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早速結論です。なぜ私がボロ戸建て投資家になったかというと、それしか買えなかったからです！ もう少し具体的に言うと、以下のような感じです 高額融資が受けられるほど属性がよくない現金はあまり保有していない(7桁円) こうなると、選択肢は限られてきて 地方のボロアパート1棟：現金区分アパート・マンション：現金or融資ボロ戸建て物件：現金 くらいしかなくなってきます。(ボロの融資はチャレンジしましたが厳しかった。。) そんな中ではじめの一歩として、 自分が行ける範囲内でコントロールできる領域が広く将来の融資に備えて土地も持てる ということで、戸建て物件を選択しました。 コントロールについてもう少し説明すると、区分マンション・アパートは自分で管理できない領域が多いです。 ※共用部で発生した不具合、マンション管理組合のトラブルなど 一方戸建てであれば、敷地内の全ては自分でやれることなので、何かトラブル

4月から入居付が決まった西金野井の物件。やっと家賃収入が入ってくる。と思っていたら入居早々思わぬトラブルに見舞われた… ことの発端は入居者さんからの一通のラインだ。 (僕は物件を自分で管理しており、入居者さんとはラインでやり取りしている)

一般的に不動産賃貸の繁忙期は1~3月と言われており、ここを逃すと入居付に苦戦することが多くなる。しかし戸建て物件に関しては必ずしもそうとは限らない。 今回はその理由について考えてみる。 引っ越しする理由 皆さんが引っ越しする理由はなんだろうか？ 一番多い理由は、転勤・入学だろう。実際HOME’Sのでの引っ越し理由ランキングもそうなっている。 この場合、4月からの新生活に向けて1~3月に引っ越すのは大いに頷ける。 戸建て物件に引っ越す理由は？ 一方で戸建て物件に引っ越す理由はなんだろうか？以下のような理由が考えられる。 喧騒から離れてゆったりした家に住みたくなった子供が騒ぐためアパート・マンションだと問題になるペットを飼いたいが、アパート・マンションは禁止の所が多い 先程の引っ越す理由との違いはなんだろうか？ … そう、これらの理由での引っ越しの場合、引っ越し時期は大きな問題ではないのだ。

リフォームをやっていると後から、「あ、これもやらないと」と気づくケースが多い。 本来なら先にやるべきものを見逃すと二度手間になるため、全てのリフォーム内容を事前に洗い出しておくことが理想だ。 今回は僕の経験の範囲内ではあるが、漏れをなくすためにリフォーム内容のリストを用意した。

入居付を経験した方ならご存知だろうが、賃貸の申し込みが入っても実際の契約までは安心してはいけない。 申し込みが入ってから実際の契約までには期間が空くことが多い。もし申し込みが入って募集をストップしてしまったのに、契約に至らないケースは最悪だ。 こういった自体を防ぐために、申込み～契約までの流れと契約に至らないことを防ぐ手段を考えてみよう 申し込み～契約までの流れ 以下の手順を踏む ①入居希望者の申し込み受領 ②保証会社の審査を受けてもらう ③契約する どうやって契約頓挫を防ぐか 契約頓挫してしまうのは、2つのケースがある。 Ⅰ. 保証会社の審査に落ちる Ⅱ. 入居者の気が変わる Ⅰは結構どうしようもない。 保証会社の審査落ちするような人を入居させるリスクをとってでも空室を埋めたいかどうかは人それぞれだ。僕は怖いのでⅠは諦める。 Ⅰを諦めない方法としては、複数の保証会社を試すことだ。保証会社

物件スペック 立地：南桜井駅徒歩18分土地面積：80㎡建物面積：67㎡（3LDK）駐車場：2台（縦列駐車）備考：簡易水洗 ■コメント この物件は下水管が通っておらず浄化槽もない物件。 そのため簡易水洗 （汲み取り） トイレにならざる得ず、ここが入居付のネックになると想定していた。 イニシャル 支出 物件本体価格：70万円印紙税：0.1万円登記費用：8万円不動産取得税：5万円固定資産税：2万円仲介手数料：4万円火災保険料：2万円リフォーム費用：180万円合計：約270万円 ■コメント 物件取得費用と手数料をかなり抑えられたのは大成功 リフォーム費用がかかりすぎたのは完全に失敗。正直100万円くらいで済ませられたはず。。 ランニング 収入 家賃収入：6.6万円/月→79.2万円/年 ■コメント 家賃は想定外に高かった。不動産会社への事前ヒアリングでは4.5~5.5万くらいという話だったが、うま

