武蔵小杉のタワマンが修繕積立金の運用で15年で2億4000万円の利益を叩き出せたワケ。

武蔵小杉のタワマンが修繕積立金の運用で15年で2億4000万円の利益を叩き出せたワケ。

タワーマンションは豪華な共用設備や駅チカなどの好立地、迫力のあるエントランス、そして貧乏人が羨む眺望など、
所有欲とステータスをくすぐる金持ち向けの高級共同住宅ですが、修繕積立金の不足などが将来的に問題になる、
と言われています。

さて、そんな修繕積立金の不足を「運用」「投資」にてカバーするマンションも生まれているそうな。

マンション名は「パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー」（2008年08月 築）
70平米で8,001万円～9,779万円程度のお値段、とのこと。

高格付け社債で安定運用：

「15年間の資産運用で、約2億4000万円の利益が出ました」

　そう語るのは、神奈川県川崎市のタワーマンション「パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー」の管理組合法人で代表理事副理事長を務める志村仁さんだ。

　この利益は、敷地内駐車場を「外部貸し」するなどの実物資産運用と、修繕積立金を原資とした金融資産運用による利益を合わせた金額だ。

　近年、駐車場の外貸しを行う集合住宅は珍しくない。だが、「管理組合が積極的な資金運用を行っているとは言いがたい」（大和ライフネクスト・マンションみらい価値研究所）現状がある。そんな状況下で、同管理組合法人は、現在、20億円強の資金を社債で運用している。

（中略）

　17年夏、志村さんは「国債ではまったく利益が出ない」と、理事会で問題提起した。そして、「資産運用のプロ」を住民から募り、審議会を立ち上げることを決めた。すると、5人ほどのメンバーが集まった。

「証券会社や投資銀行の現役社員、OB、信託銀行の資産運用の専門家、ヘッジファンドをやっている人など、プロフェッショナルなメンバーがそろいました」

　審議会では、「マンションの修繕積立金」を原資とした場合、とりうるリスクと収益性を勘案し、どのような金融商品を購入すべきかを検討した。
武蔵小杉の「タワマン」修繕積立金の運用で2億4000万円　巨額の利益を築いた「売買」の意外なルールとは（AERA dot.） – Yahoo!ニュース

当初、このマンションは国債で運用していましたが、マイナス金利政策により、
国債の利率がほぼゼロとなりました。その後、マンションに住む有識者で高格付け社債で
安定運用を行うことになったそうな。

モラルハザードを起こさない仕組みが必要：

証券会社や銀行の現役社員が混じって取引を行うと、「せや！マンションの修繕積立金を使って、
うちの会社の手数料のお高い商品を買わせたろ！まぁそんなにリスク高くない商品やし、
損をさせなかったらへーきへーき」というモラルハザードが起きそうな気もしますね。

そのへんは「高格付け社債限定「1回1億円を上限」などのルール化で上手いことカバーしているのでしょう。

確かに修繕積立金はマンションがちゃんと管理され、住民が住んでいる限りは安定収入が見込めますし、
大規模地震や台風や水害がなければ、あらかじめ支出する時期が分かっているので、
安定した運用がし易いかも。

合意形成がめんどくさそうなので社債一択か：

ただ、個人だったら「とりあえずオルカンかS&P500にぶち込んでおこうか、下がってたら持ち直すまで
待てばいいやろうし、どうせ余剰資金や」と言えます。しかし、マンションだとその合意を取り付けるのが
非常に大変で、かつ、「大規模修繕の時期に大恐慌が来てたらどうすんねん」という問題が出てきます。

という訳で、やっぱり安定した社債運用が現実的な解となったのかも。

ヴィンテージマンションと呼ばれるために：

これから日本もインフレが継続して起きていくでしょうし、マンション管理組合の修繕積立金も、
定期預金などに寝かせておくと、インフレ負けして、大規模修繕が出来ない、という事態に
追い込まれやすくなります。

住民同士が知恵を出し合って、マンションの資産価値を高めるような努力をしている物件が、
将来的にも価値を高め、ヴィンテージマンションとなり、高値で取引され続けるかも。
無駄にリスクを取り、リターンを追い求める必要もありませんけどね。