Správa nemovitosti

Správa nemovitosti (součást facility managementu) je soubor činností, které zajišťují bezproblémový chod nemovitosti a odstraňují překážky, které by zabraňovaly jejím obyvatelům v užívání nemovitosti jako takové. Správu nemovitosti si zajišťuje buďto vlastník nemovitosti samostatně, nebo s pomocí externí společnosti (outsourcing).

Správa nemovitosti může zahrnovat

úklid nemovitosti
opravy závad inženýrských sítí
běžnou údržbu zabraňující vzniku závad
drobné řemeslné práce (malování, drobné opravy)
řemeslné práce většího rozsahu (omítání budov, výměna oken)
vedení účetních záznamů nemovitosti
plánování oprav a údržby

Správu nemovitosti provádí

Vlastník nemovitosti je ze zákona povinen udržovat stavbu po celou dobu její existence (§ 154 zákona č. 183/2006 Sb.),
Společenství vlastníků jednotek (právnická osoba), které provádí správu cizího majetku ze zákona,
Externí společnost zabývající se správou nemovitostí na základě smlouvy s vlastníkem nemovitosti.

Z čeho je správa nemovitosti hrazena

Správu nemovitosti hradí její vlastník. U běžné údržby zpravidla není problém hradit náklady průběžně podle potřeby. Jinak je tomu u nákladů na rozsáhlejší opravy stavebních a technických částí, které jsou realizovány zpravidla po více letech, či po desítkách let, a jednorázová výše nákladů může přesáhnout finanční možnosti vlastníka. Vlastník nemovitosti proto může tvořit prostředky buď formou odpisů nemovitého majetku, případně vyčlení v účetnictví finanční částku, která je určena na budoucí nákladnější opravy.

Pokud vlastník nemovitosti vede účetnictví, může vytvářet k tomuto účelu fond oprav. Fond oprav se vytváří ze zisku, tedy z vlastních zdrojů právnické osoby po více po sobě jdoucích účetních období a není každoročně zdaňován. Je-li vlastníkem domu bytové družstvo, zpravidla vytváří v účetnictví fond oprav z přijatého nájemného (vlastní zdroj).

Je-li nemovitost ve spoluvlastnictví více osob, mohou skládat k tomuto účelu dlouhodobé zálohy na správu. V tom případě se účetně nejedná o fond. Zálohy mohou být svěřeny po dohodě jednomu ze spoluvlastníků, nebo je spoluvlastníci skládají na účet společného správce domu.

Je-li ve spoluvlastnictví bytový dům (bytové vlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů), je osobou pověřenou správou domu právnická osoba Společenství vlastníků jednotek (neboli SVJ(2000)). Přijaté zálohy podle § 15 odst. 2 tohoto zákona jsou závazkem právnické osoby vůči plátcům záloh (vlastníkům jednotek) a podléhají vyúčtování a vypořádání. Účetně se jedná o cizí zdroj právnické osoby; zálohy nejsou u právnické osoby předmětem daně z příjmů. Nejedná se o fond, i když zcela nesprávně se i v tomto případě laicky používá označení "fond oprav", zřejmě po vzoru bytových družstev.

Je-li ve spoluvlastnictví bytový dům rozdělený na jednotky pod dni 1. ledna 2014 (bytové spoluvlastnictví podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník), nepatří k zákonným povinnostem vlastníků jednotek skládat zálohy na účel správy domu. Právní úprava v tomto případě je odlišná od zákona o vlastnictví bytů. Ustanovení § 1200 nového občanského zákoníku předvídá hrazení příspěvků na správu domu, které však v tomto speciálním případě nejsou předmětem daně z příjmů u právnické osoby (§ 18 odst. 2 písm. f zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů). SVJ(2012) tedy není nuceno vytvářet v účetnictví fond oprav, protože zdanění přijatých příspěvků nenastává.

Z takto shromážděných peněžních prostředků se pak hradí potřebné opravy nemovitého majetku.

Související články