築古戸建ては床が傾いていることが多い。それに対してうまく対処するのは、築古戸建て投資で避けて通れない道だ。 傾きの対処は根本的な対処～簡易的な対処まで様々で根本的な対処の方が費用がかさむ。 傾き対策の方法を知り、自分の物件にあったやり方を選ぶといいのではないだろうか 家全体の傾きを直すやり方 家全体が沈んでいる時は、地盤の問題の可能性が高い。 地盤問題はリスクが相当高いのでそもそも買わないことをおすすめする（また沈む可能性が高い） 買ってしまった場合には、家全体を直すにはジャッキで家を持ち上げて補強するというのが方法だろう。これについてはあまり詳しくないが。。 部屋の傾きを直すやり方 部屋の傾きを直す方法にはいくつか方法がある。 基本的なやり方は、床板の下にある根太という木の柱を水平にすることだ。 水平にする方法には2種類あり、 ①根太を削って水平にする ②根太の下に楔のようなものを入れ高

先日4匹の犬を飼いたいという入居者から問合せがあり、この件に対してどのように対処すべきか調べてみた。 ペット可物件はあまり数が多くなく、ペット可というだけで競争優位性が保てる。そのため大家はペット対策を考えておき、できる限りペット可にしておくべきだ。 今回は大家がとっておくべきペット対策を考えてみる 契約まで ペット対策は契約までが勝負だ。契約までにやっておくべきことは以下のような内容がある。 ①火災保険の契約内容を確認(大家側、入居者側双方) ②ペットに関する原状回復について入居者に十分説明。契約書にも組み込む ③保証会社の原状回復プランについて確認 ④入居者にペットの写真を送ってもらう。(入居するペットを厳格に管理。勝手に増やさないようにする) ⑤現状の傷・汚れを確認 ⑥家賃設定を見直す 個別に見てみる ①については、おそらく火災保険にペットによる破損・汚損への補償はない。(もしついて

皆さんは普段物件募集をどのようにやっているだろうか？基本的には不動産業者に依頼していると思う。 僕も基本的にはそうだが、先日ジモティ経由で募集してきた人の内見案内してきた。その結果感じたのは大家は内見案内を自分ですべきということだ。 なぜ自分で内見案内をすべきか 入居者のニーズを知る このブログを読むような人は、入居者にニーズがある家はどのようなものか当然リサーチしていると思う。おそらくリサーチ方法は仲介業者に聞く、ネットで調べるなどではないだろうか？ しかしそれらの情報は所詮2次情報にすぎない。本当に把握すべき1次情報は入居希望者自身から聞き出すことしかできないのだ。 例えば、僕の場合だと内見を通じて、ターゲットであるファミリー層の入居ぎめ意思決定権を持つ母親のニーズを色々と探ることができた。 ・2Fの窓が低いところにあると子供が落ちないか心配 ・階段が急なので手すりがあるのはありがたい

不動産業者との付き合いのきっかけ 半年ほど前に東京都内で480万円のボロ戸建て物件があり、そちらを内見に行った。 その物件はめっちゃでかい擁壁物件で、不動産業者はこんな物件大丈夫？？的な感じだったが僕は全然余裕っすよーと200万円くらいで指値を入れた。 おそらくその物件は再建築する際に、擁壁工事のやり直しが必須で1000万円くらいは見ておく必要がある物件。僕は基本的に出口は投資家に向けて利回り●%物件！！と言って売却を考えているので、大丈夫と回答したのだ。 その時に不動産業者から不動産投資にかなり詳しいやつと思われたのだと思う。また、僕が物件の中を調査している間、妻が不動産業者と楽しげに会話をしてくれて仲良くなってくれていた。 これらのポイントが以下の連絡につながったのだと思う。 突然の電話 ある日、その業者から突然電話がかかってきた。 都内某所の築49年オーナーチェンジ築古戸建ての紹介と

基本的に物件を仕入れる時には不動産業者と会うことになると思うが、その際にどのようなスタンスで臨むだろうか？ 初心者のような感じで不動産業者に色々と教えてもらうスタンスの人もいれば、玄人感を出す人もいるだろう。 今回は不動産業者とのやり取りをどのように行うかについて書いてみたいと思う。 はじめに 想定読者 不動産業者との付き合いがある・今後付き合う可能性がある人 得られるもの 不動産業者とのやり取りの考え方 どのようなスタンスがあるか？ そもそも不動産業者さんと会う時の目的はなんだろうか？大きく２つあると思う。 Ⅰ. 今回見ている物件を安く購入させてもらう Ⅱ. 今後優良な物件を紹介してもらう 上記２つを達成するために、色々なスタンスが存在しうるがここでは代表的なものについて取り上げてみたいと思う。 ①知識ない人スタンス この方法の基本的な考え方は、不動産業者を持ち上げていい気分になってもら

融資対象物件 ■エリア 地元の不動産しか対象にできない。 具体的には、1都3県。 東京は全体的に見られる。 3県は東京近くでないと見られない。さいたま→浦和まで。千葉→船橋まで。神奈川→横浜まで。 駅徒歩15分以内の物件のみ融資可能 ■物件種別 何でも検討は可能。耐用年数超えててもOK。 融資条件は？ 物件によるが、耐用年数切れてても20年くらいは行ける。 金利はやや高め（おそらく3%くらい？ここは確認できていない） どんな人に融資する？ 長期的な取引をする意思が感じられる人。 具体的には、サラリーマン給料を振り込んでくれたりするとポイントが高い。 まとめ というわけで、地元に根ざした信組は普段からの取引が大事！！ 僕も給与口座をこちらの信組に変更しました！！ くっそ不便！！！！！！ 今どきネットバンク有料とか信じられない。 すぐにはネットバンク開設できない(怪しい人かどうか判断したいとの

