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日前，位于平湖的百万级综合体大盘深圳远洋城迎来开盘，终官宣劲销2.3亿元，开盘转化率高达73%
图源：远洋集团华南区域
一场久违的热销，让市场关注度再次聚焦在几乎被人遗忘的深圳的地理中心——平湖。先来发张图，大家感受一下为什么说平湖是深圳的地理中心。
图源：《深圳市国土空间总体规划（2021-2035年）》
如果不是受限于深圳“东西长、南北短”的地理格局以及“一路向西”发展格局，平湖作为地理中心的战略意义远比现在要重要的多，同时由于南北短的缘故，部分自媒体、开发商还将平湖称为“罗湖北”。这一点从通勤上也可以佐证，非高峰期，仅需半左右即可从平湖到达国贸附近，早晚高峰由于车流量大、堵车等问题，时间会稍微延长些。
就我个人而言深有体会，日常自驾出行前往平湖真的很方便。只可惜，深圳更多的上班群体还是集中在车公庙、福田CBD、南山科技园等板块，通勤时间会明显增长。
再说回平湖本身，单看片区规划相当能打。在2024年9月国务院批复的《深圳市国土空间总体规划（2021-2035年）》中，平湖地位跃升，成为深圳12个功能中心之一，且还是其中一个街道身份，简直就是个“显眼包”，其他街道怕是得羡慕哭了。同时，在龙岗的“一芯两核多支点”中，平湖中心正是其中的“西核”，被赋予协同周边区域打造万亿级ICT产业集群承载区、千亿级跨境电商产业集聚区的重大使命。
平湖跨境电商集群（图源：南方+）
可惜的是，平湖虽然规划很强，但楼市现状却颇为低迷。2023年入市的融湖盛景花园、凤凰九里等项目至今均剩有6成左右房源期房在售，也就是1年多才卖了4成左右，去化非常缓慢，这究竟是为何呢？
平湖规划很强，但楼市现状很“荒凉”！
事实上，除了规划的优势外，平湖的产业也拿得出手，不仅是深圳前海区域范围外的官方合作区域，官方定名是“前海后陆(平湖)拓展区”，可以享受与前海企业一样的优惠政策，且还是深圳科创产业、芯片、半导体的产业科技集群地，已吸引新凯来、鹏芯微、领益智造、深圳平湖实验室、南科大工程师学院等世界级科技企业和科研单位进驻，更别说今后还有平湖枢纽这一强势助力，前景值得期待。
平湖枢纽轨网线路
关于平湖，说了许多好听的话，我还是得说一些不好听但很现实的真话，有利于你更全面地了解平湖楼市。
首先，平湖规划虽好，但行政级别远远不够。自古有言“大树底下好乘凉”，平湖虽然处于深圳地理版图中心位置，但却背靠凤岗；在行政方面，归属龙岗，却又距离龙岗区政府较远，与龙岗核心板块完全割裂开来，距离龙岗中心城、大运中心较远，这中间的障碍恰恰就是凤岗。
龙岗区各街道分布图
不止如此，南向也被吉华街道、南湾街道阻拦，无法直连龙岗强经济街道——坂田，让平湖有点“孤立无援”的意思。若在行政级别方面无法进一步提升，在发展上就会存在诸多限制。
其次，平湖经济总量不够。以2022年GDP数据为参考，龙岗排名的当然是坂田街道，GDP为2252亿元，龙城街道为773.89亿元、龙岗街道为636.03亿元，而平湖街道为428.05亿元，甚至还不如宝龙街道（465亿元）。可见，平湖在经济发展方面任重而道远。
特别是平湖始终缺少像坂田华为那样的超级龙头企业，即便“四上”企业以1384家位列龙岗、国家高新技术企业以418家排名龙岗第三，仅靠数量上的提升显然还远远不够，距离实现质变仍差距不小。
还有一点不得不提，消费降级影响的不仅是个人，还包括城市以及各个区域、街道的发展，由于平湖行政级别、经济总量在龙岗均未能处于前列，难以得到城市资源的优先倾斜。显然对平湖而言，时间并不是朋友，短期内现状还是难以改变
抛开这2点来看，平湖楼市毫无存在感和开发商缺少营销也脱离不了干系，市场发声还是太少了。除了近期远洋城有些动静外，于1月3日取证的翰华广场（即岗宏翰林汇2期）则完全可以说是“石沉大海”，毫无一点波澜。
关于平湖区域，我就说到这，下面还是简单点评一下平湖在售以及即将推出的项目，为有意在平湖置业的购房者提供一份参考。
融湖盛景花园
