【実例付き】20坪・25坪の土地に家を建てるにはどんな間取りがいい？

住宅金融支援機構の資料によると、2022年度の注文住宅の住宅面積（坪数）は全国平均で37.2坪となっています（【フラット35】利用者調査）。20坪・25坪の土地は平均よりもコンパクトな敷地なので、空間の活用の仕方がポイント。 またこのサイズ感の土地は建て込んでいる地域にあることが多いので、プライバシーを守って採光を得ることも大切です。

今回はシグマ建設の小野猛さんと伊藤朋実さん、充総合計画一級建築士事務所の杉浦充さんから20坪・25坪の土地に建てる家の間取りのアイデアを紹介してもらいます。

20坪・25坪の土地にはどんな家が建てられる？土地選びのポイントは？

20坪・25坪といっても一般的にはイメージが湧きにくいかもしれません。1坪は約3.3㎡の広さなので、20坪・25坪は、平米数に変換するとそれぞれ66㎡、82.5㎡の広さになります。
※正確には1坪3.30579㎡ですが、本記事では3.3㎡で計算しています

また、1坪は畳の広さで換算すると約2.04畳にあたるため、20坪・25坪は、畳数で表すと約40畳・50畳の広さになります。

一般的な学校の教室の広さの基準が63㎡なので、教室よりも少し大きいくらいの広さと考えると、 イメージしやすいかもしれません。

土地選びのポイントは？

都心の人気の立地に土地を買うとなると、これくらいの広さになることも多いことでしょう。注意しておかなければいけないことは、この広さの土地を購入しても敷地いっぱいに家を建てるわけにはいかないことです。家を建てる土地の多くには「用途地域」という定めがあり、住宅や商業施設、工場などのなかで、建てて良い用途が決められています。

また用途地域ごとに建物の高さや、敷地のなかで建物を建てられる割合などが決まっています。「建ぺい率」や「容積率」という言葉を聞いたことがあるでしょうか？　それらは土地の広さに対して建てられる建物の規模を制約する割合を指します。取得する土地の建ぺい率や容積率はしっかりと頭に入れておきましょう。

例えば、建ぺい率が50%の土地と80%の土地とでは、建てられる面積に大きな差が出る（図／SUUMO編集部作成）

参考記事→
知ってると安心！建物の規制につかう「建蔽率（建ぺい率）」「容積率」ってなに？

どんな家が建てられる？

20坪・25坪の敷地を最大限活用して建物を建てられると想定すると、ゆとりのある2LDKや少しコンパクトな3LDKといった間取りが多くなるでしょう。家族構成は3～4人くらいのサイズといえそうです。平屋にしてコンパクトに住まうこともできる広さなので、例えば夫婦の2人暮らしなら、老後の住みやすさを考えて、バリアフリーの平屋の家にするのも良いですね。

20坪・25坪の土地に住宅を建てるメリット・デメリット

20坪・25坪の土地は、2階建てや3階建てにすればファミリーでも住むことができます。この広さの土地に住宅を建てることのメリット・デメリットを考えてみましょう。

メリット

同じエリアの広い土地に比べれば、相対的に土地代が低く抑えられますし、駅近や都市圏など人気の高い土地を取得しやすい点がこの広さの土地に家を建てるメリットです。また建物もコンパクトになる分、建設費用や、毎年自治体から徴収される固定資産税・都市計画税も抑えられるでしょう。

都心の交通アクセスの良い場所などで、狭小の土地が売り出されているケースは多い（画像／PIXTA）

デメリット

一方でデメリットは、都心の建て込んでいる立地の場合、日当たりが悪かったり、道路や隣家に近く、騒音が気になったりする可能性があることです。家を建てる際はこれらのデメリットを軽減するような間取りや建て方になるよう、工夫する必要があるでしょう。

都心の狭小な立地の場合、隣家との距離が近いことで生じる問題も（画像／PIXTA）

20坪・25坪の土地におしゃれな家をつくる にはどうしたらいい？

20坪・25坪の土地におしゃれな家を建てるための工夫を専門家に聞きました。

「都心で20坪・25坪ぐらいの家だと、家の中のスペースを確保しようとすると敷地いっぱいに建てることになり採光に工夫が必要です。私は隣家とのバランスを取りつつ、視線を避けられて光や借景を得られる位置に窓を設計しています。

その際注目しているのが近隣の敷地と敷地の境界線がどこにあるか。敷地の境界線から各50cmは建物を建てられない決まりがあるので、境界線のある場所は半永続的に片方50 cmずつ、合計1mの空間が空きます。その空間を上手く使いながら採光を設計すれば、たとえ隣家が建て替えなどをすることがあっても状況が変わり難いのです」（杉浦さん）

