Îáçîð ðûíêà îôèñíîé íåäâèæèìîñòè êëàññà Ñ (Â-) ïî èòîãàì I ïîëóãîäèÿ 2019 ãîäà

Àíàëèòè÷åñêàÿ ãðóïïà îôèñà øâåéöàðñêîé îöåíî÷íîé êîìïàíèè Swiss Appraisal â Ðîññèè è ÑÍà âî ãëàâå ñ äèðåêòîðîì Äåïàðòàìåíòà îöåíêè è êîíñóëüòàöèîííûõ óñëóã Àëåêñååì Ñåðãååâûì ïðåäñòàâèëà èññëåäîâàíèå ðûíêà îôèñíîé íåäâèæèìîñòè êëàññà «Ñ» («Â-») Ìîñêâû ïî èòîãàì I ïîëóãîäèÿ 2019 ãîäà.  àíàëèòè÷åñêîì îáçîðå ñîäåðæàòñÿ îñíîâíûå ïîêàçàòåëè ðûíêà, îïèñàíèå òåêóùèõ è ïðîãíîçíûõ òåíäåíöèé. Íà îñíîâàíèè ïðåäñòàâëåííûõ äàííûõ îöåíùèêè ñìîãóò ðàññ÷èòûâàòü è ïðèìåíÿòü êîððåêòèðîâêè ïðè îïðåäåëåíèè ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè, âåëè÷èí àðåíäíîé ñòàâêè îôèñíûõ ïîìåùåíèé êëàññà «Ñ» («Â-») â ã. Ìîñêâå.

Àíàëèòè÷åñêèå äàííûå äëÿ ðûíêà îôèñíîé íåäâèæèìîñòè êëàññà «Ñ» («Â-») â îòêðûòûõ èñòî÷íèêàõ êðàéíå îãðàíè÷åíû. Ïðè ýòîì îáúåêòû êëàññà «Ñ» («Â-») ñîñòàâëÿþò çíà÷èòåëüíûé îáúåì ïðåäëîæåíèÿ îôèñíîé íåäâèæèìîñòè â Ìîñêâå.

Öåëüþ íàñòîÿùåãî îáçîðà ÿâëÿåòñÿ ðàñêðûòèå è àíàëèç èíôîðìàöèè îá îôèñíîé íåäâèæèìîñòè êëàññà «Ñ» («Â-») ã. Ìîñêâû. Çàäà÷åé àíàëèòèêîâ áûëî ñòðóêòóðèðîâàòü èíôîðìàöèþ î ðûíêå îôèñíîé íåäâèæèìîñòè â äàííîì ñåãìåíòå, ñäåëàòü ýòîò ðûíîê òàêèì æå ïðîçðà÷íûì è îòêðûòûì äëÿ ïîëüçîâàòåëåé, êàê è ðûíîê âûñîêîêà÷åñòâåííîé îôèñíîé íåäâèæèìîñòè.

Îáçîð áûë ïðîâåäåí íà îñíîâå àíàëèçà äàííûõ èç çàêðûòûõ ðèåëòîðñêèõ áàç, îáúåì âûáîðêè ñîñòàâèë áîëåå 20 000 ïðåäëîæåíèé. Ïðè ýòîì âûáîðêà áûëà î÷èùåíà îò ñòàòèñòè÷åñêèõ âûáðîñîâ, à òàêæå îò äóáëèðîâàííûõ ïðåäëîæåíèé.

Õàðàêòåðèñòèêè îôèñíîé íåäâèæèìîñòè êëàññà «Ñ» («Â-») ã. Ìîñêâû

Êëàññ «Ñ» («Â-») îôèñíîé íåäâèæèìîñòè Ìîñêâû ïðåäñòàâëåí â îñíîâíîì îáúåêòàìè, ðàñïîëîæåííûìè â  ñòàðûõ ïîñòñîâåòñêèõ ïîñòðîéêàõ, ïðè âîçâåäåíèè êîòîðûõ íå ó÷èòûâàëèñü âñå ñîâðåìåííûå òðåáîâàíèÿ ê îôèñíîé íåäâèæèìîñòè, ìîãóò áûòü óäàëåíû îò òðàíñïîðòíûõ ðàçâÿçîê, èìåþò êîðèäîðíî-êàáèíåòíóþ èëè ñìåøàííóþ ïëàíèðîâêó è íåâûñîêîå êà÷åñòâî ñåðâèñíûõ óñëóã (îõðàíà, ïàðêîâêà, îðãàíèçàöèÿ ïèòàíèÿ). Êëàññ «Ñ» èìååò ñîâåðøåííî ðàçëè÷íûå êà÷åñòâåííûå õàðàêòåðèñòèêè – îò ïîäâàëüíîãî ïîìåùåíèÿ â æèëîì äîìå, äî îôèñà ñ ðåìîíòîì ñðåäíåãî êà÷åñòâà è ñîâðåìåííûìè èíæåíåðíûìè êîììóíèêàöèÿìè.

