中古マンションの売却を検討している方の中には、「何をすれば良いのかわからないけど、できるだけ高く売り切りたい」という方も多いでしょう。中古マンションを高値で早く売るためには、あらかじめ売却の流れを知った上で適切な対応を取ることが大切です。

そこで本記事では、中古マンションの売り方と少しでも高く早く売るための秘訣をご紹介していきます。

中古マンションを少しでも高く・早く売る9つの秘訣

いざマンションを売るとなっても、初めてだと一体何をすれば良いのかわからないという方は多いはず。そこでまずは、中古マンションを少しでも高く・早く売るための秘訣を9つご紹介していきます。

①マンションの売り時を逃さない

マンション売却はタイミングが命。売却を考えているなら、先延ばしにせずスピーディに行動することが大切です。

マンション価格は常に変動しているため、のんびりしていると所有している中古マンションの価値が下がって安い価格で売るしかなくなってしまう恐れも。

現に以下に示す通り、東京23区のマンションの価格水準は2013年のアベノミクス開始以降急激に上昇しバブル期並みの高水準となっていますが、東京オリンピック開催期をピークに以降は緩やかに減少すると予想されています。

参考：一般財団法人日本不動産研究所　東京23区のマンション価格と賃料の中期予測／2022下期

上図は新築マンション価格の推移に関するデータですが、中古マンションと新築マンションの価格は相関関係にあるため、中古マンションの価格も同様の推移をたどると考えられます。

売り時を逃すと安い価格で売却することになるだけでなく、最悪の場合売れずに残ってしまう恐れもあるため注意しましょう。

マンションが売れる時期

不動産会社の中には営業目的で「いつでも売れる」と安易な売却を勧めてくるところもありますが、マンション売買では売却に適した時期＝実質的に売買取引が増える時期があります。

マンション売買取引が盛んになる時期は、「春」と「秋」。春と秋は生活を新たにするために引っ越しを検討する人が多いことからマンション売買が増える傾向にあります。需要が高まればマンション価格も上がってくるため、春と秋は高値での売却が期待できる絶好の時期といえるでしょう。

競合の相手がいる場合はずらした方が良い

高値で中古マンションを売るには、競合物件とはむやみに競わず売却の時期をずらすことが鉄則です。競合物件とは、所有物件の近隣エリアにある類似条件の物件のこと。競合物件と同時期に売り出すと、売却価格が競合物件の価格に影響を受けてしまう可能性があります。

競合物件の売却価格が自分のマンションの売却価格よりも安い場合、競合物件の方に人気が傾いて自分のマンションが売れ残ってしまうことも十分に考えられるでしょう。そうなるとできるだけ早く売りたい不動産会社は売れ残りを避けるため、売却価格を下げることを提案してきます。

結果として競合物件と競ったがゆえに不要に安値での売却を受け入れるしかなくなってしまうことになりかねないため、競合物件がある場合には同時期の売却が有利なのかどうか担当者にあらかじめ相談するのが良いでしょう。

近隣に新築マンションが建つ場合は早めに売却する

新築マンションは一見中古マンションの競合にはならなそうですが、実は売却価格に影響を与える強敵です。新築マンションの売買価格は、近隣エリアの相場価格に基づいて設定されます。

新築マンションの価格が中古とさほど変わらなければ、購入検討者は新築がほしいと思うもの。また新築マンションが建設されることで、自分のマンションの日当たりが悪くなって物件価値が下がるなどのリスクも起こり得ます。

近隣に新築マンションが建つ場合には、出来上がる前に売り抜いてしまうのが安心です。

②マンション売却の相場を知る

市場で取引されているマンションの相場価格を知らずに、マンション売却を成功させることはできません。マンションの相場価格はインターネットで簡単に調べることができるため、相場価格の目安を知るツールとして活用することをおすすめします。

おすすめサイトは、以下の通りです。

• マンションの成約価格を掲載している「REINS Market Information（通称レインズ）」
• 国交省が提供している「不動産取引価格情報検索」

上記のサイトを活用して、所有物件の近隣エリアを中心に売却価格相場を調べましょう。

③ローンの返済計画を立てる

返済期間を長期に設定してローンを組んでいる場合、マンション売却にあたってローンの残債を返済する必要があります。ローン残債の全額を自己資金で完済できないときは、返済資金を以下の2つの方法で調達してローンの返済に充てましょう。

• マンションの売却資金
• ローンの借り換え（住み替えの場合）

マンションの売却資金をローンの返済に充てるには残債額を上回る高値でマンションを売却することが求められますが、中古マンション市場を見極めながら希望通りの価格で売り切るのはそう簡単なことではありません。そのため信頼できる不動産会社と緻密な販売戦略を立てて行動していく必要があります。

また住み替えの場合には、住み替えローンへの借り換えが可能です。住み替えローンでは、マンションの売却資金では賄えなかったローンの残債分を購入する住宅の代金に上乗せして融資してくれます。

ただし住み替えローンは借入額が購入する物件の担保価値を上回るため、一般的な住宅ローンよりも金利が高く年収などの審査基準も厳しいのが難点です。また住み替えローンは売却清算と新居購入を同日に行うことが利用条件となっているため、新居探しを早急に行う必要があります。

④信頼できる不動産会社を探す

マンション売却の成功は、販売活動を行う不動産会社の力量にかかっています。信頼できる不動産会社を探す方法としては、不動産一括査定サイトがおすすめです。不動産一括査定サイトを活用すれば、簡単な入力だけで全国の不動産会社に物件査定を依頼することができます。

複数の不動産会社を比較検討することで、その会社が信頼できるのかどうか見極めることができるでしょう。信頼できる不動産会社を見極めるポイントとしては、以下の通りです。

• 根拠に基づいた査定額を提示している
• マンション売却実績が豊富
• 誇大広告をしていない
• デメリットとなる情報も提供してくれる

⑤売り出し価格は値引き交渉を想定した価格で売り出す

マンション売却の際には、あらかじめ値引き交渉を想定した売却価格を設定しましょう。購入検討者のほとんどは、値引き交渉の申し入れをしてきます。提示された値引き額があまりにも多額である場合には応じる必要はありませんが、数十万円程度の値引きであれば応じた方が売却がスムーズに進むでしょう。

⑥不動産の値下げは慎重におこなう

マンションの売却価格の値下げは、あらかじめ不動産会社と売却スケジュールを話し合った上で慎重に行いましょう。媒介契約は3か月で1単位となるため、不動産会社としては3か月以内に売却を成立させたいというのが本音です。

売り切りたい不動産会社から3か月目のぎりぎりで値下げの提案をされるということはよくあることですが、そこで焦って値下げに踏み切ってしまうのは早計。不動産会社の思惑に乗っていたずらに値下げを行うのではなく、長いスパンで売却スケジュールを組んで冷静に動向を見守りましょう。

売却スケジュールの目安としては、6か月間がベスト。媒介契約もあらかじめ6か月で考えておくと安心です。

⑦住宅診断をしてもらう

住宅診断＝インスペクションは、その物件が安全であることを保証する保証書のようなもの。売却の前に住宅診断士によるインスペクションを済ませておけばマンションにインスペクション済みという付加価値をつけることができるため、より高値での売却が期待できます。

インスペクション費用の相場は、以下の通りです。

• 専有部分のみ→5～7万円
• 専有部分と共有部分→約10万円

⑧不動産の市場を確認しておく

マンションを希望価格で売却するには、最近の不動産市場の動向を確認しておくことが大切です。不動産関係のニュースを日頃チェックしたり、より不動産業界に精通した不動産会社の担当者にたずねたりして知識と情報を仕入れるようにしましょう。

⑨不動産会社による広告活動を依頼する

不動産会社にしっかりと広告活動を行ってくれるよう、あらかじめ依頼しておくことが大切です。マンション売却の成功は不動産会社の広告活動次第。しかし不動産会社が不動産情報サイトに掲載できる物件数は限られていることから、優先順位が低いとみなされた場合には掲載が先送りになってしまうこともあります。

自分の物件が実際に掲載されているかどうかはレインズで確認することができるので、必ずチェックしましょう。

中古マンション売却の流れを知る

中古マンション売却では、やるべきことがさまざまあります。ここでは、中古マンション売却の流れを分かりやすく5つのポイントで見ていきましょう。

①マンションを売却するには不動産会社選びが重要

マンション売却の成功は、パートナーとなる不動産会社選びで決まるといっても過言ではありません。とはいえ検索して一社一社連絡を入れて査定依頼をして‥となると、膨大な時間と手間を要してしまいます。

そこでおすすめなのが、不動産一括査定サイト。複数の不動産会社に一括で査定依頼ができるため、スピーディに良い不動産会社を見つけることができます。

②マンション売却が開始したら内覧と価格交渉が始まる

良い不動産会社を選ぶことができれば、不動産会社が主導するインターネットやチラシなどを活用した効果的な広告活動によってスムーズに集客を行ってくれます。購入検討者が見つかったら内覧をしてもらい、取引成立に向けた価格交渉を行いましょう。

③売価契約が決まったら決済して引き渡し

購入者と売買契約を結んだら、いよいよ決済。購入者からマンション代金の支払いを受け、登記の変更を行います。決済が完了したら購入者に物件を引き渡しますが、ここまでの段階でも購入者との細かい調整事項やどうしたり良いのかわからないということが何かとあるもの。

気を抜かず、不動産会社と一緒に売却を無事完了させましょう。

④マンションが売れない場合の対処法

売りに出したからといって、必ずしもマンションが売れるとは限りません。一般的には売却にかかる期間は長くても6か月ほど。6か月を過ぎても成約まで行きつかない場合には、売却体制を根本的に見直す必要があるでしょう。

マンションが売れなかった場合の主な対処法としては、売却価格の値下げと不動産会社の変更の2つの方法があります。

売却価格の値下げを検討する

値下げは売り手としては避けたいところではありますが、長期間内覧希望の申し入れさえもないという場合には売却価格が高いと想定されます。条件によっては大幅な値下げが必要な場合もありますが、一方で少しの値下げを行うだけで十分な集客効果が得られることも。

購入検討者は物件検索の際「◯◯円以下」と絞り込んで検索することが多いため、たとえば当初の売却価格4,010万円を3,980万円に変更するだけで集客効果を一気に拡大できます。

不動産会社を変更する

不動産会社の営業力に不安があったり活動内容に不信感を抱いていたりする場合には、思い切って不動産会社を変更しましょう。不動産会社を変えた途端にマンションが売れたということは日常茶飯事です。

売却価格の設定が適正で的確な販売活動を行っていれば、長期間売れないということはほとんどありません。媒介契約の解約費用はかからないことがほとんどなので、不動産会社を変えたい場合には躊躇せず即座に行動しましょう。

⑤売却後忘れず確定申告をする

売却が完了したら、忘れずに確定申告を行いましょう。確定申告は、マンションを売却した翌年の2月16日（土日祝日にあたる場合は平日に移動）から一か月間です。

マンション売却によって

• 売却益があった
• 売却損が出たため損益通算を受けたい

場合には、確定申告が必要です。売却損が出た場合確定申告は必須ではありませんが、確定申告を行うことでほかの税金を抑えることができる可能性があるため、申告することをおすすめします。

マンション売却時の注意ポイント

ここでは、マンション売却時に注意すべきポイントをご紹介します。

必要な書類は揃えておく

マンション売却が決まったら、時間を見つけて必要書類を揃えておきましょう。マンション売却時に必要となる書類は以下の通りです。

• 登記済権利書もしくは登記識別情報
• 登記簿謄本もしくは登記事項説明書
• 固定資産税の納税通知書、評価証明書
• マンションの管理規約、維持費、使用細則関連書類
• 重要事項説明書
• 物件の図面、マンション設備の仕様書
• マンション購入時のパンフレット
• ローンの残高証明書
• 耐震診断報告書

また売買契約手続きの時には、以下の書類が必要です。

• 本人確認書類（運転免許証やパスポートなど）
• 印鑑証明書（発行から3か月以内）

不動産会社とは一般媒介契約を結ぶ

不動産会社と結ぶ媒介契約は、一般媒介契約がおすすめです。媒介契約とは、マンションなどの不動産売買の成約を不動産会社に依頼する契約のこと。媒介契約には、以下の3種類があります。

一般媒介契約は上記の通り複数の不動産会社で広告活動を行うことができるため、より多くの人に物件の宣伝ができます。

内覧に備えてきれいにしておく

内覧に備え、キッチンやお風呂、トイレなどの水回りを中心に細かいところまでしっかり掃除をしておきましょう。場合によっては、ハウスクリーニングなども検討することをおすすめします。

また内覧時に物件の良さを効果的にアピールできるよう、

• 部屋をできるだけ広く見せるためにリビングを中心に家具やインテリアを片付けておく
• 内覧時間を日当たりが最も良い時間にしてもらう
• マンションの管理組合にゴミ捨て場やマンション内の照明などの共用部の状況改善を依頼する

などの対策を取っておくと良いでしょう。

不動産仲介売却以外の売却方法を知っておく

マンション売却の手段は、不動産会社の仲介だけではありません。マンションを売却する手段は仲介以外に以下の3つの方法があります。

不動産会社を見極めるのは決算書を見ておこう

不動産会社の信頼性に疑問がある場合には、決算書に記載されている仲介手数料の割合を見て両手取引を行っていないか確認しましょう。両手取引とは、1社の不動産会社が売主側と買主側両方の仲介をすること。

両手取引では不動産会社は売主側の代理人であると同時に買主側の代理人でもあるため、マンションの売買が成立すれば双方から仲介手数料を受け取ることができます。不動産会社の中にはこの両手取引の旨みを得たいがために、他社への広告活動を行わず自社で買主を見つけようと安く価格で売却を勧めてくるところも。

決算書を見て、仲介手数料÷取引件数で算出される仲介手数料率が5～6％なら両手取引、

3%前後なら片手取引を主としている可能性が高いと予想されます。

囲い込みされていないか確認しておこう

不動産会社の中には両手取引に持ち込むために、他社からの購入希望者の紹介を「すでにほかのお客様と交渉段階にある」として断る「囲い込み」を常態的に行っているところがあります。

囲い込みを避けるため、レインズに掲載されている自分のマンション情報を必ず確認するようにしましょう。また内覧時に自分が契約している不動産会社以外の会社が来るかどうかも、囲い込みを判断する材料となります。自分が契約している不動産会社しか来ない場合には、囲い込みされている可能性があるため注意が必要です。

瑕疵担保責任について把握しておこう

瑕疵担保責任とは、マンションの引き渡し後に傷や欠陥、不具合が合った場合に売主側がその責任を負うというもの。瑕疵担保責任では物件売却後のトラブル防止のために、売買契約時点では見つけることができなかった「隠れた瑕疵」についても売主が負う責任の期間や範囲を設定しています。

売主には買主への瑕疵状況の告知義務があることから、瑕疵を隠蔽した場合には損害賠償請求や契約解除の対象となるため注意が必要です。物件の状態をしっかり把握し、買主への説明を十分に行いましょう。