部屋の使い方にメリハリをつける

「コンパクトな空間を有効活用するには、階数を増やすことが最善の方法です。ただし土地ごとに容積率が決まっているので、建物の高さには限りがあります。そのなかで3階建てを建てるには各階の使い方にメリハリをつけることが必要です。私が設計する場合は、1階を水回りやビルトインガレージ、玄関などに機能を絞って、2階以上を居室としてゆったりと使うことを提案することが多いですね。その方が採光も得やすいですよ」（小野さん）

限られた空間だからこそ、フロアごとで機能を絞ることも重要（画像／PIXTA）

螺旋階段を活用する

「空間の効率を優先して単調に見えがちな20坪・25坪の家でオススメしたいのが、螺旋階段です。螺旋階段は吹抜けのような開放感を演出できますし、空間にアクセントを加えてくれます」（伊藤さん）

螺旋階段はリビングに設けることが多いため、廊下や階段のスペースを省ける（画像／PIXTA）

スキップフロアを取り入れる

「20坪・25坪ぐらいの広さでも、スキップフロアを取り入れることができます。スキップフロアは見た目におしゃれなだけでなく、床面積を増やす効果もあります。建築基準法上、3階建て住宅を建てることが難しいケースでも、スキップフロアであれば取り入れられる場合が多いのもメリット。おしゃれに空間を有効活用できますよ」（小野さん）

スキップフロアによって狭い空間もおしゃれに有効活用できる（画像／PIXTA）

スキップフロアについてもっと詳しく→
スキップフロアや畳コーナーのある家。子育てから介護まで多目的な活用事例を紹介！

20坪・25坪の土地にオススメの間取り

20坪・25坪の土地はそれほど広さがない分、間取りが周囲の環境に左右されます。立地が道路沿いなのか、3方に家が密集する地域なのか、などの条件によって、適切な間取りが変わってきます。

旗竿地を逆手に取った都市型コートハウス

「20坪の旗竿地にある3階建て5LDKの家です。旗竿地とは、道に接している部分から奥まった場所にある敷地のこと。周囲は建て込んでいる場合がほとんどです。それを逆手に取って隣接する建物からの視線をかわしつつ借景を取り込み、プライバシーの確保と採光を両立した都市型のコートハウスとしました。接道部分から見える側面は家の”顔”として、また永続的に採光が確保できる箇所として、機能面と意匠面ともに充実させました」（杉浦さん）

接道部分からポーチ、1階の地窓越しにつながる畳コーナーまでがひとつながりになり、空間に抜けをつくる。2階3階も接道部分に向かって大きな開口部を設け、光を取り込む設計に（間取図／充総合計画一級建築士事務所）

接道部から家に続くポーチ。ポーチは施主の私有地なので未来にわたって採光が約束される。外から唯一家が見える部分でもあるので、大きな窓にわざと不ぞろいな間隔に横木を渡して、個性的に（写真提供／充総合計画一級建築士事務所）

趣味のスペースをしっかり確保した3階建ての家

「コンパクトな3階建ての家は採光が損なわれがちな1階にビルトインガレージと水回りを集約しました。吹抜けによって明るさを確保した2階は、リビング、ダイニング、キッチンと家族が集まるスペース。一番日当たりの良い3階には子どもたちのための11畳強の部屋と、ウォークインクロゼットがつながる夫婦の寝室を確保しました」（伊藤さん）

約23坪の敷地。1階は趣味のスペース、2階は家族が集まる場所、3階は個室と、目的を明確にした間取りになっている（間取図／シグマ建設）

部屋のステップを収納としても活用した螺旋階段の家

「約25坪の敷地に計画した完全分離型の都市型二世帯住宅です。3階建ての民家が建て込んだ地域にありながら、天井高を調整して周囲の視線をかわす位置に窓をつくり、採光を確保しました。段差のあるステップフロアで緩やかに空間を仕切り、ステップ内部は床下収納として活用しています」（杉浦さん）

スケルトンの螺旋階段は、吹抜けのように階上からの光を取り込む役割も。2階のダイニングには吹抜けをつくって3階のバルコニーからの採光を得ている（間取図／充総合計画一級建築士事務所）

