ジェントリフィケーションと近隣の変貌：Yelpによる実証結果

エドワード・グレイザーの昨年末のNBER論文をもう一丁。以下はEdward L. Glaeser、Michael Luca、Erica Moszkowski（いずれもハーバード大）による表題の論文（ungated版、原題は「Gentrification and Neighborhood Change: Evidence from Yelp」）の要旨。

How does gentrification transform neighborhoods? Gentrification can harm current residents by increasing rental costs and by eliminating old amenities, including distinctive local stores. Rising rents represent redistribution from tenants to landlords and can therefore be offset with targeted transfers, but the destruction of neighborhood character can – in principle – reduce overall social surplus. Using Census and Yelp data from five cities, we document that while gentrification is associated with an increase in the number of retail establishments overall, it is also associated with higher rates of business closure and higher rates of transition to higher price points. In Chicago and Los Angeles especially, non-gentrifying poorer communities have dramatically lower turnover than richer or gentrifying communities. However, the primary transitions appear to the replacement of stores that sell tradable goods with stores that sell non-tradable services. That transition just seems to be slower in poor communities that do not gentrify. Consequently, the business closures that come with gentrification seem to reflect the global impact of electronic commerce more than the replacement of idiosyncratic neighborhood services with generic luxury goods.
（拙訳）
ジェントリフィケーション*1はどのように近隣を変貌させるだろうか？　ジェントリフィケーションは、賃料を上げ、地域独自の商店などの古いアメニティを無くすことにより、現在の住人の損害を与え得る。賃料の上昇は借地人から地主への再分配となるため、対象を定めた所得移転によって相殺できるが、近隣の特徴の破壊は、原理的には社会的余剰全体の減少となる。5つの都市のセンサスとYelpデータを用いて我々は、ジェントリフィケーションは小売り施設の総数の増加と結び付いているものの、閉店と価格の高い店への転換の割合の上昇とも結び付いていることを示す。特にシカゴとロサンゼルスでは、ジェントリフィケーションされない貧しい地区は、富裕な地区やジェントリフィケーションされる地区よりも劇的に回転率が低い。しかしながら、店の主な入れ替わりは、貿易財を商う店が非貿易財であるサービスを商う店で置き換わることのようである。そうした入れ替わりは、ジェントリフィケーションされない貧しい地区ではペースがとにかく遅いように思われる。従って、ジェントリフィケーションに伴う閉店は、地域独自の近隣向けサービスが一般的な高級品に置き換わったことよりも、電子商取引の世界的な影響を反映しているように思われる。

*1:ジェントリフィケーション - Wikipedia。