マンション売却にも費用と税金がかかることを把握しておこう

最後に、マンション売却にかかる費用と税金について見ていきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、マンション売却を代行してくれる不動産会社へ支払う成功報酬です。仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が決められていて、以下の計算式で求められる金額以下となります。

• マンションの売買価格が400万円以上の場合‥（売買価格×3%＋6万円）＋消費税

仲介手数料を支払うタイミングは、一般的には以下の2回です。

• 売買契約成立時に50％
• 引き渡し完了時に50%

司法書士依頼料

マンション売買に伴う登記手続きは、司法書士に依頼するのが安心です。司法書士への依頼料の相場は3万円前後ですが、事務所によって異なるためあらかじめ確認しましょう。司法書士は

• 所有権移転登記
• 住宅ローンの抵当権抹消手続き
• 住所変更登記
• 古い登記簿調査

などの登記手続きのほか、登記変更のための調査も代行してくれます。

リフォーム・クリーニング費用

築年数が古い物件や建物の状態が悪い物件の場合、スムーズに売却するためにリフォームやクリーニングが必要になることがあります。ただリフォームをしても、買主の好みに合わないとマンションの売却額アップにはつながらない可能性も。

そのためリフォームは行わずに、クリーニングを重点的に行うのがおすすめです。ハウスクリーニングの費用は作業範囲や内容、地域などによって異なりますが、一例として東京都の費用相場を以下にご紹介します。

売却時に必要な税金

マンション売却時には、以下の印紙税・登録免許税・譲渡税・住民税が必要です。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書に対して課せられている税金。印紙税は決められた税額の収入印紙を契約書に貼付することで納税します。印紙税の税額はマンションの売買価格によって変わり、売買価格が500万円～5,000万円以下であれば1万円～2万円です。

登録免許税

登録免許税とは登記手続きのときにかかる国税で、手続き処理に対する手数料であることから登記料とも呼ばれます。司法書士に登記手続きを依頼する場合には登録免許税も依頼料の中に含まれているため、自分で納付する必要はありません。

一方自分で納付する場合には登記所で登録免許税を現金で納付し、領収証書を登記申請書に貼付します。ただし税額が3万円以下の場合には印紙での納付が可能です。

譲渡税・住民税

マンション売却で利益が出た場合、譲渡（所得）税と住民税を支払う必要があります。譲渡税と住民税の計算式は、以下の通りです。

• 課税対象となる譲渡所得額＝マンションの売買価格ー（マンションの購入にかかった費用＋マンションの売却にかかった費用）－特別控除額
• 譲渡税・住民税＝課税所得額×税率

マンション売却で損をした場合でも損益通算による特別控除を受けることができるため、必ず確定申告を行いましょう。

引っ越し費用

マンションに居住していた場合には、引っ越し費用が必要です。不動産会社は引っ越し業者の提携先をいくつも持っているため、売却を依頼している不動産会社と提携している引っ越し業者を選ぶとお得に利用できるでしょう。

また中には不用品回収会社などと提携している不動産会社もあるため、引っ越しにかかる費用をさらに削減できます。契約特典にはさまざまなサービスが用意されているため、必ず確認するようにしましょう。

ローン返済費用

マンション売却に伴うローン返済は一括返済となるため、繰り上げ返済手数料を支払う必要があります。繰り上げ返済手数料は金融機関によって金額も支払方法も異なるため、あらかじめホームページなどで確認しておきましょう。

繰り上げ返済手数料の相場は、大体5,000円～30,000円程度です。

中古マンションを売却する時は流れを把握して信頼できる不動産会社を探そう

中古マンションを少しでも高値で売却するには、信頼できる不動産会社の存在が不可欠です。マンション売却の全体の流れを把握した上で、不動産会社と手を携えてひとつひとつの段階を着実に進めていきましょう。

中古マンションの売却をご検討の方は、MIRAIMOの不動産投資勉強会や個別相談会をご利用ください。

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個人が銀行からお金を借りる場合、たくさんの種類があります。

銀行の融資というとあの一世を風靡したテレビドラマの影響で、法人向けのイメージがあるかもしれません。

確かに銀行によっては法人をメインに融資を行っているところもありますが、地方銀行などでは個人向け融資に力を入れているところもたくさんあります。

今回は不動産投資をはじめようとする個人事業主の方のために、おすすめローンをご紹介。

個人事業主は法人格をもたない事業になるので、審査方法も独特な場合が多くなっています。

しかし基本的に個人の属性に依存するところが多いので、安定した収入がある人は積極的に利用してみてはいかがでしょうか。

1. 個人が銀行から受けられる融資の種類について

個人が銀行からお金を借り入れる場合、次のような融資があります。

ローンには住宅や自動車など目的別ローンと、カードローンやフリーローンなど使途が自由なものまで様々。また担保をとるかとらないかによって、金利が変わってくるのも特徴です。

それぞれのローンについてはこちらの記事を参考にしてみてください。

2. 個人が起業する際の融資について

2-1. 個人が起業する際にお金を借りやすいのは？

起業したい個人がお金を借り入れるといえば銀行です。銀行は身近な金融機関として、たくさんの人がお金を借りるのに利用しています。

しかし突然窓口へ行き、「起業するのでお金貸して下さい」と頼んだところで、残念ながら門前払いをされるだけでしょう。

銀行からお金を借りるには、必要書類を揃えて実績を示しながら融資を相談しないと、簡単にはお金を貸してくれないでしょう。

2-2. 初めて起業する人に優しい「政府系金融機関」とは？

初めて起業しようとする人にとって、銀行で融資を受けるにはハードルが高いかもしれません。

その場合、政府系金融機関がおすすめ。日本政策金融公庫がそれにあたります。こちらは国が運営している金融機関で、中小企業の融資を積極的に行っています。

銀行よりも審査が甘く、低金利で借り入れができるので、個人事業主に向いているでしょう。

2-3. 借り入れの重要なポイントは？

個人事業主が銀行をはじめ金融機関で借り入れを申し込む場合は、しっかり内容のある事業計画をもって、丁寧に説明しなければなりません。

金融機関側からすると、返済能力があるのかが融資可否のポイントになります。まず身なりを整え、しっかりした人物であることもアピールしなければなりません。

3. 個人事業主がローンを組む場合について

3-1. 個人事業主が事業資金を借り入れするのは簡単？

率直にいうと、個人事業主が銀行からお金を借り入れることは簡単ではありません。

個人事業主は一般的に自営業と呼ばれ、事業規模が小さく、経営が不安定と思われがちなので、銀行などからは返済能力が低いと見られています。そのため審査や融資が厳しいのが現状です。

3-2. 個人事業主が資金を借り入れするのに向いているのは？

個人事業主の借り入れは、まず地元の地方銀行か信用金庫に申し込むことをおすすめします。

地銀や信用金庫は地元密着型なので、中小企業への融資に積極的。個人事業主でも保証人を立てるなどの条件を出すことで、融資を行ってくれているところがたくさんありますよ。

3-3. 個人事業主の場合は公的な事業資金の融資は受けられるのか？

個人事業主でも公的な事業資金の融資を受けることが可能。

日本政策金融公庫や、地方自治体が行っている中小企業向け融資などがおすすめ。

ただし公的な融資を受ける際は、準備書類が多く手続きや審査に時間がかかります。しかし銀行に比べるとかなり低金利なので、大きなメリットがあります。

3-4. 個人事業主に向いているビジネスローンとは？

公的な融資が残念ながらダメだった場合、ビジネスローンがあります。

こちらは銀行や消費者金融が行っている融資で、個人事業主向けに借り入れができる商品があります。

公的機関に比べると金利が高くなるデメリットがありますが、特に消費者金融であればスピーディーで融通がききやすいというメリットがあります。

4. ビジネスローンを選ぶ4つのポイントについて

①金利の低さ

個人がビジネスローンを利用して融資を受ける場合、金利の低さで選びましょう。

たとえば消費者金融のビジネスローンは15％以上と金利が高いところが多いので、銀行の方がおすすめです。

②限度額の大きさ

銀行のビジネスローンは限度額が大きく、個人事業主であっても5千万円位の借り入れが可能。一方、消費者金融は500万円程度が限界のところが多いようです。

③融資にかかる時間

銀行の個人事業者向けビジネスローンは金利も低く、借り入れ上限も大きいのですが、審査に時間がかかるというデメリットが。

銀行は長い場合1か月以上審査がかかることもあるので、急いでいる時には困ります。一方、消費者金融のビジネスローンは最短即日融資というところもあり、全体的にスピーディーです。

④利用目的の広さ

銀行などの個人事業者向けビジネスローンは基本的には事業資金を目的とした融資。

しかし、中には使いみちが自由なものもあります。借り入れ時に、確認しておきましょう。

地方銀行や信用金庫のフリーローンが狙い目

個人事業者がお金を借りる場合、ビジネスローン以外に、「フリーローン」という選択肢も。

フリーローンはその名の通り使いみちが自由なので、事業計画書などの提出も不要で、審査も早く済みます。ただしビジネスローンより少し金利が高くなっているので注意しましょう。

5. ビジネスローンのメリットやデメリットについて

5-1. 銀行のビジネスローンのメリットとは？

銀行のビジネスローンは金利の低さが魅力。

個人事業主といっても事業性資金なので、どうしても融資額が大きくなります。そのため金利が少しでも高いと、毎月の返済が負担になるので、比較的金利が低い銀行からの借り入れを利用したいところ。

また銀行は融資上限額も大きいので、大口融資の相談もできますね。

5-2. 銀行のビジネスローンのデメリットとは？

銀行の個人事業者向けビジネスローンは、返済期間の短さがデメリット。

消費者金融だと長いところで10年以上のところもありますが、銀行だと5年未満の返済期間というところも。その分、返済額が高くなります。

5-3. 消費者金融のメリットとは？

消費者金融の個人事業者向けビジネスローンは、必要書類も少なく審査がスピーディーというメリットがあります。早いところでは即日融資も行っているので、資金繰りに困っている方にはとても便利。

また借り入れ時の審査基準も銀行より甘いので、審査が通りやすいでしょう。

5-4. 消費者金融のデメリットとは？

消費者金融の個人事業者向けビジネスローンのデメリットは、やはり金利の高さ。

銀行に比べると金利が倍以上になることもあるので、返済時の負担が大きくなります。

また融資上限額が低く、1,000万円以上の借り入れをしている消費者金融はほとんどありません。

6. 銀行が個人融資の審査をする条件6つ

①借り入れする金額は収入に合った金額にする

個人事業主が銀行で借り入れる際、あまり大きな融資額を希望するのはやめましょう。

不必要なものに利用するのではないかと怪しまれると、審査にも響くことが。まずは必要最低限の金額を申し込みましょう。

②収入を証明する書類の準備を行う

銀行で融資を申し込むにあたって、収入を証明する書類はあらかじめ準備しておきましょう。

たとえば個人の源泉徴収票や所得証明書などがあるといいでしょう。

③返済の計画はしっかりと立てておく

銀行で融資を申し込むときは、返済計画をしっかり立てておくことで、審査に通りやすいことがあります。

借りる側の個人事業主としては、お金を借りることに一生懸命ですが、貸す銀行側は回収できるかどうかに焦点を当てています。

相手側から尋ねられる前に、返済計画をもって返済能力があることをアピールしましょう。

④税金を滞納していない事

個人事業主が銀行で融資を受ける時、税金滞納の有無がチェックされます。

もし税金を滞納していると、税務署に財産を差し押さえられる可能性が。そうなると返済が滞納することも考えられるので、重要な審査項目の一つになっています。

⑤担保に価値があるものを所有している

個人事業主が不動産などを担保に入れて銀行からお金を借り入れする場合、担保評価が融資額に影響。価値の低い不動産物件の場合は、融資自体に期待できないことがあります。

⑥個人の信用情報に問題が無いか

個人事業主が銀行のビジネスローンを利用する場合、個人信用情報はしっかりチェックされます。

ここで延滞・自己破産などの事故情報が登録されていると、たとえ他の条件をクリアしていたとしても融資は難しくなるでしょう。

7. 不動産投資による銀行の融資を受けるポイントについて

7-1. 不動産投資による銀行の融資ポイント

1.個人の信用力が重要になる

不動産投資を行おうとする個人が銀行から融資を受ける場合、申込人の年収や勤務先といった属性で決まります。

審査基準は銀行によって違いますが、サラリーマンであれば年収400万円以上は必要になるでしょう。自営業などの個人事業主では回収リスクが上がるため、年収700万円以上は求められることがあります。

2.物件の収益力があるかどうか

不動産投資用に融資を受ける場合は、個人の属性以外に物件の収益力が重要に。銀行は空室リスクが低く、収益性が高いかどうか審査されます。

3.物件の担保力があるかどうか

不動産投資用の融資を受ける場合、その物件を担保に入れるので、価値ある物件かどうか審査されます。

万が一借り入れた個人が返済できなくなった時、銀行は物件を売却して返済にあてるので、あまり市場価格が低いようであれば担保力がないとみなされ、融資が難しくなる場合もあるでしょう。

7-2. 物件の担保価値があるかどうか

銀行側は不動産投資用のローンを融資する際、物件を厳しく審査。

市場価格から路線価まで、銀行独自の基準で細かくチェックするので、低めの評価をしてくることも。そのため個人の希望通りの融資額が得られないこともあります。

7-3. 審査に通りやすいのは地方銀行？

一般的に地元にある地方銀行は審査が通りやすいと言われています。

メガバンクなど大手都銀は個人に対して審査が厳しいので、地銀はおすすめです。

信用金庫になると、さらに借り入れがしやすくなっています。最近はその銀行に口座を持っているかどうかはあまり重視されていないので、積極的に申し込んでみるといいでしょう。

7-4. 不動産屋に紹介された銀行は安心？

不動産の物件を購入した不動産屋が、提携先の銀行を紹介してくれることがあります。

この場合は、物件書類などの提出といった必要手続きを全て不動産屋が代行してくれるので、個人でもとても簡単に申込が可能に。

提携ローンの場合、金利優遇もあるので、積極的に利用することをおすすめします。

8. 個人が銀行で融資を受ける場合は無理の無い金額を借り入れしよう！

個人が銀行で借り入れるといっても、さまざまな種類の融資があります。

それぞれ金利や審査が異なってくるので、利用したい目的に合ったものをしっかりチェックしなければなりません。

一方、ローン審査が通るというのは、とても嬉しいものです。しかしそれと同時に利息の支払いも背負っていくことになるので、最後まで責任をもって返済していく覚悟を持つことが大切です。

そのため返済には無理のない金額の借り入れをすることをおすすめします。

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東京都の特別区の1つである板橋は、帝京大学・大東文化大学などの大学も多く、学生にも人気のエリアです。

そんな板橋で、将来を見据えた不動産投資をはじめてみませんか。

今回は、板橋が今注目されている理由や、実際に不動産投資をするにあたってのポイントについてまとめました。

（※当記事のデータは2023年12月現在のものです。）

1. 板橋の不動産投資データ

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東京都板橋区は豊島区・北区・練馬区や埼玉県和光市・戸田市と接する、東京23区の北西部に位置する区です。