 Ìîñêâå ýêñïëóàòèðóåòñÿ ñâûøå 23 ìëí êâ. ì ïîìåùåíèé êëàññà «Ñ», ÷òî ñîñòàâëÿåò îêîëî 55% îáúåìà îôèñíîãî ðûíêà ñòîëèöû. Ñåãîäíÿ ìîæíî âûäåëèòü íåñêîëüêî êðóïíûõ àíêëàâîâ, ãäå ñêîíöåíòðèðîâàíû îôèñíûå ïîìåùåíèÿ êëàññà «Ñ» («Â-»): «Ñàâåëîâñêàÿ», «Äìèòðîâñêàÿ», «Ëåíèíñêèé ïðîñïåêò» (áûâøèé çàâîä èì. Îðäæîíèêèäçå), «Ïàâåëåöêàÿ», «Àâèàìîòîðíàÿ». Äîñòàòî÷íî ïëîòíî îôèñû êëàññîâ «Ñ» («Â-») ðàñïîëîæåíû íà þãî-çàïàäå Ìîñêâû, â ðàéîíå «Òåïëîãî Ñòàíà», «Êàëóæñêîé», íà ñåâåðå ðàéîíà «Àëòóôüåâî», à òàêæå íà âîñòîêå è þãî-âîñòîêå Ìîñêâû.  ýòèõ ðàéîíàõ ñóùåñòâóþò ïîòåíöèàëüíî ïðèãîäíûå çäàíèÿ è òåððèòîðèè êàòåãîðèè «Ñ» ñî ñòîèìîñòüþ êâàäðàòíîãî ìåòðà íèæå, ÷åì â öåíòðàëüíûõ ðàéîíàõ ãîðîäà.

Òåêóùèå òåíäåíöèè íà îôèñíîì ðûíêå êëàññà «Ñ» («Â-»)

 ïîñëåäíèå 5 ëåò â Ìîñêâå íàáëþäàåòñÿ àêòèâíîå ðàçâèòèå òðàíñïîðòíîé èíôðàñòðóêòóðû. Âáëèçè ïðîìûøëåííûõ çîí, êóäà ðàáîòíèêîâ ðàíüøå âîçèë ñïåöòðàíñïîðò, òåïåðü îòêðûâàþòñÿ ñòàíöèè ìåòðî, òðàíñïîðòíî-ïåðåñàäî÷íûå óçëû, ñòðîÿòñÿ ìíîãî÷èñëåííûå ðàçâÿçêè. Íàïðèìåð, â ïðîìçîíå ÇÈË, êîòîðàÿ áûëà ïîëíîñòüþ îòäàíà ïîä ðåîðãàíèçàöèþ, ñòðîÿò òðè àâòîìîáèëüíûõ è äâà ïåøåõîäíûõ ìîñòà ÷åðåç Ìîñêâó-ðåêó, çàâåðøàåòñÿ ñòðîèòåëüñòâî öåíòðàëüíîé ìàãèñòðàëè ÇÈËà, êîòîðàÿ ñâÿæåò ñòàíöèè ìåòðî, ÌÖÊ è ÒÒÊ, ïðîòÿæåííîñòü ìàãèñòðàëè – 6,5 êì, êîëè÷åñòâî ïîëîñ – îò ÷åòûðåõ äî øåñòè. Ìîñêâà ïåðåñòàåò áûòü ïîõîæà íà èíäóñòðèàëüíûé ãîðîä, ïðåîáðàçîâûâàåòñÿ â ìåãàïîëèñ ñ ôóíêöèîíàëüíûìè çîíàìè äëÿ ðàáîòû, ïðîæèâàíèÿ, îòäûõà.

Àíàëèòèêè îòìå÷àþò äèñáàëàíñ ñïðîñà è ïðåäëîæåíèÿ.  Ðàñòóùèé ñïðîñ íà îôèñû êëàññà «Ñ» («Â-») ñî ñòîðîíû ìàëîãî è ñðåäíåãî áèçíåñà, êîòîðûé ïûòàåòñÿ ìèíèìèçèðîâàòü èçäåðæêè íà àðåíäó îôèñîâ, íå íàõîäèò äîñòàòî÷íîå êîëè÷åñòâî ïðåäëîæåíèé. Äåôèöèò ïðåäëîæåíèé â äàííîì ñåãìåíòå ñâÿçàí â ïåðâóþ î÷åðåäü ñ òåì, ÷òî êîìïàíèè-âëàäåëüöû íåäâèæèìîñòè è êîìïàíèè-èíâåñòîðû ïðîâîäÿò ðåäåâåëîïìåíò çäàíèé/òåððèòîðèé ïîä îáúåêòû ñîâðåìåííîãî êà÷åñòâà è ñ íîâûì ôóíêöèîíàëîì (îôèñû êëàññà «Â+»(«Â»), æèëûå è òîðãîâûå êâàðòàëû, àïàðòàìåíòû è ò.ï).

Àðåíäíûå ñòàâêè íà îôèñû êëàññà «Ñ» («Â-»), èìåþùèå óäà÷íîå ðàñïîëîæåíèå, ïðèáëèæàþòñÿ ê ñòàâêàì áîëåå âûñîêîêà÷åñòâåííîé íåäâèæèìîñòè.  òàêèõ ñëó÷àÿõ íàáëþäàåòñÿ ñèòóàöèÿ, êîãäà ñîáñòâåííèê ïîíèìàåò, ÷òî äëÿ òîãî, ÷òîáû çàïîëó÷èòü àðåíäàòîðîâ, íåîáõîäèìî ïîâûñèòü êëàññíîñòü îáúåêòà, ïðîâåäÿ êàïèòàëüíûé ðåìîíò è óëó÷øèâ èíôðàñòðóêòóðó.  ñâÿçè ñ ýòèì ïðîèñõîäèò ñìåùåíèå êëàññà «Ñ» («Â-») èç öåíòðà Ìîñêâû â ñòîðîíó îêðàèí ãîðîäà è çà ÌÊÀÄ.