ステップフロアの畳部分は下が収納になっている（写真提供／充総合計画一級建築士事務所）

北側に道路がある利点を最大限に活かした家

「住宅地では隣家の南側からの日当たりを確保するために北側の建築物の高さを規制し、日が入るように斜めに空間を空けなければならない北側斜線制限という法律があります。しかし北側が民家ではなく道路であれば北側斜線制限の範囲ではなく、北側でも限度いっぱいに建物を建てることができるわけです。約25坪の敷地に設計したこの間取りは、北側を3階にし、逆に南側を2階建の低いつくりにして家全体に南からの日当たりを取り込んでいます」（杉浦さん）

北側には窓をつくらず、ガレージやクロゼットなど採光の必要が少ないスペースを集約。南側からの採光を有効活用するように、南側には開口部を多くし、バルコニーを2つ設けている（間取図／充総合計画一級建築士事務所）

2階建てと3階建てが接続したような形の家は、北側と南側の表情が全く違う。窓のない北側に対して南側には多くの開口部が設けられている（写真提供／充総合計画一級建築士事務所）

中庭を設けた回遊型の住まい

「27坪の敷地の中で、ご夫婦とお子さん2人の家族が、のびのびと過ごせるように住まいの中央に中庭を設けました。回遊できるように配置したそれぞれの部屋からは、緑を目にすることができますし、ある程度の採光を確保できます。家族が集まるリビング、ダイニング、キッチンや来客用の和室は日当たりのいい2階に。1階には3部屋と納戸を設け、子どもたちが大きくなったらそれぞれの部屋を持てるようにしました」（伊藤さん）

中庭を設けて木を植えることで、採光と緑を確保している（間取図／シグマ建設）

20坪・25坪にどんな家を建てた? 先輩たちの実例紹介

20坪・25坪の土地に家を建てると、どのような暮らしが実現できるのでしょうか。
スーモカウンターに相談して、理想の住まいを手に入れた先輩たちの実例を見てみましょう。

【case1】夫婦が本当に欲しい機能をギュッと詰め込んだ、夢をかなえる家

夫婦2人暮らしのHさん。それまで 賃貸住宅に暮らしていましたが、夫の両親が住んでいた家を建て替えて、マイホームを持つことに。周囲に住宅が建て込んでいる立地だったので、そのなかでも「明るく広く暮らせる家にしたい」というのが、Hさんの希望でした。夫婦共働き故に効率的に家事ができる間取りや設備にもこだわったそうです。

Hさんが建てたのは、1階に和室、2階にLDK、3階に寝室と浴室・洗面室がある3階建ての家です。小さな部屋を1階と3階に集めた分、2階のリビングを広くとった間取りにして、メリハリをつけています。都心でも明るく、広く、開放的な住空間になりました。

採光条件のいい2階にリビングを設け、建て込んでいるなかでも採光が得られるように小さな窓を多く設けた（間取図／SUUMO編集部作成）

階段などの内装材は取り込んだ光を反射させる白を選んで、さらに明るく（撮影／相馬ミナ）

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周りを囲まれた敷地でも明るく広く 開放感いっぱいで家事のしやすい住まいが完成

【case2】階ごとにテイストを変えた、大人も子どもも居心地の良い家

子どもが生まれたばかりだったIさんご夫婦は、それまでの賃貸マンションが子育てには向いてないと感じ、家を建てることに。タワーマンションの購入も考えたそうですが、それよりも低予算で一戸建てを購入できると知り、家を建てることにしました。約20坪の土地は東京の品川にあります。都心の立地で車は必要ないと手放し、ガレージをつくらない間取りにしました。

1階は夫婦の寝室がある「大人の空間」、2階はリビングのある「家族の空間」、3階は「子どもの空間」として用途分け（写真／相馬ミナ）

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1階から3階まで、すべて異なる雰囲気の家で理想的な家事動線を実現

【case3】開放感ある吹抜けリビングが明るい印象に

第2子の誕生をきっかけに購入したマンションからの住み替えを決意したNさん。共働きのため「掃除や家事の手間が省ける家」を建てたいと希望し、スーモカウンターに相談しました。

完成した家は、LDKの床をむく材ではなく高品質なシート材を採用することで掃除やメンテナンスの手間が省けるようにしたり、玄関にはシューズクロークを設けることでいつでもすっきりとした玄関まわりを保てるようにするなど、さまざまな工夫を盛り込みました。

限られた土地でありながらも、吹抜けリビングによって開放感のある明るい印象の家が完成し、忙しい共働きの子育て家族が楽しく暮らせる住まいとなっています。

物干し動線を考えて、物干しスペースと同じ2階に浴室・洗面脱衣室・ランドリーを配置し家事の効率化を図った（間取図／SUUMO編集部作成）

2階の吹抜けリビングは明るく開放感あふれる空間。室内窓でつながるロフト（小屋裏収納）によって上下階にほどよいつながりを持たせている（写真／上條泰山）

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子育て中の共働き夫婦がこだわった掃除や家事の手間が省ける家