実際に板橋で不動産投資をするとなると、具体的な土地情報が欠かせません。

そこで、板橋の不動産投資データを人口や需要などの面からまとめてみました。

板橋の人口推移

板橋の過去5年間の人口推移は、以下のとおりです（各年1月時点）。

板橋区の人口は右肩上がりを続けています。

少子高齢化が叫ばれていますが、住宅地として人気を集めているため、今後も当分は安泰でしょう。

https://live.amcharts.com/FkYzl/

出典元：板橋区

板橋の賃貸需要

板橋は通勤・通学の便の良さから、ワンルームや1DKといった単身向けの物件が人気があるようです。

実際に「LIFULL HOME’S見える賃貸経営！」の板橋区のデータでも入居希望者の検索条件は60％超がワンルーム/1K/1DKで単身者需要が高いことが分かります。

家賃が周辺の区より安いため、

収益物件としてはファミリー向けの物件も検討に入れて良いでしょう。

板橋の不動産平均価格

板橋の不動産平均価格は、以下のとおりです。

間取り別不動産平均価格

築年別中古マンション平均価格

出典元：at home

板橋の賃料相場

板橋の賃料相場は、以下のとおりです。

出典元：LIFULL HOME’S

2. 板橋駅周辺の地域情報｜住みたい町11位の理由

首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）の行政区のうち、2024年借りて住みたい行政区ランキングで、板橋は11位にランクインしています。

1. 東京都世田谷区
2. 東京都杉並区
3. 東京都新宿区
4. 東京都大田区
5. 東京都品川区
6. 東京都練馬区
7. 東京都足立区
8. 東京都中野区
9. 東京都豊島区
10. 東京都渋谷区
11. 東京都板橋区

出典元：LIFULL HOME’S

板橋駅が人気なワケを考察

板橋は東京都の都心からやや離れているにも関わらず、なぜ住みたい街ランキングで上位にランクインしているのでしょうか。

その理由は主に3つあります。

3路線が利用可能なため通勤・通学に便利

板橋には、下記の3つの路線が通っており、通勤・通学に便利な区です。

1. JR埼京線
2. 東京メトロ有楽町線・副都心線
3. 都営三田線

周辺地域と比較して家賃が安い

板橋は3路線が通っていて便利なのにも関わらず、東京23区の中でも家賃が安く、初めて上京した方にもオススメの場所です。

【ワンルーム・1K・1DKの家賃相場】

1. 港区：13.19万円
2. 千代田区：12.55万円
3. 渋谷区：12.18万円
4. 中央区：11.74万円
5. 新宿区：10.91万円
6. 台東区：10.31万円
7. 江東区：10.03万円
8. 目黒区：9.97万円
9. 文京区：9.80万円
10. 品川区：9.77万円
11. 墨田区：9.42万円
12. 豊島区：8.97万円
13. 世田谷区：8.85万円
14. 大田区：8.54万円
15. 中野区：8.38万円
16. 北区：8.16万円
17. 荒川区：7.96万円
18. 杉並区：7.75万円
19. 板橋区：7.67万円
20. 練馬区：7.49万円
21. 江戸川区：6.87万円
22. 足立区：6.85万円
23. 葛飾区：6.58万円

出典元：LIFULL HOME’S

駅周辺にスーパーが集まっている

板橋は、区内のどの駅周辺にもスーパーがあり、普段の買い物に便利な街です。

例えば、板橋駅周辺には、以下のような多くのスーパーが点在しています。

1. マルエツ　板橋駅前店
2. コープみらい　コープ板橋駅前店
3. まいばすけっと 板橋駅東口店
4. miniピアゴ 板橋1丁目店
5. まいばすけっと 新板橋駅南店
6. コモディイイダ 滝野川店
7. まいばすけっと 板橋駅南店
8. ライフ 板橋店
9. ヨークマート 下板橋店

板橋駅の治安はエリアによっては不安

それでは、そんな板橋の治安はどうなのでしょうか。

東京23区の犯罪率ランキングは、以下のとおりです。

1. 千代田区：7.68%
2. 渋谷区：3.46%
3. 新宿区：3.25%
4. 台東区：2.86%
5. 豊島区：2.68%
6. 中央区：2.50%
7. 港区：2.34%
8. 足立区：1.70%
9. 墨田区：1.57%
10. 中野区：1.53%
11. 荒川区：1.53%
12. 江戸川区：1.51%
13. 板橋区：1.45%
14. 北区：1.45％
15. 葛飾区：1.39%
16. 江東区：1.35%
17. 練馬区：1.34%
18. 大田区：1.31%
19. 品川区：1.30%
20. 杉並区：1.26%
21. 世田谷区：1.18%
22. 目黒区：1.15%
23. 文京区：1.10%

出典元：スマイティ

外国人居住者の数が増加している

板橋は、犯罪件数が年々減少傾向にありますが、エリアによっては注意が必要になります。

高島平駅・大山駅周辺は外国人が増えてきており、治安に不安の地域といえます。

板橋の交通事情

上記のとおり、板橋は3路線通っており通学・通勤に便利な区です。

そのこともあり、各主要駅に短時間で行けるのが特徴。

• 新宿：約10分
• 池袋：約4分
• 渋谷：約15分
• 横浜：約58分

3. 板橋での不動産投資のコツと将来性

これまで、板橋の現在の状況を様々な面からお伝えしてきましたが、

不動産投資をするにあたっては現在の状況だけではなく、将来のことも視野に入れなくてはいけません。

そこで、これから板橋で不動産投資を始めるにはどのようなことに注意したらいいのか、将来性も踏まえてお伝えしていきます。

板橋は人口増加が長く続き、賃貸需要が見込める

板橋は年によっても違いますが、全体的に人口が増えていっている区です。

アクセスの良さから、これからも人口増加が見込めるので、不動産投資に向いているでしょう。

他の有名エリアとの差別化を図る

板橋は外国人が増えていっている地域です。

そのため、新宿や池袋といった地域のように、民泊ビジネスなど外国人向けの不動産をアピールして差別化を図っていくと良いでしょう。

4. 板橋は不動産投資をする上で魅力的なエリア

板橋に不動産投資するのが不安だと悩んでいる方はプロに相談するのがおすすめです。

MIRAIMOを運営している株式会社スマミンでも、東京の不動産を数多く取り扱っており、

不動産投資のコツやノウハウを持った不動産投資コンサルタントがあなたの質問にお答えします。

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遠方でなかなか行けない方のためにはオンライン無料相談（LINE）も。これらをぜひご利用ください。

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大金をつぎ込みローンを組んで不動産投資をしても、空室が目立ち利益が出ないのでは、どうしたものか途方に暮れてしまいますよね。

空室を埋めるために値下げをしても入居者が付かず、売却しようと思っても買った時の値段より安くなり、ズルズルと持ち続ける人も多いのではないでしょうか？

失敗を解決する一つの方法として「損切り」という言葉があります。

この記事では不動産投資における損切りの方法やメリットなどについて解説しましょう。

不動産投資を始める前の人から、現在不動産投資をしているが赤字で困っているという方は必見です。

1. 不動産投資の損切りは時には必要！決断するべき時とは？

大金を出して購入したものは、簡単には損をしたと認めたくないのが人情ですよね！

損切りは株式投資ではよく使われる言葉ですが、将来も利益が得られないと確信した時に早めに損失を確定し清算することを言います。

不動産投資における損切りの最大のメリットは、物件を清算することで損失を最小限に抑えられる点です。

次のような場合には、決断をすべきタイミングといえるでしょう。

失敗が明らかになった時

• 空室が多くなかなか埋まらず、予定していた家賃収入が得られない場合
• 入居者を増やそうと家賃を値下げしたが、それでも効果が上がらない場合
• 周辺にライバル物件が多くあり、これ以上入居者が見込めない場合

リスクが高すぎることが判明

• 近くにある会社や学校などの施設の移転計画があり、空室が出ることが危惧される場合
• バス便などの交通機関の廃止が決まり、通勤・通学に不便になることが予測される場合
• ショッピングセンターや病院・市役所などの施設が移転し、エリアの価値の低下が予測される場合
• 問題を引き起こしそうな人やクレーマーなどが入居し、事故や事故を起こす恐れがある場合

旧耐震基準設計の物件を保有している時

物件が耐震基準を満たしていない場合には、契約の際に重要事項説明書において明示しなければなりません。

いくら家賃が安くても、地震があったら倒壊するようなアパートやマンションに住みたいと思う人は多くはないでしょう。

したがって、そのような物件を所有している場合には、早めに損切りをすべきです。

大規模修繕が必要になる前

収益物件も年月が経つと、建物が傷んだり設備が古くなり空室が目立つようになります。

空室を埋めるには家賃を大幅に下げるか大規模修繕を行い、魅力的な物件に回復しなければなりません。

しかし、家賃を下げても入居者は限られ収益を得られる可能性は少ないでしょうし、大規模修繕を行えば大きな費用が必要に。

したがって、大規模修繕が必要になる時期は、損切りをするチャンスと言えるでしょう。

投資目的を達成できない・困難になった時

不動産投資の主な目的には、家賃収入や値上がりによる売却益があります。

家賃収入が十分得られなくなった時や物件の値上がりが期待できなくなった時は、損切りを行うタイミングと言えるでしょう。

また節税や相続税を低くするために不動産投資を行う人もいますが、その目的を達成することが困難になった場合も損切りを行うべき。

赤字経営が続いた時

赤字経営が続き改善の見込みがなかった場合には、思い切って損切りをすべきです。

収益が回復の見込みがあれば良いですが、

そうでない場合には赤字が拡大し傷口が広がり、不動産投資ローンを返済できないばかりか借金を背負うことさえあります。

2. 不動産投資において損切りをするメリット

それでは次に不動産投資において、損切りをするメリットについて解説をします。

新たな投資物件の購入ができる

損切りをする物件だけを考えた場合には確かに失敗であり、投資した本人は残念で悔しいに違いありません。

しかし株などの投資では損切は日常茶飯事であり、どのように損切りをするかが投資に成功するキーポイント。

不動産投資の世界でも同じで、赤字の垂れ流しをやめて早めに損切りを行えば、その資金を利用して新たな投資ができる可能性が出てきます。

金融機関の融資枠の回復

損失が発生した段階で投資をやめてしまうのではなく、前向きに損切りをしてローンを返済すれば、銀行の融資枠を回復でき次の投資にその資金を回せるように。

不動産投資は比較的安全な投資ともされています。

良い物件を選ぶことができれば、資産を増やし豊かな生活を確立することも可能になるでしょう。

損失拡大の防止

誰でも損失を確定するのはつらいものです。

しかし赤字をそのまま垂れ流しにしておくと、損失が拡大して大変なことになってしまうに違いありません。

利益を得るどころか、ローンの返済も難しくなり最悪の場合には、借金を背負い不動産投資市場から撤退を余儀なくされることさえあり得ます。

損失拡大を防止するためにも、損切りは必要な方法でしょう。

物件利益の最大化

今保有の不動産物件に固執するより損切りをすれば、他の利回りの高い不動産に組み替え利益を最大化することも可能に。

一言で不動産投資と言っても、アパートやマンション・戸建・事務所・駐車場などさまざまな方法があります。

自分の持っている資産を再確認し、投資の目的や経験をよく考え自分にあった投資スタイルを確立することが大事です。

3. 不動産投資において損切りで売却する方法とは？

それでは不動産投資で損切りをして売却をするにはどんな方法があるのでしょうか？

不動産を売却する方法

不動産を売却する方法には、主に自分のために売却をする方法と債権者により売却をせざるを得ない場合があります。

通常売却

通常売却は、物件のオーナーの意思で値段を決め売却します。

自分のために売却をするので、売る時期や売却金額・仲介する不動産などオーナーの意思で決められるのです。

ローンの残高が売却金額で支払えれば問題はありませんが、ローン残高の方が多い場合には差額を現金で支払わなければなりません。

任意売却

ローンを延滞したり滞納して返済が不可能になった場合、金融機関から残債を一括して返済するよう要求されることに。

この場合、自分の意思で不動産物件を売却する方法を「任意売却」といいます。

売却しても満額返済できなかった部分については、分割して金融機関に残債を返済しなければなりません。

なお売却金額については、住宅ローンが残ることから金融機関の主導で決めることとなります。

競売

競売は、債権者が担保物件オーナーの同意なしに強制的に売却する方法です。

金融機関は返済できなくなった物件を差し押さえ、裁判所によって入札方式により売却されてしまうのです。

一般的に競売にかけると市場売価よりも30％程度安くなってしまうので、金融機関は任意売却を優先してくれます。

競売にかかった場合には、不動産所有者は落札から6ヵ月以内に退去しなければならず、期限を過ぎると強制退去させられることも。

投資物件を少しでも多額で売却するには

物件を損切りせざるを得なくなったら、できるだけ高い値段で売却したいですよね。

次に物件を高い値段で売却する方法について解説します。

魅力的な物件にメンテナンス

買い手が不動産を購入しようと思っても、物件が汚れていては買う意欲も薄れてしまいますよね。

物件を魅力的に見せるのは高く売却する上で大事なことです。

室内外の清掃をきちんと行い、設備をメンテナンスしましょう。

所有物件の相場を知る

自分の持つ物件がいくらぐらいなのか知らなければ、高く売却はできません。

高値で売却するためにはあらかじめインターネットなどで、そのエリアの相場を知っておくことが必要です。

媒介で売却する

不動産を売却する方法には、「媒介」と「買取」があります。

「買取」は直接不動産会社が物件を購入する方法で、一般的に高く売却することはできませんが早く売ることが可能です。

「媒介」は不動産会社に仲介を依頼し、市場に公開して売却する方法。

時間的な余裕があれば、高値で売却できる可能性がある「媒介」を選択するようにしましょう。

その際、不動産会社と売却のための委託契約を結びますが、

1社専属で依頼する「専任専属媒介契約」と、複数社に依頼する「一般媒介契約」があります。

一般媒介契約のほうが会社同士を競わせることができるので、高く売却できる可能性があるでしょう。

4. 不動産投資における損切り時の注意ポイント

それでは次に、不動産投資における損切りをする際の注意ポイントについて解説します。

売却時に発生した売却損は損益通算できない

自分が住んでいた住宅を譲渡し損失が出た場合は、給与所得や事業所得と損益通算することができます。

しかし不動産投資用の物件については、売却時に発生した損失の損益通算はできないので注意しなければなりません。

損切りがすぐにできるわけではない

株式投資では売りたいときにはすぐ株式を売却できますが、不動産投資では今すぐ売りたいと思ってもすぐ売れるものではありません。

したがって、所有している物件の価値を十分見極めて、早めに対応することが重要です。

希望する額で手放せることは少ない

所有していた不動産物件は、愛着もあり高値で売却したいですよね。

しかし不動産物件は、必ずしも自分が考えていた価格で売れないのが普通です。

したがって、売却後には残債が残ることを覚悟しておかなければなりません。

築年数が上がるほど物件価格は減少する

新築間もない賃貸物件はある程度の需要が見込めますが、古くなった物件は空室も出やすく利益が十分とれなくなってきます。

築年数が古くなればなるほど、物件の価値は低下するので高値での売却は難しくなるでしょう。

したがって、物件の価値が十分あるうちに売却した方が無難です。

5. 失敗したと気づいた時には損切りを検討しよう

不動産投資を成功させるためには、まず物件の選定が大変に重要になります。

しかし慎重に物件選定しても、失敗をすることもあります。

失敗したと気が付いたら、早めに損切りをして次の投資に備えたほうが良いでしょう。

不動産投資で失敗したくない、もしくは不動産投資をしているが売り時に悩んでいるという人は、早めに個別相談やLINEでMIRAIMOを友だち登録していただき、ご相談いただくことをオススメします。

