民法第315条は、賃借人（部屋を借りている人）が破産などの理由で財産をすべて処分する場合に、賃貸人（大家さん）が持つ先取特権の範囲を限定する条文です。

簡単に言うと、賃借人が全財産を失うような状況になった場合、大家さんが差し押さえられるのは、ごく最近の期間の家賃や損害賠償金に限られる、ということです。

より詳しく解説

• 賃借人の財産のすべてを清算する場合: 賃借人が破産したり、支払能力が完全に失われたりして、全ての財産を処分するような状況を指します。
• 賃貸人の先取特権: 家賃の滞納などがあった場合、大家さんが借りている人の財産を差し押さえることができる権利です。
• 前期、当期及び次期の賃料その他の債務: 過去1期分、現在期分、そして次の1期分の家賃、そして賃貸借契約から生じるその他の債務（例えば、敷金の返還請求など）を指します。
• 前期及び当期に生じた損害の賠償債務: 過去1期分と現在期分に、借りている人が部屋を破損したり、汚したりした場合に発生する損害賠償金を指します。

なぜこのような規定があるのか？

• 賃借人の保護: 賃借人が全ての財産を失うような状況になった場合、生活を再建するための資金を残す必要があるため、大家さんの権利を制限する規定が設けられています。
• 債権の公平性: 他の債権者との間で公平性を保つために、大家さんの権利を限定する必要があります。

具体的な例

• 破産: 賃貸マンションに住んでいる人が破産した場合、大家さんは、破産手続きが始まる直前の3ヶ月分の家賃と、その期間に部屋を破損した際の損害賠償金しか請求できなくなります。

注意点

• 他の債権との関係: 他の債権者との間で、賃借人の財産をどのように配分するかが問題となることがあります。
• 債権の確定: どの債権が「前期」「当期」「次期」に該当するのか、個々のケースによって判断が異なります。

まとめ

民法第315条は、賃借人が極めて困窮した場合に、大家さんの権利を制限する規定です。
この条文は、債務者と債権者の両方を保護することを目的としています。