【case4】広々とした2階のバルコニーは子どもの遊び場にも

1LDKの賃貸マンションに暮らしていたIさん夫妻。子どもが生まれたことで徐々に家が手狭となり、都心へのお出かけついでに気軽にスーモカウンターを訪れました。そこで一番気がかりだった予算について相談し、毎月の返済額をシミュレーション。家族で1週間話し合い、注文住宅を建てることに決めました。

妻が好きなブルーを差し色にして住まい全体を統一したIさん宅。なかでもこだわりは、星空観察やホームパーティー、子どもの遊び場としても十分な1部屋分の広さがある2階のバルコニーです。

賃貸暮らし時代は子どもの足音を気にする生活だったものの、今では2階から聞こえる子どもの足音がうれしく感じられるほど、マイホームを建てたことに満足しています。

部屋数よりも開放感を優先し、1部屋分の広さがある2階バルコニーを設けた（間取図／SUUMO編集部作成）

外からの視線を気にせず遊べるバルコニーの外壁は、木目にしたことで半屋内のようなナチュラルな雰囲気に（写真／杉浦幹雄）

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CMを見て訪れたスーモカウンターで、ぼんやりした夢が現実に！

【case5】高齢のお母さまの全ての生活が1階のみで完結するよう考えられた家

老朽化した家にリフォームで手を加えながら住んできたMさん親子。しかし、手入れにかかる費用や光熱費の高さを考え思い切って家を建て替えようと思い、スーモカウンターへ相談しました。
相談を通じて明確になったMさん親子の希望は「自然素材で建てる」こと。アドバイザーに紹介された中から自然素材の注文住宅が得意な工務店に依頼を決めました。

屋内の壁と天井を全て漆喰にした新たな家は、高齢のお母さまの全ての生活（食事やトイレ、入浴など）が1階で完結できる間取りになっており、さらには万一の救急搬送時に備えてストレッチャーが通れる設計です。相性が良く、信頼の置ける工務店との出会いが家づくりの成功につながりました。

右の小窓は明かり取りの役目だけでなく母の部屋にもつながっているため、下を覗くと様子がわかり会話もできる（写真／一井りょう）

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高齢のお母さまも安心して暮らせる、自然素材と漆喰壁のマイホーム

【編集部が解説】20坪・25坪では平屋・2階建て・3階建てのどれが良い？

20坪・25坪の土地に快適な住まいを構えるなら、平屋・2階建て・3階建てではどれが良いのでしょうか。
それぞれの間取りで活かせるおすすめのアイデアなどをご紹介します。

20坪・25坪の平屋間取り｜老後にも優しい家

平屋のメリットは数ある中でも「毎日の生活がワンフロアで完結すること」が大きいでしょう。その特性を活かして、キッチンや洗面室、浴室、ランドリールームなどの水回りを1カ所に集約すれば、普段の生活における移動距離が短くて済み、家事の効率化も図れます。

また、段差をなくし、万一に備えて車椅子なども通れる設計にすることで老後も暮らしやすくなります。扉は開き戸ではなく引き戸にすれば、車椅子に座ったままでも開閉しやすいでしょう。

廊下をなくしてリビングや水回り、各個室が直結するよう設計すれば、その分スペースも有効活用できます。

廊下のない間取りについてもっと詳しく
→廊下のない間取りは無駄がない？　廊下のある間取りと比較したメリット・デメリットを紹介！

20坪・25坪の2階建て間取り｜子どもがいるファミリーにも

20坪・25坪の2階建てなら、子どもがいるファミリーも過ごしやすい間取りが実現可能です。

スペースが限られている中でもパントリーや食器収納、リビング収納などを設けることで、家の中の物もしっかりと収納でき、すっきりとした空間も保てます。

また、1階にLDKや浴室、トイレなどの水回りに加えて夫婦用のスペースを配置し、2階は個室のみにしておけば、高齢になったときに2階を使わずに1階のみで生活することも可能。
工夫次第で家族構成やライフスタイルの変化に合わせて長く暮らしやすい住まいが実現できます。

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>>空き家になっていた祖母の家を建て替え！子どもたちが元気に遊びまわれる家

20坪・25坪の3階建て間取り｜1階を駐車場にすることもできる

20坪・25坪の3階建てなら、1階を駐車場にする間取りも選択肢のひとつです。

20坪・25坪の敷地内に建物とは別で駐車場を設けようとすると、建てられるスペースがかなり小さくなってしまいます。3階建ての間取りを考えるなら、思い切って建物の1階を駐車場にしたガレージハウスを検討してみるのもよいでしょう。