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中古マンションの売却を検討している方の中には、

「そもそも売り方が分からないけど、できるだけ高く売り切りたい」という方も多いでしょう。

中古マンションを高値で早く売るためには、あらかじめ売却の流れを知った上で適切な対応を取ることが大切です。

そこで本記事では、中古マンションの売り方と少しでも高く早く売るための秘訣をご紹介していきます。

物件を早く高く売るためには最低限の知識が必要です。

しかし、売却の流れを、ひとつひとつクリアしていけば決して難しい内容ではありません。

不動産売却は度々経験できることではないので、しっかり取り組みましょう。

1. 中古マンションを少しでも高く・早く売る9つの秘訣

いざマンションを売るとなっても、初めてだと「一体何をすれば良いのかわからない」という方は多いはず。

そこでまずは、中古マンションを少しでも高く・早く売るための秘訣を9つご紹介していきます。

①マンションの売り時を逃さない

マンション売却はタイミングが命。

売却を考えているなら、先延ばしにせずスピーディに行動することが大切です。

マンション価格は常に変動しているため、のんびりしていると所有している中古マンションの価値が下がって安い価格で売るしかなくなってしまう恐れも。

現に以下に示す通り、東京23区のマンションの価格水準は2013年のアベノミクス開始以降急激に上昇しバブル期並みの高水準となっていますが、東京オリンピック開催期をピークに以降は緩やかに減少すると予想されています。

参考：一般財団法人日本不動産研究所　東京23区のマンション価格と賃料の中期予測／2022下期

上図は新築マンション価格の推移に関するデータですが、中古マンションと新築マンションの価格は相関関係にあるため、

中古マンションの価格も同様の推移をたどると考えられます。

売り時を逃すと安い価格で売却することになるだけでなく、最悪の場合売れずに残ってしまう恐れもあるため注意しましょう。

マンションが売れる時期

不動産会社の中には営業目的で「いつでも売れる」と安易な売却を勧めてくるところもありますが、

マンション売買では売却に適した時期＝実質的に売買取引が増える時期があります。

マンション売買取引が盛んになる時期は、「春」と「秋」。

春と秋は生活を新たにするために引っ越しを検討する人が多いことから、マンション売買が増える傾向にあります。

需要が高まればマンション価格も上がってくるため、春と秋は高値での売却が期待できる絶好の時期といえるでしょう。

競合の相手がいる場合はずらした方が良い

高値で中古マンションを売るには、競合物件（所有物件の近隣エリアにある類似条件の物件）とはむやみに競わず、売却の時期をずらすことが鉄則です。

競合物件と同時期に売り出すと、売却価格が競合物件の価格に影響を受けてしまう可能性があります。

競合物件の売却価格が自分のマンションの売却価格よりも安い場合、競合物件の方に人気が傾いて自分のマンションが売れ残ってしまうことも十分に考えられるでしょう。

そうなるとできるだけ早く売りたい不動産会社は売れ残りを避けるため、売却価格を下げることを提案してきます。

結果として競合物件と競ったがゆえに不要に安値での売却を受け入れるしかなくなってしまうことになりかねないため、

競合物件がある場合には同時期の売却が有利なのかどうか、担当者にあらかじめ相談するのが良いでしょう。

近隣に新築マンションが建つ場合は早めに売却する

新築マンションは一見中古マンションの競合にはならなさそうですが、実は売却価格に影響を与える強敵です。

新築マンションの売買価格は、近隣エリアの相場価格に基づいて設定されます。

新築マンションの価格が中古とさほど変わらなければ、購入検討者は新築がほしいと思うもの。

また新築マンションが建設されることで、自分のマンションの日当たりが悪くなって物件価値が下がるなどのリスクも起こり得ます。

近隣に新築マンションが建つ場合には、出来上がる前に売り抜いてしまうのが安心です。

②マンション売却の相場を知る

市場で取引されているマンションの相場価格を知らずに、マンション売却を成功させることはできません。

マンションの相場価格はインターネットで簡単に調べることができるため、相場価格の目安を知るツールとして活用することをおすすめします。

おすすめサイトは、以下の通りです。

• マンションの成約価格を掲載している「REINS Market Information（通称レインズ）」
• 国交省が提供している「不動産取引価格情報検索」

上記のサイトを活用して、所有物件の近隣エリアを中心に売却価格相場を調べましょう。

③ローンの返済計画を立てる

返済期間を長期に設定してローンを組んでいる場合、マンション売却にあたってローンの残債を返済する必要があります。

ローン残債の全額を自己資金で完済できないときは、返済資金を以下の2つの方法で調達してローンの返済に充てましょう。

• マンションの売却資金
• ローンの借り換え（住み替えの場合）

マンションの売却資金をローンの返済に充てるには、残債額を上回る高値でマンションを売却することが求められますが、

中古マンション市場を見極めながら希望通りの価格で売り切るのはそう簡単なことではありません。

住み替えの場合にはローンの借り換えが可能

またマンションの住み替えの場合には、住み替えローンへの借り換えが可能です。

住み替えローンでは、マンションの売却資金では賄えなかったローンの残債分を購入する住宅の代金に上乗せして融資してくれます。

ただし住み替えローンは借入額が購入する物件の担保価値を上回るため、一般的な住宅ローンよりも金利が高く年収などの審査基準も厳しいのが難点です。

また住み替えローンは売却清算と新居購入を同日に行うことが利用条件となっているため、新居探しを早急に行う必要があります。

④信頼できる不動産会社を探す

マンション売却の成功は、販売活動を行う不動産会社の力量にかかっています。

信頼できる不動産会社を探す方法としては、不動産一括査定サイトがおすすめです。

不動産一括査定サイトを活用すれば、簡単な入力だけで全国の不動産会社に物件査定を依頼することができます。

複数の不動産会社を比較検討することで、その会社が信頼できるのかどうか見極めることができるでしょう。

信頼できる不動産会社を見極めるポイントとしては、以下の通りです。

• 根拠に基づいた査定額を提示している
• マンション売却実績が豊富
• 誇大広告をしていない
• デメリットとなる情報も提供してくれる

⑤売り出し価格は値引き交渉を想定した価格で売り出す

マンション売却の際には、あらかじめ値引き交渉を想定した売却価格を設定しましょう。

購入検討者のほとんどは、値引き交渉の申し入れをしてきます。

提示された値引き額があまりにも多額である場合には応じる必要はありませんが、

数十万円程度の値引きであれば応じた方が売却がスムーズに進むでしょう。

⑥不動産の値下げは慎重におこなう

マンションの売却価格の値下げは、あらかじめ不動産会社と売却スケジュールを話し合った上で慎重に行いましょう。

媒介契約は3か月で1単位となるため、不動産会社としては3か月以内に売却を成立させたいというのが本音です。

売り切りたい不動産会社から3か月目のぎりぎりで値下げの提案をされるということはよくあることですが、焦って値下げに踏み切ってしまうのは早計。

不動産会社の思惑に乗っていたずらに値下げを行うのではなく、長いスパンで売却スケジュールを組んで冷静に動向を見守りましょう。

売却スケジュールの目安としては、6か月間がベスト。

媒介契約もあらかじめ6か月で考えておくと安心です。

⑦住宅診断をしてもらう

売却の前に住宅診断士によるインスペクション※を済ませておけば、マンションにインスペクション済みという付加価値をつけることができるため、より高値での売却が期待できます。

※インスペクション…住宅診断＝インスペクションは、その物件が安全であることを保証する保証書のようなもの。

インスペクション費用の相場は、以下の通りです。

• 専有部分のみ：5～7万円
• 専有部分と共有部分：約10万円

⑧不動産の市場を確認しておく

マンションを希望価格で売却するには、最近の不動産市場の動向を確認しておくことが大切です。

不動産関係のニュースを日頃チェックしたり、より不動産業界に精通した不動産会社の担当者にたずねたりして知識と情報を仕入れるようにしましょう。

⑨不動産会社による広告活動を依頼する

不動産会社にしっかりと広告活動を行ってくれるよう、あらかじめ依頼しておくことが大切です。

マンション売却の成功は不動産会社の広告活動次第。

しかし不動産会社が不動産情報サイトに掲載できる物件数は限られていることから、

優先順位が低いとみなされた場合には掲載が先送りになってしまうこともあります。

自分の物件が実際に掲載されているかどうかはレインズで確認することができるので、必ずチェックしましょう。

2. 中古マンション売却の流れを知る

中古マンションの上手な売り方として、売却の流れを知ることが大切です。

中古マンション売却では、やるべきことがさまざまあります。

ここでは、中古マンション売却の流れを分かりやすく8つのポイントで見ていきましょう。

①マンションを売却する理由を明確にしておく

まず、「なぜ、マンションを売却するのか？」を明確にしておかなければ、上手く売ることはできません。

なぜなら理由に応じて「高く売りたい」のか「早く売りたい」のか、売り方が異なるからです。

もちろん、高く早く売るのが理想でしょう。

しかし、売却する理由によっては、どちらかを選ばなければないこともあります。

②マンションを売却するには不動産会社選びが重要

先述の通り、マンション売却の成功は、パートナーとなる不動産会社選びで決まるといっても過言ではありません。

とはいえ検索して一社一社連絡を入れて査定依頼をして‥となると、膨大な時間と手間を要してしまいます。

複数不動産会社に査定を依頼する

そこでおすすめなのが、不動産一括査定サイト。

複数の不動産会社に一括で査定依頼ができるため、スピーディに良い不動産会社を見つけることができます。

不動産会社によって売り方が異なり、得意な物件や苦手な物件があるため、

複数の査定額を比較して検討することで効率的に仲介業者の選択ができます。

③売却にかかる費用を算出しておく

売却代金がすべて手元に入るわけではありません。

売却には費用が掛かります。

不動産会社に支払う手数料や物件にローンの残債があれば残額の清算および抵当権の抹消費用なども必要です。

あらかじめ、必要な費用を計算しておきましょう。

マンション売却にかかる費用については「5. マンション売却にも費用と税金がかかることを把握しておこう」で後述します。

④不動産会社と売却価格を決定する

売出し価格を決める時には、不動産会社と相談してください。

少しでも高く売りたいと思うのは当然のことですが、価格が周辺相場に比べて高すぎると売れ残る可能性があります。

売れ残ると「何か不具合がある」と判断されるかもしれません。

そのため、購入希望者から値引きを要求されることが多くなるでしょう。

結果として相場価格よりも安く売却することが少なくないのです。

⑤マンション売却が開始したら内覧と価格交渉が始まる

マンションの売却を開始したら、少なくとも3カ月程度は売れなくても我慢しなければなりません。

仲介での売却には3～6カ月は必要だといわれます。

問い合せがなければ、価格に問題があるといえるので仲介業者と売り方を検討することになるでしょう。

良い不動産会社を選ぶことができれば、不動産会社が主導するインターネットやチラシなどを活用した効果的な広告活動によってスムーズに集客を行ってくれます。

購入検討者が見つかったら内覧をしてもらい、取引成立に向けた価格交渉を行いましょう。

⑥決済して引き渡し

売却価格から手付金を差し引いた額が銀行振込などで支払われ、固定資産税などの清算を済ませれば買主にマンションのカギを引渡します。

契約関係の流れは仲介会社に任せ、登記関係は司法書士に任せるのが一般的です。

⑦売却後忘れず確定申告をする

売却が完了したら、忘れずに確定申告を行いましょう。

確定申告は、マンションを売却した翌年の2月16日（土日祝日にあたる場合は平日に移動）から1か月間です。

マンション売却によって

• 売却益があった
• 売却損が出たため損益通算を受けたい

場合には、確定申告が必要です。売却損が出た場合確定申告は必須ではありませんが、

確定申告を行うことでほかの税金を抑えることができる可能性があるため、申告することをおすすめします。

3. なかなかマンションが売却できない場合の対処法

中古マンション売却を成功させるために、売り方のポイントを押さえていても売却できないことがあるかもしれません。

そこで、売れないときの対処法をお伝えします。

値下げする

値下げは売り手としては避けたいところではありますが、長期間内覧希望の申し入れさえもないという場合には売却価格が高いと想定されます。

条件によっては大幅な値下げが必要な場合もありますが、一方で少しの値下げを行うだけで十分な集客効果が得られることも。

購入検討者は物件検索の際「◯◯円以下」と絞り込んで検索することが多いため、

たとえば当初の売却価格4,010万円を3,980万円に変更するだけで集客効果を一気に拡大できます。

相場より安くする

相場よりも安くするときは、少しずつ金額を下げるよりも一気に下げた方が購入希望者の目に留まりやすいでしょう。

売出し価格や値下げ時期をあらかじめ設定しておくことが戦略として必要です。

買取保証と即時買取を利用する

買取方法には2種類あります。

「即時買取」の場合、買取業者との価格交渉で折り合いがつけば引き渡しから1週間程度で物件の現金化が可能です。

また「買取保証」の場合、一定の期間を過ぎても売れなければ買い取ってくれます。

業者を見直す

不動産会社の営業力に不安があったり活動内容に不信感を抱いていたりする場合には、思い切って不動産会社を変更しましょう。

一般的に更新時期とされる3カ月を目安に業者を見直す必要があります。

不動産会社を変えた途端にマンションが売れたということは日常茶飯事です。

売却価格の設定が適正で的確な販売活動を行っていれば、長期間売れないということはほとんどありません。

媒介契約の解約費用はかからないことがほとんどなので、不動産会社を変えたい場合には躊躇せず即座に行動しましょう。

契約を見直す

不動産会社と仲介契約を結ぶ時には3種類の契約方法があるので紹介しましょう。

共有名義の場合

共有名義人全員で媒介契約書の署名や押印、契約前の重要事項説明も確認します。

また、代表者が委任状により代理人として手続きを代行することも可能です。

どちらのケースも共有者全員の本人確認書類が必要になります。

4. マンション売却時の注意ポイント

ここでは、マンション売却時に注意すべきポイントをご紹介します。

必要な書類は揃えておく

マンションを売却するために必要な書類をそろえなければなりません。

査定時や契約時などに必要になる書類を紹介します。

共有名義の場合

夫婦で購入や相続したマンションの売却であれば、通常の売却よりも手続きが複雑になります。

全員の身分証などを集めて進めるか、代表を1人決めて委任状により代理人として進めるかの2択です。

不動産会社とは一般媒介契約を結ぶ

不動産会社と結ぶ媒介契約は、一般媒介契約がおすすめです。

媒介契約とは、マンションなどの不動産売買の成約を不動産会社に依頼する契約のこと。

媒介契約には、以下の3種類があります。

一般媒介契約は上記の通り複数の不動産会社で広告活動を行うことができるため、より多くの人に物件の宣伝ができます。

内覧に備えてきれいにしておく

内覧に備え、キッチンやお風呂、トイレなどの水回りを中心に細かいところまでしっかり掃除をしておきましょう。

場合によっては、ハウスクリーニングなども検討することをおすすめします。

また内覧時に物件の良さを効果的にアピールできるよう、

• 部屋をできるだけ広く見せるためにリビングを中心に家具やインテリアを片付けておく
• 内覧時間を日当たりが最も良い時間にしてもらう
• マンションの管理組合にゴミ捨て場やマンション内の照明などの共用部の状況改善を依頼する