Ýêîíîìè÷åñêèå çîíû ãîðîäà

Ìîñêâó óñëîâíî ìîæíî ðàçäåëèòü íà ýêîíîìè÷åñêèå çîíû. Çàêîíîìåðíî, ÷òî ñòàâêè àðåíäû è öåíû íà íåäâèæèìîñòü óìåíüøàþòñÿ ïî ìåðå óäàëåíèÿ îò öåíòðà.  íàñòîÿùåì àíàëèçå ðûíêà ãðàäàöèÿ ýêîíîìè÷åñêèõ çîí ïðîâåäåíà èñõîäÿ èç äåëåíèÿ ïî àäìèíèñòðàòèâíûì îêðóãàì Ìîñêâû, à òàêæå â çàâèñèìîñòè îò ðàñïîëîæåíèÿ îòíîñèòåëüíî òàêèõ òðàíñïîðòíûõ ìàãèñòðàëåé, êàê Ñàäîâîå êîëüöî, Òðåòüå òðàíñïîðòíîå êîëüöî è ÌÊÀÄ.

Îôèñíûå îáúåêòû êëàññà «Ñ» («Â-») â Ìîñêâå èìåþò íàèáîëüøóþ êîíöåíòðàöèþ â ðàéîíå Ñàäîâîãî êîëüöà (áûâøèå æèëûå îñîáíÿêè XIX âåêà), â ðàéîíå ÒÒÊ (áûâøèå íàó÷íî-èññëåäîâàòåëüñêèå èíñòèòóòû è âåäîìñòâåííûå çäàíèÿ). Óâåëè÷èâàåòñÿ ïðåäëîæåíèå íà îáúåêòû, ðàñïîëîæåííûå âáëèçè Ìîñêîâñêîãî Öåíòðàëüíîãî êîëüöà, â îòâåò íà ïîâûøåíèå ñïðîñà, ñâÿçàííîãî ñ óëó÷øåíèåì òðàíñïîðòíîé äîñòóïíîñòè.

Ïðåäëîæåíèå íà îôèñíîì ðûíêå êëàññà «Ñ» («Â-»)

Êîëè÷åñòâî îôèñíûõ îáúåêòîâ êëàññà «Ñ» («Â-») â Ìîñêâå ïîñòåïåííî ñîêðàùàåòñÿ, ýòî ñâÿçàíî ñî ñëåäóþùèìè ôàêòîðàìè:

• ïðîìçîíû, â êîòîðûõ ðàñïîëîæåíà ÷àñòü îôèñíûõ îáúåêòîâ êëàññà «Ñ» («Â-»), ïîïàäàþò ïîä ðåäåâåëîïìåíò: íà èõ ìåñòå âîçâîäÿò æèëûå êîìïëåêñû, ñîâðåìåííûå îôèñíûå çäàíèÿ è îáúåêòû èíôðàñòðóêòóðû;
• ñîáñòâåííèêè îôèñíûõ îáúåêòîâ êëàññà «Ñ» («Â-») ïðîâîäÿò èõ ðåêîíñòðóêöèþ, óëó÷øàþò èíôðàñòðóêòóðó, â ñëåäñòâèå ÷åãî êëàññíîñòü òàêèõ îáúåêòîâ ïîâûøàåòñÿ.

Ïðèðîñòà ïëîùàäåé â äàííîì ñåãìåíòå òàêæå íå îæèäàåòñÿ. Ýòî îáúÿñíÿåòñÿ òåì, ÷òî çàòðàòû íà âîçâåäåíèå ñ íóëÿ áèçíåñ-öåíòðîâ êëàññîâ «À», «Â» è «Ñ» ïî÷òè ñðàâíèìû, â òî âðåìÿ êàê àðåíäíûå ñòàâêè â äâóõ ïåðâûõ êëàññàõ çàìåòíî âûøå, ÷åì íà îôèñû ýêîíîì-êëàññà. Ïðè ýòîì ñïðîñ íà îôèñû êëàññà «Ñ» («Â-») â óñëîâèÿõ ñîâðåìåííîé ýêîíîìèêè îñòàåòñÿ íà âûñîêîì óðîâíå, òàê êàê îôèñû äàííîãî óðîâíÿ ÿâëÿþòñÿ íàèáîëåå äîñòóïíûì è áþäæåòíûì ðåøåíèåì äëÿ áèçíåñà.

Êðóïíåéøèìè îôèñíûìè îáúåêòàìè êëàññà «Ñ» («Â-»), âûñòàâëåííûìè íà ïðîäàæó â 2018-2019 ã., ÿâëÿëèñü:

• Îôèñíî-ñêëàäñêîé êîìïëåêñ íà Ïîäúåìíîé óëèöå, 14, ñòð. 37, ïëîùàäüþ 44 779 êâ. ì;
• Îôèñíîå çäàíèå íà 2-é Áàóìàíñêîé óëèöå, 9/23, îáùåé ïëîùàäüþ 17 225 êâ. ì;
• Îôèñíîå çäàíèå ïî àäðåñó Áàëòèéñêàÿ óëèöà, 15, îáùåé ïëîùàäüþ 15 006 êâ. ì.

Íàèáîëåå ïîïóëÿðíûì äëÿ ñäà÷è â àðåíäó â I ïîëóãîäèè 2019 ã. ÿâëÿëñÿ Öåíòðàëüíûé àäìèíèñòðàòèâíûé îêðóã Ìîñêâû (34%). Êðóïíåéøèìè îôèñíûìè îáúåêòàìè êëàññà «Ñ» («Â-»), ïðåäëîæåííûìè ê àðåíäå â I ïîëóãîäèè 2019 ã., ÿâëÿëèñü:

• Çäàíèå áèçíåñ-öåíòðà íà óë. Íîâîðÿçàíñêàÿ, 8Àñ1, îáùåé ïëîùàäüþ 12 621 êâ. ì.
• Îôèñíîå çäàíèå ïî àäðåñó: 2-é Õîðîøåâñêèé ïðîåçä, 7, ñòð. 18, îáùåé ïëîùàäüþ 9 104 êâ. ì
• Îôèñíîå çäàíèå ïî àäðåñó: Ðî÷äåëüñêàÿ óëèöà, 15, îáùåé ïëîùàäüþ 8 400 êâ. ì.