1階の半分近くのスペースが駐車場に取られることになりますが、玄関や階段のスペースを除いても、個室1つ分のスペースは確保できます。浴室や洗面室などの水回りを集約したり、大きめのシューズインクローゼットを設けて収納スペースにしたりと活用方法もさまざまです。

2階に広々としたLDKを設け、家族の個室は3階に設けるなどフロアごとに工夫することで、2LDK～3LDKの間取りも実現できるでしょう。

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>>【実例あり】ガレージハウスの魅力とは？　クルマ好きが憧れる住まいのポイント

20坪・25坪の土地に家を建てる際の費用相場

20坪・25坪の土地に家を建てる際の費用相場は、「建てたい家の延床面積×坪単価（家の建築にかかる1坪あたりの費用）」で概算できます。

住宅金融支援機構が公表している「2022年度【フラット35】利用者調査」によると、注文住宅の住宅面積の全国平均で割り出した坪単価は、約99万9000円です。
これを踏まえると、20坪・25坪の土地に家を建てる際の費用相場は以下となります。

●    20坪の土地に延床面積20坪（約66㎡）の家を建てる場合、約99万9000円×20坪で約1998万円
●    25坪の土地に延床面積25坪（約82.5㎡）の家を建てる場合、約99万9000円×25坪で約2497万5000円

なお坪単価は建てる家のグレードや建築会社によって異なります。
家にかけられる予算と建てたい家の広さをおおまかに決めた上で、予算内で希望をかなえてくれそうな建築会社を探しましょう。

土地と家の費用バランスに注意しよう

土地も併せて購入する場合は、土地と家の費用バランスに注意する必要があります。
立地ばかりを重視して土地代が高くなってしまうと、家にかけられる予算が減って理想の延床面積を確保できないかもしれません。反対に家のグレードばかりを優先していると土地にかけられる予算が減って、希望のエリアに住めなくなる可能性があるでしょう。

先に紹介した「2022年度【フラット35】利用者調査」によると、土地付き注文住宅を建てた人の土地取得費の1坪あたりの全国平均は約24万6000円です。これを地域別に見ると、首都圏では約50万4000円と全国平均の倍以上となっており、近畿圏では約37万8000円とこちらも全国平均を超えています。
一方、東海圏では約20万円と全国平均を下回り、その他の地域では約12万5000円と全国平均のおおよそ半分となっています。

地域	土地付き注文住宅の土地取得費（平均）
全国	約24万6000円／坪
首都圏	約50万4000円／坪
近畿圏	約37万8000円／坪
東海圏	約20万円／坪
その他の地域	約12万5000円／坪

※「2022年度【フラット35】利用者調査」を参考に土地取得費を敷地面積で割り算出

土地取得費はエリアによって異なるので、それを踏まえて予算を考える必要があります。

さらに、土地の購入と併せて注文住宅を検討する際は、土地と家の費用バランスを考えることが大切です。
土地探しからサポートしてくれるハウスメーカーや工務店に依頼することで、どうすれば少しでも理想に近い家を建てられるのか、土地と家の費用バランスをみながらさまざまな提案が受けられるでしょう。

ハウスメーカーや工務店に土地探しを依頼するポイントなどについて詳しくは→
土地探しは、工務店やハウスメーカーに依頼できる？依頼時のポイントやメリット・デメリットを解説！

スーモカウンターに相談してみよう

これまで見てきたように、20坪・25坪の土地は平均よりもやや狭い土地です。どちらかというと、広さよりも立地の利便性を求める人がこのサイズの土地を選ぶ傾向にあります。人気の場所だけに周囲が建て込んでいることが多いので、採光を良くする工夫が必要になります。

注文住宅の新築・建て替えをサポートしているスーモカウンターでは、家づくりの不安を解決できる無料講座や、アドバイザーに悩みを相談できる無料の個別相談などを実施しています。個別相談では予算や希望条件の整理、建築会社の紹介など、注文住宅を建てる際のあらゆる不安について、知識と経験のある専任アドバイザーに無料で何度でも相談できます。

20坪・25坪の土地にどんな家を建てるか迷っている人は、スーモカウンターを活用して、家づくりの第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

監修／SUUMO編集部（【編集部が解説】20坪・25坪では平屋・2階建て・3階建てのどれが良い？／20坪・25坪の土地に家を建てる際の費用相場）

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取材協力／シグマ建設

取材協力／充総合計画一級建築士事務所　杉浦充さん

取材・執筆／蜂谷智子（りんかく）