今週末、１件僕が直接内見に案内する約束が入っており、もしそこで決まるようであれば仲介業者を通さずに大家直接契約で契約を結ぼうと考えている。 その方法とメリット・デメリットについて書いてみたい。 仲介手数料免除 まず大家直接契約のメリットとして挙げられるのは、仲介手数料がかからないことだ。 一般的に、仲介業者は大家・入居者双方から賃料1ヶ月分をもらっている。 つまり、大家・入居者共に1ヶ月分の賃料を浮かせることができるのだ。 火災保険・保証会社の選択の自由 火災保険・保証会社共に仲介業者は提携しているものがある(バックマージンあり) 当然それらを入居者に勧めるが、それらがベストとは限らない。 大家直接契約であればよりよいサービスを選択できる。 また、大家が代理店契約していれば大家自身が手数料をもらうことも可能。 僕の場合は、火災保険は一般的なサービスを備えつつ割安なものを選択してあげるつもり

不動産投資で1棟目を買うまでには時間がかかる。はじめは何を見たらいいか分からないし、どうやって買うかも分からない。 いい物件に出会えたとしても迷っているうちに他の人に買われるかもしれない。 そんな数々の苦難を乗り越えた先に1棟目の購入が待っている。 では、そこまでたどり着くためにどうやってモチベーションを維持するのか？そんな話。 はじめに 想定読者 不動産をやりたいが続けられる自信がない以前不動産をやっていたが続かず諦めた 得られるもの 不動産投資を根気よく続けられるモチベーションの保ち方 モチベーションについての考え方 物事は、 ・やらないとヤバいことになる ・やらなくてもすぐに大きな問題にはならない ことの2種類がある。 やらないとヤバいことになることには、 ・(サラリーマンの場合)毎日の出勤 ・歯磨き(やらないと口臭が…) などがあり、 やらなくてもすぐに大きな問題にならないことには

不動産の募集会社の方と話していて、最近は築古戸建てをリフォームして貸し出すという人が増えてきた。だから差別化が難しくなっているという話をされた。 また、有名コラムニストの大津カイジさんも大都市圏での築古投資は難しくなったと言っていた。 築古戸建て投資の時代は終わったのか？その点について僕なりに書いてみたいと思う。 はじめに 想定読者 築古戸建て投資をやっている人・やりたいと思っている人 得られるもの 築古戸建て投資についての考え方 結論 結論から言うと終わってはいないが厳しくなった。が僕の回答だ。 以下は、肌感覚として感じていることをお伝えする。 競合が増えた これは築古投資をやっている人は誰しも感じていることだと思うが、参入する人が増えた。 理由は大きく２つだ。 ①高金額帯の不動産投資が難しくなり、それらの投資家たちが安い金額帯の築古戸建て投資に流れてきた 銀行融資が出にくくなってきたた

DIYは時間がかかる。が、上手くやればコストを大きく浮かすことができる。ということで築古戸建て系の大家さんはDIYをやっている方がたくさんいる。 が、条件によっては築古戸建てのDIYはナンセンスかもしれない。 僕は1,2棟目はDIYほとんどしなかったが、3棟目以降のDIYについて考えてみたい。 前提条件 ・東京新宿区在住 ・物件所在地は埼玉県春日部市(1,2棟目と同じ) ・車は所有していない ・職人さんは1日2万円で発注可能とする。 ・職人さんは僕の3倍のスピードで作業できるとする 発注とDIYの費用比較 DIYをするためには、基本的に車が必要。 なぜなら、工具の持ち運びや工務店への材料購入が必須だから。 以前一度車を使って春日部まで向かったのだが、その際にかかった費用は、 レンタカー代(12時間)：3600円 高速道路代(普通車、片道のみ利用)：3000円 ガソリン代：1800円 合計：

今回、リフォーム業者との利害関係が結構ややこしい話になった。 このことで僕自身もかなりストレスを感じている。 具体的に起きたこととそれらの原因と対策を考えてみたいと思う。 おそらく築古系物件を扱う投資家やマイホームのリフォーム費用を安く済ませたいと思っている人は多かれ少なかれこの問題にぶつかるのではないだろうか。 そういった人の参考になれば幸いだ。 はじめに 想定読者 投資案件やマイホームのリフォーム費用を安く抑えたいと思っている人 得られるもの リフォームに関して起こりうる問題とその対策 実際に生じたこと 以前の記事でリフォーム業者とのコミュニケーションが難航したという話を書いた。 いったんは落ち着いたかに見えたリフォーム業者とのやり取り、今回新たな問題が発生した。 ①リフォームがいつまで経っても終わらない。 僕「リフォームいつ頃終わりますかね？」 業者「来週には終わるんで…」 →それ1