「今年こそマイホームを買おうかな」――。新年早々、新聞からはみ出さんばかりの分譲マンションの折り込み広告を眺めて、こう考えた読者も多かったのではないだろうか。結婚、出産と人生の転機を迎える人でなくても、「いつかは自分の城を持ちたい」との願望は心のどこかにあるものだ。

　2011年3月の東日本大震災は、“住宅を持つリスク”を顕在化させた。首都圏では、マンション販売の主戦場だった東京湾岸で液状化被害が出たことで、一時的な買い控えが起きた。しかし、「のど元過ぎれば熱さ忘れる」ではないが、足元の需要は持ち直しつつあるようだ。不動産業界では、消費者の“震災後遺症”は短期間のうちに癒えたとの見方が強まっている。

発売前に問い合わせ3000件超

　例えば、三菱地所レジデンスと鹿島が2014年3月の入居に向けて建設を進める「ザ・パークハウス晴海タワーズ　クロノレジデンス」。その名の通り、東京都中央区の湾岸エリアである晴海に位置する49階建て、総戸数883戸の超大型マンションだ。2月下旬からの販売を予定しているが、それに先立って昨年9月に物件の公式ホームページを立ち上げたところ、3ヶ月間で3000件以上の問い合わせがあったという。

　価格は3LDKで5000万円台からと、決して安くはない。だが、最新の免震構造と液状化対策を施し、入居後には防災訓練も実施する。三菱地所レジデンスの八木橋孝男社長は「ハード・ソフトの両面で“安全・安心”に重きを置いている」と強調する。事前の問い合わせ件数の多さは、震災対策が万全であるとアピールすることで、冷え込んだ消費者のマイホーム願望に再び火を付けたことを物語る。

銀座まで2.5kmの利便性が消費者を再び湾岸に引き付ける（ザ・パークハウス晴海タワーズの建設現場）

　同じく湾岸エリアの江東区で総戸数600戸の大型マンション「プラウドタワー東雲キャナルコート」を建設中の野村不動産も、昨年12月に第1期販売分の250戸を即日完売した。

　当然、マンション開発業者（デベロッパー）は勢いづく。不動産経済研究所が昨年12月に出した予測によると、2012年の首都圏でのマンション供給戸数は5万3000戸と昨年より17.6%多くなる。そして、2013年はさらに伸びるとの見方がある。

　というのも、政府が昨年末まとめた社会保障と税の一体改革素案で消費税を2014年4月に8%、2015年10月に10%に引き上げる方針を打ち出したからだ。マンションにも、土地を除いた建物価格への課税が上乗せされる公算が大きい。マンションは単価が高い分だけ増税額も大きくなることから、これから数年は消費増税前の駆け込み需要が計算できるというわけだ。

　一方で、消費者は“買い時”をどう判断すればいいだろうか。震災後遺症が早期に癒えたのは、2008年のリーマンショック以降、購入を先送りし続けた層が我慢しきれなくなった、との解説は不動産業界でよく耳にする。

ローン金利引き下げの裏で進む選別

　さらに、住宅金融支援機構の固定型ローン「フラット35シリーズ」の金利優遇幅は縮小されたものの、それを補うように民間金融機関がローン金利の引き下げを競っている。変動型の短期金利では年1%以下は当たり前。5年以上の固定型でも、年1％台前半に突入している。金利面で圧倒的な借り手市場である今を逃す手はない。日本の危機的な財政を考えると、いつ金利上昇に転じてもおかしくはなく、ローン返済期間中に少しでも低金利の恩恵を受けたいと考えるのは自然だ。

　ところがだ。いざマイホーム購入を決めても、ローンが組めないという現実に直面する人が増えているという。

　「銀行がこれほどローン金利の引き下げ競争をしているのに、そんなバカな」と思われるかもしれないが、昨年末に取材で訪れた大手不動産仲介会社の幹部は、こう顔を曇らせた。「震災による需要の落ち込みは限定的で胸を撫で下ろしていたのもつかの間、ここに来て売買が成立しても、買い手が銀行のローン審査をはねられて取引がキャンセルとなるケースが目立つ」と。

　この会社が仲介するのは中古のマンションや戸建て住宅が中心。ローン審査は、借入額が大きい“億ション”だけではなく、売買価格が3000万円前後のボリュームゾーンでも厳しいという。「特に厳しいのが、借り手の勤務先の選別」とこの幹部は指摘する。

　日銀によると、国内銀行の住宅ローン残高は2011年9月末で約105兆円。四半期ベースで見た対前年比の伸び率は鈍化傾向にあるものの、残高は増え続けている。それでも、あるメガバンクの担当者は「他行と競争するために金利優遇幅の拡大（貸出金利は低下）を続けるには、借り手の選別を強めざるを得ない」と明かす。

　5年固定型でも年1%そこそこの金利しか得られない住宅ローンは、銀行にとって薄利な商売だ。それでも、貸出先不足から資金運用が国債にどんどん偏るよりはいいと残高を積み上げてきた。だが、貸出金利があまりに低下すると、一部ローンの焦げ付きを利ザヤで補えなくなる。焦げ付きリスクの少なく収入が安定した人に貸出対象を絞らざるを得ないのだ。ローン審査の厳格化は、銀行の金利競争もそろそろ限界に近づきつつあると見ることもできる。

　金融庁が銀行に対する検査で、住宅ローンの長期的な採算性を一段と精査し始めたとの指摘もある。貸出期間が最長で35年にもなることを考えると、住宅ローンの与信管理は簡単ではない。ある不動産業界関係者は「特に、フラット35シリーズなど長期ローンの審査が厳しくなったとの話をデベロッパーから聞くようになった」と話す。不動産経済研究所も前述した2012年のマンション供給予測の中で、ローン審査で選別が強まっていることが市況のリスク要因に挙げた。