などの対策を取っておくと良いでしょう。

不動産仲介売却以外の売却方法を知っておく

マンション売却の手段は、不動産会社の仲介だけではありません。

マンションを売却する手段は仲介以外に以下の3つの方法があります。

囲い込みされていないか確認しておこう

不動産会社の中には両手取引に持ち込むために、

他社からの購入希望者の紹介を「すでにほかのお客様と交渉段階にある」として断る「囲い込み」を常態的に行っているところがあります。

囲い込みを避けるため、レインズに掲載されている自分のマンション情報を必ず確認するようにしましょう。

また内覧時に自分が契約している不動産会社以外の会社が来るかどうかも、囲い込みを判断する材料となります。

自分が契約している不動産会社しか来ない場合には、囲い込みされている可能性があるため注意が必要です。

瑕疵担保責任について把握しておこう

瑕疵担保責任とは、マンションの引き渡し後に傷や欠陥、不具合が合った場合に売主側がその責任を負うというもの。

瑕疵担保責任では物件売却後のトラブル防止のために、売買契約時点では見つけることができなかった「隠れた瑕疵」についても売主が負う責任の期間や範囲を設定しています。

売主には買主への瑕疵状況の告知義務があることから、瑕疵を隠蔽した場合には損害賠償請求や契約解除の対象となるため注意が必要です。

物件の状態をしっかり把握し、買主への説明を十分に行いましょう。

5. マンション売却にも費用と税金がかかることを把握しておこう

最後に、マンション売却にかかる費用と税金について見ていきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、マンション売却を代行してくれる不動産会社へ支払う成功報酬です。

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が決められていて、以下の計算式で求められる金額以下となります。

仲介手数料を支払うタイミングは、一般的には以下の2回です。

• 売買契約成立時に50％
• 引き渡し完了時に50%

司法書士依頼料

マンション売買に伴う登記手続きは、司法書士に依頼するのが安心です。

司法書士への依頼料の相場は3万円前後ですが、事務所によって異なるためあらかじめ確認しましょう。

司法書士は

• 所有権移転登記
• 住宅ローンの抵当権抹消手続き
• 住所変更登記
• 古い登記簿調査

などの登記手続きのほか、登記変更のための調査も代行してくれます。

リフォーム・クリーニング費用

築年数が古い物件や建物の状態が悪い物件の場合、スムーズに売却するためにリフォームやクリーニングが必要になることがあります。

ただリフォーム代を売却額に上乗せすれば、それだけ売却額が高くなるので売却が難しくなるでしょう。

そのためリフォームは行わずに、クリーニングを重点的に行うのがおすすめです。

ハウスクリーニングの費用は作業範囲や内容、地域などによって異なりますが、リフォームにかかる費用の相場を以下にご紹介します。

売却時に必要な税金

マンション売却時には、以下の印紙税・登録免許税・譲渡税・住民税が必要です。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書に対して課せられている税金。

印紙税は決められた税額の収入印紙を契約書に貼付することで納税します。

印紙税の税額はマンションの売買価格によって変わり、売買価格が500万円～5,000万円以下であれば1万円～2万円です。

登録免許税

登録免許税とは登記手続きのときにかかる国税で、手続き処理に対する手数料であることから登記料とも呼ばれます。

司法書士に登記手続きを依頼する場合には登録免許税も依頼料の中に含まれているため、自分で納付する必要はありません。

一方自分で納付する場合には登記所で登録免許税を現金で納付し、領収証書を登記申請書に貼付します。

ただし税額が3万円以下の場合には印紙での納付が可能です。

譲渡税・住民税

マンション売却で利益が出た場合、譲渡（所得）税と住民税を支払う必要があります。

譲渡税と住民税の計算式は、以下の通りです。

• 課税対象となる譲渡所得額＝マンションの売買価格ー（マンションの購入にかかった費用＋マンションの売却にかかった費用）－特別控除額
• 譲渡税・住民税＝課税所得額×税率

マンション売却で損をした場合でも損益通算による特別控除を受けることができるため、必ず確定申告を行いましょう。

引っ越し費用

マンションに居住していた場合には、引っ越し費用が必要です。

不動産会社は引っ越し業者の提携先をいくつも持っているため、売却を依頼している不動産会社と提携している引っ越し業者を選ぶとお得に利用できるでしょう。

また中には不用品回収会社などと提携している不動産会社もあるため、引っ越しにかかる費用をさらに削減できます。

契約特典にはさまざまなサービスが用意されているため、必ず確認するようにしましょう。

ローン返済費用

マンション売却に伴うローン返済は一括返済となるため、繰り上げ返済手数料を支払う必要があります。

繰り上げ返済手数料は金融機関によって金額も支払方法も異なるため、あらかじめホームページなどで確認しておきましょう。

繰り上げ返済手数料の相場は、大体5,000円～30,000円程度です。

6. 中古マンションを売却する時は流れを把握して信頼できる不動産会社を探そう

中古マンションを少しでも高値で売却するには、信頼できる不動産会社の存在が不可欠です。

マンション売却の全体の流れを把握した上で、不動産会社と手を携えてひとつひとつの段階を着実に進めていきましょう。

なお中古マンションの売却や買い増しについて、もっと良く知りたい人は株式会社スマミンのオンライン無料相談でお問合せください。

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投資に興味があるけど、知識がないのでなかなか手が出せないという人には、投資信託がおすすめ。

投資信託は投資のプロによる分散投資で、ローリスク商品もあることから、初心者にピッタリの投資と言われています。

投資額も1万円程度の少額で始められるとあり、若い人からお年寄りまで幅広い層から人気を集めています。

そんな魅力的な投資信託ではありますが、デメリットもあります。実際、銀行や証券会社の窓口で営業マンのすすめられた投資信託を購入し、あとで大損したなんて話は、後を絶ちません。

たとえ元本割れして損失が出てしまったとしても、すすめた営業マンは責任を取ってはくれません。投資は全て自己責任なので、人の意見を鵜呑みにしてはいけないのが投資信託です。

今回は投資信託のメリットとデメリットをご紹介します。これから投資信託を始めようとする方は、この記事を読んでぜひ参考にしてみて下さい。

1. 投資信託とはどんなもの？

投資信託とは、銀行や証券会社などが投資家から資金を集め、国内や海外の株式や債券に投資すること。

投資家はお金を預けて運用してもらうだけなので、何もしなくても利益が得られる仕組みになっています。

投資信託の仕組みはどうなっているのか？

投資信託で運用する資金は、「信託財産」として銀行で安全に管理されています。

もし投資信託を行う金融機関が倒産しても、投資信託で集められた信託財産は守らているので、万が一の場合でも、投資家のお金は返還されます。

2. 銀行で投資信託をする3つのメリットとは？

①少ない金額で投資できる

銀行などの投資信託は多くの投資家から資金を集めるので、投資家一人からの投資額は少額でも可能。誰でも簡単に参加できるのが投資信託の魅力です。

②投資のプロにより運用される

銀行などの投資信託は、投資のスペシャリストが投資家に代わって運用していきます。

そのため投資家は投資の知識がなくても構いません。手数料を払っているので、しっかり利益を貰えることになります。

③日本以外の国や資産に投資できる

銀行などの投資信託では海外ファンドに投資することも多いのです。

個人で海外投資というと、なかなかハードルが高いものですが、投資信託では幅広い投資先の一つとして海外ファンドへも積極的に投資をしています。

3. 銀行で投資信託をする6つのデメリットやリスクとは？

①元本が保証された商品ではない

投資信託は銀行などで売られているといってもリスクがあります。

投資信託は元本保証がないので、購入した価格よりも値下がりして、元本割れするといった可能性があります。ハイリターンの商品ほど元本割れしやすいリスクがあるので、商品選びが大切です。

②価格変動によるリスクがある

投資信託では株などと同様に、政治や経済情勢、あるいは企業業績や様々なニュースにより価格が影響を受けて変動。

予期せぬ展開となった場合は元本割れすることも。価格変動は銀行などの投資信託のプロでもなかなか予測しがたいものです。

③発行元の倒産などによる信用のリスクがある

投資信託の発行する企業が倒産した場合、当然予定されていた償還金などが戻らないこともありますし、場合によっては投資金が回収できないということも。

投資信託を運用する会社や銀行だけでなく、発行元の信用リスクがあることも注意しなければなりません。

④為替の変動によるリスクがある

外国の株や債券に投資する場合、為替変動リスクが伴います。

為替は常に動いているので、投資信託に直接影響します。銀行や投資信託の会社には為替のスペシャリストがいますが、為替の動きは複雑なので、プロでも予測が難しいのが現実です。

⑤不測な事態が発生した場合等の流動性によるリスク

銀行などの投資信託では、様々な予測不能な事態によって元本割れするリスクが。

政治経済以外にも、大地震といった自然災害の影響を受けることもあり、流動性が高くなります。

⑥購入時や保有時や解約時等にコストがかかる

銀行などの投資信託ではさまざまな手数料が必要になり、これが結構高くなってしまうのです。

まず投資信託を購入する時には購入手数料がかかります。これは銀行など金融機関が独自に決めています。また投資信託を保有している時には管理料、さらに解約するときには現金化するための換金手数料が。

こうした手数料を合わせると結構高くつくのが投資信託のデメリットです。

4. 投資信託はどこで購入できるのか？

投資信託といえば銀行や証券会社で購入する方が多いのですが、最近ではネット証券やネットバンクなどを利用して、自宅のパソコンで購入する人が増えています。とても買いやすく便利になりましたね。

それぞれの購入先のおすすめのポイントとは？

銀行で投資信託を購入するメリットは？

銀行にはATMを利用しに訪れる人も多いとは思いますが、そこで投資信託のポスターが貼ってあるのを見ることはありませんか？

銀行では投資信託の相談窓口を設置しているところが多く、ATMを利用するついでに気軽に相談できるというのが便利ですね。

証券会社で投資信託を購入するメリットは？

投資信託でプロに任せるといっても、少し基礎知識を身につけて、本格的に資産運用を始めてみたいという人なら、証券会社で購入することをおすすめします。

証券会社は投資のプロで、銀行よりたくさんの商品があり、投資のノウハウも銀行より優れているというメリットがあります。

ネット証券やネット銀行で投資信託を購入するメリットは？

平日昼間忙しくて銀行や証券会社に行く時間がないという方は、ネット証券やネット銀行がおすすめ。

ネット上でさまざまな情報が見られたり、中には無料セミナーを行っているところもあるので、自分の空いた時間に自分のペースで投資ができるので便利ですね。

5. 投資信託を選ぶ基準について

銀行などで投資信託を選ぶ場合は、次の2点に注目しましょう。

まず投資先は、国内と海外のどちらにするのか、さらに株式・債券・REIT（不動産投資）のどれにするのかなどを、決めなければなりません。選ぶ商品によって利回りもリスクも大きく変わってくるので、ここは慎重に選ばなければなりません。

続いて手数料も非常に大切なポイント。投資信託は株取引やFXなどと比較すると、プロの運用になるため、どうしても手数料が高くなりがちに。あまり高い手数料になると、せっかくの利益がなくなってしまいます。

また手数料が安い投資信託はリスクが大きいと思われがちですが、実際は必ずしも手数料の値段が投資信託の利回りやリスクと関連しているわけではありません。できれば手数料は安いものから選ぶのがいいでしょう。

5-1. 投資信託の手数料について

投資信託の手数料には、次のような3種類があります。

販売手数料はおよそ3％以下のところが多いですが、銀行など金融機関がそれぞれ独自に設定しているので、かなりの差になることも。

例えばA銀行の販売手数料は2.1％でも、B証券会社では3.0％など。

これだけの差があると、結構な違いになってしまいます。また信託報酬は投資の運用額から引かれていきます。こうした手数料費用は金融機関の収益となっています。

また投資信託はそれぞれの商品で運用方法が違うので、手数料体系は一律でなく、商品ごとに手数料が決められているので、そこの注意が必要です。

5-2. 高額な投資信託にかかる手数料は期待リターンを大幅に下げてしまう

投資信託において手数料が高い商品は、まず避けた方がいいでしょう。

せっかく利益が出ても、手数料が高額であればその分利益も減ってしまいます。

6. 銀行や証券会社の窓口による投資信託の売買の評判は？

6-1. 銀行や証券会社の窓口でおすすめされてるファンドは手数料が高額な物が多い

銀行や証券会社の窓口で販売されている投資信託は、一般的に手数料が高めになっています。

にも関わらず、利回りが期待できず、おすすめの商品ではないことが多いのが実態です。

そのため窓口おすすめ商品は評判が良くありません。一生懸命売り出そうとしているもので手数料が高い商品は、選ばないようにしましょう。

6-2. 銀行や証券会社の窓口で売られているファンドは非効率ファンドが多い？

銀行での投資信託の中に「毎月分配型ファンド」といって、毎月リターンがもらえるものがあります。

投資初心者からすると、毎月配当がもらえるなんて魅力的！と思いがちですが、これは要注意商品です。毎月分配型のほとんどが外国債券の投資ですが、為替変動の影響を受けやすく、差損が発生するリスクが。

また毎月の分配金を無理につけるため、元本を切り崩して分配金に充てている場合があります。

このような分配金の支払いが続くと、元本割れどころか運用会社は運用の継続ができなくなってしまいます。

このように毎月分配型ファンドは超ハイリスク商品なので、価値ある商品かどうかしっかり見極める必要があるでしょう。

6-3. 銀行や証券会社の窓口で売られているファンドの違いは？

銀行や証券会社の窓口で売られている投資信託の種類は、基本的には同じようなもの。

ただし証券会社の方が種類も多く、その分銀行に比べるとハイリターンのものもたくさんあるので選択肢は広くなっています。

ただどちらも手数料の高さは同じなので、リターンとコストを良く計算して、しっかり利益が出せる商品を選ばなければなりません。

7. 投資信託が詐欺だと言われる理由は？

7-1. 投資はほとんどの人が損をする

投資信託は銀行や証券会社などで簡単に購入できるので、初心者でも始めやすい投資の一つだと思われています。ところが商品や銘柄選びが難しく、知識がない人が手を出して利益を得られるほど簡単な世界ではありません。

