不動産の購入・売却コラムCOLUMN

これから不動産売買をされる方はみな、初期費用は少しでも節約したいとお考えでしょう。中でも「仲介手数料」が最も気になるという方が多いのではないでしょうか？　仲介手数料の仕組みや計算方法について知っていればなにも恐れる必要はありません。

ここでは仲介手数料の基礎知識を解説します。最後に仲介手数料金額の早見表も掲載していますのでぜひご利用ください。

■「仲介手数料」とは？
仲介手数料の金額についてのルール
仲介手数料の速算方法
■仲介手数料を割引や無料とする不動産会社もある
計算式の金額はあくまでも上限額
なぜ仲介手数料の値引ができるのか
仲介手数料の値引きは助かる
仲介手数料が安くても業務は適切
実際には高い仲介手数料を提示する不動産業者ばかり
「仲介手数料の値引」と「信用性」のバランスから不動産会社を選ぶ時代
仲介手数料を確実に安くする節約術
仲介手数料だけで判断してはいけない
■仲介手数料以外に必要になる諸経費
不動産の購入時に必要になる諸経費
■2019年10月からの消費税増税の影響
仲介手数料は消費税増税によって大きな差が生じる
仲介手数料の税率には注意が必要
物件価格は売主態様によって増税の影響を受ける
■2018年1月の法改正
■仲介手数料の歴史

【付録】仲介手数料上限額はいくら？ すぐにわかる早見表

（写真はイメージです）  

■「仲介手数料」とは？

仲介⼿数料とは、不動産会社の仲介業務（売買や賃貸）に対して⽀払われる報酬のこと。
依頼された売買や賃貸の契約を成⽴させる⼿助けをすることに対しての報酬となるので、契約が成⽴しなければ、仲介⼿数料は発⽣しません。

ただし、契約が成⽴した時点で仲介⼿数料が発⽣するので、契約成⽴した後にその契約を解約する場合には仲介⼿数料を請求されるケースもあります。⼿付⾦による解約をした場合や、違約による解約となった場合は、物件の引き渡しがなくても仲介⼿数料を求められることがありますので注意が必要です。

仲介手数料の金額についてのルール

売買契約の場合、仲介した不動産会社が一方の依頼者（売主または買主）から受け取る仲介手数料は宅地建物取引業法で、その算出方法と上限額が以下のように定められています。

【仲介手数料の法定上限額】
（物件の売買価格が）400万円超えの部分：対象金額の3.3パーセント
（同）200万円超～400万円以下の部分：対象金額の4.4パーセント
（同）200万円以下の部分：対象金額の5.5パーセント

このように売買金額を「200万円以下の部分」「200万円を超えて400万円以下の部分」「400万円を超える部分」の3つに区分してそれぞれ計算し、それを合計するという計算方法なのですが、非常に面倒です。

たとえば、500万円の不動産を売却した場合の仲介手数料の上限額を計算してみましょう。500万円を、200万円以下の部分（200万円）と、200万円超～400万円以下の部分（200万円）と、400万円を超えた部分（100万円）に分け、それぞれに定められた料率をかけて合計します。

つまり、｛（200万円×5.5％）＋（200万円×4.4％）＋（100万円×3.3％）｝＝23.1万円となります。

 

仲介手数料の速算方法

仲介手数料の正式な計算方法は、上に述べた通りですが、実は簡単に計算する方法もあります。ただし、400万円超の物件に限った話です。暗算で素早く仲介手数料の算出ができるので、覚えておくと便利です。

結論から言うと、仲介手数料上限額の速算式は「売買金額×3.3％＋6.6万円」となります。なぜこうなるかは、簡単な算数で導き出せます。

400万超の売買金額を、A万円とします。先に述べた正式な計算方法で行うと仲介手数料の上限額は｛（200万円×5.5％）＋（200万円×4.4％）＋（（A－400）万円×3.3％）｝ となります。

さらに展開してみましょう。
｛（11万円）＋（8.8万円）＋（A万円×3.3％）－（13.2万円）｝
＝｛（A万円×3.3％）＋19.8万円－13.2万円｝
＝｛（A万円×3.3％）＋6.6万円｝

■仲介手数料を割引や無料とする不動産会社もある

ここまで、仲介手数料の計算についてご説明してきました。ところで、文中で「仲介手数料の上限額」と何度も繰り返しているのに気づかれたでしょうか。あえて何度も繰り返しています。

計算式の金額はあくまでも上限額

繰り返しになりますが、法律で定められているのはあくまで仲介手数料の上限額であって、仲介手数料の金額そのものではありません。ところが、実際はほとんどの不動産会社がこの上限額を法律で定められた定価であるかのように、当たり前に満額請求しています。