Êðóïíûå ïëîùàäè â îñíîâíîì óæå çàíÿòû, óñëîâèÿ àðåíäû ðåãóëèðóþòñÿ â ðàáî÷åì ðåæèìå è ñòàíîâÿòñÿ áîëåå ïðèâëåêàòåëüíûìè äëÿ àðåíäàòîðîâ. Ïðåäëîæåíèå áîëüøèõ ïðîñòðàíñòâ ýòîãî êëàññà äëÿ ñäà÷è â àðåíäó ìèíèìàëüíî (1%).

Ðàñïðåäåëåíèå êîëè÷åñòâà ïðåäëîæåíèé î ïðîäàæå ïî îêðóãàì

 I ïîëóãîäèè 2019 ãîäà íåèçìåííûì ëèäåðîì ïî êîëè÷åñòâó ïðåäëîæåíèé î ïðîäàæå îáúåêòîâ îôèñíîé íåäâèæèìîñòè êëàññà «Ñ» («Â-») îñòàåòñÿ ÖÀÎ Ìîñêâû. Ýòî îáúÿñíÿåòñÿ ïðåñòèæíîñòüþ îêðóãà è íàèëó÷øåé òðàíñïîðòíîé äîñòóïíîñòüþ, êàê â ÷åðòå ã. Ìîñêâû, òàê è äëÿ îôèñíûõ ðàáîòíèêîâ, ïðèåçæàþùèõ íà ýëåêòðè÷êàõ èç Ïîäìîñêîâüÿ. Íà âòîðîì ìåñòå ïî ÷èñëó ïðåäëîæåíèé – Ñåâåðíûé îêðóã. Þãî-Âîñòî÷íûé çàìûêàåò òðîéêó ëèäåðîâ.

Ðàñïðåäåëåíèå êîëè÷åñòâà ïðåäëîæåíèé î ïðîäàæå ïî ýêîíîìè÷åñêèì çîíàì

Îòíîñèòåëüíî ýêîíîìè÷åñêèõ çîí, íàèáîëüøåå êîëè÷åñòâî ïðåäëîæåíèé çàôèêñèðîâàíî ìåæäó ÒÒÊ è ÌÊÀÄ (60 % îò îáùåãî êîëè÷åñòâà ïðåäëîæåíèé). Íà âòîðîì ìåñòå ïî êîëè÷åñòâó – îáúåêòû âíóòðè Ñàäîâîãî êîëüöà (24%). Ñòîèò îòìåòèòü, ÷òî ïëîòíîñòü ïðåäëîæåíèé â ýòîé çîíå çíà÷èòåëüíî âûøå, ÷òî âûçâàíî åå ìåíüøèìè ðàçìåðàìè ïî ñðàâíåíèþ ñ çîíîé ÒÒÊ-ÌÊÀÄ.  çîíå ìåæäó Ñàäîâûì êîëüöîì è ÒÒÊ ðàñïîëîæåíû 13% ïðåäëîæåíèé î ïðîäàæå îáúåêòîâ îôèñíîé íåäâèæèìîñòè êëàññà «Ñ» («Â-»).  Ïðåäëîæåíèå î ïðîäàæå òàêèõ îôèñîâ çà ÌÊÀÄ íåçíà÷èòåëüíî, õàðàêòåð ñïðîñà îáóñëàâëèâàåò èñïîëüçîâàíèå íåæèëûõ çäàíèé â äàííîé çîíå ïîä ïðîèçâîäñòâåííî-ñêëàäñêèå öåëè. Òðàíñïîðòíàÿ äîñòóïíîñòü òàê æå áîëåå óäîáíà äëÿ ïðîèçâîäñòâåííûõ öåëåé, ÷åì äëÿ îðãàíèçàöèè îôèñà.

Ðàñïðåäåëåíèå êîëè÷åñòâà ïðåäëîæåíèé î ïðîäàæå ïî äèàïàçîíàì ïëîùàäè

×àùå âñåãî âûñòàâëÿþòñÿ íà ïðîäàæó îôèñíûå îáúåêòû ïëîùàäüþ îò 100 äî 250 êâ. ì. Êîëè÷åñòâî òàêèõ ïðåäëîæåíèé ñîñòàâëÿåò 28 % â îáùåì êîëè÷åñòâå ïðåäëîæåíèé î ïðîäàæå â ýòîì êëàññå.

Ðàñïðåäåëåíèå êîëè÷åñòâà ïðåäëîæåíèé î ïðîäàæå ïî äèàïàçîíàì ïëîùàäè â îêðóãàõ Ìîñêâû

Ðàñïðåäåëåíèå êîëè÷åñòâà ïðåäëîæåíèé î ïðîäàæå ïî äèàïàçîíàì ïëîùàäè ðàçíèòñÿ ïî îêðóãàì Ìîñêâû, íî â öåëîì ïðåîáëàäàþò îáúåêòû ïëîùàäüþ 100-500 êâ. ì.