投資信託だけではありませんが、投資の世界で利益を出しているのは、1割程度だと言われています。残りの9割の人は損しているという厳しい世界。

銀行や証券会社などで気軽にできるとアピールされている投資信託は詐欺ではないのかと言われるのは、こうした理由からです。

7-2. 銀行や証券会社の窓口でおすすめされる商品は購入してはいけない

銀行や証券会社の窓口ですすめられる投資信託は、まず疑ってかかった方がいいでしょう。

窓口で積極的に販売されているのは、どれも高い手数料の商品ばかり。客の儲けより、銀行側の利益をメインに考えています。そのようにすすめられた商品を買っても、良い投資にはならないで、やめた方がいいでしょう。

7-3. 初心者は損切りできずに損する可能性が高い

投資信託で基準価額が下がりはじめると、どこかのタイミングで損切りが必要になります。株取引や為替にも言えることですが、下落が始まると、なかなかV字回復は期待できないことが多いです。

もし回復を期待して放置し、塩漬けしていると、利益は期待できません。そういう時には勇気をもって損切りしなければなりません。

ところが初心者は損切りがなかなかできないもの。いつか戻るのではないかという期待感だけで放置する人が多いのですが、それは大きな損失の第一歩に。

損失は出さないことが大切なのではなく、できるだけ小さく抑えるということが大切で、そういう視点を持つことが重要です。

8. 投資信託を始める際は、デメリットやリスクを良く把握した上で始めよう！

投資信託はプロが運用する分散投資なので、初心者でも始めやすい金融商品です。

しかし株取引などに比べると、手数料が高いというデメリットも。

また海外ファンドへの投資も行うため、為替リスクもあります。そうは言っても、株やFXを自分で運用していくことを考えれば、リスクは低く魅力的な金融商品と言えるでしょう。

まずは少額からスタートし、ローリスクローリターンの投資信託から慣れていくことをおすすめします。また始める前には投資信託のデメリットとリスクをしっかり把握しておくと、失敗しにくくなるでしょう。

リスクが伴わない投資はありません。投資信託の仕組みを十分理解して、しっかり資産を増やしていきましょう。
 

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投稿 銀行で投資信託をするメリット・デメリット｜選び方や注意点を知って賢く投資しよう は MIRAIMO | 不動産がもっと楽しくなるメディア に最初に表示されました。

世の中にはさまざまな投資方法がありますが、有名なのは不動産投資と株式投資ですよね。

あなたも、「どちらではじめたら良いのだろう？」「自分に合っているのはどちらだろうか？」と迷っているのではないでしょうか？

そこで、本記事では不動産投資と株式投資それぞれの違いについて5つのポイントで解説していきます。

また、不動産投資と株式投資それぞれ向いている人もご紹介しましょう。

メリット・デメリットを把握したうえで、自分にとって最適な投資を選ぶことがポイントとなります。

1. 不動産投資と株式投資の仕組みの違い

不動産投資と株式投資それぞれの、利益を生み出す仕組みの違いについて知っておきましょう。

不動産投資とは

不動産投資は、物件を購入して利益を生み出す方法です。

利益が出る仕組みは2つあります。

1つ目は、地価が低い時に買い、地価が上昇したときに売却することで利益を生み出す方法。

2つ目は、所有物件を賃貸に出すことで、入居者から家賃収入を得る方法です。

キャピタルゲイン・インカムゲイン

不動産投資から生み出される利益には、「キャピタルゲイン」「インカムゲイン」と呼ばれる2種類があります。

「キャピタル」とは資本や資産のことです。よって、土地や建物を売ったときに得られる利益のことをキャピタルゲインと呼びます。

「インカム」とは収入という意味です。よって、「インカムゲイン」というのは資産を保有していることで得られる収入のことを示します。つまり、家賃収入などがインカムゲインです。

不動産投資のリスクやリターン

不動産投資のリスクは、初期投資が大きく複数の不動産を所有することが困難なうえに、

人が集まらない場所などに建てたり、土地を買ったりしてしまうと収益がマイナスになってしまうことです。

ほかにも、建物の管理や入居者の不払いなど運営面でのリスクもあります。

ただ、問題をクリアして成功すれば継続的に安定した収入が見込めるというリターンが期待できます。

また、株式投資のように資産の価値がなくなってしまうこともありません。

株式投資とは

株式投資は基本的に、「安いときに買い、高いときに売る」ことで利益を得る投資です。

ほかにも、企業の業績に応じて「分け前」が支払われる配当金で利益を得ることもできます。

ただし、企業によっては配当金が支払われないところも。

キャピタルゲイン・インカムゲイン・キャピタルロス

上述した不動産投資と同様に、株式投資の利益も2種類に分けられます。

株式投資の「キャピタルゲイン」は、株式を売り買いすることで得る利益のことです。

そして、配当金など株式を所有し続けることで得られる利益のことを「インカムゲイン」といいます。

また、買ったときよりも安い値段で売った場合の損失のことは「キャピタルロス」と呼ばれます。

株式投資のリスクやリターン

株式投資での一番のリスクは、購入した株式の価値がなくなってしまうことでしょう。

不動産投資ならば、土地の価値がなくなるということはありませんが、株式投資では価値が0になる可能性もあるのです。

その代わり、株式投資は不動産投資ほどの初期投資が掛からないため、いくつもの株式を分散して所有することでリスクを減らせます。

企業を見極める目を養い、長期的に成長する企業の株式を保有できれば、初期の投資額の何十倍のリターンを得ることも可能です。

2. 不動産投資と株式投資を5つのポイントで比較

不動産投資と株式投資を5つのポイントで比較することで、それぞれのメリット・デメリットを明らかにしていきます。

①収益性（利益率・利回り）

不動産投資は物件による

収益性は物件によってさまざまです。

目安としては、高くても一年中満室の状態で8%程度の利回りとなるでしょう。

不動産投資は利益率がマイナスになることはありませんが、その代わり上限があります。

株式投資は高利回りになることもあれば、マイナスになることもある

株式投資の収益率は高いといえます。

投資ファンドで年利40%程度の利回りになることもあります。

基本的に利益率に上限はありませんが、株価が一気にマイナスになる場合も。

②安定性があるかどうか

不動産投資は安定性が高い

毎月コンスタントに家賃収入があるため、不動産投資の安定性は高いと言えるでしょう。

生活の支えとなり安心感を得られます。

株式投資は安定していない

マーケットの資産価格の変動が激しいため、安定性はありません。

いきなりマイナスになることもあります。

③流動性（売りやすさ）

不動産投資の流動性は低い

不動産投資の流動性は低いです。

売るときには準備期間として、数カ月から1年ほどが必要なため、すぐに現金化することはできません。

株式投資の流動性は高い

株式投資は売りやすく、現金に近い流動性があります。

簡単な操作で、3日程度で現金化することが可能です。

④維持費（管理コスト）

不動産投資の維持管理コストは高め

不動産投資は購入後にもさまざまなコストがかかります。それぞれ「保有コスト」「管理コスト」「税金」にわけて解説します。

保有コストは取引がなくても、保有しているだけでかかる費用です。不動産投資の保有コストには「固定資産税」と「都市計画税」の2種類があり、毎年徴収されます。

次に管理コストは、不動産を管理していくうえでかかる費用のことです。

大きくわけて「建物管理費用」「入居者管理費用」の2種類があります。

また、不動産から得る家賃などの収入（不動産所得）には、税金が課せられます。

• 不動産所得 = 総収入金額 – 必要経費

不動産投資における必要経費の内訳は以下の通りです。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 管理費
• 入居者募集費用
• 減価償却費
• 借入金の金利　など

不動産所得の税率は「超過累進課税」です。

所得金額に応じて税率が高くなる方式ですので、不動産所得が多いほど税率も高くなります。

また、不動産所得は「総合課税」のため、給与所得などを合算した金額に対して課税されます。

下記の表は合算したときの所得金額によって、税率はどのくらいかかるかを表したものです。

参照：国税庁　所得税の税率

このように、不動産所得の税率は「総合課税」であり、所得金額によって税率が変わる「超過累進課税」のため、最大で税率50%になるなど税負担が大きくなります。

株式投資の維持費用はあまりかからない

株式投資の管理コストはほとんどかからないといえます。

株式投資にかかるコストは、株式購入の際に証券会社に支払う手数料や、配当にかかる税金。

取引などが発生したときに差し引かれる費用であって、保有しているだけで税金がかかるということはありません。

ただし、証券口座を持ち続けるための「口座管理料」は必要です。

しかしながら、ネット証券（インターネット経由での株取引を提供する証券会社）など「口座管理料」をとっていない証券会社を利用することでコストを削減できるでしょう。

⑤税制優遇（非課税枠など）

不動産投資の税制優遇は多い

不動産の税制上の優遇は最大のメリットともいえます。

例えば相続税を計算する際に用いられる「相続税評価額」は、不動産の場合、価格の50～60％で評価されます。

よって、現金資産を不動産に変えるだけで、相続税課税対象額を40～50%ほど削減できるのです。

また不動産所得は「総合課税」となっており、全ての所得を通算する累進課税です。

よって、不動産所得がマイナスの場合はその他の所得から差し引くことができ、所得税を圧縮することも可能。（損益通算といいます）

このように、不動産投資は税率面での大幅な優遇が期待できます。

株式投資の税制優遇はあまりない

株式投資の税制上の優遇はほとんどないといえるでしょう。

株式投資で課税の対象となるのは「売価での収益」「配当」「株価の値上がり」と広範囲となっており、税率は20%です。

2013年までは税金優遇処置として税率が10％となっていましたが、現在のところ株式投資の課税額は現金より増えやすいといえます。

しかし、株式投資にも税制面でのメリットがあります。それは株式所得の課税方法は「総合分離課税」であるということです。

この方式は税率が一定のため、取引の利益が大きくなるにつれて税率もあがるということはありません。

また、優遇処置の廃止と入れ替えに「少額投資非課税制度（通称NISA）」がスタートしました。

NISAは株や投資信託などにかかる税金の一定額を非課税にする制度です。

非課税枠として、「毎年120万円、最長5年間、最大600万円」（2024年現在）が設けられています。

株式投資の税金優遇はそれほどありません。

しかし、利益が大きくても税率が変わらない「総合分離課税」であるということ、

そして、非課税枠が設けられているNISAを活用できるという利点があります。

3. 不動産投資と株式投資それぞれ向いている人を紹介

ここまでの比較を踏まえたうえで、不動産投資と株式投資がそれぞれどういった方におすすめなのかをお伝えします。

不動産投資がおすすめな人

不動産投資は、「融資を受けられるだけの信用があるか、十分な自己資金を持っている」「流動性や収益性を犠牲にしても、長期的に安定した収入を持ちたい」という人におすすめとなっています。

不動産投資の魅力はなんといっても安定性が高いことです。

毎月の家賃収入という安心感を得られます。

また、信用があれば金融機関からの融資によって、自己資本がそれほどない状態でも高額な物件を購入できるでしょう。

一方、流動性や収益性は高くないので、すぐに現金化することや、大きく儲かるということは期待できません。

株式投資がおすすめな人

株式投資は安定性を犠牲にしても、現金に近い流動性と爆発的な収益性に魅力を感じる方におすすめです。

株式投資の魅力は収益性が高く、利益に際限がないということです。

たとえば、100万円投資した場合、マイナスになったとしても最大で100万円以上損することはありません。

一方、プラスの場合の収益は10倍の1,000万円や100倍で1億になる可能性を秘めています。

さらに、流動性も高く、簡単な手続きで数日後には現金化できます。

しかし、値動きが激しいため安定性はありません。安心感よりも不安感のほうが大きくなると考えられるでしょう。

4. 不動産投資と株式投資はメリット・デメリットを押さえて自分に合った投資方法を！

株式投資と不動産投資の違いについて解説しました。

どちらにもメリットとデメリットがあるので、踏まえて自分に合った投資を選びましょう。

もちろん、不動産投資 + 株式投資というスタイルも可能です。

ただし、闇雲にはじめても損をするだけですので、勉強と準備は怠らないようにしてください。

そして、実践と反省を繰り返しながら投資家としてのスキルを磨いていきましょう。

不動産投資の疑問や不安はMIRAIMOの個別相談やオンライン相談でも受け付けています。

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最近は不動産投資を実践しているサラリーマンが少なくありません。