上限額があるというだけで下限額についての定めもないので、仲介手数料を値引することは当然にできます。最近では他社との差別化のために仲介手数料を値引きしたり、ケースによっては無料にしたりする不動産会社も出てきています。

国土交通省は、宅地建物取引業法の「解釈・運用の考え方」でも、「報酬(仲介手数料)の限度額を当然に請求できるものではなく」実際の業務内容に応じて「依頼者と協議して決める事項」としています。このように仲介手数料は本来、「売買価格の3.3％＋6.6万円」を一律に請求できるものではないことが、ここにも示されています。

なぜ仲介手数料の値引ができるのか

これまで定価のように請求されていた上限額の仲介手数料をなぜ値引できるのか、疑問に感じる方がいらっしゃるかもしれません。

先のご説明の通り、不動産会社の収入は成功報酬で得られる仲介手数料がメインですので、仲介手数料の値引は会社の収支に大きな影響を及ぼします。不動産業界では大手の市場シェアが高いので、携帯電話料金の値引合戦と同じように、A社が値引をするとB社が値引して対抗するという構図になってしまいます。そのため、大手不動産会社は、お互いの利益のためにも仲介手数料の値引はせずに「上限額」を定価のようにしてしまってきたのが現状につながっています。

また、不動産業界では、インターネットが普及する前までは、物件情報の周知や集客に大きなコストを投じていました。折込広告やポスティングには印刷費や人件費がかかってしまいますし、人目に付く路面に店を構えるには、高い賃料が必要になります。

しかし、現在では、インターネットが大きく普及したことによって、集客のために1階の路面店へ店を構える必要性が低くなり、ポータルサイトやSNSなどを通じて、最新の物件情報を得たり紹介したりすることが容易になっています。
時代背景の変化から不動産会社に係る経費は大きく変化しており、「上限額」ではない仲介手数料が可能になっています。

仲介手数料の値引きは助かる

売買する物件の価格は数千万円単位ですので、この売買価格に連動する仲介手数料の値引きは、大きな差になります。

たとえば、4,000万円の物件を購入する場合、仲介手数料の上限は138万6,000円（消費税込）です。このケースの場合、仲介手数料を半額に値引きしてくれる不動産会社ならば約69万円となります。浮いた69万円があれば、70㎡の部屋ならばクロスとフローリングの貼り替え程度のリフォームは十分に検討できます。また、家電や家具などを新しいお住まいの雰囲気に合わせて新調することもできます。

物件を購入して終わりではなく、そこから新しい生活が始まるのです。浮いた仲介手数料の割引分をリフォームや引越、新生活のための費用にあてることができることは大きなメリットでしょう。

仲介手数料が安くても業務は適切

仲介手数料が安いと、「何か裏があるんじゃないか」「契約だけして何もサポートしてくれないんじゃないか」などの不安を感じるかもしれませんが、ご安心ください。

契約締結時に不動産会社と取り交わす媒介契約には以下のような条文が規定されています。

【国土交通省　標準媒介契約書　抜粋】
一般媒介契約　第５条（宅地建物取引業者の義務等）
２　乙は、前項に掲げる義務を履行するとともに、次の業務を行います。
四　甲に対して、登記、決済手続等の目的物件の引き渡しにかかる事務の補助を行うこと。

乙は仲介を行う不動産会社を指し、甲は売主や買主を指します。購入後に行う登記や決済手続きなどのサポートも業務の一部と規定されているのです。たとえ仲介手数料が無料であろうとも、仲介という立場である不動産会社は物件の引き渡しまでお手伝いをすることが義務付けられています。仲介手数料が安い不動産会社でも安心して依頼しましょう。

実際には高い仲介手数料を提示する不動産業者ばかり

先にも述べましたが、名の知れた大手をはじめとする多くの不動産会社は仲介手数料を上限額で請求することが多いのが現状です。なかには「これが法定価格です」と何食わぬ顔で虚偽の説明する会社もあります。この点については、「仲介手数料の相場について」や「なぜ仲介手数料は安くならないのか」で詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。

不動産会社が仲介手数料として上限額を請求すること自体は認められていますが、本来はこうした規定についてきちんと説明し、依頼者に仲介手数料についての理解を求める姿勢であるべきです。実際はそのような姿勢はほとんど見られないのが現実です。

「仲介手数料の値引」と「信用性」のバランスで不動産会社を選ぶ時代

いくら仲介手数料を値引すると言っても、信用性の低い不動産会社に大切な不動産の売買を任せるのは気が引けるでしょう。一方、信用できる不動産会社がいくつかあるのならば、その中で支払うべき仲介手数料が安価になる会社を選ぶのは当然の流れです。

