Tontti

Tontti on sitovan tonttijaon mukaisesti muodostettu kiinteistö, joka on merkitty tonttina kiinteistörekisteriin. Uusia tontteja muodostuu pääsääntöisesti lohkomistoimitusten yhteydessä. Tontin kiinteistötunnus muodostuu kunnan, kaupunginosan, korttelin ja tontin numeroista.

Puhekielessä sanaa käytetään myös hieman laajemmin kuvaamaan talon ympärillä olevaa maa-aluetta ja yleensäkin kaikkia rakennuspaikkoja sen muodostamisesta tai sijainnista riippumatta kuten esimerkiksi ilmaisussa "tyhjä tontti".

Tontti kaavoituksessa

Kaavoituksessa maa-alue jaetaan asemakaavassa erilaisiin tontteihin eri tarkoitusta varten esimerkiksi asumiseen, teollisuuden tai julkisten rakennusten käyttöön. Ranta-asemakaavassa, joka on rantarakentamista koskeva osayleiskaava, osoitetaan rakentamiseen sopivia tontteja ranta-alueilla.

Tontille määrätään rajat, mistä määräytyy niiden pinta-ala. Tonteille myönnetään ehtojen täyttyessä rakennusoikeus, joka määrää rakentamisen tehokkuusluvun, sen, kuinka paljon tontille saa rakentaa. Tämä mitataan kerrosalana neliömetreinä ja se on osuus tontin kokonaispinta-alasta. Tontin rakennusoikeuteen liittyy myös muita määräyksiä, kuten kerrosten lukumäärä tai kattokaltevuudet.

Rakennuslupakäsittelyssä tontista piirretään asemapiirros, jossa käy ilmi tonttia koskevat määräykset ja tontin rajanaapurit. Asemapiirroksessa ilmaistaan myös monia muita rakennuslain edellyttämiä tietoja. Juridisesti asemapiirros on rakennuslupapiirustuksista tärkeimpiä.

Tontille tehdään liittymiä erilaisiin yhteisiin verkostoihin, kuten tonttitie, sähköliittymä, vesi- ja viemäriliittymiä. Tonttien välille voidaan määritellä yhteisiä alueita esimerkiksi teiden tai muiden väylien tai yhteiseen käyttöön tarkoitettuja alueita varten.

Maan arvo

Tuotannontekijöistä maa ja luonnonvarat ovat sellaisia, joita ei voida tuottaa lisää. Lisäksi niille on ominaista paikkasidonnaisuus. Maa tuottaa taloudellisessa käytössä palveluvirran, jota voidaan myydä. Myyjä saa sitä vastaan tulovirran. Jos maanomistaja vuokraa maan, antaa hän vuokralaiselle oikeuden palveluvirtaan ja perii korvaukseksi maanvuokraa.

Maanomistaja voi vuokraamisen vaihtoehtona luopua maastaan uuden omistajan hyväksi kertamaksua vastaan. Maan myynnissä maasta maksetaan normaalisti markkina-arvo, joka määräytyy sen mukaan mitä maasta saisi markkinavuokraa. Maanvuokran määräytymisestä puolestaan esitti klassisen teoriansa David Ricardo 1800-luvun alussa.

Oletetaan, että maan taloudellinen hyödyntäminen n vuoden kuluessa tuottaa B:n suuruisen vuositulon, mutta siihen liittyy C:n suuruinen vuosikustannus. Tällöin kyseisen maan markkinavuokra on R = B - C ja markkina-arvo voidaan laskea nykyarvon (engl. present value, PV) lausekkeella r:n ollessa vaihtoehtoisten sijoituskohteiden tuotto (esim. korkotaso):

$PV=\sum _{i=0}^{n}{\frac {R}{(1+r)^{i}}}$

Jos voidaan olettaa nettotulovirran jatkuvan samansuuruisena loputtomasti, nykyarvon yhtälöksi saadaan yksinkertaisesti

$PV={\frac {R}{r}}$.

Kaupungissa maan arvoon vaikuttaa ratkaisevasti saavutettavuus ja etenkin etäisyys, matka-ajassa mitattuna, keskustasta. Jos muut tekijät eivät vaikuttaisi maan arvoon, markkinavuokraksi tulisi maasta saatava nettotulo vähennettynä sijainnin saavuttamisen kustannuksilla (ml. rahalliset ja aikakustannukset). Jos yritykset voivat sopeuttaa tuotantoaan siten että korvaavat maata sen kallistuessa muilla tuotannontekijöillä, muodostuu maanvuokran jakaumasta keskustaetäisyyden suhteen konveksi (ylöspäin kaartuva) lineaarisen sijaan. Tällöin nimittäin lähellä keskustaa sijaitsevat yritykset tarvitsevat vähemmän maata, koska ne voivat korvata osan kallista keskustatonttia muilla tuotannontekijöillä, ja tarvitessaan maata vähemmän ovat kykeneviä maksamaan siitä korkeamman neliöhinnan kuin mitä muuten olisivat.