なぜなら不動産投資はダブルワークとして、また将来の不労所得として有効な収入源になるからでしょう。

しかし不動産投資をスタートするためには、投資物件を購入しなければいけません。

自己資金があれば問題ないのですが、一般のサラリーマンにそこまでの持ち合わせはないでしょう。

そこで、金融機関から融資を受けることになります。

ただ、近年は金融機関も融資に積極的だと言われますが、誰にでも簡単に融資してくれるわけではありません。

そこで今回は不動産投資で融資を受ける際に必要な、「金融機関にアポ取りする時に押えておきたいポイント」を紹介しましょう。

実は6つのポイントを把握してからアポを取って訪問すれば、融資を受ける可能性はグッと高まるのです。

1. 不動産投資をする際に金融機関でローンを組む時はアポを取って話を聞きに行こう

不動産投資をする時には、金融機関からの融資を受けて投資物件を購入するのが一般的でしょう。

そして融資を受けるためには、金融機関とコミュニケーションを作ることが大切。

まず、銀行に足を運んで話を聞くことからスタートするのです。

コミュニケーションを図るとは「意思の疎通を活発にする」ことです。

しかし、訪問したからといって意思を伝えることができるとは限りません。

なぜなら、金融機関の担当者はあなたを知らないからです。

初めて会った人とスムーズな会話を図るのは難しいですよね。

そこで、融資の話を持ちかける前に、あらかじめ金融機関の担当者と関係性を作っておくことがポイントになります。

たとえば、積立をしたり、振替口座にしたりして金融機関の信用を積み重ねておくことが大切です。

誰でも信頼のできる相手の話は前向きに聞くでしょう。

突然訪問しても金融機関に対応して貰えるのか？

突然訪問したからといって融資の話をすぐに断られることは無いでしょう。

しかし、融資について話す時間が十分に取れなかったり、融資担当者がいなかったりする可能性はあります。

また、融資担当者は話のなかで必要になる数字やデータを用意することもできません。

特に大切になるのが金融機関に与えるあなたの第一印象です。アポなしでは、思いつきで行動する人と思われる可能性も。

お金を借りたいのであれば、きちんと準備してから行動に移す慎重な人だというイメージを与えておくべきでしょう。

事前にアポをとって準備する方が借入できる可能性がある

事前にアポをとることで、金融機関は融資担当者を配置することができます。

銀行内でのあなたの積立などのデータも準備できるでしょう。

また、融資の話し合いのなかで必要になる書類やデータを用意しておくようにあなたに伝えることも可能です。

基本的に融資の話し合いでは「本人確認」「所得の確認」「他の借入額の確認」「購入を予定している物件の確認」などができる書類を準備しておくほうがスムーズに進みます。

したがって、事前のアポを取る時点で借入の可能性をより高めることになるでしょう。

2. 金融機関にアポ取りする時に抑えておきたいポイント6つ

金融機関に融資の相談をするには、あらかじめ必要な書類の準備や想定される質問に対する返答を用意しておきましょう。

融資を受けるためのポイントを押さえてからアポを取ることでスムーズな交渉ができます。

①購入物件を予め選んでから面談アポをとろう

購入物件の選択と金融機関のアポを取るのとでは、物件選択のほうを先にするのが一般的。

金融機関側にしても、物件の資料を持参して「この物件を購入したいのですが融資を受けることは可能でしょうか？」と聞かれるほうが対応しやすいのです。

なぜなら、投資物件の融資には物件自体の収益性なども審査の対象になるので、物件自体がわからないと判断のしようがありません。

そのため、まずは物件探しに集中するのがスムーズな交渉のポイントと言えます。

②予めいくつか金融機関をリストアップする

金融機関を選択する方法には、紹介を受ける方法と自分で探す方法があります。

知り合いの紹介などであれば、比較的丁寧に対応してくれるでしょう。

しかし、丁寧なだけに融資が実行されないケースでも時間が掛かってしまうというデメリットもあります。

自分で探す時場合は、複数の金融機関をリストアップするのです。

金融機関によって金利などの条件は異なるため、多ければ多いほど有利な融資決定の可能性が高まるでしょう。

不動産投資では有利な条件で融資を受けることが成功のカギになるのです。

③不動産会社からの紹介で行くと有利になる

融資付けの得意な不動産会社を探すのも融資決定には有効でしょう。

不動産会社は金融機関と提携して融資を斡旋しているケースが少なくありません。

提携している不動産会社からの紹介であれば融資の決定も早くなるケースが多いのです。

また、一般のローンよりも提携ローンの方が金利が低くなるなど、有利な条件で融資を受けられる場合があります。

さらに、ローン手続きの大半を不動産会社がフォローしてくれるので不動産会社からの紹介は効率的な方法と言えるのです。

④購入する物件のエリアで一番大きな支店を選ぶ

購入を希望する物件のエリアに複数の支店を持つ金融機関があったとします。

複数の支店がある場合には一番大きな支店を選択してください。

なぜなら、エリアの中心になる支店には出世コースに乗っている支店長がいるのが一般的だからです。

金融機関は融資をするのが仕事で、ノルマである一定の融資額を達成しなければいけません。

「できることなら融資したい」というのが金融機関の本音でしょう。

力のある支店長だと本部の承認も受けやすいので審査に通る可能性が高まるのです。

⑤何故その金融機関を選んだのか経緯や理由を明確にする

金融機関を選んだ理由を明確にしておくことは、融資交渉をするためには大切なこと。

前向きな理由を説明することで融資担当者を納得させることができれば、スムーズな交渉をスタートすることができます。

たとえば、あなたが金融機関の融資担当者だとしたら、融資の依頼に訪れた人にどんなことを聞きたいですか？

当行に訪れた理由は確認しておきたいところです。

「他行で融資を断られたので当行に来た」という理由であれば積極的な対応は難しいでしょう。

⑥金融機関に訪問するときは必要書類を揃えておこう

金融機関には必要書類を揃えてから訪問してください。

一般的に必要とされる書類を紹介します。

あらかじめ、必要書類を揃えておくことで「ヤル気」の現われとしてアピールできるという効果もあるのです。

3. 融資が受けやすい人の条件

金融機関が融資をする時には、契約者を選別します。

返済の可能性の高い人を選ぶのです。

したがって、融資が受けやすい人と受けにくい人にわかれます。そこで、審査に通りやすい人を紹介しましょう。

会社員や公務員などの安定した収入がある人

金融機関側からすれば、融資額は必ず返済してもらわないと商売になりません。

確実に回収するためには、安定した収入があることが条件になるでしょう。

そこで、会社員や公務員など、毎月安定した収入の約束されている人が審査に通りやすいのです。

担保物件を所持している人

金融機関では返済が滞った時のために「抵当権」というシステムを利用します。

融資先の返済が滞った場合、抵当権を設定した土地や建物を競売した代金で残債を清算するのです。

したがって、担保になる不動産を所持している人は審査に通りやすくなります。

収入が高い人

収入が高ければ審査に通りやすくなるのは当然のことでしょう。

たとえば融資先が資産家であれば、返済に困ることもないと思われるからです。

金融機関は、お金のある人に対して、どんどん融資したいのが本音だと言えます。

滞納がなくすでに完済した経験がある人

金融機関は確実に返済してくれる人を選びたいのです。

したがって、過去に借入がある人であれば、返済実績により判断します。

たとえば、滞納があるような人であれば、融資するのが難しくなるのは仕方ないでしょう。

他の金融機関で借入がない人

他の銀行でも借入をしていると審査が通り難くなります。

なぜなら、同時に複数の金融機関に返済するのではリスクが高くなるからです。

ただし、両方に返済できる収入があることを証明できれば問題ありません。

4. 借入できる金融機関の種類

不動産投資で融資を受けることのできる金融期間には様々な種類があります。

そこで、金融機関の種類と特徴を紹介しましょう。

契約者の属性などにより融資を受けやすい金融機関と受けにくい金融機関があるのです。

メガバンク

メガバンクとは、全国に支店を持つメジャーな銀行のことです。

たとえば、三井住友銀行や三菱東京UFJなど。

信用力が高くないと利用できませんが、融資の金利が低いなどの魅力があるのでお付き合いしたいものです。

地方銀行

千葉銀行や京都銀行など、県名や市名を使用した金融機関が地方銀行です。

原則として管轄エリア内にある物件に融資します。

文字通り地域に密着した金融機関であり、一般のサラリーマンが利用しやすい金融機関だと言えるでしょう。

信用金庫

信用金庫も地域密着型の金融機関なので、融資は管轄エリア内の物件に限定されます。

しかし、一般的に地方銀行よりもさらにハードルが低く設定されているので融資が受けやすいのです。

大手よりも金利が若干高いですが、交渉により下げることも可能でしょう。

日本政策金融公庫

国が運営する金融機関なので、民間では融資が受けにくい人でも積極的に融資してくれます。

また創業支援や女性経営者を優遇したり、30歳未満や60歳以上の人を応援したりする制度もあるので、条件が合えばお得に利用できるケースがあるかもしれません。

不動産の融資を積極的にしている銀行

スルガ銀行やオリックス銀行のような不動産の融資に積極的な金融機関もあります。

金利は高く設定されていますが返済期間を長く設定できるなどの対策もあるので、収支が合えば利用しやすい金融機関だと言えるでしょう。

5. 金融機関でローンを組む場合は、事前にアポをとってから訪問しよう！

不動産投資には金融機関のローンが欠かせません。

しかし、飛び込みは避けてください。

事前にアポを取って、あらかじめ準備をしてから訪問するのです。

まず、社会人としての常識を疑うような人に融資する金融機関は存在しないという認識が必要でしょう。

MIRAIMOの運営元である株式会社スマミンでは、様々な銀行とおつきあいがあり、個人個人に最適な物件と銀行を紹介しています。

不動産投資をお考えの方、融資でお困りの方は無料オンライン相談がおすすめです。まずはLINE公式アカウントで友だち登録してください。
　

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今回は「億り人の投資家になるためには？」というテーマでお送りしていきます。

個人投資家になるために始める投資には、

• 株式投資
• 債券投資
• FX投資
• 投資信託
• 先物取引

などさまざまな投資があげられますが、こういった投資で億り人になる！とても凄いことですよね。

億の資産、それだけの資産を儲けるためには投資に成功しなければなりません。

兼業投資家なのか、専業投資家なのかによっても投資方法は変わってきます。

また、投資にはリスクが付きものなので、勝つためにはそのリスクを回避することも重要なポイント。

勝てる投資家になるために必要なこと、そして株式投資についても説明していきたいと思います。

1. そもそも億り人って何？

億り人とは、株式やFXなどの投資による資産が1億円を超える資産家のことを言います。

2024年に仮想通貨で大暴騰があり、1億以上の資産を持つ億り人が相次いだことから世間で一般的に使用されるようになった呼び名です。

当初は億り人とは言わずとも、儲けた投資家は多くいたことでしょう。

仮想通貨界では、上昇した仮想通貨が相次いだことから、「億り人」の他にも「自由億」という資産が10憶を超えるという言葉さえも誕生しています。

2. 億り人になるために出来る方法

億り人になるためには、一攫千金を狙うだけではなくコツコツと地道な努力も必要です。いくつかパターンを見ていきましょう。

①無駄な支出を抑える

億り人になるために、まずは儲けよう！と思いがちですが、その前に一点見直してみるべきことがあります。

それは「節約」ということ。

いくら収入が増えても無駄に使ってしまっていては貯まるものも貯まりませんよね。

毎月の支出が少なくなれば自然と億り人に近づきやすくなるのではないでしょうか。

②浮いたお金を貯金するようにする

毎月の節約が出来るようになれば、そこに使っていたお金が残りますよね。

その残った分のお金は貯金しましょう。

その浮いた一部のお金を毎月貯金していくことで、どんどん貯まっていくのでコツコツを積み重ねることが大切です。

③投資信託に投資する

上記で、浮いた一部のお金は貯金するという話をしました。

その貯金に回したお金を投資信託に積み立てをしていくことで、更にしっかりと貯まっていくでしょう。

ですが、投資信託は株のように値動きのあるものなので、バクチのような使い方をするのは危険なので注意が必要です。

④ロボアドバイザーに投資する

ロボアドバイザーは資産運用のアドバイスや手伝いをしてくれるサービスで、運用方針に合わせた投資プランを提案してくれたり、診断結果に沿った資産運用を自動でしてくれるものも出ています。銀行積立の利息では満足出来ない方は、多少のリスクを考慮してロボアドバイザーを使っての投資をおススメします。

⑤iDeCoで積み立て

iDeCoは一言で表現すると、「老後資金を自分で作るためのお得な制度」で、60歳まで毎月一定の掛け金で投資信託や定期預金、保険などの金融商品で運用して、60歳以降にその運用していた資金を受け取るシステムです。

最大のメリットは、iDeCoで積み立てた掛け金の全額が所得控除され、所得税・住民税が軽くなるということです。

⑥仮想通貨に投資

ビットコイン、アルトコインなど仮想通貨の種類は1,000種類以上も存在しています。

交換・決済・送金・融資等、さまざまな使い方も出来インターネット上で簡単に始められるものなので、投資を始めるのはお手軽。

ですが、この投資は暴騰・暴落があるので注意が必要です。

⑦不動産に投資する

利回りの良い中古の物件を見つけて購入し、賃貸することで毎月安定した家賃収入を得ることが出来ます。

物件は金融機関から融資を受けて購入するため、自己資金は少額から始めることが可能ですし、家賃収入からローン返済分、諸経費などを差し引いた分は手元に入ってくるというシステムです。

3. リスクは高いが、うまくいけば億り人になれる方法

上記は億り人に近づける方法でしたが、うまくいけば億り人になれるかもしれない方法があります。

その分、リスクは高くなってしまうので注意は必要になります。

株投資

日本の株式市場は「東京証券取引所」「名古屋証券取引所」「札幌証券取引所」「福岡証券取引所」の取引所が存在しています。

利用する証券会社を決めて口座を開設すれば始めることが出来ます。

株を購入する前には株価チャートなどで相場の流れをしっかり見極めてから購入することがポイントです。

相場は上下するものなので根拠のない株の買い方はしないように気を付けましょう。

FX投資

FXは、外国為替証拠金取引というもので、円やドル、ユーロ、ポンドなど異なる2つの通貨を売買するシステムです。

各通貨の価値は常に変動していて、この通貨の価値が変動する動きの中で売買する差額が利益になります。

FXも株と同様に為替チャートというもので値動きをチェックしながら取引をするのが一般的なスタイルです。

選ぶ証券会社によっては100円からでも投資が始められるのでお手軽ではありますが、リスクも大きいので注意は必要です。

4. 勝てる投資家と勝てない投資家の違いは？

どの投資家もきっと最初から大成功を遂げているわけではありません。

ビギナーズラックはあったとしても長くは続いていないはず。

損失が続いてスランプから抜け出せないでいる時にすること、それは負けている理由を突き止めることです。

負ける理由を知れば、それを改善することで負け率は少なくなるはず。

多くの投資家が負ける理由の多くは、市場や銘柄への無知・間違った売買サイズ・リスク管理の足りなさ、などなのです。

まずはその単純な負けの理由を解決することです。

そして次にすることは勝てる理由を身につけること。勝てる投資家は売買する明確なターゲットを決めています。

自身で決めた一定の条件が揃った時にだけ売買を行う。

そしてそれが当たらなかった場合は適切な損失のところで売買を終了することです。

こういった自分の負けの理由を知り、勝つ理由を知るということが出来る出来ないで、勝てる投資家、勝てない投資家と違いが出てくるのではないでしょうか。

5. 株投資で億り人になるための注意ポイント

株式投資で億り人になった人は多く存在していますが、リスクの高い投資なため注意しなくてはなりません。

その注意するポイントをあげていきます。

結果が出ない場合でも、継続することが大事

思うように投資が成功しない場合でも、すぐに諦めてはいつまでも結果は出せません。

投資を初めてすぐに勝ち組になれるわけではなく失敗から成功を学ぶのです。

少額から継続していくことで、取引のコツもつかむことが出来ますし、勉強代として損をした場合でも少額で済ませることが出来ます。

損切は潔く

損切することは悪いことではなく、むしろ損を大きくする前にした方が良い行為なのです。

投資の世界に「見切り千両、損切り万両」という言葉があり、この意味は「損失が小さいうちに見切りをつけることには千両の価値があり、損失を拡大させないために、ある程度の損を覚悟のうえ損切りすることは万両の価値がある」ということ。

