されていることの重要性と言うのが理解できます、抵当権が設定されていない物件の方が正直少ないですから、設定時期や設定金額、共同担保になっているのか確認することが大切です。


私なら、物件評価に分不相応の抵当権が付いているとか根抵当権で共同担保の場合や抵当権者が銀行か銀行系の保証会社ではない場合避けるか貸主の素性を調べます。むしろここしかちゃんと調べないかもしれません、大家業を営んでる人は投資をしている可能性は高いです、株等は信用取引もありみながお金がある訳ではありませんしこれだけの不況下いつ誰がぶっ飛んでもなんら不思議じゃありません。*8


住んでから「いいとこに引っ越せてよかったなー」なんて言って安心していると思わぬ落とし穴が待っているかもしれません、重要事項説明書には抵当権等登記事項証明書に記載されている事を説明記載義務はありますが、大家が飛ぶかどうかの判定は説明義務ありませんからね、最悪記載された登記事実の次の日に差し押さえなんてことにでもなったら笑うしかない、不動産業者に落ち度はありません。



法は弱者のミカタではなく、ニホンノミカタ、サムライには会えません。




12/09/18:00頃【追記】
家主の借金返済が滞った場合、必ずしも競売になる訳ではありません。任意売却と言いごく普通の売買と同じようにオーナーが変る場合もあります、この場合は基本的に賃貸借契約や敷金等も継承されますので心配ありません。

*1:もめたときにいかに火の粉がかぶらない契約や重要事項説明をするかが本音です

*2:一連の記事では出てこなかったこと(ざっくり読み流したので書いてあったらフヒヒｗｗｗサーセンｗｗ)ｗ

*3:実際には事前に聞けるところを聞いておくといいでしょう

*4:主に抵当権が記載されている

*5:おおまか競売開始決定から１年程度

*6:元の大家に請求は出来ますが破産してるか破産しているようなものですから返還されることは稀でしょう

*7:最低落札価格が下がる可能性がある＝債権回収額が下がる可能性が高い

*8:法改正前は短期賃貸借は保護されてたので更新できないケースはあっても即立退き請求にはなりませんでしたし敷金は保護されてましたが占有屋や私みたいな逆手に取る人により悪用されるので改正されたようです