Ðàñïðåäåëåíèå êîëè÷åñòâà ïðåäëîæåíèé îá àðåíäå ïî îêðóãàì

×òî êàñàåòñÿ ðûíêà àðåíäû îôèñíîé íåäâèæèìîñòè êëàññà «Ñ» («Â-») â I ïîëóãîäèè 2019 ãîäà, òî íàèáîëüøåå êîëè÷åñòâî ïðåäëîæåíèé îá àðåíäå îòìå÷àëîñü â Öåíòðàëüíîì îêðóãå (34,3% îò âñåõ ïðåäëîæåíèé íà ðûíêå). Ñåâåðíûé, Þãî-Âîñòî÷íûé è Ñåâåðî-Âîñòî÷íûé îêðóãà óñòóïàþò ïî êîëè÷åñòâó ïðåäëîæåíèé Öåíòðàëüíîìó è çàíèìàþò îò 17,4% äî 10,7% â îáùåì êîëè÷åñòâå ïðåäëîæåíèé.

Ðàñïðåäåëåíèå êîëè÷åñòâà ïðåäëîæåíèé îá àðåíäå ïî ýêîíîìè÷åñêèì çîíàì

Àíàëîãè÷íî ñèòóàöèè íà ðûíêå ïðîäàæè ðûíîê àðåíäû îôèñíîé íåäâèæèìîñòè êëàññà Ñ (Â-) â îñíîâíîì ñîñðåäîòî÷åí ìåæäó ÒÒÊ è ÌÊÀÄ. Âàêàíñèÿ â êëàññå «Ñ» («Â-») íàõîäèòñÿ íà óðîâíå  8,5%, òèïè÷íî ñàìîé íèçêîé äëÿ ñðåäíåãî ïîêàçàòåëÿ âàêàíñèè îôèñíîãî ðûíêà â öåëîì, ïî ïðè÷èíå íèçêèõ àðåíäíûõ ñòàâîê, âîçìîæíîñòè çàêëþ÷åíèÿ áîëåå ëîÿëüíûõ äîãîâîðîâ àðåíäû, à òàêæå óëó÷øåíèÿ òðàíñïîðòíîé äîñòóïíîñòè ïîäîáíûõ îáúåêòîâ.

Ðàñïðåäåëåíèå êîëè÷åñòâà ïðåäëîæåíèé îá àðåíäå ïî äèàïàçîíàì ïëîùàäè

Áîëüøèíñòâî ïðåäëîæåíèé ïðåäñòàâëÿþò ñîáîé ïðåäëîæåíèÿ àðåíäû ïîìåùåíèé ïëîùàäüþ 100-250 êâ. ì. Íà âòîðîì ìåñòå ïî ðàñïðîñòðàíåííîñòè – îôèñíûå ïîìåùåíèÿ ïëîùàäüþ îò 250 äî 500 êâ. ì. ×óòü ìåíüøóþ äîëþ â îáùåì êîëè÷åñòâå ñîñòàâëÿþò ïðåäëîæåíèÿ â äèàïàçîíå ïëîùàäè îò 500 äî 1 000 êâ. ì. Îòíîñèòåëüíî ðåäêèìè â àíàëèçèðóåìîì ñåãìåíòå ÿâëÿþòñÿ ïðåäëîæåíèÿ àðåíäû áîëüøèõ ïëîùàäåé (ñâûøå 3 000 êâ. ì), ïëîùàäè òàêîãî ôîðìàòà õàðàêòåðíû äëÿ âûñîêîêà÷åñòâåííûõ îôèñíûõ îáúåêòîâ.

Ðàñïðåäåëåíèå êîëè÷åñòâà ïðåäëîæåíèé îá àðåíäå ïî äèàïàçîíàì ïëîùàäè â îêðóãàõ Ìîñêâû

Òå æå òåíäåíöèè ïðîñìàòðèâàþòñÿ â ðàçðåçå îêðóãîâ. Íàèáîëåå âîñòðåáîâàííûìè ÿâëÿþòñÿ îáúåêòû ïëîùàäüþ 100-250 êâ. ì. Íà âòîðîì ìåñòå ïî ðàñïðîñòðàíåííîñòè – îôèñíûå ïîìåùåíèÿ ïëîùàäüþ îò 250 äî 500 êâ. ì.

Ñïðîñ íà ðûíêå ïðîäàæè îôèñîâ êëàññà Ñ (Â-)

Íàèáîëüøèì ñïðîñîì ïðè ïîêóïêå îôèñíîé íåäâèæèìîñòè êëàññà Ñ (Â-) â ã. Ìîñêâå ïîëüçóþòñÿ îòäåëüíî ñòîÿùèå çäàíèÿ â Öåíòðàëüíîì àäìèíèñòðàòèâíîì îêðóãå. Íà ñïðîñ âëèÿåò ñîñòîÿíèå çäàíèÿ è âîçìîæíîñòü åãî ðåêîíñòðóêöèè. Áîëüøèì ñïðîñîì ïîëüçóþòñÿ îáúåêòû ñ íàëè÷èåì çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, ïëîùàäü êîòîðîãî äîñòàòî÷íà äëÿ îðãàíèçàöèè ïàðêîâêè äëÿ ëè÷íûõ àâòîìîáèëåé ñîòðóäíèêîâ è êëèåíòîâ.