まさにこの言葉の通りです。

お給料から積極的に投資する！（正し、生活費には手を付けない）

専業ではなく、兼業で投資をしている場合は、お給料の自分のお小遣いから余裕のある分を投資に回すことも出来ますね。

あくまでもお小遣いの中の浮かせた分にしておくことが鉄則で、生活費に手を出すことは控えましょう。

運にまかせて投資するのは危険

一攫千金を狙った投資はおススメ出来ません。

万が一、運で儲ける事が出来たとしてもそれは運なので継続はしません。

しっかりと情報収集をして、根拠のある売買をすることを心がけましょう。

資金が少ない間は集中して投資する

元本が少ないうちは、分散して投資をしても大きく増やすことは難しいので、ある程度の元本が用意出来るまでは集中して投資することをおススメします。

グロース株を順張りする

売買差益（キャピタルゲイン）を狙う場合、企業の売り上げや利益の成長率が高く、株価の上昇が期待できる株式である「グロース株」がおすすめです。

株価が上がり始める時を見計らって購入する（順張りする）ことで購入価格の何倍ものキャピタルゲインが期待できます。

利益で得た資金を再投資する

投資で得た利益を更に投資に回して長期投資でどんどん資金を増やしていきます。

信用取引は儲けにくい

信用取引は、お金や株を担保として預けることで証券会社からお金や株を借りて、自分が持っている資産以上の取引を行う方法です。

ハイリスクな取引で最悪の場合は元手以上に損をする可能性もありますのであまりおススメは出来ません。

資産が増えてきたら配当金にも注目する

利益を回していって資産が増えてきたら、株式投資の最大の魅力でもある配当金にも目を向けましょう。

ちょっとしたボーナスのような嬉しさを味わえます。

米国株も積極的に購入する

日本の株に比べて米国株は世界的な企業が多くあります。

グーグル・アップル・アマゾン・フェイスブック・マイクロソフト・コカコーラ・ビザ・マスターカード….こういった企業はみな米国の企業なのです。

世界的企業の株を購入することも視野に入れていきましょう。

6. カリスマ投資家が選んだ株の銘柄に注目！

2023年7月2日にカリスマ投資家3名に調査をした時点で、投資家が選ぶ上位3位までの銘柄をご紹介しましょう。

【片山晃】

• オープンドア
• HEROZ
• 歯愛メディカル

【小手川隆】

• オリエントコーポレーション
• ファルテック
• ユニチカ

【五味大輔】

• そーせいグループ
• LIFULL
• イー・ガーディアン

7. 不動産投資で億り人になるには？

不動産投資では仮想通貨のように短期間で億り人を目指すことは難しいですが、長期で考えるのであれば不可能ではありません。

条件を満たすことで可能性は出てきますよ。

キャッシュフローが黒字である事

不動産投資で億り人を目指すには、計1億円以上のマンションやアパートを購入することが前提になります。

返済が完了するまで返済費用よりも家賃収入が常に上回っているというキャッシュフローの黒字化を、長期間維持することが可能な物件を選ぶようにしましょう。

 物件のローンを完済している

1億の物件を購入する時に利用した金融機関のローン返済が終了するまで黒字経営を続けていき、ローンを完済したのちには購入した物件は全て自分の所有物となるので晴れて億り人となります。

建物は年数が経つことで価値は下がりますが、土地自体は年数によって価値が下がるということがほとんどないのでしっかりと資産になるのです。

8. リスクを恐れては億り人になる事は出来ない

日経ヴェリタスが1億円以上の金融資産を持つ層と、それ以外の投資家1,000人に行った調査で明らかになったことがあります。

それは、億り人にはいくつかの共通点があったということ。億り人の共通点と一般投資家の共通点を分けてご紹介します。

億り人の投資スタイル共通点

1. 自分の判断で投資のタイミングや銘柄を見極める
2. 相場が崩れるサインは見逃さない
3. 相場の急変時、狙った銘柄を安値で買う

という攻守をしっかりと兼ね備えたスタイル。

一般投資家の投資スタイル共通点

• 専門家の意見を重視して投資をするタイミングを見極める
• 相場の急変時、損切を優先

というちょっとした他力本願要素が入ったスタイル。

両者では以上のような違いがありました。

億り人となった人は、何度も負けを繰り返して自分の手法を作り上げていっている方が多いのではないでしょうか。

そういった失敗から、多少のリスクは受け入れて自身の投資スタイルを見つけ出す。

投資のリスクとリターンは1:1と考えられる可能性を、培った知識と情報でリスクを0.9、リターンを1.1にするのです。

9. 億り人になるには、リスクを恐れては何もはじまらない

投資には知識と経験が必要不可欠。

知識をいくら付けたところで投資をしてみないことには何も始まらないのです。

所有資金の1,000万円を、長期間投資や株主優待を得ながら倍の2,000万円に増やす。

こういった投資で資産を増やしていくのは確実でリスクのないとても良い投資方法といえますよね。

• 反対に所有資金1,000万円を1億まで増やしたい！
• 億り人になりたい！

と願うのであれば、リスクを避けることは出来ません。

ですが、個人投資家で億り人となった多くの方は、このバクチのような一攫千金を経験している方が多いようです。

リスクを恐れず、大勝負で資産を増やし、その後はリスクをしっかりと抑えた資産運用に切り替えて安定した資産形成をして増やしていくというスタイルが個人投資家の成功パターンだと言われます。

一方で、一攫千金で資産を増やすことが出来た勢いで更にハイリスクの投資をして全財産を失うというパターンの投資家もいます。

こういった失敗のハイリスク一攫千金は避けたいものですね。

もちろん着実に安定した投資方法で資産を増やした億り人も存在します。

どちらが良いのか、ということは自身の知識や情報・状況・状態・運、さまざまな事が絡みますが、「億り人になるためにはリスクはつきもの」ということだけは念頭に入れておきましょう。

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たくさんの金融機関からお金を借りている人は、管理や毎月の返済など負担が大きいですよね。

そんな時には銀行の「おまとめローン」の利用をおすすめします。これは複数の金融機関からの借金を一本化してまとめるというもので、少し特殊なローン。

銀行によって取り扱っているところと、扱っていないところがあります。

また銀行によって金利や限度額など条件にかなりの違いがあり、審査が通りやすいところ、厳しいところなどもあります。

今回は、おまとめローンでおすすめの銀行をご紹介いたします。「おまとめローン」に興味があるけど、どこに申し込めばいいのか迷っている人は、ぜひ参考にしてみて下さい。

1. 銀行のおまとめローンとは？

銀行のおまとめローンは、複数の金融機関から借りたお金を一つにまとめる目的のローンのこと。

ローン会社を一本化することで、月々の返済が減らすことを目的にしています。

1-1. おまとめローンと借り換えローンはどう違うのか？

おまとめローンの他に、借り換えローンというものあります。

似たような名前ですが、内容が違います。おまとめローンは複数の金融機関で借りた借金を一本化するもの。

一方、借り換えローンは、より低い金利の銀行へ変更すること。つまり、1社から1社へと乗り換えるローンのことです。

1-2. 融資を断られても、おまとめローンは通る可能性がある！

おまとめローンをはじめ、お金を借りる時には「総量規制」がネックになります。

これは年収の3分の1以上のお金を借りられないという規制で、個人の借り過ぎを防ぐ目的で作られました。よってこれを超えた場合、融資を断れる可能性が。

しかしおまとめローンの場合は総量規制が例外となり、年収の3分の1を超えても貸してくれる銀行もあります。

1-3. おまとめローンの金利の種類とは？

一般的なローンの金利には次の3種類があります。

このうち、銀行のおまとめローンの金利のほとんどは年利で表示。たとえば年利2.0％で100万円借りた場合、年間支払う利息は2万円。ところが月利2.0％で100万円借りた場合は、月額の利息が2万円。

つまり月利2.0％だと年間で24万円利息がかかることになるので、年利とかなり違います。くれぐれも月利でなく年利であることをチェックしておきましょう。

1-4. おまとめローンの担保ローンと有担保ローンの違いとは？

銀行のおまとめローンには担保ローンと無担保ローンがあります。

担保ローンは、土地や建物など不動産や有価証券などを担保にお金を借りること。

無担保ローンは、申込人の社会的地位や年収といった属性から、信用力をもとにお金を借りること。それぞれ手続き方法が異なります。

1-5. ローンは総量規制がポイントになる

先ほど少し触れましたが、ローンには「総量規制」があります。個人の金融機関からの借入額の合計が、年収の3分の1まで規制されるもの。

ただし銀行でのおまとめローンなど、その借り入れによって申込人にメリットが大きい場合は総量規制の例外となり、融資が受けられる場合があります。

2. おまとめローンのメリット・デメリット

2-1. メリット

支払いが一本化され管理が楽になる

銀行のおまとめローンを利用すると複数の借入先を一本化できるので、管理が楽になるメリットが。

借入先がたくさんあると、残高の確認から返済まで、毎月欠かさず行わなければならないので、とても大変ですよね。おまとめローンで一本化すれば、返済忘れを防ぐこともできます。

金利が今より安くなる

複数の借金を一本化すると、一社での借入額が大きくなるので、金利が安くなることが多いです。ローンの金利は利用額が高くなれば安くなるところがほとんどなので、少額の借入を複数の金融機関から借りていると、多額の利息を払うことになりがちに。

よって銀行のおまとめローンで一本化すれば、利息が今より安くなり、毎月の返済額が少なくなる可能性が高いでしょう。

2-2. デメリット

思ったより金利がそれほど安くならない場合がある

銀行のおまとめローンをした結果、思ったほど金利が安くならないことも。

基本的に借入額が多いと金利が低くなりますが、多重債務の利用者にはおまとめローンでも高い金利で貸付を行う銀行もあります。

そのため、事前にしっかり計算して、どれ位安くなるかの確認しましょう。

本来減らせる借金を減らさないまま返済する可能性がある

いわゆるグレーゾーン金利でお金を借りていた場合、利息制限法によって過払い金を取り戻すことができます。

ところが銀行のおまとめローンを利用すると、こうした過払い金の取戻しを行わずに借金を完済することに。もちろん過払い請求は後からでも時効を迎えるまで請求可能です。

しかし後から請求する場合は弁護士に依頼しなければならないので、費用がかかります。

今の返済より状況が悪くなる場合がある

おまとめローンの最大のデメリットは、新たな融資を受けるにあたり、保証人を要求されたり、不動産担保を取られたり、現状より悪い状況に陥ることも。

こうした条件は、銀行によって全然違います。あまり条件が悪い銀行での借り入れはやめましょう。

3. 銀行のおまとめローンを選ぶ際に抑えておきたいポイント4選

①金利が低い銀行を探す

おまとめローンは金利が安い銀行がおすすめ。消費者金融などのおまとめローンよりも銀行のおまとめローンは低金利のところが多くなっています。

②大手の銀行か審査が比較的に通りやすいネット銀行を選ぶ

おまとめローンを申し込む場合、いちばんおすすめするのは大手銀行。大手銀行は低金利なのでおすすめです。

ただしこうした銀行は審査が厳しいところが多いので、審査に不安な方はネット銀行がおすすめ。ネット銀行は大手銀行に比べると審査が甘くなっています。

③借り入れ額が高額な人は限度額で選ぶ

借り入れ額が多い人は、おまとめローンの上限額に注意しなければなりません。

一般的に無担保のおまとめローンは上限額が低く設定されていることが多くなっています。もし高額な限度額を提示している銀行は有担保ローンである可能性も。借入額と、借り入れ条件はしっかり確認しておきましょう。

④銀行を選ぶ時は、月々の返済額をシミュレーションしてから選ぶ

銀行のおまとめローンを利用する場合、必ず毎月の返済額をシミュレーションしましょう。

まとめることで、毎月の返済額がどれ位減らせることができるのか、また返済期間は何年なのかを、借りる前に確認しておくことが大切です。

4. おまとめローンを活用している最中に追加の借り入れはできるのか？

一般的に銀行のおまとめローンでは、現在借り入れている金額以上の金額を借りることは難しいでしょう。基本的に一つのおまとめローンが完済するまでは、新たな借り入れはやめましょう。

5. おまとめローンの借り入れはどれくらいかかるのか？

お金を借りる時は、できるだけ早く借りたいものですが、おまとめローンでは審査に時間がかかる場合が多いようです。

申込者が多重債務者ということや、借入額も大きくなることで、慎重な審査が行われます。ただ最近ではネット申込でスピーディーな審査を行ってくれる銀行もあります。

6. おまとめローンの審査や必要書類について

6-1. おまとめローンの申請はどうやってするのか？

最近のおまとめローンは、銀行でもネットで申込から融資実行まで行ってくれるところが増加。

店舗まで来店する時間がない人のため、ネット契約が主流になりつつあります。

6-2. おまとめローンの必要書類一覧

おまとめローンに必要な書類は、主に次の通りです。

詳細は銀行ごとに異なります。

6-3. 審査時に会社の確認はあるのか？

銀行のおまとめローン申込にあたって、会社に在籍確認の電話をいれるかどうかは、銀行によって違います。

しかし在籍確認の電話をしていることが多いのが現状。ただし電話をする際は、個人名を名乗ってくれるなどの対応をしてくれるので、借金の申込が会社にバレる可能性は低いでしょう。

7. おまとめローンの審査に落ちやすい人5パターン

①若すぎる・歳をとりすぎている

銀行のおまとめローンは、30歳前後の人が最も審査に通りやすいと言われています。

20歳前後の若い人や、60歳以上といった高齢の方は、返済能力の低さから審査に通りにくいようです。

②勤続年数が短い

銀行のおまとめローンの審査で、勤務先の勤続年数は必ずチェックされます。1年未満と短い場合、あるいは勤務先を転々としている場合は審査に通りにくいようです。

もし正社員でなく契約社員やアルバイトであれば、より長い勤務年数が必要となるでしょう。

③年収がかなり少ない

年収が100万円前後であれば、銀行のおまとめローンの審査は通りにくいでしょう。年収は返済能力に直結するため、重要ポイントとみなされます。

④他社で沢山借り入れをしている

銀行のおまとめローンを申し込もうとする人は、他社の借り入れは5件程度が目安。それ以上の借入先がある場合は、審査に通りにくいでしょう。

⑤信用情報に問題がある

信用情報に返済遅延といった事故情報が多い場合は、銀行のおまとめローンの審査に通るのが難しくなるでしょう。

信用情報は全ての金融機関がチェックするので、これが原因で審査に落ちてしまうと、他行でも落ちる可能性が高いでしょう。

8. おまとめローンのおすすめの銀行TOP5｜比較表付き

⑤関西アーバン銀行のアーバンフリーローン

こちらは不動産を担保にした有担保ローンなので、低金利で高額融資に対応しています。銀行という安心感もあるので、不動産を持っている方にはおすすめのおまとめローンです。

④イオン銀行のフリーローン・目的型ローン（イオンアシストプラン）

イオン銀行は、イオンモールなどに支店があるので、お買い物途中に気軽に立ち寄れるのがメリット。ネット申込も可能なおまとめローンです。

③じぶん銀行のカードローンau限定割 借り換えコース

じぶん銀行はauでお馴染みのKDDIが主に運営している銀行。そのためこちらのおまとめローンは、auユーザーは金利が0.5％優遇されます。

②住信SBIネット銀行のミスターカードローン

ネット銀行の中でもかなり低金利でおまとめローンを提供しています。SBI証券の口座など一定の条件をクリアすることでこうした低金利が適用されます。もし条件に合わなければ、金利が高くなります。

①りそな銀行のりそなプレミアムフリーローン

りそな銀行のおまとめローンは固定金利なので、最初から利息をしっかり知ることができます。大手都銀にも関わらず低金利なところが魅力。

9. おまとめローンを活用する際は事前に必ずシミュレーションしておこう！

複数の借金返済で困っている方は、銀行のおまとめローンに早めに申し込むことをおすすめします。

ただしおまとめローンは高額融資になるので、金利が高いと利息が高くなり、かえって状況が苦しくなるといったことも。

銀行だからと言って安心しすぎず、利用する場合は、必ずシミュレーションをして、借金をまとめることでメリットがあることを確認しておきましょう。
 

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