金融庁・日銀、アパートローンの監視強化　過剰供給リスクで

［東京　１２日　ロイター］ - 金融機関による個人の貸し家業向け貸出（アパートローン）の急増に対し、金融庁・日銀が監視を強めている。複数の関係筋が明らかにした。相続税対策や超低金利を背景に富裕層などによる貸家の建設・取得需要が増大。一方で人口・世帯数の減少が確実視され、空室率の上昇など供給過剰感が出始めたためだ。

担保や保証に依存した安易な貸し出しも増え、金融庁・日銀は適切なリスク管理を促し、金融機関の対応に目を光らせている。

＜過去最高続くアパートローン、当局は実態把握に乗り出す＞

地域金融機関を中心としたアパートローンの急拡大を受け、金融庁と日銀は実態把握に乗り出した。

増加の背景には、２０１５年の相続税増税に伴う富裕層や土地所有者の節税需要がある。加えて金融機関間の貸出競争も激化し、「債務者に富裕層が多く、担保と保証さえあれば、賃料という物件の収益性を度外視して、融資を行っているケースが少なくない」（金融筋）とされる。

同ローンを増加させている金融機関に対する金融庁検査や日銀考査では、融資の審査や実行後の管理が適正に行われているかが、チェック項目に挙がっている。

関東地区の複数の地域金融機関は、先行きの金利や空室率の動向について、強いストレスをかけてシミュレーションする必要があると指摘された。人口減少が明確な基調になっており、空室率の上昇がローンの不良債権化をもたらすとの強い危機感が当局にあるとみられる。

別の地域金融機関は、貸し出し増を図るためにアパートローンを含めた不動産融資への傾斜が問題視され、需要がピークアウトした場合の経営陣の認識も問われた、という。

ある金融庁幹部は、１１月中旬に開かれた地銀トップとの会合でアパートローンについて「貸出案件の掘り起こしは、不動産業者による持ち込みが多いとの話を聞く。地域銀行自身が顧客ニーズ、貸出実行後の事業動向を十分に把握できていない状況もあり得る」と言及。顧客本位の融資判断の重要性も指摘した。

日銀によると、国内銀行によるアパートローンの２０１６年９月末残高は前年比４．５％増の２２兆０２２４億円。貸し出し全体の増加率が同２％台で推移する中、ほぼ２倍の伸び。２０１５年１月の相続税増税以降は、７四半期連続で過去最高を更新し続けている。

新規貸出も今年度上期で１兆８９１５億円に達し、年度ベースで過去最高だった１５年度の３兆２７０９億円を上回るペースだ。

＜金融システムへの影響には距離、不良債権予備軍の指摘も＞

現段階では都市部を中心に貸家への一定の入居需要があることから、金融庁、日銀ともにアパートローンの増加が、直ちに金融機関経営に重大な問題を生じさせるとはみていない。

だが、都市部でも人口・世帯数が減少に転じるリスクがあり、いったん需給バランスが崩れれば、返済原資となる賃料も下落する可能性が大きい。「中長期的視点に立ったリスク管理が重要」（日銀幹部）となっている。

実際に１５年以降のハイペースの貸家の増加は、需給関係を悪化させている。

不動産調査会社のタス（東京都・中央区）によると、首都圏のアパート（木造・軽量鉄骨）の空室率は、２０１５年春ごろまで３０％前後で安定的に推移してきた。しかし、その後に急上昇し、今年９月に神奈川県で３６．８７％、東京２３区で３４．７４％など２００４年に調査を開始して以降、最高の空室率となっている。

同社の藤井和之主任研究員は、背後に相続税対策に伴う貸家建設の急増があると指摘。「需要と供給のバランスが崩れ始めている。長い目で見れば、経営が厳しくなるアパートがそれなりに出てくるだろう」と分析する。

アパートローンは金融機関にとって、住宅ローンに比べて貸出金利が高く「設備投資ニーズがない中で、何億円という単位でロットが大きく、貸出残高を伸ばせる」（関東地区の地銀幹部）との狙いがある。

しかし、他県の金融機関も参戦した低金利競争によって貸出金利回りも低下を続けており、先の地銀幹部は「不良債権の予備軍のような案件に積極的に貸しているところもあるようだ」と警戒感を示している。

＜金融庁、経済・市場変化の影響を警戒＞

金融庁が今年１０月に公表した「金融行政方針」の中では「長短金利の低下が継続する中で、金融機関には海外向け貸出や外貨建て資産運用、長期債への投資、不動産向け与信（アパートローンを含む）を増加させる等の動きが見られる。こうした動きが、経済・市場環境が変化した際に、金融機関の健全性に悪影響を及ぼさないか検証する」との記述が盛り込まれた。

また、全国地方銀行協会の中西勝則会長（静岡銀行頭取）は、１１月の定例会見でアパートローンを含めた不動産融資について「あまりに集中すればリスクがあるし、それによって不動産の価格が上がりすぎれば、リスクがあると思う」と述べた。

同時に「そういう兆候までいっていないという数字が出ているので、注意しながらやらないといけないが、危険水域には入っていないという見方をしている」と語った。

アパートローンの増加について、金融庁の広報担当者は「当庁が行う検査・監督については、金融行政方針に従って対応している。ただ、個別案件については答えられない」としている。

日銀・金融機構局は「金融機関の信用リスク面の課題の一つと考えており、日銀として考査・モニタリングにおいてリスク管理を点検し、その充実を促している」とコメントした。