Ñïðîñ íà ðûíêå àðåíäû îôèñîâ êëàññà Ñ (Â-)

Ñïðîñ íà àðåíäó îôèñíûõ îáúåêòîâ êëàññà Ñ (Â-) ïî-ïðåæíåìó îñòàåòñÿ âûñîêèì ââèäó íèçêèõ àðåíäíûõ ñòàâîê íà îáúåêòû ïîäîáíîãî ðîäà, à òàêæå ñ ó÷åòîì âîçìîæíîñòè áîëåå ëîÿëüíîãî ïîäõîäà ê àðåíäàòîðàì. Ñðåäè àðåíäàòîðîâ íèçêîêà÷åñòâåííûõ îôèñíûõ îáúåêòîâ ïðåîáëàäàþò ìîëîäûå êîìïàíèè, íå èìåþùèå áîëüøîãî áþäæåòà äëÿ àðåíäû ïîìåùåíèé, íà äîëþ êîòîðûõ ïðèõîäèòñÿ ïî÷òè ïîëîâèíà îáúåìà ïîãëîùåíèÿ. Ïî ìåðå ðîñòà áèçíåñ-ïîêàçàòåëåé, êîìïàíèè ìîãóò ïåðååçæàòü â áîëåå ïðåäñòàâèòåëüñêèå îôèñû êëàññà Â+ è À. Îáðàòíàÿ ðîòàöèÿ ïðîèñõîäèò, êîãäà êîìïàíèè, ñòðåìÿùèåñÿ îïòèìèçèðîâàòü ñâîè ðàñõîäû ââèäó íå ïðîñòîé ýêîíîìè÷åñêîé ñèòóàöèè â ñòðàíå, ïåðååçæàþò èç îôèñîâ êëàññà Â+ â áîëåå áþäæåòíûå îôèñû. Òàêæå íàáëþäàåòñÿ ñïðîñ ñî ñòîðîíû àðåíäàòîðîâ çà ñ÷åò èõ ïåðåõîäà èç îäíèõ îáúåêòîâ â äðóãèå íà áîëåå âûãîäíûõ êîììåð÷åñêèõ óñëîâèÿõ, â òîì ÷èñëå ñ ñîêðàùåíèåì çàíèìàåìîãî îáúåìà ïëîùàäåé.

Êîììåð÷åñêèå óñëîâèÿ ïðîäàæè îôèñîâ êëàññà Ñ (Â-)

Ñàìûì äîðîãèì îêðóãîì ÿâëÿåòñÿ ÖÀÎ Ìîñêâû, ñðåäíÿÿ öåíà ïðåäëîæåíèÿ â êîòîðîì íà îôèñíûå ïëîùàäè êëàññà «Ñ» («Â-») ñîñòàâëÿåò 199 064 ðóáëåé çà êâ. ì. Íà âòîðîì ìåñòå ïî ñòîèìîñòè – Çàïàäíûé îêðóã, â êîòîðîì ñðåäíÿÿ öåíà ïðîäàæè îáúåêòîâ îôèñíîé íåäâèæèìîñòè êëàññà Ñ (Â-) â I ïîëóãîäèè 2019 ãîäà ñîñòàâëÿëà 142 882 ðóáëåé çà êâ. ì. Íåñêîëüêî óñòóïàåò åìó ïî ñòîèìîñòè îôèñíàÿ íåäâèæèìîñòü Þæíîãî îêðóãà – 128 428 ðóáëåé çà êâ. ì. Ñàìûå áþäæåòíûå æå ïðåäëîæåíèÿ âíóòðè ÌÊÀÄ ðàñïîëàãàëèñü â Ñåâåðî-Çàïàäíîì è Âîñòî÷íîì îêðóãàõ, ñðåäíÿÿ öåíà ïðåäëîæåíèÿ â êîòîðûõ ñîñòàâëÿëà 100 020 è 86 763 ðóáëåé çà êâ. ì ñîîòâåòñòâåííî.

Ñðåäíÿÿ öåíà ïðåäëîæåíèÿ ïî îêðóãàì, ðóá. çà êâ. ì (ñ ó÷åòîì ÍÄÑ)

Ïî ìåðå óäàëåíèÿ îò öåíòðà öåíà ãîðîäà, ïðîäàæè îáúåêòîâ äàííîé îôèñíîé íåäâèæèìîñòè óìåíüøàþòñÿ. Òàê, âíóòðè Ñàäîâîãî êîëüöà ñðåäíÿÿ öåíà ïðîäàæè îôèñíîé íåäâèæèìîñòè êëàññà Ñ (Â-) â I ïîëóãîäèè 2019 ãîä ñîñòàâëÿëà 205 363 ðóáëåé çà êâ. ì, ìåæäó Ñàäîâûì êîëüöîì è ÒÒÊ 166 724 ðóáëåé çà êâ. ì, ìåæäó ÒÒÊ è ÌÊÀÄ – 107 817 ðóáëåé çà êâ. ì, çà ÌÊÀÄ – 86 326 ðóáëåé çà êâ. ì. ×òî, íåñîìíåííî, ñâÿçàíî ñ ïðåñòèæíîñòüþ è òðàíñïîðòíîé äîñòóïíîñòüþ ðàéîíîâ.

Ñðåäíÿÿ öåíà ïðåäëîæåíèÿ ïî ýêîíîìè÷åñêèì çîíàì, ðóá. çà êâ. ì (ñ ó÷åòîì ÍÄÑ)

Êîììåð÷åñêèå óñëîâèÿ ïðè àðåíäå îôèñîâ êëàññà «Ñ» («Â-»)

Àíàëîãè÷íî ñèòóàöèè íà ðûíêå ïðîäàæè, ñòàâêè àðåíäû â ñðåäíåì óìåíüøàþòñÿ ïî ìåðå óäàëåíèÿ îò öåíòðà.

Ñðåäíÿÿ ñòàâêà àðåíäû ïî ýêîíîìè÷åñêèì çîíàì, ðóá. çà êâ. ì (ñ ó÷åòîì ÍÄÑ, îïåðàöèîííûõ ðàñõîäîâ è áåç ó÷åòà êîììóíàëüíûõ ïëàòåæåé)

Ñàìûé äîðîãîé îêðóã – Öåíòðàëüíûé. Àðåíäà â Çàïàäíîì, Ñåâåðíîì, Þæíîì è Ñåâåðî-Çàïàäíîì îêðóãàõ – ïðèìåðíî íà îäíîì óðîâíå. Áîëåå íèçêèå ñòàâêè àðåíäû íà Âîñòîêå è Þãî-Âîñòîêå Ìîñêâû, ÷òî â öåëîì ñîîòíîñèòñÿ ñ ðåéòèíãîì ðàéîíîâ ïî öåíàì ïðåäëîæåíèé.