これまでは、仲介手数料は「上限額」というのが通例でしたので、「信用性」のウェイトが高くなり、「同じお金を払うなら…」と大手の不動産会社が選ばれてきました。しかしながら、仲介手数料の値引分は実際に支払う費用の差ですので、出来るだけ安く不動産売買をしたいと考えている人には大きな差別化のポイントになります。

インターネットが普及して不動産情報が容易に手に入る時代ですので、「仲介手数料の値引」という新しい判断軸を加えたうえで自分自身に合った不動産会社を探してはいかがでしょうか。

仲介手数料を確実に安くする節約術

不動産売買の仲介手数料が法律で「上限額」のみが定められていることを知っていれば、上限額を定価のように提示された場合でも、臆することなく手数料の値下げ交渉ができます。

一方、最近ではREDSのように「仲介手数料が割引、さらに無料も」とうたう不動産会社も出てきています。こうした会社を利用すれば、仲介手数料値下げの交渉をするまでもなく、確実に仲介手数料を安くできます。ただし、条件に応じて仲介手数料の割引額が変わることがありますので、事前に条件は確認しておいた方がよいでしょう。

不動産売買をお考えの方は、こうした不動産業界での新しい流れに真剣に取り組む会社のご利用をぜひ検討してみてください。

仲介手数料だけで判断してはいけない

たしかに仲介手数料は安いに越したことはありません。しかし、仲介手数料の金額のみで不動産会社を選んでしまうのは大変危険です。

不動産の売買には、税金の特例や軽減措置などがいくつもあります。一例をあげると、一定の条件を満たした住宅を購入するときに住宅ローンを利用すると、住宅ローン控除という所得税の還付が受けられます。これまでは控除期間が10年間でしたが、消費税増税の影響を軽減するため、現在は控除期間が13年間に延長されています。

また、他にもリフォーム済みマンションなどを購入する場合には、2021年12月まで所得に応じて最大50万円までの住まい給付金が支給されます。このような住宅ローン控除や住まい給付金を適切に理解していなければ、数十万円という単位で損してしまう恐れもあります。

仲介手数料も1つの判断基準ではありますが、それだけに固執せずに、不動産売買の詳細をしっかりと理解し、現在の税法などに基づいた的確なアドバイスができる不動産会社を選ぶようにしましょう。

REDSでは、お客様が安心して不動産売買のご相談ができるように、担当者全員が宅建士の資格を有しています。また、東証１部上場企業の株式会社ヒノキヤグループの一員として、税金を含めた多くの専門家ネットワークを構築していますので、不動産だけでなく、税金面でもお客様に的確なアドバイスをご提供することが可能です。

■仲介手数料以外に必要になる諸経費

不動産の売買には、仲介手数料以外にも諸経費が必要です。

ここでは、購入時に必要となる諸経費について説明します。購入する不動産や資金計画などによって、購入時の諸経費も変わってくるので、物件探しと並行しながら、諸経費についてもしっかりと確認するようにしましょう。

不動産の購入時に必要になる諸経費

① 印紙税

売買契約書には、契約書に記載されている売買代金に応じて印紙税を納める必要があります。印紙税額分の収入印紙を購入して契約書に貼付することで納税します。現在は軽減措置が適用されており、売買代金が1,000万円を超え5,000万円以下ならば貼付する収入印紙は1万円です。

② 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）

所有権の移転や住宅ローンに係る抵当権設定の登記を行うときにかかる費用が登録免許税です。築年数が経過したマンションなどは軽減税率の要件を満たさず、登録免許税が高くなってしまう場合もありますので、注意が必要です。

また、登記手続きを司法書士に依頼する場合には、その報酬もかかります。物件の価額や手続きの内容によって報酬額が変わるので、前もって調べておくと良いでしょう。

③ 住宅ローン経費

住宅ローンには、事務手数料や保証料、金銭消費貸借契約時の収入印紙代などがかかります。最近ではネット銀行なども含めて多彩なローン商品が揃っており、手数料などが安くなっているものもあります。

数十年間と長く支払っていくものですので、金利が少し違うだけで支払総額が大きく変わります。不動産会社のアドバイスなども聞きながら、ご自身に適した住宅ローンを見つけましょう。

④ 火災保険

住宅ローンと同じく、火災保険にも多彩な商品があります。水漏れや台風被害などを受けたときに保険が適用されるように、保険内容をしっかりと確認してから比較検討して選ぶようにしましょう。

⑤ 不動産取得税

不動産を取得した際に課せられるのが「不動産取得税」です。一定の条件を満たせば、不動産取得税の軽減が適用され、課税されない場合もあります。課税される場合は、不動産を購入してから半年程度が過ぎ、新生活が落ち着いた頃に納税通知書が届きますので、忘れずに資金を残しておきましょう。