融湖盛景花园总建面约100万㎡，共分5期开发，上一批产品于2023年4月入市，户型面积段为94㎡-144㎡3-4房，备案均价为4.67万元/㎡。由于这价格是23年的定价，对现在而言已经明显偏高，根据部分渠道释放的信息来看，仍要350万元起才能买82㎡3房产品（该户型为2022年入市），单价仍达到了4.27万元/㎡，这折扣力度几乎约等于无。
融湖盛景花园项目效果图
项目距离地铁10号线禾花站约700米，步行10左右，地铁出行较为方便，周边生活配套也较为齐全。此外，融湖盛景花园还是平湖在售项目中，户型得房率较高的项目，达到了81%，但由于单价、总价均偏高，严重缺乏性价比，毕竟4万多的单价完全可以买到光明核心地段的高品质楼盘以及罗湖一些不错的二手房了。
金光华凤凰九里
金光华凤凰九里位于平湖凤凰大道15号，总建面约8万㎡，集住宅、商业、办公多重业态为一体，在售户型约67-106㎡二至四房，折后价格2.92万元/㎡起，2026年3月精装交付，梯户比为2T6户、3T6户。
金光华凤凰九里项目效果图
项目周边暂无地铁，近的为地铁10号线双拥站，距离约3.4公里，骑电动车也需要一刻钟左右。配套方面，项目距离凤凰山较近，且教育方面属于平湖实验、园岭学区范围，外加规划中的龙城高级，至于其他方面就一般了，周边被工业区所包围，城市面貌老旧，居住属性一般。
远洋城
远洋城也是一个百万级综合大盘，本次推出产品为79-108㎡3-4房产品，备案均价3.5万元/㎡，折后单价2.69万/㎡起，比金光华凤凰九里还要低，看起来颇具诚意，这或许是本次热卖的原因。
远洋城项目效果图
项目紧邻在建的南科大附属龙岗，周边教育资源十分丰富，再加上楼下就是公园，且自身规划有4万㎡商业，完全可满足业主基本生活所需。不过目前距离地铁较远，虽然附近有规划的17号线山夏站，但其属于二期工程，一期都需要2028年才能开通，在通勤方面的艰难需要忍受相当长的时间。
翰华广场
翰华广场即岗宏翰林汇二期，位于平湖街道溪南路与鹅溪路路口交汇处东南角，已经快靠近东莞凤岗了，位置明显有些偏远，周边彻底被工业园区、老旧厂房、城中村所包围，从航拍图一眼看去，完全就是孤楼，居住氛围可想而知。
岗宏翰林汇二期航拍图（图源：网络）
二期推出的产品为79-138㎡2-4房，备案均价3.48万/㎡，的一套总价甚至达到了549万元，性价比方面还不如远洋城。从产品面积段上还可看出一点，翰华广场户型得房率很低，仅71%，是我列出在售项目中的一个，79㎡做2房不说，91-96㎡3房产品也只能做到1卫，功能性已经低于市场平均水平，若根据实际得房率来算，翰华广场实际单价还会更高。虽然此前项目一期推出时直接打85折售卖，若二期售价打85折，均价仍达到了2.96万/㎡。说真的，这价格购房者还有考虑的必要吗？还不如上面的金光华凤凰九里、远洋城呢。
整体来看，平湖楼盘城市面貌相对一般，毕竟属于产业大区，且物流占据了不小的比重，产业园区、工业园区比较多，这也是为何说平湖短期现状难以改变的原因。
从居住属性而言，平湖偏科明显，教育资源普遍不错，哪怕是翰华广场也被划分在平湖实验、园岭学区范围内，孩子上学确实不用愁。但除了教育资源外，其他方面就很难拿得出手了，要么距离地铁较远，要么缺少大型商业配套，且基本都存在周边工业园区、产业园区、城中村较多的问题，十分影响居住体验感。
说到底，现阶段平湖楼盘售价还是偏高了，3万+/㎡的均价真的不如选择居住属性更高的光明核心区，就更别说性价比更高的各种安居房、人才房、共有产权房了，平湖的开发商们还需要在营销方面多下功夫，不仅要多做宣传推广，还应在售价方面给出足够的优惠才行，否则去化依然会陷入困局。
购房置业，少则数十万，多则数千万，怎能纸上谈兵？怎能没有指引？地产凝眸23年房地产行业从业经历，历经房地产开发、营销代理、地产评论多行业实战，国家建设部、人事部2002年首批房地产经纪人资格证书获得者，房天下2017年度人气爆棚答主奖、今日头条青云计划获奖者、百城千盘优秀奖获得者，深圳市TOP10地产影响力自媒体，欢迎私聊！
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