Ñðåäíÿÿ ñòàâêà àðåíäû ïî îêðóãàì, ðóá. çà êâ. ì (ñ ó÷åòîì ÍÄÑ, îïåðàöèîííûõ ðàñõîäîâ è áåç ó÷åòà êîììóíàëüíûõ ïëàòåæåé)

Ñòàâêè êàïèòàëèçàöèè íà ðûíêå îôèñíîé íåäâèæèìîñòè êëàññà «Ñ» («Â-»)

Àíàëèòèêè êîìïàíèè Swiss Appraisal íà îñíîâå ðûíî÷íûõ äàííûõ ðàññ÷èòàëè ñðåäíåå çíà÷åíèå ñòàâêè êàïèòàëèçàöèè ìåòîäîì ýêñòðàêöèè. Âûáîðêà îñíîâàíà áîëåå ÷åì íà 100 îáúåêòàõ îôèñíîãî íàçíà÷åíèÿ êëàññà Ñ (Â-), îäíîâðåìåííî âûñòàâëåííûõ íà ïðîäàæó è àðåíäó. Ñòàâêè êàïèòàëèçàöèè äëÿ îôèñíîé íåäâèæèìîñòè êëàññà Ñ (Â-) ïî èòîãàì I ïîëóãîäèÿ 2019 ã. íàõîäèëèñü â äèàïàçîíå 10,0-11,0%.

Ïðîãíîçû äëÿ ðûíêà îôèñíîé íåäâèæèìîñòè êëàññà «Ñ» («Â-»)

 2019 ã. àíàëèòèêè îæèäàþò ñëåäóþùèå òåíäåíöèè íà äàííîì ðûíêå:

• íåçíà÷èòåëüíîå óâåëè÷åíèå ñòàâîê àðåíäû â ñâÿçè ñ óâåëè÷åíèåì ÍÄÑ;
• âàêàíñèÿ òàêæå íåçíà÷èòåëüíî óâåëè÷èòñÿ çà ñ÷åò ïîâûøåíèÿ àðåíäíûõ ñòàâîê;
• ñòàâêè êàïèòàëèçàöèè ñîõðàíÿòñÿ íà ïðåæíåì óðîâíå ââèäó îòíîñèòåëüíîé ñòàáèëüíîñòè ðûíêà.

 ïåðñïåêòèâå áîëüøîé ñïðîñ íà íåäîðîãèå îôèñû ïðèâåäåò ê òîìó, ÷òî àðåíäíûå ñòàâêè âûðàñòóò è â òåõ ðàéîíàõ ñòîëèöû, êîòîðûå ïîêà íå âîñòðåáîâàíû ïîòåíöèàëüíûìè àðåíäàòîðàìè, ïðåäëîæåíèå äåøåâûõ îáúåêòîâ ñìåñòèòüñÿ â ñòîðîíó ÌÊÀÄ.

Ñîãëàñíî ïëàíàì ïî ñòðîèòåëüñòâó óëè÷íî-äîðîæíîé ñåòè ã. Ìîñêâû, íà÷íåòñÿ ñòðîèòåëüñòâî ñåâåðíîãî äóáëåðà Êóòóçîâñêîãî ïðîñïåêòà. Ïîìèìî ýòîãî, ïðîäîëæèòñÿ ðàáîòà íà òàêèõ îáúåêòàõ, êàê:

• Þæíûé äóáëåð Êóòóçîâñêîãî ïðîñïåêòà;
• Áàëî÷íûé ìîñò ÷åðåç êàíàë èìåíè Ìîñêâû;
• Óëè÷íî-äîðîæíàÿ ñåòü íà òåððèòîðèè áûâøåé ïðîìçîíû ÇÈË;
• Óëè÷íî-äîðîæíàÿ ñåòü â ðàéîíå àäìèíèñòðàòèâíî-äåëîâîãî öåíòðà (ÀÄÖ) «Êîììóíàðêà».

Áûñòðûìè òåìïàìè èäåò ñòðîèòåëüñòâî íîâûõ ñòàíöèé ìåòðî. Îòêðûâàþòñÿ ñòàíöèè Ìàëîãî Öåíòðàëüíîãî Êîëüöà, ïðîäëåâàþòñÿ ëèíèè íà òåððèòîðèþ Íîâîé Ìîñêâû. Òàêèì îáðàçîì, òðàíñïîðòíîå ñîîáùåíèå áóäåò óëó÷øàòüñÿ, à ñîîòâåòñòâåííî, áóäåò óâåëè÷èâàòüñÿ ñïðîñ íà îôèñíóþ íåäâèæèìîñòü, â òîì ÷èñëå è êëàññà Ñ (Â-), ïðåäëîæåíèå êîòîðîé, â ñâîþ î÷åðåäü, áóäåò ñîêðàùàòüñÿ èç-çà ðåôîðìàöèè ïîäîáíûõ îáúåêòîâ â êëàññ «Â+».

Âûâîäû ïðèìåíèòåëüíî ê ðûíêó îôèñíîé íåäâèæèìîñòè êëàññà «Ñ» («Â-»)

Ìîæíî ñ óâåðåííîñòüþ ñêàçàòü, ÷òî êðèçèñ íà ðûíêå îôèñíîé è êîììåð÷åñêîé íåäâèæèìîñòè Ìîñêâû ïîäõîäèò ê êîíöó. Ïðè ýòîì ïîòåíöèàëüíûå ïîêóïàòåëè è èíâåñòîðû ïðèîáðåòàþò îôèñíóþ íåäâèæèìîñòü êëàññà Ñ (Â-) ïîä ðåäåâåëîïìåíò áîëåå îáäóìàííî, ïðîñ÷èòûâàÿ âñå âîçìîæíûå ðèñêè ïðîåêòîâ.