⑥ 引っ越し代・家具代など

引っ越し代や新しい家具などを購入する費用は、ご家庭によって大きく幅があります。新しい家の間取りなどを見ながら、どのぐらいお金がかかりそうか事前にイメージして準備しておきましょう。

■2019年10月からの消費税増税の影響

2019年10月1日から消費税がそれまでの8％から10％に増税されました。ここで、消費税の増税が不動産の購入に及ぼす影響についてご説明いたします。

仲介手数料は消費税増税によって大きな差が生じる

仲介手数料は課税対象ですので、以下の表の通り、増税の影響を受けます。物件価格が高くなればなるほど増税による差額は大きくなっていきますが、仲介手数料が安くなると同じ物件価格でも増税の影響は小さくなります。消費税増税の影響を考えた場合、仲介手数料の値引に応じてくれる不動産会社を積極的に利用してみてはいかがでしょうか。

【仲介手数料が法定上限の場合】

 

【仲介手数料が半額の場合】

 

仲介手数料の税率には注意が必要

不動産売買では、売買契約から引渡しまでに数ヶ月の期間があります。それでは、2019年9月に売買契約を締結して同年11月に引渡しを受けた場合、仲介手数料の税率はどのようになるのでしょうか？

結論から申しますと、仲介手数料は支払う時点での消費税率が適用されます。前述のケースの場合、2019年9月の売買契約時点で仲介手数料の半金を支払う場合には消費税8％が適用され、同年11月に引渡しを受けた時点で支払う半金は消費税10％が適用されてしまいます。

2019年9月末までに売買契約をする場合には、経費の節約のために、売買契約が成立した時点で仲介手数料を全額支払ってしまうのも1つの方法です。

物件価格は売主態様によって増税の影響を受ける

売主が個人の方である場合は、物件本体価格は非課税ですので、消費税増税の影響を受けることはありません。一方、物件がリフォーム済みマンションなどで売主が業者である場合は、消費税増税の影響を受けます。

例えば、税込3,980万円で販売しているリフォーム済みマンションの場合、土地価格を800万円とすると、消費税課税対象となる建物価格は2,944万円、消費税8％分が236万円という内訳になります。これが消費税10％に増税されると、税込4,038万円（土地800万円＋建物2,944万円＋消費税294万円）に販売価格が上がることになります。

4,000万円を下回る価格帯で検索されるように3,980万円という価格設定にしていた物件を消費税の増税を理由に4,000万円を超える価格に設定することは考えにくく、現在販売されている物件の価格に消費税が影響を及ぼすことは少ないでしょう。

■2018年1月の法改正

2018年1月に法改正があり、売買価格400万円以下の仲介手数料について、上限19.8万円まで請求することが出来る特例が新設されました。

この改正の主な目的は、地方にある空き家などの流通の促進です。地方にある空き家などは、売買される価格が非常に低いため、売買価格に連動する仲介手数料も安価になってしまいます。ですが、売買契約書の準備や調査などは価格を問わずどの物件も同じように必要になるため、安価な物件は不動産会社にとって出来るだけ避けたい案件でした。

この状況を改善するため、400万円以下の安価な物件の場合は、通常と比べて現地調査などに費用がかかるケースにおいて、仲介手数料の上限を19.8万円まで認める特例となっています。
この特例は、あくまで事前に両者が合意していることが条件ですので、後出しで提示された場合は、適用されないので注意しておきましょう。

■仲介手数料の歴史

不動産売買の仲介手数料は、1970年に当時の建設省の告示により、現在の料率になりました。

それまでは各都道府県知事の権限によって仲介手数料の料率が決まっていましたが、この告示をもって全国一律で仲介手数料の上限が設けられました。

㈱不動産経済研究所が公表している「全国マンション40年史」によれば、1973年当時の首都圏マンションの平均価格は1173万円ですが、同社が公表している2019年の首都圏マンションの平均価格は6022万円となっており、およそ半世紀で5.2倍になっています。仲介手数料は、不動産価格に料率を乗じる仕組みですので、仲介手数料も同じく5.2倍になったと言えます。

一方、厚生労働省の賃金構造基本統計調査に基づくと、1973年当時のサラリーマンの平均年収は140万円だったのに対して2019年は307万円まで上昇していますが、こちらは2.2倍です。

年収から考えれば、マンション価格も仲介手数料も割高になっていると言えます。マンションは専有面積が広くなったり、設備が充実したりと年々グレードが上がっていっていますが、仲介というサービスの本質は大きく変わっていません。半世紀も変わっていない仲介手数料の上限は時代に合わなくなっていると言えるかもしれません。

 

以下が、仲介手数料上限額の早見表です。不動産売買をご検討の際にぜひご活用ください。

【付録】仲介手数料上限額はいくら？ すぐにわかる早見表

 

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