Otteita maankäyttö- ja rakennuslaista

11 luku Tonttijako

78 § Tonttijako

Rakennuskortteliin kuuluva alue jaetaan asemakaavassa tontteihin, milloin se on maankäytön järjestämiseksi tarpeen (tonttijako). Tonttijako voi olla sitova tai ohjeellinen. Tonttijako on laadittava sitovana, milloin alueen keskeinen sijainti, korttelin rakennustehokkuus tai kiinteistöjärjestelmän selkeys sitä edellyttävät. Tonttijako osoitetaan asemakaavakartalla ja sen sitovuudesta määrätään asemakaavassa.

Rakennuskorttelista voidaan muodostaa yksi tai useampi tontti. Tonttijako voidaan laatia myös korttelin osaan, jollei näin estetä tai vaikeuteta sopivaa tonttijakoa korttelin muissa osissa. Tonttijako voidaan laatia sitovaksi myös kaava-alueen tai korttelin osalle. Sitova tonttijako voi olla kokonaan tai osittain kaksiulotteinen tai kolmiulotteinen.

Jos asemakaavassa niin määrätään tai sitovan tonttijaon laatiminen tai muuttaminen on tarpeen, rakennuskorttelia tai sen osaa varten voidaan laatia erillinen tonttijako, joka on aina sitova.

Tonttijaon on oltava tarkoituksenmukainen ja siinä on mahdollisuuksien mukaan kiinnitettävä huomiota maanomistusoloihin.

---

79 § Erillisen tonttijaon laatiminen

Asemakaava on ohjeena laadittaessa erillistä tonttijakoa. Tonttijakoa laadittaessa kaavan mukainen numeroin osoitettu kokonaisrakennusoikeus voidaan jakaa muodostettaville tonteille. Erillisestä tonttijaosta on laadittava kartta.

Erillisen tonttijaon laatii ja hyväksyy kunta. Valmisteltaessa erillistä tonttijakoa on kuultava tonttijakoalueen ja siihen rajoittuvien kiinteistöjen omistajia ja haltijoita sekä myös vastapäisen kiinteistön omistajaa ja haltijaa, jos päätös voi olennaisesti vaikuttaa vastapäisen kiinteistön rakentamiseen tai muuhun käyttämiseen.

---

80 § Tonttijaon muuttaminen ja kumoaminen

Tonttijaon muuttamisessa ja kumoamisessa sovelletaan erillisen tonttijaon laatimista koskevia säännöksiä. Asemakaavan mukainen ohjeellinen tonttijako voidaan muuttaa sitovaksi tonttijaoksi noudattaen vastaavia säännöksiä.

Sitovan tonttijaon muuttamiseen voidaan ryhtyä, jos sen havaitaan edistävän korttelin tai sen osan tarkoituksenmukaista järjestämistä, kun:

1) tonttijako ei sopeudu asemakaavaan tai vallitseviin maanomistusoloihin tai jos se on muutoin sopimaton; taikka

2) niiden tonttien omistajat, joita muutos koskee, ovat siitä yksimieliset.

Vähäisten tarkistusten tekemisestä säädetään kiinteistönmuodostamislaissa.

Tontin tai sen osan omistajalla on oikeus tehdä kunnalle esitys tonttijaon muuttamisesta

81 § Tonttijaon oikeusvaikutukset

Rakennusta ei saa rakentaa vastoin sitovaa tonttijakoa.

Rakennuslupaa ei saa myöntää:

1) rakennuskortteliin tai sen osaan, johon asemakaavassa on edellytetty laadittavaksi sitova tonttijako, ennen tonttijaon hyväksymistä;

2) sitovan tonttijaon mukaiselle tontille ennen sen merkitsemistä kiinteistörekisteriin; eikä

3) kortteliin, jolla erillisen tonttijaon laatiminen tai muuttaminen on tarpeen.

Rakennuslupaa ei saa myöskään myöntää, jollei rakennusluvan hakija hallitse koko rakennuspaikkaa tai jos rakennusluvan myöntäminen vaikeuttaa korttelin muun osan käyttöä kaavan osoittamaan tarkoitukseen.

82 § Tonttijaon laatimisesta aiheutuvat kustannukset

Jos erillisen tonttijaon laatiminen tai muuttaminen on pääosin yksityisen edun vaatima ja maanomistaja tai -haltija on sitä hakenut, kunnalla on oikeus periä omistajalta tai haltijalta tonttijaon laatimisesta tai muuttamisesta aiheutuneet kustannukset.

Katso myös

• Tila (kiinteistöoikeus)