Âàêàíñèÿ â êëàññå Ñ (Â-) ïî-ïðåæíåìó îñòàåòñÿ ñàìîé íèçêîé (8,4%) ïî ïðè÷èíå íèçêèõ àðåíäíûõ ñòàâîê, âîçìîæíîñòè çàêëþ÷åíèÿ áîëåå ëîÿëüíûõ äîãîâîðîâ àðåíäû, à òàêæå óëó÷øåíèÿ òðàíñïîðòíîé äîñòóïíîñòè ïîäîáíûõ îáúåêòîâ.

Ñðåäíåå çíà÷åíèå ñòàâêè êàïèòàëèçàöèè äëÿ îôèñíîé íåäâèæèìîñòè êëàññà Ñ (Â-) ïî èòîãàì I ïîëóãîäèÿ 2019 ã. ñîñòàâëÿåò 10,5%.

Öåíû ïðîäàæè îôèñíûõ îáúåêòîâ êëàññà «Ñ» («Â-») âàðüèðóþòñÿ îò 66 558 ðóá. çà êâ. ì â ÒÀÎ, äî 199 064 ðóá. çà êâ. ì â ÖÀÎ Ìîñêâû (ñ ó÷åòîì ÍÄÑ).

Àðåíäíûå ñòàâêè íà îôèñû êëàññà «Ñ» («Â-») âàðüèðóþòñÿ îò 5 750 ðóá. çà êâ. ì â ãîä â ÒÀÎ, äî 18 314 ðóá. çà êâ. ì â ãîä â ÖÀÎ Ìîñêâû (ñ ó÷åòîì ÍÄÑ, îïåðàöèîííûõ ðàñõîäîâ è áåç ó÷åòà êîììóíàëüíûõ ïëàòåæåé).

Àíàëèòè÷åñêèé ìàòåðèàë ïîäãîòîâëåí àíàëèòè÷åñêîé ãðóïïîé îôèñà øâåéöàðñêîé îöåíî÷íîé êîìïàíèè Swiss Appraisal â Ðîññèè è ÑÍà âî ãëàâå ñ äèðåêòîðîì Äåïàðòàìåíòà îöåíêè è êîíñóëüòàöèîííûõ óñëóã Àëåêñååì Ñåðãååâûì.

Swiss Appraisal – øâåéöàðñêàÿ îöåíî÷íàÿ êîìïàíèÿ è îäíà èç ñàìûõ äèíàìè÷íûõ êîìïàíèé íà ðûíêå ïðîôåññèîíàëüíûõ óñëóã ñòîèìîñòíîãî êîíñàëòèíãà â Ðîññèè è ÑÍÃ. Swiss Appraisal âõîäèò â ñòðóêòóðó øâåéöàðñêîãî õîëäèíãà SRG Holding, SA (Geneva). Îôèñû Swiss Appraisal îòêðûòû â Øâåéöàðèè, Âåëèêîáðèòàíèè, Íèäåðëàíäàõ, ÑØÀ, Êèòàå, Ðîññèè è ÑÍÃ. Êîìïàíèÿ îêàçûâàåò ïîëíûé êîìïëåêñ óñëóã ïî îöåíêå áèçíåñà, ìàòåðèàëüíûõ è íåìàòåðèàëüíûõ àêòèâîâ â ñîîòâåòñòâèè ñ ðîññèéñêèìè è ìåæäóíàðîäíûìè ñòàíäàðòàìè äëÿ ñðåäíåãî è êðóïíîãî áèçíåñà, à òàêæå ãîñóäàðñòâåííîãî ñåêòîðà.

Âûñîêàÿ ðåïóòàöèÿ êîìïàíèè ïîäòâåðæäåíà âåäóùèìè ïîçèöèÿìè â íàöèîíàëüíûõ è ìåæäóíàðîäíûõ ðåéòèíãàõ: ÒÎÏ-15 â ðåéòèíãå äåëîâîãî ïîòåíöèàëà îöåíî÷íûõ êîìïàíèé Ðîññèè è ÒÎÏ-10 â ñïèñêå êðóïíåéøèõ êîìïàíèé ðîññèéñêîãî ðûíêà îöåíêè ïî âåðñèè Ìåæäóíàðîäíîãî ðåéòèíãîâîãî àãåíòñòâà «Ýêñïåðò ÐÀ»; ÒÎÏ-10 â ñïèñêå íàèáîëåå ñòðàòåãè÷íûõ îöåíî÷íûõ êîìïàíèé Ðîññèè Èíñòèòóòà ýêîíîìè÷åñêèõ ñòðàòåãèé ÐÀÍ; ÒÎÏ-5 â ðåéòèíãå èíâåñòèöèîííûõ êîíñóëüòàíòîâ Mergers.ru; SQ1 - íàèâûñøåå êà÷åñòâî ïðåäîñòàâëÿåìûõ êëèåíòàì óñëóã ïî  ìíåíèþ «Íàöèîíàëüíîãî ðåéòèíãîâîãî àãåíòñòâà»; À+++ 1+++ 1+++ [%] – íàèâûñøèé ðåéòèíãîâûé èíäåêñ Ýêñïåðòíî-àíàëèòè÷åñêîé êîìïàíèè «ÞÍÈÏÐÀÂÝÊÑ».